戴德梁行上海皇家花园项目市场定位

皇家花园工程市场定位上海安顺房地产发展有限公司

呈致：宏观经济分析项目解析项目定位产品规划建议人员架构营销推广策略简报目录2宏观经济分析3工程解析4本工程地块位于上海长宁区安顺路和伊犁路交界处，临中山西路、内环高架、延安高架等交通主干道，毗邻虹桥CBD和古北新区，同时也紧邻西郊国宾区域。周边区域内集中了大量的办公楼、高星级宾馆与商业设施，学校、医院、文化设施等配套齐全。本案也邻近宋庆龄陵园、新虹桥中心花园。本案工程解析工程位置5东：爱建新村、虹桥石油公寓和中华别墅南：上海血液中心西：伊犁路北：临安顺路爱建新村工程解析虹桥石油公寓中华别墅上海血液中心伊犁路路安顺规划总用地面积： 27985M2

总建筑面积： 79727M2

其中住宅建筑面积： 58609.96M2酒店式公寓建筑面积：12933.04M2商业建筑面积： 1184M2容积率： 2.84建筑密度： 19.3%绿化率： 41.2%6中山西路及内环高架明珠3号线虹桥站地铁1号线徐家汇站延安路高架古羊路宋园路本案虹桥路至徐家汇约3.2公里至虹桥机场约8公里通向市中心区地块邻近内环高架、延安高架、中山西路、虹桥路等城市主干道，与城市各区域联系紧密，交通便捷，交通条件具有均好性。工程解析交通可及性分析711新虹桥中心花园22古北家乐福33世贸商城44洛城广场55上海历史博物馆6宋庆龄陵园67虹桥路第一小学78虹桥文化中心8989虹桥幼儿园建青实验学校10耀中国际学校1110111212上海银行本案工程解析周边生活机能配套8本工程与众多上海重要规划区域相邻〔具体如下图〕，这些相邻区域的功能定位与未来规划前景为本工程带来极大利好。工程解析相邻区域本案虹桥涉外贸易中心

以会展、商业、商务等现代服务业为主导功能的服务长三角的SCBD

中山公园商业中心集交通集散、商业商务，文化娱乐、住宅办公为一体的多功能综合区虹桥临空经济园区集高新技术产业、城市型工业、空港经济为一体的经济园区西郊国宾区以历来接待国家首脑的西郊国宾为主，集中了众多高星级宾馆古北国际社区上海最早的涉外高级住宅区，二期又集中了众多高端公寓，形成国际化居住社区9工程解析工程现状经过实地踏勘，目前该工程所有五栋建筑均已结构封顶，外立面已经局部落成10市场定位研究方法定位原那么定位策略研判战略定位理念借鉴案例研究整体市场定位目标客户定位产品定位形象定位价格定位策略商业定位策略11借鉴案例研究香港凯旋门案例对本工程的借鉴12香港稀有地段和景观，规划设计时最大限度利用景观资源小面积单位为主配少数大面积单位，户型组合极为丰富，豪宅并不一定以大面积为必须条件以大面积豪宅单位创香港豪宅成交最高单价纪录，吸引市场关注从某种程度上说，香港豪宅引领了东南亚及中国消费群体的诉求品位和趋势对本工程的借鉴市场定位借鉴案例研究凯旋门〔TheArch〕13市场定位商业定位策略商业原规划为两层，面积为1184平方米，每层面积不超过600平方米。我行商铺部专业人士已至本案实地勘察，并给予了专业意见：本案工程的商业规划可在原有的根底上加盖一层，但总层数不宜超过三层。因为一层的沿街面积有一定局限性，假设再加盖2层以上楼面，会造成产生水平和垂直建筑尺度比例失调，影响建筑整体美观。建议商铺局部可以加盖一层，总建筑面积控制在1700平方米左右。建筑层数和体量商业局部14营销推广建议香港豪宅营销手法香港豪宅营销案例借鉴销售策略推广策略品牌策略〔略〕推广口号及广告诉求工程VI设计形象广告设计15一、开盘前4个月接受咨询预订，充分预热，积累客户二、多批次逐步加价，共分6批加价〔每批加价幅度5～10％〕推出三、针对新地会星级会员可以优惠折扣选购四、在与凯旋门隔海相望的国际金融中心二期，两亿港币巨资打造5万平方呎展馆五、七个以瑰丽宝石为主题的特色示范单位营销推广手段凯旋门〔TheArch〕营销推广建议香港豪宅营销案例乘升降机体验高空会所在私人影院欣赏会所专题介绍影片欣赏极致豪华的水疗按摩室感受天际独立屋的空中花园、顶层私人泳池16将顶层4套单位打通成为超大单位，总面积超过800平米，房间数超过14间该单位通过各大媒体进行全球范围内的豪宅招标方式出售海名轩〔TheHarbourFront〕营销推广手段原均价水平8000港元/平米呎顶层单位招标出售成交价格高达30,000港币/平方呎该工程市场知名度由此迅速窜升其他单位均价由8,000每呎调高至12,000每呎营销成果营销推广建议香港豪宅营销案例借鉴17通过加价的顶层豪宅全球招标出售方式，吸引媒体的注意力，更使该案成为各大媒体热炒的话题在以高价招标出售成功后，其他单位大幅加价，实现利润最大化营销推广建议香港豪宅营销案例借鉴可供本案借鉴的营销手法海名轩〔TheHarbourFront〕18销售策略寻求销售策略工程卖点提炼销售周期与节奏销售价格建议19推广策略PR及SP活动推广公众媒体推广渠道戴德梁行推广渠道20产品规划建议室内精装修建议公共部位装修风格及标准中央系统配置建议〔略〕装修品牌配置建议〔略〕会所功能及面积配比建议样板屋建议售楼处建议样板段建议户型修改建议21室内精装修建议