《森林资源资产评估》课件-近熟林林木资产评估

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市场成交价比较法也称现行市价法，是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格作为比较基础，估算拟评估森林资源资产评估值的方法。对同一评估对象应选取3个以上参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的方面代表性适宜性准确性客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法市场成交价比较法的概念加权算术平均法中位数法众数法综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中分析所采用方法和理由二市场成交价比较法的计算公式市场成交价比较法的计算公式式中：E——评估值；X——拟评估森林资产的实物量；Ki——第i个参照交易案例林分质量综合调整系数；Kbi——第i个参照交易案例物价调整系数；Gi——第i个参照物的市场交易价格；N——参照交易案例个数。三市场成交价比较法的注意事项市场成交价比较法的注意事项交易案例数据的可能性及其可靠性。

森林资源所在地域的差异性对森林资源资产交易价格的影响（物价指数调整系数）。

森林资源资产的用途和功能对交易价格的影响。

不同林分质量、立地等级、地利条件、交易情况等因素对森林资源资产价值的影响（林分质量调整系数）。01020304四市场成交价比较法应用举例市场成交价比较法应用举例

某公司拟转让10公顷的杉木近熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清查该小班面积8公顷，蓄积量1200立方米，地利系数为0.95。

公司两年前花400000元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相近的杉木近熟林7公顷，蓄积量950立方米。地利系数为1.05。目前，木材销售价格由两年前的1000元/立方米上涨为现在的1080元/立方米。参照案例A

某公司拟转让10公顷的杉木近熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清查该小班面积8公顷，蓄积量1200立方米，地利系数为0.95。

附近林场一年前花320000元向邻村购买年龄、树高相近、平均胸径为20厘米的杉木近熟林6公顷，其蓄积量为900立方米，地利系数为0.90。一年前杉木原木材销售价格为1080元/立方米。参照案例B市场成交价比较法应用举例

某公司拟转让10公顷的杉木近熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清查该小班面积8公顷，蓄积量1200立方米，地利系数为0.95。

某个体户近期花210000元购买了年龄、平均胸径、树高都与该小班相近的近熟林3公顷，蓄积量500立方米，地利系数为1.03。参照案例C市场成交价比较法应用举例根据上述指标，评估过程及结论如下参照案例A可得市场成交价比较法应用举例K1=0.95÷1.05=0.905Kb1=1080÷1000=1.08G1=400000÷950=421.05E1=K1Kb1G1=0.905×1.08×421.05=411.53参照案例B可得K=0.95÷0.90=1.056Kb1=1080÷1080=1G2=320000÷900=355.56E2=K2Kb2G2=1.056×1×355.56=375.47根据上述指标，评估过程及结论如下参照案例C可得市场成交价比较法应用举例K3=0.95÷1.03=0.922Kb3=1080÷1080=1G3=210000÷500=420E3=K3Kb3G3=0.922×1×420=387.324用算术平均数得出单位蓄积林木评估值E=(411.53+375.47+387.324)÷3=391.44(元/立方米)总评估值E=391.44×1200=469730(元)（取整)思考一下

在这个案例中计算过程中K1、K2、K3的含义是什么呢？市场成交价比较法应用举例市场成交价比较法应用举例

某村准备转让10公顷的杉木近熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清查该小班面积10公顷，蓄积量1500立方米，平均胸径22cm，平均采材距1200米，运距30公里。查地利系数表，其地利系数为0.978。

附近林场两年前花80000元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相近的杉木近熟林6公顷，蓄积量900立方米。其地利系数为1.023。由于通货膨胀，杉原木中径材的平均价格已由两年前的每立方米600元升至每立方米700元。参照案例1市场成交价比较法应用举例

某村准备转让10公顷的杉木近熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清查该小班面积10公顷，蓄积量1500立方米，平均胸径22cm，平均采材距1200米，运距30公里。查地利系数表，其地利系数为0.978。

附近林场一年前花70000元向另一村庄购买年龄、树高相近、平均胸径为20cm的杉木近熟林5公顷，其蓄积量为800立方米，地利系数为0.92。一年前杉原木中径材平均价为660元每立方米。参照案例2市场成交价比较法应用举例

某村准备转让10公顷的杉木近熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清查该小班面积10公顷，蓄积量1500立方米，平均胸径22cm，平均采材距1200米，运距30公里。查地利系数表，其地利系数为0.978。

附近林场不久前用52500元购买了年龄、平均直径、树高都与该小班相近的近熟林3公顷，蓄积量500立方米，地利系数为1.1。参照案例3根据上述指标，评估过程及结论如下参照案例1可得市场成交价比较法应用举例Kb=700÷600=1.167K=0.978÷1.023=0.956G=80000÷900=88.89E=K×Kb×G=99.17参照案例2可得Kb=700÷660=1.061K1=0.978÷0.92=1.063K2=22÷20=1.10G=70000÷800=87.5E=Kb×K1×K2×G=108.55根据上述指标，评估过程及结论如下参照案例3可得市场成交价比较法应用举例Kb=1K=0.978÷1.1=0.889G=52500÷500=105E=K×Kb×G=93.35取三个案例的算术平均数为评估值E=(99.17+108.55+93.35)÷3=100.36(元/立方米)总评估值En=E×M=100.36×1500=150540(元)近熟林林木资产评估市场成交比较法近熟林林木资产评估市场成交价比较法是根据替代