《个人理财》课件-第三章 消费规划

个人理财内容个人理财理论与计算基础现金规划消费规划教育规划保险规划投资规划退休规划财产分配与传承规划

第三章消费规划第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断第二节消费购买决策第三节住房规划第三章消费规划第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断案例3.1：世界超级富豪、微软公司创始人比尔.盖茨生活很俭朴，对于自己的衣着，比尔从不看重它们的牌子或是价钱，只要穿起来感觉舒服就会喜欢。他没有自己的私人司机，公务旅行不坐飞机头等舱却坐经济舱，还对打折商品感兴趣。盖茨曾说过：“我要把我所赚到的每一笔钱都花得很有价值，不会浪费一分钱。”请思考：对以上的消费观念，你持何看法？每个人都可以在自己的消费能力范围内，依据个人倾向和理性的消费价值观支配下，通过消费得到自洽，平衡自身的生活状态。消费者在消费时除了可以满足自身的需求外，还具有社会价值的取向。消费者拥有较高的消费能力时，如果盲目消费、过度消费，不仅会对自己造成身体和精神的伤害，也会产生社会资源的浪费。第三章消费规划消费规划是对个人、家庭的消费资源进行合理的、科学的、系统的管理，使个人、家庭在整个生活过程中保持消费资源的财务收支平衡，最终达到终身的财务安全、自由的过程。（一）合理的消费规划可以避免支付过高的消费成本。（二）合理的消费规划可以避免因消费支出不当出现财务危机。第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断一、消费规划的意义第三章消费规划（一）保持合理的结余比率，开源节流。结余比率=（月收入-月支出）/月收入，当一个家庭年收入小于年支出时表明该家庭财务是不安全的，而当一个家庭年收入大于年支出多少时才表明该家庭财务是安全的呢？一般而言，该比率保持在0.3较为适宜，大于0.3反映出较强的结余能力，家庭理财空间较大，小于0.3则需开源节流。第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断二、消费财务问题诊断第三章消费规划（二）在制定大额消费规划时，最核心的财务诊断指标是住房负担比住房负担比是诊断家庭住房消费财务状况的核心指标。住房负担比=房屋月供款占借款人税后月总收入的比率，一般不应超过25～30%；第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断二、消费财务问题诊断第三章消费规划（三）收入负债比收入负债比=所有贷款供款占税后总收入的比率，房屋供款加上其他贷款的供款得到的总额占借款人税后总收入的比率，一般应控制在40%以内。第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断二、消费财务问题诊断第三章消费规划例：小王年税后收入25万，除还贷支出外其他生活年支出5万元，目前有存款5万，5年前银行按揭买房总价300万，其中首付100万，按揭200万，等额本息30年还款，贷款年利率6%，2年前银行按揭买车20万元，等额本息5年还款，贷款年利率6%。那么请通过计算结余比率、住房负担比和收入负债比帮助小王进行消费财务问题诊断？解答：首先计算三个消费财务比率，并依据财务比率判断标准进行诊断。第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断二、消费财务问题诊断第三章消费规划1.计算住房负担比=房屋年供款/税后年总收入，先要计算小王房屋年供款。依据小王按揭200万，等额本息30年还款，贷款年利率6%数据，可以通过年金现值计算公式：，计算PMT=14.53万元/年，因此住房负担比=14.53/25*100%=58.12%，超过住房负担比参考值30%，还房贷压力较大；第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断二、消费财务问题诊断第三章消费规划2.计算收入负债比=所有贷款供款/税后总收入，先计算按揭买车供款，依据小王按揭20万，等额本息5年还款，贷款年利率6%数据，可以通过年金现值计算公式：，计算PMT=4.75万元/年，因此收入负债比=（14.53+4.75）/25*100%=19.28/25*100%=77.12%，超过收入负债比参考值40%，还贷压力较大；第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断二、消费财务问题诊断第三章消费规划3.结余比率=（年收入-年支出）/年收入=（25-5-14.53-4.75）/25*100%=2.88%，小于结余比率参考值30%，说明小王年结余较少，需减少开支。消费财务问题总结：从住房负担比诊断结果表明，小王还房贷的压力较大；从收入负债比诊断结果表明，小王消费还贷的压力继续扩大；从结余比率诊断结果表明，小王年结余较少，其中的原因是消费负债太大造成的。第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断二、消费财务问题诊断第三章消费规划练习：小刘年税后收入30万，除还贷支出外其他生活年支出10万元，目前有存款15万，5年前银行按揭买房总价300万，其中首付100万，按揭200万，等额本息30年还款，贷款年利率6%，2年前银行按揭买车20万元，等额本息5年还款，贷款年利率6%。那么请通过计算结余比率、住房负担比和收入负债比帮助小王进行消费财务问题诊断？解答：首先计算三个消费财务比率，并依据财务比率判断标准进行诊断。第一节消费规划的意义和消费财务问题诊断二、消费财务问题诊断（四）定期检查和修改（1）子女的出生或死亡（2）配..。偶或其他继承人的死亡（3）本人或亲友身患重病（4）家庭成员成年（5）遗产继承（6）结婚或离异（7）财富的变化（8）有关税制和遗产法的变化（9）房地产的出售第二节消费购买决策第三章消费规划理性的消费决策不是一蹴而成的。消费是什么？A.买买买B.买得起才行（四）定期检查和修改（1）子女的出生或死亡（2）配..。偶或其他继承人的死亡（3）本人或亲友身患重病（4）家庭成员成年（5）遗产继承（6）结婚或离异（7）财富的变化（8）有关税制和遗产法的变化（9）房地产的出售第二节消费购买决策第三章消费规划第二节消费购买决策第三章消费规划调查：你中枪了吗?大学生消费观调查报告新鲜出炉。/a/236148021_351369

第二节消费购买决策第三章消费规划调查：你中枪了吗?大学生消费观调查报告新鲜出炉。

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第二节消费购买决策第三章消费规划调查：你中枪了吗?大学生消费观调查报告新鲜出炉。2018-6-16/a/236148021_351369大学生消费存在问题通过调查，小编发现当代大学生消费主要存在以下几个问题（仅代表个人观点）。1.理财观念较弱，缺乏对自身财富的管理能力，导致生活费越多的大学生钱越不够花。2.人际交往消费过度，主要体现为恋爱支出。3.对旧物的重视程度不高，大部分人将旧物搁置，导致资源浪费。由于这些错误的消费行为，大学生向父母要的生活费越来越多，钱包越来越鼓，但钱却永远不够花。消费者购买决策过程第三章消费规划第二节消费购买决策第二节消费购买决策第三章消费规划

收入象河流，财富象水库。而购物消费就是他们的出口。因此，我们在消费前应做好充分的准备，避免收入和财富从出口毫无节制的任意流出。要做好购物前的准备'首先要明确我们的购买动机，然后搜集信息为制定购物方案做准备。一、购物前的准备第二节消费购买决策第三章消费规划一、购物前的准备202*年轻奢品购买动机调查结果第二节消费购买决策第三章消费规划（一）明确购买动机消费者购买动机多种多样、千变万化，各种动机错综复杂、交织一起。但一般认为，购买动机可分为生存、享受、发展、情感和惠顾几种。1.生存动机。这是消费者纯粹为了满足其生存需要而激发的购买动机。人具有饥、渴、寒、暖、行、止等各种生理本能，与此相适应会产生各种生理的需求。例如，消费者在饥时而思食，为御寒而择衣，患病求医、养儿育女也需要消费各种商品。这是人类在现代社会形成各种消费行为的最本源的动机。一、购物前的准备第二节消费购买决策第三章消费规划（一）明确购买动机2.享受动机。这是基于消费者对享受物质的需求而产生的购买动机。人们在满足吃、喝、穿、住、行等基本生活需要之外，衍生了享受的需要。人民不仅要吃饱穿暖，还要吃得科学营养、穿的美观漂亮；不仅有栖身之所，还要住得宽敞舒适。在现代人的生活中，享受性购买动机越来越成为支配人们购买活动的主动力。一、购物前的准备第三章消费规划第二节消费购买决策一、购物前的准备（一）明确购买动机3.发展动机。

这是基于消费者对发展的需要而引起的购买动机。人们的发展需要包括体力和智力两个方面。体力发展需要主要有：提高身体素质，强壮体魄，免除疾病等；智力发展需要有：学习科学知识，提高智力水平，掌握劳动机能等。第三章消费规划第二节消费购买决策购物前的准备4.刺激动机。

这是基于消费者对同伴或企业的信号刺激而产生的消费动机。同伴的消费信号的刺激包括“有意炫耀”所引起的消费攀比、“标新立异”引起的消费模仿、“自我形象”引起的消费显示、以及“归属需要”所引起的团队消费，这些从消费者内部所接受的消费信号都将使消费行为获得充足的激励，以至在消费者内部存在着一种“消费竞争”的热潮。除此之外，企业也常常推出富有刺激性的“尊贵消费”、“新潮消费”、“有奖消费”、“体验消费”，以吸引消费者参加。第三章消费规划第二节消费购买决策一、购物前的准备5.惠顾动机。这是基于消费者对情感和理智的经验，对某种商品、品牌或商标、厂商的特殊信任和喜爱而产生的习惯性重复购买的动机。由次类动机驱使的购买行为具有经常性和习惯性等特点。惠顾动机往往产生于商品货真价实、服务周到、商品和企业信誉良好、商店环境美观、品种齐全、购买便利等。调查：你认为在网上购买特产食品而不在实体店购买的动机是什么？A.更加省时省力；B.能选择到自己钟意的品牌；C.可选择的食品种类更多;D.我的同学都在网上买。第二节消费购买决策第三章消费规划

消费者形成了购买某种商品的动机后，如果不熟悉这种商品的情况，往往就要先收集信息。这时，消费者会增加对有关广告、谈话等的注意，比以往更注意相关商品的信息，还可以通过查阅资料、向亲友和熟人询问情况的方式，积极地搜寻信息。一般来说，获得信息有以下四种来源。1.个人来源，即从家庭、朋友、邻居和其他熟人处得到信息。2.商业性来源，即从广告、售货员介绍、商品展览与陈列、商品包装、商品说明书等得到信息。3.公众来源，即从报刊、电报等大众宣传媒介的客观报道和消费者团体的评论得到信息。4.经验来源，即通过触摸、试验和使用商品得到信息。从消费者的觉度看，由企业控制的商业性来源信息起着通知的作用；其他非商业性来源信息起着验证和评价作用。一、购物前的准备（二）搜集信息形成购物方案第三章消费规划第二节消费购买决策二、评价购物方案在广泛的信息搜寻之后，消费者将会对已经熟识的几种产品与服务和将要进行的消费进行评价，与能满足需要的各种方案进行比较和评估。以购买轿车为例，消费者评价他们所要购买的轿车将分别形成安全性、经济性、性价比、舒适感、排气量、款式、颜色等属性。当然，消费者对汽车的这些评价指标并不都是同等重要的，它们在消费者心目中有不同的权重，有些消费者注重轿车的舒适性、安全性，而大部分的消费者却注重性价比。第二节消费购买决策第三章消费规划二、评价购物方案第二节消费购买决策第三章消费规划

消费者在该阶段真正购买商品之前，容易受两种因素的干扰。第一种因素是“别人的态度”。“别人的态度”对消费者购买决策的影响程度取决于两个方面：一是别人对自己偏爱的产品的否定程度，二是消费者对别人意见的接受程度。第二种因素是“意外情况因素”。在消费者准备进行购买时所出现的一些意外变故也可能使消费者改变或放弃购买决策。如消费者家中突然有人生重病，需要大量治疗费用；所有这些“意外情况因素”都会使消费者改变原来的购买意念，从而影响其选购商品。三、选购商品第二节消费购买决策第三章消费规划四、购买后的活动调查：你在网上购买商品有过退货吗？A.有；B.没有第三节住房规划第三章消费规划第三节住房规划第三章消费规划

人类在做决策时感性和理性哪一个更有效呢？人们在决定的时候，一般都不会只用感性，或者只用理性，常常是两者纠缠在一起。比如人们在做买房与租房决策时，会从生活环境、居住安全、经济承受能力、家庭生活偏好等方面考虑。

我们首先来看买房的优势和劣势，其优势：1.属于自己的房子，有归属感；2.可以随心装修，打造自己想要的风格；3.后续可出租也可转让，属于保值资产；其劣势：1.维护成本；2.每月还贷；3.如后续出租，需花费时间和费用寻找租客。其次是租房的优势和劣势，其优势：1.方便、灵活；2.省出房贷，提高生活质量；3.不必有房价涨跌所带来的担忧。其劣势：1.相对缺少归属感，不敢随意变动家具设施；2.可能会面临房东涨租、催租、毁约等问题。总的来说，租房是消费行为，消费时感性的因素对消费行为会影响更大；而买房则偏重投资属性，决策时理性因素更多。一、住房规划的意义和房产投资的优缺点财商小课堂：买房与租房决策时的感性和理性一、住房规划的意义和房产投资的优缺点（一）房产规划的意义住房规划包括买房、租房、换房、建房、卖房的规划，规划是否得宜会影响家庭生活、资产配置和财务健康等等。1.满足居住需求：为了满足家庭成员的居住需求，为家庭成员提供安全、舒适、便利的生活环境。2.优化资产配置：住房是家庭的重要资产之一，合理的住房规划可以帮助家庭优化资产配置，实现财富的保值增值。3.改善家庭财务状况：合理的住房规划可以帮助家庭改善财务状况。通过购买负担得起的住房，可以减少房贷压力，降低生活成本。此外，合理的住房规划还可以通过出租或出售闲置房产，增加家庭收入。第三章消费规划第三节住房规划第三节住房规划第三章消费规划（二）房产投资的优缺点1．优势（1）可观的收益率投资房地产的收益主要来源于持有期的租金收入和买卖差价。一般来说，投资房地产的平均收益率要高于银行存款和债券，并仅次于投资于股票的收益率。对于像我国这样一个人口众多，并且正逐渐向工业化、城市化转型的国家来说，城市房地产的增值潜力更大。如果在20年之内，我国的城市化率从目前的30％，提高到50％，就有2．5亿人需要到城市居住，庞大的市场潜力意味着现有城市规模的扩张，这必然伴随着城市边缘地价的升值以及城市现有土地或住房价格的升值。调查：你认为购买股票好还是买房子好呢？A股票好；B房子好一、住房规划的意义和房产投资的优缺点第三节住房规划第三章消费规划（二）房产投资的优缺点1．优势（2）财务杠杆效应财务杠杆效应用通俗的话来说就是利用别人的钱为自己赚钱。试想一种简单的情况，如果一处房产其价值为100万元，年租金收益率10％，而如果你完全从银行取得贷款来投资，且贷款利息只有5％，房屋年折旧2％，初略估计你就可以不用任何花费便每年净赚3万元，此即是财务杠杆的道理。一、住房规划的意义和房产投资的优缺点第三节住房规划第三章消费规划（二）房产投资的优缺点1．优势（3）所得税优势一般来说，在大多数国家，购房贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减应税所得，这样利用银行贷款买房就比租房更合算。如果租房，只需交纳租金；如果买房，需要付息还本。在一个均衡的市场上，房屋的租金一般要弥补占用资金的利息成本和房屋本身的折旧费用，如果将折旧看成还本，那么买房与租房的实际每年支出可能相差不多。但是房租是在税后支付的，而贷款买房，还本付息的金额是在税前支付的，这就是贷款买房的避税优势。一、住房规划的意义和房产投资的优缺点第三节住房规划第三章消费规划（二）房产投资的优缺点1．优势4）对抗通货膨胀银行存款、债券的价值往往会受到通货膨胀的侵蚀。而实物投资或者对实际财富享有所有权的投资，比如房地产、股票，往往能够抵消通货膨胀造成的实际财富的损失。一、住房规划的意义和房产投资的优缺点第三节住房规划第三章消费规划（二）房产投资的优缺点2.劣势(1)缺乏流动性一般来说，房地产不是标准化产品，也没有公开交易的二级市场，因此房地产投资的流动性相对要低一些。买卖房地产很费时，并且房地产不可能在任意的时间里很容易地按市场价格或者接近市场的价格出售。此外，购买和销售的费用也很高，一般来说完成一次交易，交易各方需要承担2～3％的税费。对于以自有资金投资的房地产，在需要流动性的时候也可向银行抵押贷款，但成本也不小，并且房产价值评估以及银行发放贷款都需要时间。一、住房规划的意义和房产投资的优缺点一、住房规划的意义和房产投资的优缺点（二）房产投资的优缺点2.劣势（2）需要大笔首期投资在房地产投资中，通常都需要有一大笔首期投资额。例如，购买一处价值100万元的住房，投资者一般得支付20％～30％的首期投资，一开始就需要200000～300000元。第三章消费规划第三节住房规划一、住房规划的意义和房产投资的优缺点（二）房产投资的优缺点2.劣势（3）房地产周期与杠杆带来的不利影响房产市场也呈现着明显的周期性特征。在房地产市场周期中的衰退期，当房地产的价格(和租金)下降时对投资者非常有利的财务杠杆此时就变得对投资者非常不利了。在前面的例子中，如果一旦租金收益率低于7％，那么投资者的现金流将变成负数，原本有利的财务杠杆变成了债务包袱，并且此时杠杆越高越不利。第三章消费规划第三节住房规划第三节住房规划第三章消费规划（二）房产投资的优缺点2.劣势（4）高风险房地产被许多人认为是一种本质上风险很高的投资形式。它的地理位置和固有特征一般是难以改变的。这样，当一些不利的变化发生时，房地产的市场价格和租金都会大幅下降，比如：当城市区划的改变，政府增加房地产税，某地区的大公司突然搬迁，或者附近新建的楼宇相继落成等。其次，在经济衰退时期，房地产价值的下跌速度与其他权益投资的下跌速度一样，有时甚至会更快，此时地产投资可能就不如持有名义资产，比如存款或者债券划算；与此同时，在对抗通货膨胀时的优势——作为债务人的财务分配效应，此时也变成了劣势。一、住房规划的意义和房产投资的优缺点第三节住房规划二、购房和租房决策购房与租房的居住效用相近，差别在于购房者有产权，因而有使用期间的自主权，而租房者有时会面临房东要求搬家的窘境。租房与购房何者更加划算，牵涉到拥有自己房产的心理效用与对未来房价的预期。因购房者可期待房地产增值的利益，而租房者只能期待房东不要随时调涨房租。购房与租房应如何抉择，我们可以用年成本法与净现值法来计算。调查：你认为购房好还是租房好呢？A.购房好；B.租房好第三章消费规划住房成本的飙升造成了不平等的差距，并激化了代际和地域的鸿沟。1990年，中位年龄为35岁的婴儿潮一代拥有美国三分之一的房地产价值。而到了2019年，规模相近的一批千禧一代，年龄为31岁，只拥有4%。因此，众多年轻人认为住房遥不可及——除非你是富二代。第二节住房规划第三章消费规划西方几十年来对自有房的执念所造成的渐进式功能失调，导致充满活力的城市没有发展空间：年老的房主坐在半空的房子里，热衷于保护自己的房产价值而抗拒发展；而年轻人们则负担不起租房或买房，认为资本主义让他们失望。住房成本的飙升造成了不平等的差距，并激化了代际和地域的鸿沟。1990年，中位年龄为35岁的婴儿潮一代拥有美国三分之一的房地产价值。而到了2019年，规模相近的一批千禧一代，年龄为31岁，只拥有4%。因此，众多年轻人认为住房遥不可及——除非你是富二代。租房的成本一般包括每月所需支付的租金；而买房就不一样了，一般要包括抵押贷款，利率，以及其他一系列的手续费、房屋保险、维护费用等。其中利率可能会随时间变动，具有不稳定性。二、购房和租房决策“打工人”的住房困境：买房一定比租房好吗？二、购房和租房决策1..年成本法购房者的使用成本是首付款的占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。购房（或租房）者在进行决策时就会比较购房和租房成本的大小，选择成本小的方案。其决策考虑因素举例试算如下：案例3.5：王先生看上了一间80平方米位于北京市朝阳区的一处房产，房产开发商可租可售。若是租的话，房租每月3000元，押金3个月。购的话总价80万，首付30万元，利率6％的房屋抵押贷款。王先生租房与购房的成本分析如下（假设押金与首付款的机会成本是一年的存款利率3％）。第三章消费规划第三节住房规划第三节住房规划第三章消费规划1.年成本法分析：

租房年成本：3000元×12＋3000元×3×3％＝36270元购房年成本：30万元×3％＋50万元×6％＝39000元看起来租房比购房年成本低2730元，或每月227.5元，租房比较划算。不过还要考虑以下因素：（1）房租是否会每年调整。购房后成本固定，而且租与购的月成本只差227.5元，只有月租的7.6％，因此只要未来房租的调整幅度超过7.6％，则购房比租房划算。二、购房和租房决策第三节住房规划第三章消费规划1.年成本法（1）房租是否会每年调整。购房后成本固定，而且租与购的月成本只差227.5元，只有月租的7.6％，因此只要未来房租的调整幅度超过7.6％，则购房比租房划算（2）房价升值潜力。若房价未来看涨，那么即使目前算起来购房的年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年居住成本率＝3.6万元÷80万元＝4.5％，购房年居住成本率＝3.9万元÷80万元＝4.875％，差距只有0.375％。若计划住5年，0.375％×5＝1.875％，只要房价可能在5年内涨2％以上，购房仍然比较划算。（3）利率的高低。利率愈低，购房的年成本愈低，购房就会愈划算。如果预期房贷利率进一步降低，而房租保持不变，则租房与购房的居住成本的差异会逐渐降低，可以考虑通过购房满足居住需求。二、购房和租房决策二、购房和租房决策2.净现值法净现值法是考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原为现值，比较两者的现值，支付的净现金流越小越好。案例3.6台湾的王先生，看中一处房产。若是租的话，房租每年租金30万元。王先生确定要在该处住满5年。购的话总价800万元，假设5年后售房所得为1000万元。以存款利率6％为机会成本的计算依据。请分析王先生是租房划算还是购房划算。第三章消费规划第三节住房规划二、购房和租房决策2.净现值法分析：（1）租房的净现金流现值为-126.37万元由于房租每年租金30万元，王先生租房5年，以存款利率6％为机会成本的计算依据。所以按照净现值法有关计算可得出租房净现金流量现值为：P＝年金30万元×标准年金现值系数（n＝5，i＝6％）＝30（P/A,6％,5）＝30×4.2124＝126.37万元

第三章消费规划第三节住房规划二、购房和租房决策2.净现值法（2）购房净现金流现值为-52.74万元购房净现金流量现值应该等于5年后售房净所得的现值减去购房现值，而5年后售房净所得的现值：P＝5年后售房所得为1000万元×标准复利现值系数（n＝5，i＝6％）＝1000万元×（P/F,6％,5）＝1000×0.74726＝747.26购房净现金流量现值＝5年后售房净所得的现值－购房现值＝747.26－800＝-52.74购房净现金流量现值远远小于租房的净现金流现值，因此购房比租房划算。第三章消费规划第三节住房规划第三节住房规划第三章消费规划2.净现值法净现值法考虑居住年数，值得参考的决策标准是，如果不打算在同一个地方住3年以上，最好还是以租代购。因为3年内房租再怎么调涨，仍会低于房贷利息的负担，若购房后又装修有只住3年，折旧成本太高，而期待房价不断飙升是相当不切实际的。此外，若每次没住多久就要换房的话，房屋的交易成本，如共同维护基金、契税、律师费、保险费等合计起来也要房价的3％以上，在加上自用住宅会比租用的住宅舍得装修，除非房价在3年内大幅上涨，否则计入中介及装修等费用后的净现值流出应该都会比房租高。二、购房和租房决策第三章消费规划第三节住房规划练习：广州的刘小姐，看中一处房产。若是租的话，房租每年租金15万元。王先生确定要在该处住满5年。购的话总价300万元，假设5年后售房所得为350万元。以存款利率6％为机会成本的计算依据。请分析王先生是租房划算还是购房划算。三、购房规划和购房筹资规划第三章消费规划第三节住房规划购房是人生之大事，必须进行周密的规划，以确定个人(家庭)负担得起的房屋总价、单价和区位。购房规划购房规划的基本步骤第三节住房规划第三章消费规划三、购房规划和购房筹资规划购房是人生之大事，必须进行周密的规划，以确定个人(家庭)负担得起的房屋总价、单价和大小。（一）购房规划2.购房规划的基本方法（1）以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价1)可负担的首付款＝目前年收入×收入中负担首付和房贷的比率上限（或称为储蓄率上限）×年金终值系数（n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场利率）＋目前净资产×复利终值系数(n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场利率）2)可负担的房贷总额＝目前年收入×复利终值系数（n＝离购房年数，r＝预计的收入成长率）×收入中负担首付和房贷的比率上限×年金现值系数（n＝贷款年限，i＝房贷利率）3)可负担的房屋总价＝可负担的首付款＋可负担的房贷总额第三章消费规划

第三节住房规划（一）购房规划案例王先生年收入为10万元，预计的收入成长率3％。目前存款资产15万元，40％为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10％，贷款年限20年，利率以6％计。王先生一家的净资产中负担首付的比率上限为40％。分析：第一步，根据家庭居住的人口数量，确定可以购买的房屋面积；1.根据现在的家庭和当地居住水平，确定人均居住面积；2.确定可以购买的房屋面积=人均居住面积*人口数量=50M2*3=150M2第三章消费规划

第三节住房规划（一）购房规划案例王先生年收入为10万元，预计的收入成长率3％。目前存款资产15万元，40％为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10％，贷款年限20年，利率以6％计。王先生一家的净资产中负担首付的比率上限为40％。分析：第二步，根据家庭财务状况和以后还款能力，确定可以购买的房屋总价；1.根据现在的家庭财务积累，确定能负担的首付款部分。首付款＝规划时至购房时每年年收入可用于购房的年金终值＋规划时可以一次支付的购房款至购房时的终值＝10万元×40％×年金终值系数6.11＋15万元×复利终值系数1.611＝48.6万元；第三章消费规划

第三节住房规划（一）购房规划案例王先生年收入为10万元，预计的收入成长率3％（还款时考虑）。目前存款资产15万元，40％为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10％，贷款年限20年，利率以6％计。王先生一家的净资产中负担首付的比率上限为40％。分析：第二步，根据家庭财务状况和以后还款能力，确定可以购买的房屋总价；2.贷款部分=还款期每年用年收入中用于等额还房贷款的年金现值＝（10万元×年金终值系数1.159×40％）×年金现值系数11.47＝53.2万元；3.届时可负担的房价＝首付款部分48.6万元＋贷款53.2万元＝101.8万元。第三章消费规划

第三节住房规划第三节住房规划第三章消费规划案例王先生年收入为10万元，预计的收入成长率3％。目前资产15万元，40％为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10％，贷款年限20年，利率以6％计。王先生一家的净资产中负担首付的比率上限为40％。分析：第三步，根据房屋面积和总价，确定可以购买的房屋单价和位置；1.房屋单价=总价/面积=101.8万元/150M2=6800元/M2;2.根据房屋单价找可购买房屋的地理位置和楼层等。（一）购房规划

表3.1购房需求规划模拟试算表项目代号说明举例家庭人数A需同住人数3人每人所需平方米数B以50～80平方米假设50平方米届时拟购房平方米数C＝A×B150平方米目前年收入D加上年终奖金10万元负担首付和房贷的储蓄率上限E以20％～50％假设40％

负担首付和房贷的储蓄率上限E以20％～50％假设40％现有的整笔投资额F首付款投资准备金15万元投资报酬率假设G以3％～10％假设10％

拟多少年后购房H以多少年后可迁入计算5年复利终值系数I＝（F/P,i,n）（n＝H,i＝G）1.611年金终值系数J＝(F/A,I,n)（n＝H,i＝G）6.11可筹备首付款K＝F×I＋D×E×J48.6万元预计的收入成长率L以2％～5%假设3％购房当年收入累积数M＝D×（F/P,i,n）（n＝H,i＝G）11.59万元年收入中可负担本利摊还额的上限N＝M×E4640元

拟本利摊还年数O最少5年，最长30年20年房贷利率P5％～8%间6％年金现值系数Q＝(P/A,I,n)（n＝O,i＝P）11.47可负担房贷总额R＝N×Q53.2万元可负担购房总价S＝K＋R101.8万元可负担购房单价T＝S÷C6800元可选择购房区位U依各区位行情本市中心城区以外房贷占总价乘数V＝R÷S，应小于银行规定的最高贷款比例80％第三节住房规划第三章消费规划练习：刘先生3口之家，年收入为20万元，预计的收入成长率3％。目前现金存款等资产30万元，40％为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10％，贷款年限20年，利率以6％计。刘先生一家的净资产中负担首付的比率上限为40％。分析：第一步，根据家庭居住的人口数量，确定可以购买的房屋面积；1.根据现在的家庭和当地居住水平，确定人均居住面积；2.确定可以购买的房屋面积=人均居住面积*人口数量=50M2*3=150M2（一）购房规划第三节住房规划第三章消费规划刘先生3口之家，年收入为20万元，预计的收入成长率3％。目前现金存款等资产30万元，40％为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10％，贷款年限20年，利率以6％计。刘先生一家的净资产中负担首付的比率上限为40％。分析：第二步，根据家庭财务状况和以后还款能力，确定可以购买的房屋总价；1.根据现在的家庭财务积累，确定能负担的首付款部分。首付款＝规划时至购房时每年年收入可用于购房的年金终值＋规划时可以一次支付的购房款至购房时的终值＝20万元×40％×年金终值系数6.11＋30万元×复利终值系数1.611＝48.88+48.33=97.21（万元）；

第三节住房规划第三章消费规划刘先生3口之家，年收入为20万元，预计的收入成长率3％。目前现金存款等资产30万元，40％为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10％，贷款年限20年，利率以6％计。刘先生一家的净资产中负担首付的比率上限为40％。分析：2.贷款部分=还款期每年用年收入中用于等额还房贷款的年金现值＝（20万元×年金终值系数1.159×40％）×年金现值系数11.47＝106.4万元；3.届时可负担的房价＝首付款部分97.21万元＋贷款106.4万元＝203.61万元。（一）购房规划第三节住房规划第三章消费规划刘先生3口之家，年收入为20万元，预计的收入成长率3％。目前现金存款等资产30万元，40％为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10％，贷款年限20年，利率以6％计。刘先生一家的净资产中负担首付的比率上限为40％。分析：第三步，根据房屋面积和总价，确定可以购买的房屋单价和位置；1.房屋单价=总价/面积=203.61万元/150M2=1.3574万元/M2;2.根据房屋单价找可购买房屋的地理位置和楼层等。（一）购房规划第三节住房规划第三章消费规划1.关于抵押的概念和术语抵押(mortgage)被定义为一种以还贷为前提条件的、从借款人到贷款人的对资产权利的转移，该权利是对由借款人享有赎回权(rightofredemption)的债务偿还的保证。抵押交易的双方分别被叫做抵押人(mortgager)和抵押权人(mortgagee)。抵押人是提供保证以获得贷款的人，也就是购房者。抵押人得到贷款，占有房产。（二）购房筹资规划第三节住房规划第三章消费规划2.住房抵押贷款的偿还(1)偿还方式住房抵押贷款的偿还方式一般有以下三种：1)满期偿还，是指借款者在贷款期满时一次性偿还贷款的本金和利息。2)分期偿还，是指借款者在贷款期内，按一定的时间间隔，分期偿还贷款的本金和利息。3)偿债基金，是指借款者每期向贷款者支付贷款利息，并且按期另存一笔款项，建立一个基金，在贷款期满时这一基金恰好等于贷款本金，一次性偿还给贷款者。

（二）购房筹资规划第三节住房规划第三章消费规划3.目前我国(自用)住房贷款的主要种类、操作方式及规划(1)商业性个人住房贷款1)商业性住房贷款的概念个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房(或者银行认可得的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（二）购房筹资规划第二节住房规划第三章消费规划4.目前我国(自用)住房贷款的主要种类、操作方式及规划2)商业性住房贷款可选择的贷款方式目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自己情况选择其中一种。①住房抵押贷款担保②权利质押贷款担保③第三方保证贷款担保。（二）购房筹资规划第三节住房规划第三章消费规划4.目前我国(自用)住房贷款的主要种类、操作方式及规划3)贷款条件目前我国商业性个人住房贷款对象为具有完全民事行为能力的中国自然人。他必须符合以下的贷款条件：▲有当地常住户口或有效居留身份(身份证、户口簿、军人证件、暂住证等)；▲有稳定的职业和收入：▲信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；▲有购买住房的合同或协议或有关批准文件；（二）购房筹资规划第三节住房规划第三章消费规划▲有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人：▲所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；▲不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20％的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20％的存款或现金作为购房首期付款；▲贷款行规定的其他条件。▲以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。（二）购房筹资规划第三节住房规划第三章消费规划4）贷款期限一般从15年至30年不等，各家银行规定有所不同。5）主要的还款方式①一次性还本付息②等额本金还款法③等额本息还款法（二）购房筹资规划1.一次性还本付息

根据各银行的规定，贷款期限在1年之内(含1年)的，还款方式采取一次性还本付息，即一次还清期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息的总额。计算公式：

到期一次还本付息额：贷款本金×【1+年利率(％)】(如贷款期为1年)或到期一次还本付息额=贷款本金×【l+月利率(‰)×贷款期(月)】(如贷款期不到1年)其中，月利率＝年(名义)利率÷12案例假设王先生的商业性个人住房贷款总额为100万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额是多少?分析:1000000(元)×【1+(4．14％÷12)×7】=1024150(元)实践中会有先息后本还款法，计算利息方法与此相同。2.等额本金还款法等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，很多银行都采用按季还款的方式。其计算公式如下：每季（月）还款额=贷款本金÷贷款期季数（月数）+(本金-已归还本金累计额)×季利率（月利率）每季等额归还本金：200000÷(10×4)=5000元第1个季度利息：200000×(5．58％÷4)=2790元第1个季度还款额为5000+2790=7790元；第2个季度利息：(200000—5000×1)×(5．58％÷4)＝2720元第2个季度还款额为5000+2720=7720元……..第40个季度利息：(200000—5000×39)×(5．58％÷4)=69.75第40个季度(最后一期)的还款额为5000+69．75=5069.75元由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐藏少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄(因为一开始还款额度较高)，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭。案例:假设王先生的商业性个人住房贷款总额为20万元，贷款期为10年，如采取季等额本金还款法，假设年名义利率为5.58％，请试算他每个季度的还款额。每季等额归还本金：2000000÷(10×4)=50000元第1个季度利息：2000000×(5．58％÷4)=27900元第1个季度还款额为50000+27900=77900元；第2个季度利息：(2000000—5000