DB3301T 0304-2022 城中村改造拆迁安置房小区管理规范

ICS91.020CCSP363301代替DB3301/T0304—2019I 1范围 1 1 1 24.1基本要求 2 24.3工作机制 24.4工作内容 2 35.1房屋装修 3 3 3 46.1消防设施 46.2小区道路 4 46.4建筑附属设施 46.5电梯 ………………4 4 56.8宣传设施 56.9无障碍设施 5 5 57.1停车 57.2噪声源 5 5 6 6 6 69.1一般要求 6 6 6 DB3301/T0304—2022一般要求 信息化管理平台 11安全管理 安全防范 应急处置 12评价与改进 参考文献 DB3301/T0304—2022本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。本文件代替DB3301/T0304—2019《城中村改造拆迁安置房小区长效管理规范》，与DB3301/T0304—2019相比，除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下：a)增加了“三方协同治理”一章（见第4章）；b)将“管理内容”一章细分为“房屋管理”“公共设施管理”“公共秩序管理”“公共服务”“环境卫生”“安全管理”章节（见第5、6、7、8、9、11章）；c)增加了“信息化管理”一章（见第10章）。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由杭州市城乡建设委员会提出、归口并组织实施。本文件起草单位：杭州市城乡建设管理服务中心、杭州上城区城市建设投资集团有限公司、杭州市拱墅区住房和城市建设局、杭州市拱墅区城中村改造办公室、杭州市拱墅区住宅小区居委会、业委会、物业三方协同治理工作领导小组办公室、杭州市住房保障和房产管理局、浙江省产品与工程标准化协会。本文件主要起草人：严岗、陈美丽、李醒尘、何海珠、徐梦婷、沈寒冰、朱卓诚、何亦名、王勇、陈任姝、陈劲松、陈洪燕、陈旭伟、章斌、王鹤、罗雄兴、胡青蕾、郑莹、张林生、陈磊、何陈煜、邓铭庭。本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：——2019年首次发布为DB3301/T0304—2019；——本次为第一次修订。1DB3301/T0304—2022城中村改造拆迁安置房小区管理规范本文件规定了城中村改造拆迁安置房小区的三方协同治理、房屋管理、公共设施管理、公共秩序管理、公共服务管理、环境卫生管理、信息化管理、安全管理、评价与改进等内容。本文件适用于城中村改造拆迁安置房小区的全过程管理及评价。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB3096声环境质量标准GB/T7588.1电梯制造与安装安全规范第1部分：乘客电梯和载货电梯GB/T18775电梯、自动扶梯和自动人行道维修规范GB25201建筑消防设施的维护管理GB25506消防控制室通用技术要求GB50140建筑灭火器配置设计规范GB50444建筑灭火器配置验收及检查规范GB50642无障碍设施施工验收及维护规范DB33/T976居住出租房消防安全基本要求DB33/T1101浙江省保障性住房建设标准3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。城中村改造拆迁安置房小区urbanvillagereconstructionanddemolitionresettlementhousingdistrict因城中村改造，政府对被拆迁住户进行安置所建的小区。拆迁安置removalandresettlement政府对集体所有土地或者国有土地上的房屋及其附属物进行征收并给予补偿安置的行为。三方协同治理tripartitecollaborativegovernance以小区为最小单元格，社区居民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人共同参与，发挥党建统领作用，通过联席会议、民主协商、综合协调等方式，防范、发现和处理小区中各类问题的治理模式。24三方协同治理4.1基本要求4.1.1拆迁安置房建设应符合DB33/T1101的规定。4.1.2拆迁安置应遵循相关安置政策、公布安置方案，依据相应安置流程进行，并做好安置资格和标4.1.3应建立城中村改造拆迁安置房小区建设中的管理机制。4.1.4应建立城中村改造拆迁安置房小区建成后的三方协同治理长效管理机制。4.1.5三方协同治理组织对小区(社区)的信息、房屋、公共设施、公共秩序、公共服务、环境卫生和安全等进行协同治理。社区社区方办4.3工作机制4.3.2三方协同治理组织应在党建引领下开展相关工作。4.3.4应建立联动、融合、共商的有效机制，共同解决小区环境改造、公共设施改善等问题。a)在社区指导下，协调指导业主大会的筹备工作及业委会换届工作，引导组建业主监督委员会；b)制定小区三方党组织议事规则和三方联席会议制度，完善三方联动协调机制，健全小区民主协商制度；3f)定期召开小区三方联席会议，定人列席业h)指导业委会、物业服务人新旧交接工作，督促相关档案资料移交i)通过引进、孵化、培育各类小区社会组织，参与小区治理、居民协商、矛盾化j)受理信访投诉，对反映到小区的有关业委会、物业服务人方面的投诉进行直接受理，及时处k)化解矛盾纠纷，协调化解业委会、物业服务人、业主相互之间和内部之间的矛盾纠纷；1)引导物业服务人、业委会、居务监督委员会、居民小组、小区党员、小区老干部、两代表一m)制定三方协同治理工作应急预案，完善预研预判预警机制，如遇业委会成员辞职、物业撤离n)配合考核工作，协助区、街道、社会组织做好对物业项目的月查季考、物业指数测评以及对5房屋管理5.1.1小区应依据政府文件制定装修管理制度，明确申请、备案、巡查等要求，统一装修管理。5.1.2装修时不应改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩5.1.3建筑材料进入小区应登记，装修材料应在物业管理人员的指导下使用电梯，大型建筑材料应委5.1.4装饰装修材料及装修垃圾应存放在指定地点，不应擅自占用其他公共区域。5.1.5在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动，应当限制作业时间，并采取有效措施，减少对5.1.6住户应签订住宅室内装修管理服务协议，遵守装饰装修的注意事项，小区物业服务人应对违反5.2.1应依据政府文件制定房屋出租管理制度并向公安机关报送相关信息。5.2.2出租前居民房屋应到社区进行登记备案并由物业服务人做实地勘察和确认。5.2.3出租人应按规定配备消防器材，并符合DB33/T976的规定。5.2.4应告知承租人遵守物业管理规约，不应改变居住房屋的结构和用途。5.2.5如涉及安置情形构成被安置户与安置建设主体形成共有产权房屋，应由实际出租人承担相应责5.3防违控违5.3.1应依据相关文件制定防违、控违管理制度，对违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋5.3.2小区日常违建管控应采取网格化管理模式，做好日常巡查、监督工作及上报。45.3.3业主发现违建应及时上报物业服务人，由物业服务人上门做工作，责令当事人立即自行拆除。5.3.4物业服务人应对每幢房屋建立一幢一档地排查档案，记录各幢楼房是否存在违建等详细情况。6.1.1消防设施和器材应符合GB50140和GB50444的规定，消防设施的维护管理应符合GB25201的规定，消防控制室应符合GB25506的规定。6.1.2每月应至少开展一次消防检查，检查内容包括消防设施和器材、疏散通道、安全出口、消防登6.1.3应对消防安全进行巡查，出现问题应及时整改并上报。6.1.4应设置消防安全宣传专栏，每年至少组织1次消防安全培训，每半年至少组织1次消防演练。6.2.1小区内道路应完好顺畅、干净整洁、消防通道畅通。6.2.3雨雪后应及时对小区内主路、干路进行清扫，恢复道路清洁畅通。6.2.4路面排水设施包括排水管道、泄洪沟等通畅。6.2.5各种窨井盖、雨蓖应齐备，与路面平整，保持完好。6.3.1应制定小区绿化管理制度，定期对小区绿化进行养护，保持公共绿地的整洁、美观。6.3.2绿化设施应完备、安全整洁，绿化管理有序，绿地内应无种菜、垃圾、堆放杂物、晾挂衣物等6.4建筑附属设施窗外护栏、室外空调机(架)、晾衣架等楼体附属设施设置规范，风机房、监控室、文体设施、公6.5.1应定期维护保养，增加应急处置，制定应急预案，进行应急演练。6.5.2电梯轿厢内应在显著位置标明应急救援电话、电梯使用管理和维护保养单位6.5.3通风、照明、紧急报警装置和紧急照明电源应符合GB/T7588.1的规定。6.5.5电梯发生困人、停梯等重大事件时，应第一时间启动应急预案开展救援。56.6.2应根据季节和天气变化，结合道路等级、交通流量、照度水平等情况，科学确定道路照明设施6.6.3公共照明设施应保持整洁干净，符合环境卫生标准。6.7.1公共座椅应整洁干净，无明显污渍。6.7.2应定期对公共座椅进行检查，确保无安全隐患。6.8宣传设施6.8.1广告牌匾及宣传栏应整洁规范，无乱贴乱画。6.8.2宣传内容应文明、健康，符合相关法律法规。6.9无障碍设施6.10.2应设立快递、外卖架存放快递、外卖，并保持货架整洁，无乱堆、乱放现象。7.1.1.1应制定小区车辆行驶和停车管理制度，明确行驶和停放要求。7.1.1.2机动车应凭通行凭证出入。7.1.1.3设有专门的机动车停放场所的，机动车停车位、残疾人机动车专用停车位设置应合理。小区7.1.2.1应有专用非机动车停车场地，车辆管理规范，停放安全有序。7.1.2.2应及时处理车辆停放不规范的现象。7.1.2.3应设置电动自行车充电区域，充电装置安全规范。不应擅自私拉电线对非机动车充电。7.1.2.4应安装视频监控摄像机对充电过程实时监控，异常情况自动断电，防止电动车火灾事故。7.1.2.5非机动车应在指定区域停放或充电，不应在楼梯间、门厅、走道、安全出口处停放或充电。7.2噪声源7.2.1应对小区内机动车鸣喇叭、报警器、文体娱乐活动、家庭装修等噪声源进行管理。7.2.2昼间时段噪声限值应低于55分贝，夜间时段噪声限值应低于45分贝，应符合GB3096的规定。6a)在小区业主规约中增设有关约束高空抛物行为的条款；d)安装高空抛物监控设备；7.4.1应依据政府文件制定小区宠物饲养管理制度，文明饲养宠物。7.4.2饲养犬类宠物应办理养犬许可证，物业服务人做好对养犬人依法养犬、文明养犬的宣传管理。8.1应对公共场所进行维护并保持正常使用。8.2应对既有文化体育活动场所，每天定时向小区居民开放，定期开展各类文化活动，展现当地历史8.3应开展小区普法宣传工作。8.4宜引进社会心理服务组织进行专业服务，开展心理咨询、心理科普、心理健康讲座等活动。9.1一般要求9.2.2草坪和绿化带应定期修剪，无干枯发黄现象，无砖砾瓦块、大片树叶、纸屑、垃圾袋等杂9.2.3应及时清理垃圾桶，保证外表无明显污迹、无粘贴物，垃圾桶下无散落垃圾及污渍、污水。9.3垃圾分类9.3.1物业服务人应指导居民进行正确分类投放生活垃圾，并安排专人落实分类收集、分类运9.3.2物业服务人应按规定分类收集生活垃圾，规范设置垃圾分类收集点。9.3.3物业服务人应以公告宣传栏、电子屏等载体，开展垃圾分类为主题的舆论引导、知识普及和氛10.1一般要求10.1.1根据《杭州市物业管理条例》,三方协同治理组织宜使用杭州市智慧物业管理服务平台对小区7a)采集和汇聚小区社区住户人口、房屋、小区党组织信息、等基本信息；b)采集和汇聚小区社区各业务系统和物联网设备的数据信息；c)应提供业委会(物管会)、物业企业在平台备案、进行业主大会电子投票的功能；d)应满足小区物业维修资金申请及查询，小区经营性收入支出查询；e)应建立多种模型，对业委会换届、物业选续聘、业主大会决策等重点事项进行提前预警介入，f)宜构对接社区智慧服务平台、智慧安防、智慧消防、智能停车、养老等综合智能管理平台，协同开发各类服务基层数字治理的大数据实用模型系统