第2章物业服务企业93课件讲解

第2章物业服务企业

物业服务企业的设立与资质物业服务企业的机构设置与组织形式物业管理人员的素质要求与员工培训物业服务企业的自身建设第1节物业服务企业的设立与资质我国物业服务企业的发展历程物业服务企业的性质与类型物业服务企业的设立物业服务企业的资质1.我国物业服务企业的发展历程“自建自管”：谁建设、谁管理、谁负责。？①自行组建先天不足；②血缘关系问题多；③自身建设受制严重。“建管分离”：

物业管理规范化发展。2.物业服务企业的性质与类型物业服务企业的性质

指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好的生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。服务性机构，经营性企业组织2.物业服务企业的性质与类型物业服务企业特征物业服务企业必须依法成立物业服务企业是法人企业物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业服务物业服务企业应当获得经济报酬2.物业服务企业的性质与类型物业服务企业类型管理型物业服务公司顾问型物业服务公司综合型物业服务公司3.物业服务企业的设立可行性研究市场调查综合分析编写可行性研究报告3.物业服务企业的设立设立条件有限责任公司股份有限公司物业管理企业的组织机构一.物业管理有限责任公司的组织机构

1.股东会:公司权力机构.选举撤换董事监事;决定公司经营方针投资决策

2.监事会:公司监督机构

3.董事会:公司经营决策机构.董事长是法定代表人二.物业管理股份有限公司的组织机构股东代表大会;监事会;董事会3.物业服务企业的设立设立程序可行性研究（供求情况调查、了解国家和政府有关法律和法规、编写可行性报告）订立发起人协议申请企业名称预先核准出资验资、确立公司的组织机构申请工商注册登记申请税务登记、印章刻制、相关帐户设立申请资质审核4.物业服务企业的资质企业资质：

指为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，是企业实力和规模的标志。注册资金固定资产职工人数技术力量经营规模及水平4.物业服务企业的资质作用：有利于提高物业管理水平有利于规范物业管理市场秩序能更好地保护业主和住户的合法权益有利于开拓市场4.物业服务企业的资质资质等级标准：

1999年10月，国家建设部颁发了《物业服务企业资质管理试行办法》，将物业服务企业资质分为三个等级。一级资质二级资质三级资质4.物业服务企业的资质资质等级标准：

新建立的物业服务企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》，物业服务企业在领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为一年。有效期满后，物业服务企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。物业服务企业资质的申报营业执照企业资质证书正、副本各类人员的资格证书和劳动合同物业服务合同复印件物业管理业绩材料4.物业服务企业的资质公司发起人或发起单位房地产主管部门工商行政管理部门⑤30日内申办资质备案和资质等级证书②三周内核发批准文件①审批④核发营业执照③注册登记4.物业服务企业的资质4.物业服务企业的资质资质管理：资质等级核定管理资质等级审批管理资质等级动态管理业务管理物业注册登记要求资质二级企业二.物业管理企业的注册登记1.注册资本500万元以上2.物业专业技术不少于303.中级职称人员不少于204.工程，财务等有相应专业中级以上职称。5.多层200万平方米高层100万平方米、独立住宅(别墅)15万平方米,办公楼宇,工业厂房及其他物业50万平方米以上资质一级企业1.注册资本300万元以上2.物业专业技术不少于203.中级职称人员不少于104.工程，财务等有相应专业中级以上职称。5.多层100万平方米高层50万平方米、独立住宅(别墅)8万平方米,办公楼宇,工业厂房及其他物业20万平方米以上资质三级企业1.注册资本50万元以上2.物业专业技术不少于103.中级职称人员不少于54.工程，财务等有相应专业中级以上职称。5.有委托的物业管理项目资质承接项目要求一级二级三级可承接各种物业管理项目可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。可承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。物业企业资质取消历程

2015年

《物业服务企业资质管理办法》修订，取消物业公司注册资本限制；物业管理师等67项职业资格被取消，人社部和住建部取消物业管理师资格考试，各地先后停止物业管理人员岗位证书（职业资格）考试和颁证。2016年

删除原《物业管理条例》的第三十三条和第六十一条这两条与企业资质管理相关的条款，同时修改《物业管理条例》，取消了物业管理人员从业资格限制。2017年

国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了物业服务企业二级及以下资质认定，全国各地停止审批物业服务企业二级及以下资质审批。

2017年9月6日，召开国务院常务会议，会议决定，再取消物业一级资质核定。在前期已取消物业服务企业二级及以下资质认定的基础上，再取消物业服务企业一级资质核定。

同年12月，住建部印发了《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，要求各地落实《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发[2017]46号）。2018年这次的变化，是从“取消资质认定”到“废止资质管理办法”，真正意味着物业服务企业资质认定成为历史，物业资质被全面取消了！权利——从权力的法律功能和社会价值的角度来说，权力是规定和隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。义务——是设定或隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主题以相对受动的作为或不作为的方式保障权利主题获得利益的一种约束手段。5.物业服务企业的权利和义务结构上的相关关系数量上的等值关系功能上的互补关系价值意义上的主次关系5.物业服务企业的权利和义务参与和资质要求相对应的物业管理招投标的权利承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定接管相关资料的权利根据物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务的权利根据法规、规章、政策的规定和物业服务合同与委托合同的约定，收取物业服务等费用的权利可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的权利5.物业服务企业的权利和义务权利可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律规定的行为予以制止的权利根据相关法规、规章的规定、房屋装饰装修管理服务协议，监督房屋装饰装修的权利经业主、业主大会同意，可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的权利法律法规规定的或物业服务合同约定的其他权利5.物业服务企业的权利和义务权利

物业服务企业的权利应主要来源于法律法规规定及物业服务合同的约定，物业服务企业的权利行使必须以物业服务合同的约定或业主大会的授权为依据。5.物业服务企业的权利和义务权利按照物业服务合同的约定，提供相应服务的义务。物业服务合同终止时，应将物业管理用房和承接物业时所接管的相关资料移交给业主委员会的义务。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间做好交接工作的义务。不得随意改变物业管理用房用途的义务。不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的义务。接受公用事业单位委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用的义务。5.物业服务企业的权利和义务义务在制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时，有及时向有关行政管理部门报告的义务。协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作的义务。确需改变公共建筑和共用设施用途的，有提请业主大会讨论决定同意的义务。因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会同意的义务。将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。法律法规规定的或物业服务合同约定的其他义务。5.物业服务企业的权利和义务义务案例分析

甲物业管理公司系乙实业公司的分公司，于2004年6月8日与丙公司签订物业服务合同，为丙公司开发建设的xx小区提供物业管理服务，物业服务合同承诺确保机动车场停车安全。在履行物业服务合同过程中，由于甲物业管理公司的安全维护人员疏忽，加之小区的红外报警系统失灵，致使停放在停车场内的一辆高档轿车被严重破坏，车主找物业公司索赔未果后，向法院提起了诉讼，法院在审理过程中，发现甲公司是乙公司的一个分支机构，且为了骗取资质证书，借用了工程技术人员职称证书并伪签了劳动合同。法院依法做出判决，有力地维护了业主的合法权益。讨论：

1、在该案中，乙公司是否该承担相应的责任?2、甲公司的资质证书是否该被吊销?3、甲公司对受损车辆应承担什么样的责任?4、甲公司该承担什么样的法律后果?1、乙公司是有责任的，不管是分公司也好，他们都是整体系统公司，乙公司在明知道甲公司不具备条件的情况下与其签订了合同，损害了第三人的利益，触犯了合同法，应当负担第三方部分损失

，因为欺骗、作假都是乙公司一手造成的。

2、甲方资格应该被吊销，因为他们没有按正当的程序去申请资质公司，说明了他们的公