DB33T 2029-2017 海域价格评估规范　

DB33浙江省质量技术监督局发布I1海域价格评估规范在正常经营条件下，一定年期的海域使用权未来纯收益的现值总2利用海域空间建造的，与海域使用权人的生产活动存在直接或间接联系的辅助性4.1评估原则4.1.1最佳使用原则3实现海域、资本、劳动力、技术、经营管理等生产4.1.2预期收益原则4.1.3贡献分配原则海域价格应根据海域对海域总收益的贡献大小4.1.4市场供需原则4.1.5替代原则4.2技术途径采用收益还原法、成本逼近法、假设开发法、市场比较法和基准价系数修正法评估海域价格。4.3评估成果5.1收益还原法收益还原法是将海域未来预期纯收益，按一定还原利率折算成评估基准日收益总和的一种方法。该方法只适用于有收益或有潜在收益并能按照贡献原则较准确的计算海域未来每年纯收V——待估海域收益价格，单位为万元；4d)计算待估海域年总收益，按年总收入扣除年总费用后的余额确定；e)计算待估海域年纯收益，按年总收益中扣除非海域生产要素贡献后的余额确定；f)确定还原利率，宜采用安全利率加风险系数的方式确定；5.2成本逼近法5.2.1适用条件VEaVEaEdTR1R2R3 VEa——海域取得费，单位为万元；T——税费，单位为万元；R3——海域增值，单位为万元；5.2.3程序与要求a)收集与评估有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料。5d)确定各项税费；按照海域取得和开发过程中应必须支付的有关税收和费用计算确定。与投资风险确定各项投资回报率，估计海域投资应得i)对海域价格进行使用年期、个别因素的修正，确定待估海域的最终价格。采用成本逼近法评估有限年期海域价格时，应根据具体情况计算海域使用年期修正系数：5.3假设开发法VABC......................................(4)V——待估海域价格，单位为万元；A——开发完成后的海域及其附属用海设施总价值，单位为万元；6b)确定待估海域的最有效利用方式。资本要计算利息，利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复5.4市场比较法VVBK1K2K3K4K5K6K7........................(5)K6——使用年期修正系数；K7——评估基准日修正系数。5.4.3程序与要求71)选择比较因子。根据评估对象的具体用海情况，选择重要的比较因子。式确定评估海域和比较实例的因子条件指数后比较确定相随时间变动的规律，求取相关指数，确定修5.5基准价系数修正法1bij VV(1K)K(6)1bij V——海域价格，单位为万元；Ki——海域价格修正系数；Kj——评估基准日、海域使用年期、海域开发程度、交易情况修正系数等其它修正系数。a)8b)依据HY/T123和《海域评估技术指引（国海管字[2013]708号）》，分析待估海域价格影响c)依据海域基准价修正系数表和海域价格影响因素指标条件说明表，确定待估海域价格修正系d)进行评估基准日、海域使用年期、海域开发程度、交易情况等其它修正；应收集的图件资料包括海籍图、海域基准价图、宗海海域价格评估调查的相关资料见附录D。估方法的适用条件选择适用的评估方法。评估宜选用两种以上仅采用一种方法评估的，测算价格为最终宗海b)加权算术平均法；9宗海的资源环境因素资料、评估对象所属行业特殊因素、海上附着物照片、有关背景材料、评估机构资质证书及营业执照复印件、评估师资格证书复印件a)同一区域内，存在相同、相似围海养殖用海b)对于围海养殖收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法；d)政府公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法。b)对于开放式养殖收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法；c)政府公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法。a)海域交易市场不成熟且可取得海域开发成本的，宜采用成本逼近法。b)对于人工鱼礁收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法。a)对于盐业生产经营收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法；b)政府公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法。b)政府公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法。a)政府已经公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法；b)对于船舶工业的收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法；b)海域交易市场不成熟且可取得海域开发成本的，可采用成本逼近法。a)政府公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法；b)填海造地用于旅游开发和建设宾馆、饭店等的用海，可采用假设开发法；c)旅游经营收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法。7.5造地工程用海关于海上构筑物的评估参照国家及省市规定的地上构筑物评估相A.1～A.5。道路、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施的齐评估对象所属港口一年间经水运输出、输入港区并经过装卸作通过对风、雨、雾、浪等气象水文资料的统计分析确定适宜港宾馆饭店的等级、数量和接待能力以及旅游娱乐设施项目数量道路、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施的齐综合考虑评估对象所在乡镇海岸地貌、海洋水文、海岸带环境„„„„优劣优劣优劣优劣„„„„„„„„优劣优劣优劣优劣„„„„„„„„优劣优劣优劣优劣„„„„„„„„优劣优劣优劣优劣„„„„„„„„优劣优劣优劣优劣„„„„表B.6交通运输用海宗海价格影响因„„„„优劣优劣优劣优劣„„„„优劣优劣优劣„„„„表B.8旅游娱乐用海海域价格影响因优劣优劣优劣„„„„优劣优劣优劣„„„„表B.10造地工程用海宗海价格影响因优劣优劣优劣„„„„F[(InhI1b)/I1b]100%..............................F1——基准价上调最大幅度；Inh——待估海域正常情况下交易价格的最高值；I1b——待估海域基准价。F2[(I1bInl)/I1b]100%..............................(C.2)F2——基准价下调最大幅度；I1b——待估海域基准价；Inl——待估海域正常情况下交易价格的最低值。根据不同用途用海类型各因素对海域价格的影响，按照下式计算各因素的修正幅度。F1iF1Wi....................................F1i——i因素的上调幅度；F1——基准价上调最大幅度；Wi——i因素对宗海价格的影响权重。F2iF2Wi....................................F2i——i因素的下调幅度；F2——基准价下调最大幅度；Wi——i因素对宗海价格的影响权重。海域基准价修正系数表应按优、较优、一般、较劣、劣分为五档，其中优档取值1F1i，较优档取值1F1i2，一般档取值1，较劣档取值1F2i2，劣档取值1F2i。修正系数表应通过已有海域C.5.2编制海域价格影响因素指标条征，按照五档分别设定各海域影响因素指标条件。指标条件应尽量采用量化标准，并填入附录B的相应a)根据海域基准价修正系数表和海域价格影响因素指标条件说明表，得到待估海域修正系数。b)海域基准价修正系数确定应区分不同的海域使用类型和用海方式。单位名称主管单位所在位置用海类型用海方式积效益年年年平均年年年平均年年年平均单位名称主管单位所在位置用海类型用海方式职工人数面积米)效益流动资金固定资金年年年平均年年年平均年年年平均单位名称主管单位所在位置用海类型用海方式职工人数(平方方米.流动资金固定资金年年年平均年年年平均年年年平均单位名称主管单位所在位置用海类型用海方式职工人数积(平方流动资金固定资金年年年平均年年年平均年年年平均单位名称主管单位所在位置用海类型用海方式职工人数积(平方米.年)流动资金固定资金年年年平均年年年平均年年年平均市县村备注市县村备注海域正常转让总价格(注明修正原因)万元海域正常转让价格市县村备注海域正常出租总价格(注明修正原因)万元海域正常出租租金海域正常价格市县村联营海域用途%备注市县村备注项目ABCD‥‥‥ABCD‥‥ABCD‥‥员准人标员准人标员准人标员准人标资本人数准工资总额元/公顷）（表格式）封面的内容和格式、正文的内容和格式参照图E.5～图E海域价格评估报告[说明该项评估是为了满足委托方的何种需要及其评估依据、评估结果的应用方向等，对评估依据则应注明文号、批准单位及批准日期等。][说明评估对象实际用途和宗海内外实际开发程度、本次评估所设定的开发程度和用途及其理由，其它内容）价格。][说明最终确定的总海域价格、单位面积价格，须以人民币表示，总海域价格附大写金额，并附海域评估结果一览表。如需用外币表示的，应标明评估基准日外币与人民币的比价。]评估机构机构公章）2．规划限制条件：[说明有否影响海域价格及海域利用的规划限3．影响海域价格的其他限定条件：[说明有否影响海域价格的其它限二、其他需要说明的事项[参照评估报告中“其它需要评估机构加盖公章）[说明该项评估的委托单位及其隶属关系、委托单位与评估对象海域使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个[说明评估对象的具体范围，指出评估的是海域还是包括其它内容，并长率、第三产业比重、非农产业比重、就业结构、恩格尔系数、物价水平、居民收入水平等。]人文环境条件、海域使用制度、海洋功能区划等。]积物质量、海域环境质量、大气质量状况、海洋自然灾害、开发程度等。][说明该项评估所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及评估对象所在沿海省、自治区、直辖[上述评估依据应与评估过程相一致，对评估过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应并与评估原则和评估依据衔接一致][要求所选评估定、年期设定、评估基准日设定等）]（1）评估报告和评估结果发生效力的法律依据。说明进行本次评估所依据的主要法律、法规，注（5）违规使用海域评估报告和评估结果的法律责任。]海域价格评估技术报告项目名称:[说明评估项目的全称，内容可包括字样。评估项目全称后加括号注明评估对象所在县（市、区）全名，如“××县（市、[说明该项评估的受托评估机构、机构地址、评估机构资质级别、资格证书获得时间、评估资格有：（：（[上述内容中，海域登记和权利状况以海域登记、海域使用权证书和海域使用权出让合同中的有关[海域权利状况中他项权利限制以及海域利用限制等对海域价格造成影响的，应说明影响趋势及影其它原因而影响海域价格的特殊因素，要在这里说[在对海域影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对海域价格可能产生的[海域价格影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定[应根据评估对象特点及项目的实际情况，依据《规范》选取适宜的评估方法（收益还原法、成本并说明评估方法选择的依据。同时，各种评估方法的应用过程还应分别满足《规范》1．具体说明实际总收益和客观总收益及评估时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、假2．总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标1．要详细说明海域取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，应首2．明确评估对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有文件依据的，说3．贷款利息、投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结5．根据评估对象的海洋经济因素、区域经济因素、社会发展因素与资源环境因素条件进行修正，1．通过分析评估对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定海域的最佳利2．明确评估对象开发完成后的利用方式（招标、拍卖、挂牌、抵押、出租、海上直通车等）及依3．对计算中所采用的建设费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、[应用此种方法评估，要按照《规范》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估1．比较实例选择。要求比较实例至少有三个，选择的实例与评估对象应属于同一供需圈、用途相2．因素选择。评估时选择的比较因素应包括影响海域价格的全部主要因素，主要是海洋经济表1中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和评评估对象和比较实例的各项条件说明要客观、具体，其中评估对象的因素条件说明要与第二部分„„„„„„„„„„为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„海域基准价内涵是指在海洋功能区划范围内,对现状利用条件下不同等别或不同均质海域,按照渔2．说明宗海位置、用途、用海方式及评估对象所在等3．说明评估对象的各项因素具体条件，应按因素修6．对海域基准价修正得到宗海价格。当评估对象设定的海域开发程度与海域基准价设定的海域开平均值或以其中某一价格等为最终宗海价格的，要解释其方海域价格评估报告2．委托评估方联系电话3．受托评估方6．评估目的 单位面积海域价格 . . . . . . 他项权利权利人他项权利义务人2.6海域使用权取得方式海域取得时间批准机关 海洋渔业增加值 海洋工业增加值 海洋旅游总收入 海洋产业结构水平海洋产业从业人员数量 全社会固定资产投资就业结构优化度 渔农村建设状况