2016年房地产基本制度与政策第1章-房地产业

房地产基本制度与政策教材《房地产基本制度与政策》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会）中国建筑工业出版社2015年第7版课程内容第一章房地产业第二章建设用地制度与政策第三章国有土地上房屋征收第四章规划设计及工程建设管理制度与政策第五章房地产开发经营管理制度与政策第六章房地产交易管理制度与政策第七章不动产登记制度与政策第八章房地产中介服务管理制度与政策第九章物业管理制度与政策第十章房地产税收制度与政策第一章房地产业第一节房地产业概述第二节城镇住房制度概述第三节土地制度概述第四节房地产法制建设

第一节房地产业概述主要内容1.房地产的基本概念2.房地产业的细分3.房地产业的历史延革

第一节房地产业概述一、房地产业的基本概念1、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。第一节房地产业概述2、房地产业与建筑业的区别。房地产业建筑业所属行业的不同兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业物质生产部门，属于第二产业二者合同关系房地产开发建设的甲方乙方具体任务策划者、组织者和发包单位承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务第一节房地产业概述3、房地产制度的两项改革（1）城镇住房制度改革——简称住房制度改革或者房改：把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。（2）城镇国有土地使用制度改革——简称土地使用制度改革：变城镇国有土地使用权与所有权合一、土地供应采取无偿划拨、无限期使用、不得转让，为土地使用权与所有权分离、有偿、有限期使用，即：主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。第一节房地产业概述例题：在国民经济产业分类中，房地产业属于()。（2012年房地产经纪人制度试题）A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．建筑行业答案：C解析：在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。第一节房地产业概述二、房地产业的细分房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业；房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业；房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。第一节房地产业概述例题：房地产中介服务包括()。（2012年房地产经纪人制度试题）A．房地产咨询B．房地产开发C．房地产估价D．房地产经纪E．房地产广告设计答案：ACD解析：物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。第一节房地产业概述1、房地产开发经营业房地产开发经营业主要是取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。特征：房地产开发经营业具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。地位：目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。第一节房地产业概述2、房地产咨询业目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。第一节房地产业概述例题：房地产咨询是为从事房地产活动的当事人提供法律、信息、()等方面服务的经营活动。（2012年房地产经纪人制度试题）A．测绘B．估价C．技术D．管理答案：C解析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务等。第一节房地产业概述3、房地产估价业房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。特征：房地产估价业是知识密集型行业。第一节房地产业概述4、房地产经纪业房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。特征：房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。地位：在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。第一节房地产业概述例题：房地产经纪业是（）行业。（2011年房地产经纪人制度试题）A．知识密集和资金密集B．资金密集和劳动密集C．知识密集和管理密集D．知识密集和劳动密集答案：D解析：房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。第一节房地产业概述5、物业管理业物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。特征：物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。第一节房地产业概述例题：物业管理业不属于房地产中介服务业。()（2008年试题）答案：√解析：房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。第一节房地产业概述三、房地产业的历史沿革房地产业在中国发展大体上可以分为下列五个时期：(1)1949年以前。据有关文字记载，中国在3000多年前就出现了田地的交换和买卖。这些都是以土地和房产的私有制为基础的。(2)1949～1955年。这—切，对于稳定民心、恢复经济起到了重要作用。(3)1956—1965年。城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。(4)1966～1978年。“十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到极大破坏。(5)1978年以后。随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。第一节房地产业概述1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，要求要充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。第一节房地产业概述例题：()在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。A．中国共产党第十一次全国代表大会B．中国共产党第十二次全国代表大会C．中国共产党第十三次全国代表大会D．中国共产党第十四次全国代表大会答案：C解析：中国共产党第十三次全国代表大会,在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。第二节城镇住房制度概述一、城镇住房制度改革城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。对这种传统的城镇住房制度必须进行全面彻底的改革，实现机制转换，创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。第二节城镇住房制度概述我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：(一)城镇住房制度改革的探索和试点阶段1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是针对传统住房制度的核心——低租金.1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月，国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》(国发[1988]11号)。标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。第二节城镇住房制度概述(二)城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)。1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案。上海市住房制度改革方案的实施对全国的房改产生了巨大影响和推动作用，引起了所谓“上海效应”。第二节城镇住房制度概述(三)城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号，以下简称《决定》)。《决定》确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。第二节城镇住房制度概述房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。第二节城镇住房制度概述“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。第二节城镇住房制度概述1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。第二节城镇住房制度概述新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化；②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；④采取扶持政策，加快经济适用住房建设；⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。第二节城镇住房制度概述党的十八大提出加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居的住房目标。第二节城镇住房制度概述例题：《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从()开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。（2003年试题）A．1997年下半年B．1998年上半年C．1998年下半年D．1999年答案：C解析：1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。第二节城镇住房制度概述二、住房保障制度目前，我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。第二节城镇住房制度概述（一）保障性住房保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。第二节城镇住房制度概述（1）廉租住房廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。第二节城镇住房制度概述廉租住房保障资金来源有：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。第二节城镇住房制度概述例题：廉租住房保障资金的来源有（）等。（2009年试题）A．地方财政预算安排B．中央财政专项补助C．住房公积金增值收益D．土地出让净收益E．住宅专项维修资金答案：ABCD解析：廉租住房保障资金来源，不包括住宅专项维修资金。第二节城镇住房制度概述（2）经济适用住房经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60㎡左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。第二节城镇住房制度概述（3）公共租赁住房公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房筹集。租金水平由市县人民政府统筹考虑市场租金水平和供应对象的住房支付能力合理确定。第二节城镇住房制度概述（4）限价商品住房限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。从建设限价商品住房的城市的情况看，主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售。第二节城镇住房制度概述目前，国家有关部门正积极推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行。根据《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》要求，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。第二节城镇住房制度概述同时，探索发展共有产权住房，从具体政策上，共有产权住房的供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住一定年限后交易时，需按政府（或单位）与个人的产权比例分享收益，防止寻租，政府(或单位）与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。这种共有产权住房可以涵盖目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。第二节城镇住房制度概述例题：共有产权住房可以涵盖目前保障房中的()。A．廉租住房和经济适住用房B．公共租赁住房和经济适住用房C．经济适住用房和限价商品住房D．廉租住房和限价商品住房E．商品住房答案：C解析：共有产权住房可以涵盖目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。第二节城镇住房制度概述(二）棚户区改造棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），要求进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善。棚改安置住房的供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入和中等偏下收入住房困难家庭。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。对城市和国有工矿棚户区改造项目，实行免征城市基础设施配套费等优惠政策。第二节城镇住房制度概述(三）相关配套政策1.财政政策。市县财政将公共住房保障资金纳入年度预算安排。中央财政对中西部地区廉租住房、对各地公共租赁住房及棚户区改造住房建设给予资金支持。对保障性住房建设，减免税收，免收各种行政事业性收费和政府性基金。通过税率调整，鼓励合理住房消费。2.金融政策。住房消费方面主要包括个人住房商业贷款、住房公积金贷款。国家通过调整贷款利率和首付比例、实行差别化利率等方式，支持购买普通自住住房。住房建设方面有商业银行开发贷款。3.土地政策。商品住房用地采取“招拍挂”方式出让。保障性住房用地实行划拨等多种方式供应，并优先保证。第二节城镇住房制度概述三、住房公积金制度(一）住房公积金制度概述我国住房公积金制度，最早于1991年在上海市建立。1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），要求全面推行住房公积金制度。1999年，国务院发布施行了《住房公积金管理条例》。2002年，国务院修改了《住房公积金管理条例》。第二节城镇住房制度概述住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。第二节城镇住房制度概述例题：住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工所有。()（2008年试题）答案：√解析：职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。第二节城镇住房制度概述(二）住房公积金缴存、提取和使用1.住房公积金缴存国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。第二节城镇住房制度概述职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。第二节城镇住房制度概述注1：《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍。第二节城镇住房制度概述注2：《财政部、国家税务总局关于基本养老保险费、基本医疗保险费失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税[2006]10号）规定，根据《住房公积金管理条例》、《建设部财政部中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）等规定精神，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。第二节城镇住房制度概述缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人的缴存比例不低于5%,原则上不高于12%。具体缴存比例由住房公积金管委会拟订，经本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。第二节城镇住房制度概述例题1：外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。()（2014年试题）答案：×解析：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。第二节城镇住房制度概述例题2：住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。()（2013年试题）答案：×解析：住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，定向用于职工建造、购买、翻建、大修自住住房。第二节城镇住房制度概述2.住房公积金提取住房公积金提取，是指缴存职工符合住房消费提取条件或丧失缴存条件时，部分或全部提取个人账户内的住房公积金存储余额的行为。职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的；(2)偿还购建自住住房贷款本息的；(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；(4)离休、退休和出境定居的；(5)职工死亡、被宣告死亡的；(6)享受城镇最低生活保障的；(7)完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。第二节城镇住房制度概述例题：职工可以提取其住房公积金的情形有()。(2012年房地产经纪人制度试题)A．离、退休B．出境定居C．翻建自住住房D．购买自用商铺E．完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系答案：ABCE解析：购买自用商铺，属于职工非住房消费提取，不可提取其住房公积金。第二节城镇住房制度概述3.住房公积金使用(1)发放个人住房贷款设立个人住房公积金账户，且连续足额正常缴存一定期限的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款除贷款资金来源不同，在贷款对象、贷款流程以及贷款利率、额度等方面也存在较明显差异。第二节城镇住房制度概述(2)购买国债在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。第二节城镇住房制度概述(3)贷款支持保障性住房建设试点2009年，国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。第二节城镇住房制度概述例题：下列资金中，可以用于购买国债的有（)。（2005年试题）A．担保公司资金B．在建工程抵押贷款C．商品房预售资金D．住房共用部位共用设施设备专项维修资金E．住房公积金答案：ADE解析：在建工程抵押贷款、商品房预售资金，不可以用于购买国债。住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于专项资金，可以用于购买国债。第三节土地制度概述一、土地所有制《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”(一)国有土地全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”第三节土地制度概述例题：国有土地所有权由()代表国家行使。（2008年试题）A．国务院B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门答案：A解析：《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”第三节土地制度概述1、《宪法》规定。《宪法》规定，城市的土地属于国家所有。《宪法》第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”2、《土地管理法》规定。《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”《中国城市统计年鉴》等使用的市区一词，指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。第三节土地制度概述3、《土地管理法实施条例》规定。《土地管理法实施条例》明确国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。第三节土地制度概述在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：①通过行政划拨方式取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；④通过土地或房地产租赁方式取得。第三节土地制度概述例题：下列土地中，属于国有土地的有()。（2010年房地产经纪人制度试题）A．城市市区的土地B．已被国家依法征收的土地C．依法不属于集体所有的林地D．宅基地E．经济适用住房占用的土地答案：ABCE解析：宅基地，属于集体土地。第三节土地制度概述(二)集体土地劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡(镇)农民集体。第三节土地制度概述《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体组织经营、管理。”农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。第三节土地制度概述关于集体土地的法律依据：1、《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定（略）。3、《物权法》第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。第三节土地制度概述例题1：宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。()（2013年试题）答案：√解析：《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第三节土地制度概述例题2：法律规定可以属于集体所有的自然资源有()。（2007年试题）A．森林B．矿藏C．水流D．山岭E．荒地答案：ADE解析：《物权法》第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。第三节土地制度概述二、土地管理的基本制度(一)国家实行土地有偿有限期使用制度1、适用范围：除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。第三节土地制度概述2、法律依据：《土地管理法》第二条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条也明确规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第三节土地制度概述(二)国家实行土地用途管制制度法律依据：《土地管理法》第四条。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。土地用途管制的具体要求：农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。第三节土地制度概述(三)国家实行耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。第三节土地制度概述例题1：我国土地用途管制的核心是不能随意改变()的用途。（2012年试题）A．住宅用地B．商业用地C．工业用地D．农用地答案：D解析：土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。第三节土地制度概述例题2：我国土地用途管制的核心是()。（2010年试题）A．实行土地有偿有限期使用制度B．经营土地有偿使用C．不能随意改变农用地的用途D．不能随意改变建设用地的用途答案：C解析：土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途第三节土地制度概述三、城镇土地使用制度改革（一）计划经济时期土地使用制度特点：对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。第三节土地制度概述（二）我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程。这个发展过程突出表现在下列五个方面：①征收土地使用费；②开展土地使用权有偿出让和转让；③制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；④修改宪法和土地管理法；⑤制定全国性的土地使用权出让和转让条例。第三节土地制度概述(1)征收土地使用费。征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。1988年9月27日，国务院发布了《城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起施行。该条例指出，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。第三节土地制度概述(2)开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许进行土地使用权抵押。1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。第三节土地制度概述(3)制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规。(4)修改宪法和土地管理法。1986年6月公布的《土地管理法》也特别规定了土地不得出租或以其他形式非法转让。1988年4月12日通过宪法修正案，删去了宪法第十条第4款中不得出租土地的规定，改为：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1988年12月29日，土地管理法也作了相应的修改。第三节土地制度概述区分征收或者征用的法律依据：2004年3月14日，十届人大第二次会议通过了宪法修正案，将宪法第十条第三款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。根据宪法修正案，2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改<中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了“征收”和“征用”。第三节土地制度概述(5)制定全国性土地使用权出让和转让条例。1990年5月19日，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例共八章五十四条，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。第三节土地制度概述四、现行城镇土地使用制度的基本框架在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。第三节土地制度概述例题：2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》。区分了()。A．“国有”和“集体”B．“有偿”和“无偿”C．“出让”和“转让”D．“征收”和“征用”答案：D解析：2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》。区分了“征收”和“征用”。第四节房地产法制建设一、我国房地产法律体系我国房地产法律法规体系构架：由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。第四节房地产法制建设二、房地产相关法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》《物权法》和《城乡规划法》既有分工，又相辅相成。第四节房地产法制建设1、《城市房地产管理法》的立法目的和主要内容《城市房地产管理法》是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《城市房地产管理法》对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。第四节房地产法制建设2、《土地管理法》的立法目的和主要内容《土地管理法》是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。对于城市建设和房地产业来说，《土地管理法》主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收、征用，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。第四节房地产法制建设3、《城乡规划法》的立法目的和主要内容《城乡规划法》是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。《城乡规划法》除规定了城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，重点是确定规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容。第四节房地产法制建设4、《物权法》的作用和主要内容《物权法》的颁布实施，对确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，发展社会主义市场经济将发挥重要的作用。《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《物权法》确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则，确定了物权的种类和内容，不动产登记制度，设立了更正登记、预告登记等。第四节房地产法制建设例题：《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。()（2007年试题）答案：×解析：《物权法》