天津写字楼市场培训教材

仲量联行2010年04月09日天津写字楼市场综述2天津市区写字楼市场综述截止2010年1月份，天津中心城区的甲级和乙级写字楼的总供应量约为119万平方米，其中目前成交活跃的有11个项目，总面积合计约36.5万平米；天津中心城区的甲级写字楼约占总供应量的10.5%，共计10.4万平方米，分布于天津国际大厦、津汇广场1座和津汇广场2座；截止2009年第四季度，天津市区的甲级写字楼的平均租金约为人民币3.9元/天/平方米，乙级写字楼的平均租金约为2.8元/天/平方米（含物业管理费）；截止2010年1月，全市写字楼市场空置率20.7%，其中甲级写字楼市场空置率17.9%，乙级写字楼空置率21%，预计2010年底，甲级写字楼的空置率为10.2%。截至2013年，天津中心城区的甲级和乙级写字楼总供应量将达到约252.49万平米，其中甲级写字楼的供应约占60.6万平方米，乙级写字楼191.89万平方米。3天津甲级写字楼发展历程19912002天津国际大厦津汇广场1座20072011环球金融中心2011世纪都会开端:天津首个优质甲级写字楼-国际大厦落成发展:写字楼供应持续增加跨国公司开始成为天津甲级写字楼的主要需求动力扩张:更多外资开发商开始进军天津市场更多跨国公司在天津扩张未来:大量优质写字楼供应将集中在2011年知名开发商将给天津带来全新品质的写字楼项目，市场将进入新的发展阶段津汇广场2座2013嘉里中心*资料来源：仲量联行5天津中心城区成交活跃的写字楼一览项目名称分市场写字楼面积/总建筑面积

(平方米)报价

(人民币/平米/月)销售价格(人民币/平米)空置率完工期天津国际大厦南京路商圈25,500/50,500180只租不售8%1991津汇广场1座南京路商圈39,049/190,000140只租不售12%2002津汇广场2座南京路商圈39,449/190,400167只租不售25%2007环球置地广场南京路商圈60,000/81,91211516,00030%2008信达广场小白楼商圈49,600/81,40014511,70010%2005平安大厦小白楼商圈29,870/29,870121只租不售2%2003金皇大厦小白楼商圈26,800/94,900121只租不售15%2001泰达大厦小白楼商圈30,000/60,000106只租不售8%1997城市大厦友谊路商圈35,500/35,500115只租不售50%2009丽晶大厦友谊路商圈35,000/40,873136只租不售30%2006天信大厦友谊路商圈26,000/40,800121只租不售5%2000北方金融大厦友谊路商圈28,600/41,20091只租不售8%1998截至2010年01月6天津甲级写字楼供应、需求与租金除了先前建成的天津国际大厦和津汇广场1座，2007-2009年甲级写字楼的新增供应只有在2007年6月投入使用的津汇广场2座。由于天津甲级写字楼供应量有限，新投入市场的项目均得以快速吸纳，租金水平也保持在较好的水平。随着2011-2013年天津环球金融中心、世纪都会等多个项目推入市场，天津甲级写字楼的新增供应将大幅增加，预计这些新增供应将在未来几年被市场吸纳。由于供应量的增加和新推出项目低价吸引租户的租赁策略，预计甲级写字楼租金将在2011年有所下降。来源:仲量联行-50,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0002007200820092010201120122013平方米0.01.02.03.04.05.06.07.0人民币/平方米/天新增供应净吸纳量租金7天津乙级写字楼供应、需求与租金过去三年，天津乙级写字楼的新增供应保持在每年10万平方米左右。受到2008年底金融危机的影响，乙级写字楼的租金和净吸纳量均出现了下降。2010-2011年，乙级写字楼的新增供应量将持续保持在12-13万平方米。多个计划在2012年推入市场的乙级写字楼项目将使新增供应量大幅增长。来源:仲量联行-100,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,0002007200820092010201120122013平方米1.522.533.544.5人民币/平方米/天新增供应净吸纳量租金中心城区具有代表性的写字楼现有供应9

总建筑面积:54,000

平方米

写字楼面积：25,200平方米

总楼层:37

层

(办公楼:5F-25F)

标准层面积:1,158

平方米

室内净高:

2.35米

使用率:

70%

开发商:天津国际大厦有限公司物业管理:开发商自行管理空调系统:两管制架高地板:无停车位:90个

完工日期:

1991年只租不售

报价:

人民币180/平米/月(包含物业管理费)

物业管理费:

人民币40/平米/月

交付标准:

完整天花板，白墙，地毯主要租户:丰田汽车，东京三菱日联银行，美国总统轮船，美国大通银行，摩托罗拉，富士施乐，达飞轮船中心城区甲级办公楼-天津国际大厦10

总建筑面积:39,049

sqm总楼层:38

层(办公楼:7层-38层)

标准层面积:1,334.28平方米

室内净高:

2.45米

使用率:

约67%

开发商:天津澳中发展有限公司物业管理:仲量联行空调系统:两管制架高地板:无停车位:287个

完工日期:

2002年12月只租不售

报价:

人民币136~146/平米/月(包含物业管理费)

物业管理费:

人民币29.05/平米/月

交付标准:

现状交付主要租户:渣打银行,

花旗银行,

马士基，德勤，普华永道

中心城区甲级办公楼-津汇广场1座11

总建筑面积:39,449

平方米

总楼层:36

层(办公楼:7层-36层)

标准层面积:1,408.9平方米

室内净高:2.75

米

使用率:

约67%

开发商:天津澳中发展有限公司独家租赁代理:仲量联行物业管理:仲量联行空调系统:四管制架高地板:150毫米停车位:287个

完工日期:

2007年6月只租不售

报价:

人民币150~180/平米/月(包含物业管理费)

物业管理费:

人民币29.05/平米/月

交付标准:

毛坯，并提供架高地板主要租户:恒安标准人寿，三菱商事，丰田通商，三井住友银行，星展银行，恒生银行，安永华明，韩国企业银行中心城区甲级办公楼-津汇广场2座12中心城区乙级办公楼-城市大厦总建筑面积：

35,500

平方米

楼层:36

层

写字楼面积:

35,500

平方米

标准层面积:

1,050平方米

室内净高:

2.52米使用率:

60%

开发商:

新加坡城市发展有限公司物业管理:

仲量联行

租赁代理:

仲量联行

空调系统:两管制

架高地板:100毫米

停车位:130个

完工日期

:

2009年8月只租不售预计报价:人民币97~146/平米/月(包含物业管理费)

物业管理费:25/平米/月交付条件:

完整天花，白墙，架高地板13中心城区乙级办公楼-天津中心总建筑面积:70,000

平方米写字楼面积:28,000平方米楼层:52层写字楼:

9F-31F标准层面积:

1,250平方米室内净高:2.6米使用率:

约60%开发商:

海航集团物业管理:

世邦魏理仕租售代理:

待定空调系统:两管制架高地板:50毫米完工日期：2010年6月

只租不售租金报价：人民币4.5/平米/月物业管理费:人民币25/平米/月交付条件:完整天花，白墙，架高地板中心城区具有代表性的写字楼未来供应15中心城区的未来供应-津塔（国际甲级）

总建筑面积:

500,000平方米写字楼面积:204,000

平方米

总楼层:73

层

标准层面积:

3,000平米

室内净高:

2.8米

使用率:

70%

开发商:

金融街控股物业管理公司:

金融街第一太平（合资公司）

租赁/销售代理:

金融街顾问/仲量联行（联合独家代理）空调系统:VAV

架高地板:10CM

停车位:900个

完工日期:

2011年6月预计报价:

售价：人民币2.7万至3万每平米租赁：人民币7元每平米每天（租金含物业费）

物业管理费:

人民币25元每平米每月交付条件:

部分精装16中心城区的未来供应–

鑫银大厦（乙级）总建筑面积：

82,294

平方米

楼层:

（写字楼）39

层；（商业）5层

标准层面积:

1,474平方米

室内净高:

2.7米使用率:

（整层）73%

开发商:天津金丰兆业房地产开发有限公司物业管理:

第一太平戴维斯

租赁代理:

第一太平戴维斯

空调系统:2管制

架高地板:100毫米

停车位:600个

完工日期

:

2010年3月（5月入住）租售待定租金报价:人民币136.88/平米/月(包含物业管理费)

物业管理费:22/平米/月交付条件:

网络地板材料、天花板材料17天津写字楼售价分析从2004年至2008年上半年，天津写字楼市场经历了一段快速增长期。因此在过去的几年中，天津写字楼的出售价格保持了17%左右的增长率，市场均价由2004年的人民币7,650/平方米增长至2008年的人民币13,471/平方米。购买写字楼的需求主要来自公司购买写字楼自用和投资者。以君隆广场为例，其中既有物流船运公司购买整层自用，也有投资公司和个人购买之后对外出租。受市场下挫影响，售价在2009年经历下跌，预计未来几年的平均增长率会维持在6-8%左右*资料来源：仲量联行18来源：仲量联行尽管写字楼交易处于春节长假的周期性淡季，与2009年第四季度相比，2010年初写字楼销售成交面积显著回升，预示着市场的活跃。

2010年1-2月天津写字楼销售面积为9,418平方米，与2009年四季度相比上涨36.3%。天津写字楼市场供应和销售19来源：仲量联行目前天津市出售型写字楼主要分布在海光寺一带，正在销售的项目包括金夏中恺广场写字楼，环球置地，MODO南京路新天地(天津数码港)等多个项目。由于这些项目均处于或临近核心商务区南京路周围，优越的地理位置提升了这些项目的价值，同时也吸引了众多写字楼买家的投资。

2010年1-2月，天津市在售的写字楼项目均价为人民币14,018元/平方米，与上一季度相比上涨1.2%。天津写字楼销售价格20来源：仲