第2讲房地产投资市场分析的要点与方法21房地产投资市场供给分析0

第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法2.1房地产投资市场供给分析1．供给总量分析的要点及方法

已经上市的供给量：现实供给量，包括已竣工量和销售量。

准备上市的供给量：潜在供给量

实际计算时：获得销售许可证的房屋面积作为现有市场商品房的存量；未出让土地使用权的土地供给量作为新增商品房屋面积总量。

[案例3-1]根据国家统计局2000年上半年的统计，北京市商品住宅施工面积总量为2486.53万m2。表3-2为北京市历年竣工和销售面积统计数字。在统计已竣工面积时参考历年平均销售周期（北京市优秀项目的销售周期为0.499年），忽略1994年以前的竣工面积，同时考虑到二手房市场还未成熟。假定目前购房者的购买力不会向二手房市场转移，这样历年在售面积之和为1914.95万m2。这样，现有市场商品住宅存量为（2486.53

1914.95）万m2

4401.48万m2，在2000～2010年10年内消化这些住宅，每年市场平均需要吸纳约440万m2。综合以上分析，每年市场潜在供给量应为新增商品住宅面积总量与现有市场商品住宅存量之和，即为（548

440）万m2

998万m2。第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法年份当年商品房竣工面积当年商品房销售面积历年剩余在售面积1994年383.53149.03234.501995年503.56186.28317.281996年441.86188.13253.731997年483.31241.91241.401998年588.71376.84211.871999年908.26484.71423.552000年上半年453.03220.41232.62合计3762.261847.491914.95表3-2北京市历年竣工和销售面积（单位：万m2）第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法

2．供给产品分析的要点与方法

区域内供给量的结构分析:区域内产品按照户

型、面积、价位等

进行分析。不同区域市场供给量结构的比较分析：不同区

域的对比。第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法

2．供给产品分析的要点与方法[案例3-2]某区域商品住宅供给结构分析在该分析中选择了某区域内具有典型意义的12个项目，其具体情况见表3-3。项目名称项目均价/（元/m2）项目建筑面积/万m2项目A650040.7项目B480016项目C450017项目D530814项目E560080项目F650050项目G600018.68表3-3某区域供给结构分析选择项目列表第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法项目H640086.37项目I710083项目J428086项目K4300100项目L590029.51（续）通过对表3-3的分析可以看出，该区域住宅的均价是5590元/m2。该区域住宅价格主要集中在5000元/m2以下以及（6000～7000）元/m2两个区间段，这两部分价位住宅面积的供给达到了区域面积供给总量的66%以上。具体情况见表3-4。第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法价格水平/（元/m2）5000以下5000～60006000～70007000以上面积/（万m2）219123.51195.7583比例（%）35.2519.8831.5113.36表3-4区域项目价格水平分析该地区目前供给的住宅面积主要集中在90～120m2之间，超过90m2以上住宅的供给总量占到了80%以上。由此可以看出，该地区户型面积普遍较大，小面积户型供应相对不足。具体如图3-1所示。第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法该区域商品住宅两居、三居所占比例高达80%以上，区域内两居、三居面积都比较大，各种附属设施配套齐全，户型设计也较为灵活。具体如图3-2所示。图3-1区域商品住宅面积分类统计图图3-2区域住宅户型状况分类统计图第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法

3．房地产供给主体营销或经营状况分析要点与方法

租售价格、树立、速度、比例，空置率及变化的分析4．房地产投资市场竞争分析的要点与方法

竞争对手目标分析、优劣势分析5．房地产投资市场供给预测分析的要点与方法

定性、定量预测法科学预测第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法2.2房地产投资市场需求分析1．房地产市场需求总量分析的要点与方法（1）运用人口资料分析法。

第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法2.2房地产投资市场需求分析1．房地产市场需求总量分析的要点与方法（2）运用家庭资料分析法。家庭规模、结构，家庭成员的性别、代际关系、年龄、婚姻状况推动户型、种类及发展趋势。

（3）运用收入资料分析法。

通过收入预测住宅需求潜力。第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法2.2房地产投资市场需求分析2．房地产市场需求客户特征分析的要点与方法

需求客户特征分析包括文化、个体、社会、心理、购买倾向特征分析，就是回答5个W和一个H，即分析谁是使用者和购买者（Who），购买与使用何种类型的房地产产品（What），购买使用的动机是什么（Why），何时（When）、何地（Where）以及如何购买（How），具体见表3-5。第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法Who人口数量居住形态性别比例社会阶层教育程度谁是使用者职业谁是决策者收入水平Where购买者区域分布地点区位Why购买动机购买理由What产品规划购买用途外观造型公共设施面积价格环境付款方式When购买时机购买季节购买时间How客户反应销售顺序购买额度表3

5

某项目消费者研究调查分析表第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法3、房地产市场供求关系分析

供求比=需求量/供给量

大于100%时，存在供给缺口，有需求潜力、有投资机会；小于100%时，存在需求缺口，已饱和无需求潜力、投资机会。第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法4、房地产投资市场预测分析A．房地产投资市场预测分析的主要内容（1）房地产投资市场未来供给分析。（2）房地产投资市场需求预测分析。（3）房地产投资市场总体趋势预测分析。B．房地产投资市场预测分析的技术方法（1）时间序列分析法简单平均法加权平均法算术移动平均法加权移动平均法指数平滑法第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法4、房地产投资市场预测分析A．房地产投资市场预测分析的主要内容（1）房地产投资市场未来供给分析。（2）房地产投资市场需求预测分析。（3）房地产投资市场总体趋势预测分析。B．房地产投资市场预测分析的技术方法（1）时间序列分析法（2）回归分析法算术移动平均法确定各期的期距；求相邻期距各期的简单平均数；将各期平均值进行比较，求出变动趋势值；求预测值。其计算公式为：预测值=最后一期简单平均数+预测期与最后一期简单平均数的期距×最后一期变动趋势数算术移动平均法加权移动平均法:以加权形式求得移动平均值。加权移动平均法

指数平滑法利用前后两期实际与预测数据，并考虑其比重进行预测；t+1期预测值Yt+1

＝平滑指数×t前期实际值Xt

＋

（1－平滑指数）×t前期预测值Yt平滑指数根据预测值与实际值的差异大小而定，差异大通常为0.7～0.8。当n≧20个，第1期Y1=X1当n﹤20个，第1期Y1=X的平均值例：某公司1－8月的实际销售额如下表所示：

设α=0.7，Y1=各期实际销售额的算术平均值=18.63月份实际销售额（万元）一次指数平滑值Yt+1=

αXt+(1–α)Yt1234567810.0012.0013.0016.0019.0023.0026.0030.0018.6312.5912.1812.7515.0317.8121.4424.6328.39期预测值Y2

＝0.7×10+（1－0.7）×18.63=12.59第2讲

房地产投资市场分析的要点与方法4、房地产投资市场预测分析B．房地产投资市场预测分析的技术方法

（2）回归分析法B．房地产投资市场预测分析的技术方法（2）回归分析法回归分析分为一元回归模型和多元回归模型。过程：（1）建立一元线性回归模型（2）根据最小二乘法原理，由已知样本数据求出回归系数a、b，确定回归方程4、房地产投资市场预测分析（3）根据已经确定的回归方程，把a、b作为已知数，进行预测。（4）计算相关系数r，进行相关检验。相关系数r的性质如下

(1)当｜r｜＝1时，完全线性相关

(2)当r＝0时，完全没有线性相关

当0＜r≤0.3时，没有线性相关当0.3＜

r≤0.5时，低度线性相关当0.5＜

r≤0.8时，显著线性相关当0.8＜

r＜1时，全线性相关

(3)

当0＜｜r｜＜1时，表示x与y存在着一定程度的线性相关。｜r｜愈接近于1，相关程度愈高,反之愈低.

(4)当r＞0时，表示x与y为正相关。

(5)当r＜0时，表示x与y为负相关。例：某房地产公司2015-2019年实际销售额资料如下表所示，试预测2027年的销售额。年度期数

x实际销售额y

xyx2一元线性回归值yt2015-2250-50044182016-1300-300142920170450004402018+150050014512019+270014004462N=5∑x=0∑y=2200∑xy=1100∑x2=10∑yt=2200

解：当年度的期数为奇数时，为简化计算过程，通常使