办公楼物业管理实施方案

办公楼物业管理实施方案

一、物业管理实施方案

（一）技术规范书点对点应答

一、物业基本情况

物业名称：XX公司办公楼

物业类型：办公、机房

坐落位置：XXo

建筑面积：XX平方米；绿化面积XX平方米。

汽车泊位：XX个

办公人员：XX人

应答：满足。

二、服务项目与标准

在物业管理区域内，服务方提供的物业管理服务包括以下内容：

（一）基本要求

1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明

确。

应答：满足。

2.承接项目时，对被服务单位的共用部位、共用设施设备进行认真查验,

验收手续齐全。

应答：满足。

3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证

书或者岗位证书。

应答：满足。

4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

应答：满足。

5.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情且要求

身体状况良好（签订合同之前需要提供三级以上医院体检证明）年龄不大于55

周岁。

应答：满足。

6.设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修

按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。

应答：满足。

7.物业服务工具均自行提供并保障服务工具的安全性能,根据单位需求，

提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

应答：满足。

8.按有关规定和合同约定公布物业服务费用情况。

应答：满足。

9.每月1次征询被服务单位对物业服务的意见,满意率80%

以上。

应答：满足。

10.人员配备要求：保洁服务五楼1人,负责领导办公室、大小会议室和

公共区域、6楼楼梯楼道、5楼楼梯间和卫生间；四楼1人，负责公共区域卫

生、楼层楼梯间和卫生间、绿化养护；三楼、二楼共1人，负责楼层公共区域

卫生、楼层楼梯间和卫生间；一楼1人，负责大厅、绿化养护、楼层楼梯间和

卫生间；

公司大院2人，负责前后院公共区域、电动车棚区域环境卫生；电工1人，

负责大楼内部强弱电日常维护（必须持有专业资质上岗证）；绿化2人,负责公

司前后院日常绿化养护工作。带班负责人1名，总计10人。

应答：满足。

（二）共用设施设备维修养护

1.共用部位的维修、养护和管理（维修所需材料由服务方垫支购买）。

应答：满足。

2.建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、

保养等记录齐全。

应答：满足。

3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施

设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

应答：满足。

4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修,属于小修范

围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、

改造计划并向被服务单位提出书面报告与建议，根据被服务单位的意见，组织

维修或者更新改造。

应答：满足。

5.电梯间日常的卫生及技术类以外项目的维修,并配合被服务方年审服

务,保证载人电梯24小时正常运行。

应答：满足。

6.消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅通。

应答：满足。

7.设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

应答：满足。

8.单位道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

应答：满足。

9.路灯、楼道以及办公区域灯完好率不低于95%。

应答：满足。

10.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发

生的各种突出设备故障有应急方案。

应答：满足。

（三）协助维护公共秩序

1.物业被服务单位主出入24小时站岗值勤。

应答：满足。

2.对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有。

应答：满足。

3.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时

报告有关部门，并协助采取相应措施。

应答：满足。

（四）保洁服务

1.每层设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异

味。

应答：满足。

2.合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

应答：满足。

3.办公区域道路、停车场、绿地等每日清扫2次；楼道、走廊、卫生间

每日清扫2次，巡视不少于4次；每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；

楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁

1次。办公楼花坛和大院的卫生不定期打扫、浇水领导办公室和大小会议室的

卫生只要有需要,不定期打扫。及时清除道路积水、积雪。

应答：满足。

4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情

况及时清掏；化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。

应答：满足。

5.根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

应答：满足。

6.负责报刊的日常发放及办公家具的日常维修。

应答：满足。

7.附楼及餐厅卫生。

应答：满足。

8.公共办公区域卫生在工作日8:30分之前清扫完毕，其他服务在不影响

公共区域正常办公环境条件下进行调配。

应答：满足。

（六）绿化养护管理

1.有专业人员实施绿化养护管理。

应答：满足。

2.草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

应答：满足。

3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形，保持观赏

效果。

应答：满足。

4.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

应答：满足。

5.定期喷洒药物，预防病虫害。

应答：满足。

6.补苗所产生的苗木费另计。

应答：满足。

四、委托管理期限

委托管理期限为自合同签订之日起2年。

应答：满足。

五、双方权利和义务

1.被服务方向服务方在本单位的物管员提供工作条件及管理员的办公用

品（包括桌子、椅子等）。

应答：满足。

2.对服务方提出合理的安全防范建议应及时答复和改进。

应答：满足。

3.审定服务方拟定的管理制度并配合支持服务方管理员履行职责。

应答：满足。

4.按合同约定的时间和方式向服务方按时支付管理服务费。

应答：满足。

5.如服务方服务质量达不到被服务方的要求,不履行管理员职责,被服务

方有权以书面形式要求服务方限期整改和人员调换。

应答：满足。

6.监督服务方管理工作实施制度的执行情况。

应答：满足。

7.在合同生效之日起20日之内，向服务方提供物业管理用房。

应答：满足。

8.负责协助和教育本单位工作人员自觉遵守和维护物业管理的相关规定

及宣传工作。

应答：满足。

9.被服务方应接受服务方安全防范方面提出的合理整改意见。

应答：满足。

10.服务方聘请人员符合在国家法律法规规定内的适合物业管理工作

的人员。

应答：满足。

11.审定服务方提出的物业管理日常计划、月度计划、年度计划。

应答：满足。

12.根据被服务方需要,服务方无条件接受被服务方更换或增加物业员的

要求。

应答：满足。

13.服务方工作人员参与被服务方公司的日常考勤工作。

应答：满足。

六、服务方的权利和义务

L服务方根据被服务方委托指派身体健康、无疾病、残疾的物业管理员,

为被服务方提供日常物业管理服务。

应答：满足。

2.服务方安全管理员要接受被服务方工作检查指导，遵守被服务方有关

规定制度，办公时间不允许滞留闲杂人员。如出现上述情况之一，对管理员进

行处罚，对不负责任、责任心不强的管理员，予以调换。

应答：满足。

3.当遇到非法侵害或自身难以处理的，对被服务方出现的紧急情况及发

现的案、事件及时报告或报警。

应答：满足。

4.发现不安全因素及时向被服务方领导或相关单位报告，并向被服务方

提出整改措施和建议。

应答：满足。

5.管理员应严格履行岗位职责,并遵守被服务方符合法律规定的各项规章

制度。

应答：满足。

6.根据有关法律规定及本合同的约定制订物业管理制度。

应答：满足。

7.对违反法律、法规行为的人员提交有关部门处理。

应答：满足。

8.负责编制物业管理月度计划、年度计划。

应答：满足。

9.服务方要按照劳动合同法等国家法律法规,按时发放工资,对服务方人

员劳动安全保障、各项社保规定负责。

应答：满足。

第五章物业管理及服务质量

第八条：服务方按照投标文件规定，实现目标管理。

1.统一着装，持证上岗，保洁员在被服务方指定公共区域和办公

室及会议室（法定日除外）。

应答：满足。

2.服务方投标文件作为合同的必备组成部分，其他各项服务标准服务方

都要参照执行。

应答：满足。

3.对于未满足服务质量要求的情况,按照要求进行处理。

应答：满足。

第六章安全管理

一、水电工必须持《低压电工作业证》上岗。

应答：满足。

二、每月对服务人员进行安全教育，需留存相关教育的照片及资料，并存

及时存档。

应答：满足。

三、合作单位要为服务人员购买雇主责任险,意外不低于50万元,医疗不

低于10万元。有资料支持。身体状况，年龄上限55周岁，健康证明，（三级以

上医院）

应答：满足。

第七章考核评分办法

一、考核办法

执行月度考核、满意度相结合的检查制度。

应答：满足。

二、考核评分

1.月度考核

办公楼、职工宿舍、卫生间等项目维修及改造工程清单

序

位置名称单位单价折扣备注

号

此单价为综合单价

墙面抹灰面油漆涂

1m24.6790%即（包含人工、材

料铲除

料、机械）

此单价为综合单价

刷乳胶漆室内墙面

2m22190%即（包含人工、材

二遍

料、机械）

此单价为综合单价

块料面层铲除楼地

3m21090%即（包含人工、材

面地面贴砖

料、机械）

涂料防水聚氨酯防此单价为综合单价

4水涂膜2mm厚平面m238.3690%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

5安装轻钢天棚龙骨m27090%即（包含人工、材

料、机械）

办公楼、职此单价为综合单价

工宿舍、卫

6龙骨及饰面拆除m27.390%即（包含人工、材

生间维修及料、机械）

改造

此单价为综合单价

安装方形铝扣板

7m29290%即（包含人工、材

300*300料、机械）

安装穿照明线铜芯此单价为综合单价

8导线截面Wm2.990%即（包含人工、材

2.5mm2料、机械）

安装穿照明线铜芯此单价为综合单价

9导线截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

10安装塑料线槽m18.390%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

11更换照明开关套1590%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

12更换成套插座五套2090%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

13安装轻钢天棚龙骨m27090%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

14办公楼吊顶龙骨及饰面拆除m27.390%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

安装方形铝扣板

15m29290%即（包含人工、材

300*300料、机械）

此单价为综合单价

16窗帘轨拆除m1.25790%即（包含人工、材

料、机械）

办公楼窗帘

此单价为综合单价

安装成品窗帘轨明

17m56.890%即（包含人工、材

装单轨料、机械）

安装全玻璃幕墙m222590%

办公楼玻璃

幕墙此单价为综合单价

18玻璃幕墙清洁m2590%即（包含人工、材

料、机械）

安装穿照明线铜芯此单价为综合单价

20导线截面W2.5mm2m2.990%即（包含人工、材

料、机械）

安装穿照明线铜芯此单价为综合单价

21导线截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、机械）

办公楼电此单价为综合单价

22路维修改安装塑料线槽m18.390%即（包含人工、材

造料、机械）

此单价为综合单价

23更换照明开关套1590%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

24更换成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、机械）

安装钢筋网片弧形此单价为综合单价

25构件钢筋人工*L05t4.6790%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

涂抹石灰大白浆墙

26m22190%即（包含人工、材

面三遍

公司大院围料、机械）

墙维修与改

此单价为综合单价

造砌墙单面清水砖墙

27m344190%即（包含人工、材

1砖

料、机械）

此单价为综合单价

28砌体拆除m378.7290%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

29回填土m312.390%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

现浇混凝土垫层

30m3584.390%即（包含人工、材

C25料、机械）

院内绿化带

此单价为综合单价

拆除人行道普通黏

m21090%即（包含人工、材

土砖平铺

料、机械）

人行道块料铺设混此单价为综合单价

31凝土彩色步砖水泥m26.8690%即（包含人工、材

砂浆料、机械）

此单价为综合单价

墙面抹灰面油漆涂

32m24.6790%即（包含人工、材

料铲除料、机械）

此单价为综合单价

办公区域涂抹乳胶漆室内墙

33m22190%即（包含人工、材

面二遍

内墙面修复料、机械）

此单价为综合单价

涂抹乳胶漆室内天

34m224.990%即（包含人工、材

棚面二遍

料、机械）

此单价为综合单价

屋面拆除卷材防水

35m27.9790%即（包含人工、材

办公楼里立层料、机械）

面及楼顶维

卷材防水改性沥青此单价为综合单价

修防水

36卷材热熔法一层平m242.290%即（包含人工、材

面料、机械）

铺卷材防水改性沥此单价为综合单价

37青卷材热熔法一层m24590%即（包含人工、材

立面料、机械）

此单价为综合单价

块料面层铲除墙柱

38m212.190%即（包含人工、材

面石材面

料、机械）

外墙大理石

涂抹墙面块料面层此单价为综合单价

39粘贴石材预拌砂浆m2258.3190%即（包含人工、材

（干混）料、机械）

安装穿照明线铜芯此单价为综合单价

40导线截面Wm2.990%即（包含人工、材

2.5mm2料、机械）

安装穿照明线铜芯此单价为综合单价

41导线截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

42更换照明开关套1590%即（包含人工、材

办公楼灯料、机械）

具维修改造此单价为综合单价

43更换成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、机械）

安装吸顶灯具安装此单价为综合单价

44灯罩周长W800mm套10090%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

安装荧光灯具安装

45套9090%即（包含人工、材

吸顶式单管

料、机械）

安装室内塑料排水此单价为综合单价

46办公楼、职管（粘接）公称外m4090%即（包含人工、材

径nOmm以内

工食堂排料、机械）

污、排水管此单价为综合单价

管道,疏通,排污拆

47道维修改造项300090%即（包含人工、材

除料、机械）

安装穿照明线铜芯此单价为综合单价

48导线截面Wm2.990%即（包含人工、材

三区及办公2.5mm2料、机械）

楼车子棚维

安装穿照明线铜芯此单价为综合单价

修改造

49导线截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

50更换照明开关套1590%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

51更换成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

52安装塑料线槽m18.390%即（包含人工、材

料、机械）

此单价为综合单价

墙面抹灰面油漆涂

53m24.6790%即（包含人工、材

料铲除料、机械）

此单价为综合单价

涂抹乳胶漆室内墙

54m22190%即（包含人工、材

面二遍

料、机械）

应答：满足。

(二)采购项目概况

1、采购项目基本情况

(1)物业名称：XX公司办公楼。

(2)物业类型：办公、机房。

(3)坐落位置：xxo

(4)建筑面积：xx平方米；绿化面积xx平方米。

(5)汽车泊位：xx个

(6)办公人员：xx人

2、服务项目与标准

在物业管理区域内，服务方提供的物业管理服务包括以下内容：

2.1基本要求

(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

(2)承接项目时,对被服务单位的共用部位、共用设施设备进行认真查验,

验收手续齐全。

(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格

证书或者岗位证书。

(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、

热情且要求身体状况良好(签订合同之前需要提供三级以上医院体检证明)年

龄不大于55周岁。

(6)设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报

修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。

(7)物业服务工具均自行提供并保障服务工具的安全性能,根据单位需求,

提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用情况。

(9)每月1次征询被服务单位对物业服务的意见,满意率80%以上。

(10)人员配备要求：保洁服务五楼1人，负责领导办公室、大小会议室

和公共区域、6楼楼梯楼道、5楼楼梯间和卫生间；四楼1人，负责公共区域卫

生、楼层楼梯间和卫生间、绿化养护；三楼、二楼共1人，负责楼层公共区域

卫生、楼层楼梯间和卫生间；一楼1人，负责大厅、绿化养护、楼层楼梯间和

卫生间；

公司大院2人，负责前后院公共区域、电动车棚区域环境卫生；电工1人，

负责大楼内部强弱电日常维护(必须持有专业资质上岗证)；绿化2人,负责公

司前后院日常绿化养护工作。带班负责人1名，总计10人。

2.2共用设施设备维修养护

(1)共用部位的维修、养护和管理(维修所需材料由服务方垫支购买)。

(2)建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、

检查、维修、保养等记录齐全。

(3)设施设备标志齐全、规范,责任人明确；操作维护人员严

格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录,需要维修，

属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时

编制维修、改造计划并向被服务单位提出书面报告与建议,根据被服务单位的

意见,组织维修或者更新改造。

(5)电梯间日常的卫生及技术类以外项目的维修,并配合被服务方年审服

务,保证载人电梯24小时正常运行。

(6)消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅通。

(7)设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

(8)单位道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

(9)路灯、楼道以及办公区域灯完好率不低于95%。

(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；

对可能发生的各种突出设备故障有应急方案。

2.3协助维护公共秩序

(1)物业被服务单位主出入24小时站岗值勤。

(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有。

(3)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时

及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

2.4保洁服务

(1)每层设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无

异味。

(2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

(3)办公区域道路、停车场、绿地等每日清扫2次；楼道、走

廊、卫生间每日清扫2次，巡视不少于4次；每周拖洗1次；一层共用大厅每

日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼

道灯每月清洁1次。办公楼花坛和大院的卫生不定期打扫、浇水领导办公室和

大小会议室的卫生只要有需要,不定期打扫。及时清除道路积水、积雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检

查情况及时清掏；化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。

(5)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(6)负责报刊的日常发放及办公家具的日常维修。

(7)附楼及餐厅卫生。

(8)公共办公区域卫生在工作日8:30分之前清扫完毕，其他服务在不影

响公共区域正常办公环境条件下进行调配。

2.5绿化养护管理

(1)有专业人员实施绿化养护管理。

(2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形,保持观

赏效果。

(4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

(5)定期喷洒药物，预防病虫害。

(6)补苗所产生的苗木费另计。

3、委托管理期限

委托管理期限为自合同签订之日起二年。

(三)物业管理总体设想、管理方式及工作计划

1、物业管理总体设想

1.1服务思路

如有幸中标,我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资

金优势，把本项目服务辖区塑造为整洁、舒适的工作场所。

本公司决定在中国XXXX分公司物业服务工作中全面推行标准化管理和人

性化管理的模式,特别措施有：

(1)建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了要达到高

质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系,在物业服务中，从一开始

就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。

(2)培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在人才的管理上，我

们着重抓好两个环节，一是“引进关〃，引进的人才要具有较高的专业技能、较

好的综合素质和较强的服务意识。二是“培训关〃，我们每年都要针对不同的

人员分别制订出详细的培训计划,要求大家都要做到一专多能,每年的培训考核

成绩都要做为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为搞好服务工作的重要前提,

我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。

(3)成立物业主任垂直管理机制：负责监督协调日常维修管理服务运作，

定期(每周或每月)向甲方负责人汇报上阶段的运作情况，增强沟通、促进了解，

以利于日常工作的开展。

(4)设立服务中心：采取一站式服务的方法,只需客户打一个热线服务电

话,所有的维修管理服务中的问题均可在承诺的时间内得

到处理。

(5)时效工作制：所有的对外服务工作均采用限时工作制,在对客户承诺

的时间内完成。

(6)不均衡管理：所有员工的工作均是按照客户的工作生活节奏设计的,

均以满足客户的生理需要和心理需要为主要目标。

(7)保本微利：我方承诺将按照保本微利原则提供服务，无论何时我方都

只按一定比例公开提取微薄的管理佣金,所有的管理节余将用于服务之中。

(8)全天候服务：我方实行全天24小时服务，设热线服务电话。

(9)建立人性化的服务标识系统(CIS),我们将设立服务标识，如公司标

识、服装标识、工作牌、办公标识等。

(10)企业的员工素质决定了企业的竞争优势，一个成功的企业必然拥有

一支高素质的员工队伍。搞好物业的管理和服务,首要是靠人,员工培训是进一

步适应后勤社会化改革形势的需要,是各项工作走向专业化、企业化和现代化

的基础环节和可靠保证。通过有计划有组织地对员工进行系统培训I,可以促进

员工综合素质的提高,进一步树立员工爱岗敬业精神,提高服务和管理水平。因

此建立员工培训制度并制定培训的具体安排，围绕着“提高管理服务水平〃的

方针,着重把思想作风、职业道德教育和业务培训方面作为培训的主要内容,

始终把员工培训工作作为一场长期性、规范性的基础工作扎扎实实地坚持至今。

(11)在思想教育方面，在员工培训教育中除了向员工灌输“三优一满意〃

(即以优质的服务、优良的作风和优美的环境让客户满意)的工作理念外，还结

合工作实践,提出了“服务育人，管理育人，环境育人〃三育人的原则和“诚信

敬业，无微不至，尽善尽美”的服务理念；除了集中培训教育外，利用多种形式

对员工进行思想教育。

(12)在职业道德教育方面提出了“爱业主、爱物业、爱岗位、爱信誉、

爱客户〃的“五爱”职业道德准则，要求员工爱护环境卫生、公共设施，当作自

己的家一样；“爱物业〃，要求每一位员工热爱工作,对企业忠诚；“爱岗位〃，

要求热爱自己的工作岗位,珍惜来之不易的工作机会,努力提高服务质量；“爱

信誉"，作为公司的一员，要爱护公司的声誉,注意自己的言行举止,在为客户服

务中树立和维护物业管理公司的良好形象；同时为了规范员工的行为,还提出

了“每一天上班精神饱满，每一项工作尽善尽美；每一次服务无微不至，每一

次接待热情周到；每一句批评虚心接受，每一个承诺坚决兑现；每一个细节决

不放过，每一个隐患及时整改〃八个“每一〃的工作准则。

(13)在业务培训方面，把重点放在制定的岗位责任制、综合管理制度等

各项管理制度上，从基础的东西开始，紧紧围绕应知、应会、应做、应办、应干

的东西来培训I,使每位员工对自己的本职工作岗位的基本工作内容、工作要求

和工作程序深刻了解、准确把握,知道怎

么做是对的，怎么做是错的,确保把基本的工作做好、做到位,对员工还提出了

“脑勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素质要求。

1.2指导思想

我公司为做好本项目服务服务工作拟采用的指导思想为“真诚合作、专业

保障、长远承担〃，其主要内涵如下：

(1)真诚合作：表达了我们公司尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、

讲道德、守信誉,注意及时地沟通和协调,真诚为甲方服务。

(2)专业保障：展示我们公司“敬业、服务、创新〃的企业精神，充分发

挥公司IS09000质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物

业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量,表达专

业水准，保障专业效果。

(3)长远承担：我公司注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综

合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将

服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职

责。

1.3整体策划

(1)组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理

针对本项目物业管理服务,我公司将组建一支素质高、能力强、专业齐全、

能打善战、技术精湛的物业管理队伍,服务于中国xx集团有限公司XX分公司。

进驻项目后,我公司将详细划分界定服务区域的功能布局界限,统一调度，

分片包干,把各个场所、每个部位都纳入我公司物业规范化管理的正确轨道，使

进入项目内的人员和车辆、设施设备等，最大程度的发挥各自的作用。为中国

XX集团有限公司XX分公司各级职工、客户等营造整洁舒适,安全有序的环境，

充分表达我公司“业主至上，信誉第一〃的服务宗旨。

(2)强化安全管理，营造万无一失的安全办公、生活环境

我公司将对服务区域科学规划，详细制订各项应急情况处置方案和防火防

盗、防毁损破坏等有效措施,把安全防范和应急处理工作件件落实到实处,确保

项目安全万无一失，充分表达我公司“作风过硬像军人,完成任务像铁人,服务

业主像仆人"的社会形象。

(3)精心组织，精心操作，精心维修，精心养护

针对本项目设备门类复杂、技术先进、智能化程度高的特点，我公司综合

维修服务人员除正常维护、维修外，提供24小时应急维修方面的服务,做到运

行保障坚守岗位,保养维护定点定时。让各种工程设备,楼宇在得到良好维护的

同时，大大延长使用寿命。充分表达我公司“组织指挥严密，技术要求严格，操

作规程严谨,工作态度严肃〃的工程技术人员“四严〃工作作风。

(4)建立学习型组织

我公司内部管理机制完善坚持“全员培训I,终身培训〃的方针。把公司建

成“学习型的组织〃是员工在职业生涯中不断自我提升的需要，员工接受全面

培训是保证物业管理服务质量的前提和基础。在我公司，员工未经培训考核,不

得上岗。系列的入职培训、在岗培训、转岗培训、外派培训和相应的考核评比

使员工进一步提高自身素质，改进工作质量。

(5)树立超值性服务意识，提升业主形象品牌

中标后，我公司将在项目部的组织结构设置上结合实际、合理搭配以确保

最快的速度为全体业主开展全面服务。在物业管理实践中，我们将努力打造

“精细化物业管理服务"，始终坚持以客户满意为中心,持续提供超越客户期望

的服务，营造安全、舒适、和谐的办公环境、工作场所和生活方式。充分表达

我公司“讲仪容，讲仪表,讲文明，懂礼貌,重诚信，守承诺,既热情又周到〃的企

业形象“亮点〃，让业主和来宾享受到超值性服务的同时,大力提升业主的社会

形象品牌。

L4服务定位

(1)管理定位

充分利用和完善各种配套系统,加强服务人员管理，把管理辖区塑造为良好

的公共场所,不断提高形象。

(2)效益定位

充分利用我公司专业化管理特长和成本控制管理经验，通过有效控制管理

成本,合理开源节流，提供更多、更超值的物业服务。

(3)服务定位

我公司坚持“以人为本、服务第一〃的原贝丸用心做事,为营造

安全、舒适、便捷的工作环境，采取专业管理和严格的品质控制手段，

确保服务质量满足要求的标准。

1.5方式方法

(1)坚持“以人为本〃，做好从业人员的思想政治工作。建立高度的事

业心和强烈的责任感，坚持“以人为本〃的原则，大力加强从业人员的思想政治

建设和精神文明建设,为提高服务质量提