业主大会和业主委员会工作指导手册

业主大会和业主委员会

工

作

指

导

手

册

目录

第一部分业主大会和业主委员会成立

一、业主大会和业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项...1

二、成立业主大会和业主委员会相关参考材料（范本）

第二部分物业管理委员会成立

一、物业管理委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项........4

二、成立物业管理委员会相关参考材料（范本）

第三部分业主委员会工作指南

一、如何召开业主委员会会议....................................5

二、如何补选业主委员会委员..................................8

三、如何进行业主委员会换届选举...............................9

四、如何召开业主大会会议......................................9

五、如何选聘、解聘物业服务企业.............................11

六、如何开展业主委员会日常工作.............................13

七、业主委员会工作指南相关参考材料（范本）

第四部分业主委员会相关工作制度

参阅《关于印发业主委员会工作相关制度（试行）的通知》（温建（2021）66

号）

附件：

1.关于成立一小区业主大会和业主委员会的申请.................17

2.—小区业主大会和业主委员会成立工作指导意见...............18

3.关于组建—小区业主大会筹备组的公告.......................19

4.建设单位委托书............................................22

5.关于一小区业主大会筹备组成员名单的公告...................23

6.业主名册..................................................24

7.筹备组会议记录（第一次）................................25

8.业主大会议事规则（示范文本）..............................26

9.管理规约（示范文本）......................................38

10.选举办法.................................................49

11.关于征求一小区《业主大会议事规则》《管理规约》《选举办法》意见

的公告..........................................................51

12.筹备组会议记录（第二次）...................................52

13.关于自荐、推荐业主委员会委员候选人的公告..................53

14.筹备组会议记录（第三次）...................................57

15.关于—小区业主大会投票权数、召开时间、业主委员会委员候选人名

单的公告........................................................58

16.业主大会表决投票、业主委员会委员选举委托书...............59

17.业主大会表决投票及业主委员会选票..........................60

18.小区业主大会表决事项及业主委员会委员选票投票结果统计表...62

19.小区业主大会表决事项及业主委员会委员选举结果报告单.....63

20.业主委员会会议记录（第一次）..............................64

21.关于—小区业主大会表决事项及业主委员会委员选举结果的公告65

22.业主委员会备案表...........................................66

23.关于组建—小区物业管理委员会的公告.......................70

24.—小区物业管理委员会组成人员汇总表.......................72

25.关于一小区物业管理委员会成员名单的公告...................73

26.关于成立小区物业管理委员会的通知.......................74

27.—小区业主委员会补选委员的公告...........................75

28.关于小区业主委员会补选委员候选人名单的公告...............77

29.—小区业主委员会补选委员表决票...........................78

30.—小区业主委员会补选委员表决结果报告单...................79

31.—小区业主委员会补选委员名单的公告.......................80

32.—小区业主委员会换届选举的报告.........................81

33.—小区召开业主大会换届选举新一届业主委员会的公告......82

34.解聘通知....................................................83

第一部分业主大会和业主委员会成立

一、业主大会和业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项

（一）成立条件

根据《台州市物业管理条例》第十四条规定：

物业管理区域具备1、列条件之一的，物业主管部门应当会同街道办事

处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会，指导和协助业主成立业主大会

筹备组，筹备召开首次业主大会会议：

1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十

以上的；

2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建

筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的；

3、属于一个物业管理区域但分期开发的建设项目，先期开发部分符

合前两项规定条件之一的。

（二）成立步骤

申请报—成立筹畚组筹畚宅作业主大会、业主委员

会成立

—►备案

（三）具体操作、注意事项

1、申请报告

⑴符合业主大会成立条件的，由建设单位或者10人以上的业主公开

书面联名向物业管理区域所在地的镇（街道）提出申请，填写《关于成立

XXX小区业主大会和业主委员会的申请》（附件1）,并将申请书报送市住

建局、所在地社区居民（村民）委员会。

⑵镇（街道）会同市住建局、社区居民委员会组织审查，对符合成立

条件的在40日内成立指导小组（附件2）,指导成立筹备组；不符合条件

的，书面告知并说明理由。

2、成立筹备组

⑴发布《关于组建XXX小区业主大会筹备组的公告》（附件3）。

⑵组织筹备组成员，成立业主大会筹备组。

⑶成立筹备组后5日内筹备组成员名单（公告）（附件5）。

（4）刻制筹备组印章。

注意事项：镇（街道）在收到成立业主大会书面申请后40日内，组

织成立首次业主大会筹备组；筹备组成员包括：业主、建设单位（附件4）、

镇（街道）、社区居民委员会的人员组成，其中业主成员由镇（街道）组

-1-

织业主推荐产生；筹备组人数应当为5T5人的单数，其中业主代表人数

不低于筹备组总人数的50%,筹备组组长由镇（街道）或其委托的社区居

民委员会代表担任；筹备组成员中的业主代表是否可参选业主委员会成员,

由镇（街道）决定（为更加体现公平公正，建议筹备组成员不参选业主委

员会成员）。

3、筹备工作

W备组履行的职责，详见《台州市业主大会与业主委员会指导规则》

第十五条。

筹备组成立之日起45日内公告相关内容15日后召开业主大

会会议I

-----------------------------------------------

公告相关内容包括：起草业主大会各项文件（业主大会议事规则、管

理规约、选举办法等）；确认业主身份及业主在业主大会会议上的投票权

数；召开业主大会的形式、时间、地点，并于业主大会召开15日前向全

体业主公告；征集业主提案并汇总、整理、答复，征求全体业主对文件（草

案）的意见；根据业主推荐、自荐的情况，推选业主委员会成员候选人并

向全体业主公示；审定各审议事项投票表决单、业主委员会成员候选人选

票。

°注意事项：筹备组制定计划表，会议要有记录，做好筹备工作期间的

资料收集整理，公告内容均要拍照片存档；业主大会的投票权数确定按照

《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第17、18、19、20条规定。

⑴通知建设单位报送相关文件资料：房屋及建筑物面积清册；业主名

册（附件6）；建筑竣工总平面图；共用设施设备清单；物业管理月房配

置资料；其他有关文件资料。建设单位应当在收到通知之日起五个工作日

内向业主大会筹备组报送。

（2）筹备组召开第一次会议（附件7）,按照台州市示范文本要求，落

实人员起草《业主大会议事规则》（附件8）、《管理规约》（附件9）、《选

举办法》（附件10）o

⑶筹备组将《业主大会议事规则》、《管理规约》、《选举办法》，在小

区内公告（附件11）,公告期不少于5日，公告期结束后，根据反映情况，

筹备组进行商定。

（4）筹备组召开第二次会议（附件12）。汇总业主对《业主大会议事规

则》、《管理规约》、《选举办法》的反馈意见，商量修订；确认业主身份及

投票权数（业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计

算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人

-2-

拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数：按照前项的统计总和计

算）；根据业主委员会候选人产生办法（①筹备组多渠道听取业主意见，

向业主发放或者业主到指定地点领取推荐表（十人以上业主书面联名推荐

一名），经汇总后按得票多少，提出业主委员会成员候选人名单；②社区

（小区）党组织、居民委员会推荐；③业主向筹备组自荐），在小区内发

布公告（附件13）,推选业主委员会候选人（党员占比1/3以上）。

注意事项：业主委员会成员首先要是小区业主。具有以下情形之一的,

不得担任业主委员会成员：①被判处刑罚正在执行或者刑罚执行完毕未满

五年的；②因涉嫌犯罪正在接受立案调查处理的；③被列入严重失信名单

的；④在本物业管理区域内存在违法搭建、装修等行为被有关部门责令整

改，尚未整改到位的；⑤拒付物业服务费、公共水电公摊费、不交纳物业

专项维修资金等损害本物业管理区域内业主共同权益的行为且尚未改正

的；⑥本人、配偶及其近亲属与本物业管理区域内提供物业服务的企业有

利害关系的；⑦管理规约或者业主大会议事规则规定不得担任业主委员会

成员的其他情形。

⑸筹备组召开第三次会议（附件14）,确认推选业主委员候选人名单,

并将经确认的业主委员候选人名单向全体业主公告（附件15）。

（6）筹备组做好业主书面《委托书》（附件16）的样版、业主委员会选

票及表决票（附件17）的制作，以及其他准备工作。

4、召开业主大会

召开首次业主大会，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求

意见的形式。在确保业主意思表示真实、格效的前提下，集体讨论、书面

征求意见可以运用电子信息技术方式（台州市智慧物业平台）进行。

⑴表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》等；

（2）通过选举产生业主委员会，业主委员会委员人数为5-11人（单数）。

注意事项：人数要求“专有部分面积占比三分之二以上且人数5比三

分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参

与表决人数过半数的业主同意“；做好选票发放、选票回收、验票、唱票、

监票、统计等书面记录材料；业主委员会自选举产生之日起7日内，邀请

镇（街道）、社区参加召开业主委员会第一次会议（附件20）,选出小区

业主委员会主任、副主任，确定业主委员会委员分工。

5、表决、选举结果公告

筹备组统计选票（附件18）,出具表决及选举结果报告单（附件19）,

将业主大会会议表决结果及业主委员会委员选举结果等事项进行公告（附

件21）。

6、备案

-3-

业主委员会自选举产生之日起30日内到镇（街道）和市住建局办理

备案，备案材料包括以下几方面内容：业主委员会备案表（附件22）；业

主大会会议记录（附件20）；业主大会决定（附件21）；业主大会议事规

则（附件8）；管理规约（附件9）；业主委员会委员的房产证明。

二、成立业主大会和业主委员会相关材料（范本）

附件：1.关于成立一小区业主大会和业主委员会的申请

2.—小区业主大会和业主委员会成立工作指导意见

3.关于组建一小区业主大会筹备组的公告

4.建设单位委托书

5.关于一小区业主大会筹备组成员名单的公告

6.业主名册

7.筹备组会议记录（第一次）

8.业主大会议事规则（示范文本）

9.管理规约（示范文本）

10.选举办法

11.关于征求—小区《业主大会议事规则》《管理规约》《选举

办法》意见的公告

12.筹备组会议记录（第二次）

13.关于自荐、推荐业主委员会委员候选人的公告

14.筹备组会议记录（第三次）

15.关于—小区业主大会投票权数、召开时间、业主委员会委

员候选人名单的公告

16.业主大会表决投票、业主委员会委员选举委托书

17.业主大会表决投票及业主委员会选票

18.小区业主大会表决事项及业主委员会委员选票投票结果统

计表

19.小区业主大会表决事项及业主委员会委员选举结果报告单

20.业主委员会会议记录（第一次）

21.关于—小区业主大会表决事项及业主委员会委员选举结

果的公告

22.业主委员会备案表

第二部分物业管理委员会成立

一、物业管理委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项

-4-

（一）成立条件

根据《台州市物业管理条例》第三十条规定：

有下列情形之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织成立物

业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，经有关单位指导后未能成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

（四）业主委员会任期届满或者成员人数不足二分之一等需要重新选

举业主委员会，经有关单位指导后未能选举产生的。

（二）成立步骤

发布公告一推荐自荐及单位派一贵人选确我成员名单

发文及报备案

（三）具体操作、注意事项

1、发布公告

镇（街道）在小区发布组建小区物业管理委员会的公告（附件23）。

注意事项：物业管理委员会成员由业主以及镇（街道）、物业主管部

门、公安派出所、社区居民委员会派员组成，并由镇（街道）委派的人员

担任召集人；人数应当为11T5人的单数，其中业主成员应当不少于60%,

由业主自荐或者镇（街道）在业主中推荐产生；业主成员应当符合《台州

市物业管理条例》第十九条第三款、第二十条的规定。

2、自荐、推荐、派员人选

汇总：业主自荐名单，镇（街道）在业主中推荐名单，镇（街道）、

物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会各派员1人（附件24）。

3、确定人员名单

后据自荐、推荐及各部门派员情况，镇（街道）在7日内商量确定物

业管理委员会组成人员名单并在小区公告（附件25）。

4、印发文件及报备案

i（街道）将物业管理委员会成立文件（附件26）报市住建局备案。

二、成立物业管理委员会相关材料（范本）

附件：23.关于组建XXX小区物业管理委员会的公告

24.—小区物业管理委员会组成人员汇总表

25.关于—小区物业管理委员会成员名单的公告

26.关于成立小区物业管理委员会的通知

第三部分业主委员会工作指南

-5-

一、如何召开业主委员会会议

（一）业主委员会职责

《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第38条，业主委员会履

行以下职责：

1、执行业主大会的决定和决议；

2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3、代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议；

5、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

6、监督管理规约的实施；

7、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

8、组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

9、调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

10、业主大会赋予的其他职责。

（二）业主委员会主任、副主任、其他委员职责

业主委员会主任职责一般包括：

1、主持业主委员会工作；

2、负责召集主持业主大会会议和业主委员会会议，代表业主委员会

向业主大会和社区、镇（街道）报告工作；

3、代表业主委员会对外签订各类合同、协议等文件；

4、代表业主委员会与物业服务企业、社区、镇（街道）及有关职能

部门协调小区物业管理的相关事务工作；

5、监督业主委员会其他委员履行工作职责；

6、审核和签批业主委员会工作文件、财务收支等；

7、拟定业主委员会内部工作方案、计划等；

8、根据业主大会或业主委员会会议决定应当履行的其他职责。

业主委员会副主任职责一般包括：

1、协助主任做好业主委员会日常工作，根据主任委托授权代行主任

有关职责；

2、承担落实各自分工的专项工作；

3、参与拟定制定业主委员会各项工作方案、计划等；

4、密切联系业主、非业主使用人，广泛了解本小区物业管理动态和

问题，及时向主任报告情况；

5、根据业主大会或业主委员会会议决定应当履行的其他职责。

业主委员会其他委员职责一般包括：

1、参加业主委员会会议及各项活动，参与业主委员会各项事务的决

策;

-6-

2、承担落实各自分工的专项工作；

3、参与拟定制定业主委员会各项工作方案、计划等；

4、密切联系业主、非业主使用人，广泛了解本小区物业管理动态和

问题，及时向主任、副主任报告情况；

5、业主大会或业主委员会会议决定应当履行的其他职责。

（三）业主委员会委员资格终止

根据《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第30条规定：业主

大会可以在管理规约或者议事规则中规定，业主委员会成员具有下列情形

之一的，业主委员会成员职务终止，由业主委员会予以公告：

1、不再是本物业管理区域业主的；

2、因疾病或者其他原因难以有效履行职责的；

3、以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

4、法律、法规规定的其他情形。

第31条规定：业主委员会成员有本指导规则第28条、第29条规定

情形或者其他不宜继续担任业主委员会成员职务的，街道（乡镇）核实确

认后，可以要求业主委员会召开会议，先行暂停其成员职务；经总人数百

分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委

员会应当组织召开业主大会临时会议，决定终止其成员职务。

业主大会会议决定终止业主委员会成员职务时，应当允许该成员提出

申辩，并记录归档。

（四）业主委员会会议类型

1、定期会议。业主委员会应当按照业主大会议事规则规定的次数和

时间定期召开会议。

2、临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临

时会议：

⑴经三分之一以上业主委员会委员提议召开的；

⑵业主大会决定召开业主委员会会议的；

⑶业主委员会主任认为有必要召开的；

⑷镇（街道）、社区要求召开的。

（五）业主委员会会议实务操作

1、准备阶段

⑴业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定

召开会议。经三分之一以上业主委员会成员的提议，应当在7日内召开业

主委员会会议。（《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第41条）

（2）会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任

召集，并决定会议召开的时间、地点等。

⑶会议召开提前7日，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容

-7-

和议程，听取业主的意见和建议，并将会议通知及有关材料送达每位委员。

（《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第43条）

2、议事阶段

（1）会议要有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业

主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过。

⑵做好会议书面记录，并由出席会议成员签字确认。

（《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第43条）

3、公示阶段

⑴业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会公布，并由出席会议

的业主委员会过半数委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

⑵业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作

出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监

督。

（《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第43条）

注意事项：⑴业主委员会的定位：《台州市物业管理条例》第19条将

业主委员会明确界定为业主大会的执行机构。作为一个执行机构，业主委

员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机

构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。

⑵召开会议的法定人数要求：业主委员会无论是召开定期会议还是临时会

议，都需要有过半数的委员出席，否则会议无效，所做出的决定亦无效。

⑶委员不能委托代理人参加会议：实践中有些业主委员会召开会议的时候,

有委员委托代理人或者提交个人意见给业主委员会以作为其参加会议的

方式，这种做法违反了相关规定。业主委员会委员必须亲自参加业主委员

会会议，否则视为未参加。⑷指定召集会议的情形：业主委员会主任、副

主任不召集业主委员会会议的，可由其他委员或业主请求镇（街道）、社

区指定一名委员召集和主持业主委员会会议,（5）会议议定事项的限制性规

定：业主委员会会议议定事项必须是在业主委员会法定的职权范围内，不

得超出法定职权范围；业主委员会履行职责必须遵守法律法规的规定，业

主委员会会议作出违反法律、法规规定的决定无效。例如，业主委员会未

经业主大会表决通过而直接作出选聘、解聘物业服务企业的决定的，由镇

（街道）责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

二、如何补选业主委员会委员

（一）需要补足委员的情形

当业主委员会成员出现空缺但仍未低于委员总数的1/2时，应当按照

小区业主大会议事规则的约定补足委员。

（二）有候补委员时直接替补

候补委员在业主委员会委员职务终止出现空缺时，替补当选为业主委

-8-

员会委员。候补委员按不超过业主委员会正式委员人数的50%设置。候补

委员在候补阶段，不参与业主委员会会议，不具有表决权。（《台州市业主

大会与业主委员会指导规则》第40条）

（三）无候补委员或候补委员不足时应补选

未设置候补委员或候补委员不够补足空缺的，业主委员会应当及时召

开业主大会临时会议，按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。

（四）补选业主委员会委员实务操作

召开业主大会临时会议补选委员的，按以下程序进行：

1、准备阶段

业主委员会按照小区业主大会议事规则的约定，及时发布《XXX小区

业主委员会补选委员的公告》（附件27）,并组织发放《XXX小区业主委员

会补选委员推荐表》。

2、补选阶段

（1）经业主自荐、推荐，业主委员会商量推选补选候选人名单后，发布

《XXX小区业主委员会补选委员候选人名单的公告》（附件28）,公告期不

少于50o

⑵公"后，业主委员会制作《XXX小区业主委员会补选委员表决票》

（附件29）,在镇（街道）、社区的指导下，组织业主大会进行投票表决，

一户一表，署名表决。

⑶对业主大会投票表决情况进行统计，出具表决结果报告单（附件

30）o

⑷小区业主委员会公布最终的补选人员，并根据实际工作需要确定业

主委员会内部的具体分工，发布《XXX小区业主委员会补选委员名单公告》

（附件31）。

3、备案阶段

W成补选工作以后，应及时填写《业主委员会备案表》（附件22）向

物业所在地的镇（街道）和市住建局办理备案手续。

（五）重点关注

1、设置候补委员的意义

现实中很多小区的业主委员会在成立之初没有设置候补委员.，当委员

出现空缺时，不得不召开业主大会临时会议补选委员，费时费力且成本较

高、操作复杂。如果事先在《业主大会议事规则》中有关于设置候补委员

的约定，在业主大会选举产生业主委员会时设置相应的候补委员，一旦出

现委员空缺，可直接由候补委员补足，更加明确、简化、便于操作，保障

业主委员会工作的正常开展，节省召开业主大会的各种成本。

2、委员低于法定人数时的处理

业主委员会委员人数低于正式委员的50%时，业主委员会已无法正常

-9-

开展工作，其职能自然终止，此时已无法照常进行委员补选，应及时召开

业主大会重新选举产生新的业主委员会，以确保业主委员会的常设性。

《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第40条明文规定“业主

委员会成员缺额人数超过正式成员总人数的百分之五十的，街道办事处、

乡（镇）人民政府应当会同物业所在地物业主管部门、社区居民委员会指

导成立筹备组，重新选举业主委员会J

三、如何进行业主委员会换届选举

（一）业主委员会换届的时间

《台州市物业管理条例》第27条：业主委员会每届任期为3-5年。

业主委员会任期届满二个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选

举，并书面报告街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。街道

办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会应当派员指导。

（二）业主委员会换届选举实务操作

情形一：业主委员会在任期届满二个月前组织换届选举的，应书面报

告镇（街道）、社区居民委员会（附件32）,成立换届选举筹备组（附件

33）,并发布《XX小区召开业主大会换届选举新一届业主委员会的公告》

（附件34）,告知本小区业主即将进行业主委员会换届选举工作。

情形二：业主委员会任期届满未进行换届选举且逾期换届的，由镇（街

道）、社区居民委员会组建换届选举筹备组，发布《XX小区召开业主大会

换届选举新一届业主委员会的公告》（附件34）,进行换届选举。

注意事项：⑴业主委员会换届选举筹备组由镇（街道）、社区居民委

员会和上一届业主委员会成员组成，人数一般为5T5人的单数，组长由

镇（街道）或社区居民委员会代表担任。⑵筹备组中因上一届业主委员会

成员参与人数不足而少于5人的，应在业主中推荐补足。（3）筹备组成立后，

具体换届选举工作流程参照新成立首届业主委员会的流程执行。

四、如何召开业主大会会议

（一）业主大会会议形式

《台州市物业管理条例》第17条规定：可以采用集体讨论的形式，

也可以采用书面征求意见的形式召开。在确保业主意思表示真实、有效的

前提下，集体讨论、书面征求意见可以运用电子信息技术方式进行C

（二）业主大会会议类型

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照

业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业

主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：1、经总人数20%以上的

业主提议的；2、业主大会议事规则规定的其他情况。

（三）业主大会会议的法定人数要求

《台州市物业管理条例》第16条明确规定：应当由专有部分面积占

-10-

比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

（四）业主大会会议事项

《台州市物业管理条例》第16条规定，业主大会会议事项主要包括：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5、使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（五）业主大会会议表决通过的法定条件

《台州市物业管理条例》第16条规定：

业主大会决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑

物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,

应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分

之》二以卜田7主^同音a

制定和修改业工工会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员

会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,

使用建筑物及其附属设施的维修资金，有关共有和共同管理权利的其他重

大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半

数的业主同意。

（六）召开业主大会会议实务操作

1、会议筹备

）主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议、意见、建议,

经业主委员会会议审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业

主情况等。

2、发布公告

业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内

容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。发生重大事故

或紧急事件等，需要及时处理的，也要及时通知和公告，并同时告知镇（街

道）、社区居民委员会。

3、集体讨论表决或书面征求意见表决

采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主就业主大会会议需

要决议的事项逐一进行表决。

采用书面征求意见形式决定事项的，由业主委员会发放征询意见表或

-11-

表决票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主

投票表决。

4、回收统计意见

在投票结束后，业主委员会应采取公开脸票方式，由唱票、计票人员

在监票人员或镇（街道）、社区居民委员会的监督下，认真核对、计算票

数，当场公布投票统计结果，形成业主大会会议决议。

5、通报大会议事决定

业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在

物业管理区域内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督。

五、如何选聘、解聘物业服务企业

（一）前置条件

符合以下条件之一的，可以启动物业服务企业的选聘、解聘工作：

1、物业服务合同期限届满，物业服务企业不再续约的；

2、物业服务合同期限届满前90日，业主委员会组织召开业主大会,

表决通过决定不再续聘原物业服务企业的；

3、业主大会议事规则或者物业服务合同有约定的从其约定。

业主委员会将业主大会决定不续聘的结果予以公告，公告结束后，以

书函的形式将《解聘通知》（附件34）送达原物业服务企业，并报镇（街

道）、社区居民委员会留存。

（二）选聘方式

1、业主直接选聘：选聘方案由业主委员会负责起草并公示，公示期

不少于5日，经业主大会表决同意后，根据选聘方案进行选聘。

2、招投标方式选聘：业主大会决定招投标方式选聘的，按照《关于

进一步规范我市物业管理招投标工作的通知》文件执行，具体流程：⑴招

标备案办理⑵招标公告、投标邀请书发布⑶入围投标人确定⑷投标文件编

制⑸投标⑹评标委员会组成⑺开标、评标和中标⑻中标备案⑼物业服务合

同签订⑩物业服务合同备案。

（三）注意事项

1、更换前期物业服务企业的注意事项

开发建设单位在业主大会成立之前，已按照国家及台州市有关规定选

聘物业服务企业，并与之签订了前期物业服务合同。前期物业服务合同对

物业服务内容、服务标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内

容进行约定。开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，即包括

了前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同是开发建设单位与前期物业服务企业签订的，为小

区业主设定权利义务的合同。业主虽非合同当事人，但仍须依商品房买卖

合同约定接受前期物业服务并支付物业服务费。前期物业服务合同可以约

-12-

定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合

同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，业主对前期物业服务企业

不满时，可通过召开业主大会自行选聘新的物业服务企业，与新聘物业服

务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止。

2、提倡采取招投标方式选聘物业服务企业

《台州市物业管理条例》第35条规定：住宅物业的建设单位对前期

物业管理应当通过招标投标方式选聘物业服务企业，投标人少于三个或者

物业管理区域建筑面枳不足五万平方米的，可以采用协议方式选聘物业服

务企业。对于业主和业主大会选聘物业服务企业，并未强制要求通过招投

标的方式。在现实生活中，业主大会也较多采取协议的方式选聘物业服务

企业。

物业管理招投标是运用价值规律和公正、公平、公开的市场竞争机制,

通过规范有序的招投标行为来确定物业管理权的活动，是一种通过市场化

方式实现的双向选择。一方面，业主在“性价比”的基础上选择了最合适

的物业服务企业，另一方面，物业服务企业在竞争中不断拓宽自身的业务,

并有效规避了后期管理存在的风险，从而使业主与物业服务企业双方的合

法权益得到有效的保障。业主大会在选聘物业服务企业时，提倡其采取招

投标的方式。

3、选聘、解聘物业服务企业的决定主体

决定选聘、解聘物业服务企业，应当召开业主大会，由专有部分面积

占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经

参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

由此可知，是否同意与物业服务企业解除合同以及解除合同后续事宜的处

理，属于业主大会的职权范围。业主委员会在无业主大会授权的情况下,

不能决定选聘、解聘物业服务企业。如果业主委员会在无业主大会授权时,

作出选聘、解聘物业服务企业的决定，则该决定无效。

4、签订物业服务合同的注意事项

⑴签订合同时限：建议业主委员会在业主大会依法、依约选聘物业服

务企业之日起30日内，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合

同，签订合同时，应当有业主委员会1/2以上委员在场，业主委员会主任

签名并盖业主委员会印章。

⑵公示公告：物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同

主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责

任等）在本物业管理区域内公告，接受业主的监督、查询。

⑶法律效力：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的

物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗

辩的，人民法院不予支持。

-13-

5、物业移交应注意的事项

⑴档案资料的移交：根据国务院《物业管理条例》第29条和第39

条的规定，物业服务合同终止时，原物业服务企业应当将物业管理用房和

下列资料交还给业主委员会：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工

图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工睑收资料；设施设备的安装、

使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文晔；物

业管理所必需的其他资料。

⑵承接查验的程序：参考住建部《物业承接查验办法》第13条的有

关要求，承接查验可以按照下列程序进行：确定物业承接查验方案；移交

有关图纸资料；查验共用部位、共用设施设备；解决查验发现的问题；确

认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。

⑶物业服务企业退出时应履行的义务：根据《台州市物业管理条例》

第41条的规定，原物业服务企业退出前，应当向业主委员会、新物业服

务企业移交下列财物和资料，并配合查验：是设单位依法移交的物业承接

查验资料；预收的物业服务费；有关物业以及电梯、消防、技防等设施设

备改造、维护、运行、保养的相关资料；物业管理用房和受委托管理的其

他房屋、场地以及财物；利用业主共有资金配置的设施设备及其相关资料；

利用共有物业经营的用关资料、公共水电分摊费用交纳记录等资料；其他

应当移交的财物和资料。

原物业服务企业与业主委员会、新物业服务企业办理交接时，交

接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备现状给予

确认。

原物业服务企业未尽管理义务造成电梯、消防、监控等共用设施

设备无法正常使用的，应当组织修复或者承担相应责任。

⑷移交的法律监管

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问

题的解释》第10条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员

会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,

以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院

应予支持°物业服务企业拒绝退出、移交，弃以存在事实上的物业服务关

系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法

院不予支持。

如果物业服务企业不移交有关资料的，可以向市住建局反映，根据国

务院《物业管理条例》第59的规定作出相应处罚。

六、如何开展业主委员会日常工作

（一）如何管理公共收益

1、公共收益

-14-

依据《台州市物业管理条例》第45条规定，利用物业管理用房、共

用设施设备等业主共有部分产生的收益归全体业主所有，不得擅自挪用。

2、共有部分

《中华人民共和国民法典》第274、275、276条规定，建筑区划内的

道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,

属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划

内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出

售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停

放汽车的车位属千业主上有C

建筑区划’内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需

要。

°《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应月法律

若干问题的解释》第3条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建

筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：

⑴建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼

梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、

设备层或者设备间等结构部分；

⑵其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人

所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业

主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

3、共有部分经营

《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第61条规定，物业管理

区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归

全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补

充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需

要。

°4、公共收益的使用范围

公共收益可以参考台州市《管理现约（示范文本）》第19条规定的范

围使用：补充维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项

财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；业主委员会的办公经费，业

主委员会委员的补贴，业主委员会执行秘书的薪酬，召开业主大会会议所

需费用；对共有资金的审计费用；业主共同决定用于物业管理的其他费用。

业主共有资金除上述用途外，不得将共有资金以现金、购买实物等方

式分配给业主。未经业主共同决定，不得使用共有资金。任何单位和个人

不得挪用、侵占共有资金。

-15-

5、公共收益监管

W州市、《管理规约（示范文本）》第20条，业主大会可以制定共有资

金的使用规则或者年度使用计划，约定共有资金的用途和使用。共有资金

的使用规则或者年度使用计划应当包括共有资金使用的用途、权限、程序、

信息公开、监督方式等内容。对大额共有资金的支付，业主、业主委员会、

物业管理委员会和业主监督委员会可以进行监督。大额共有资金的标准、

相关要求可以在使用规则或者使用计划中予以明确。

《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第61条规定，经营性收

益委托物业服务企业代管的，应当单独列账，业主委员会应当督促其每半

年至少公示一次收支情况。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设单

独账户，并指定专人按照财务制度要求管理，不得以任何个人或其他组织

名义进行管理。业主委员会对经营性收益收支情况每半年至少公示一次。

业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法

使用经营性收益。使用前、后均应在物业管理区域内公示，并接受社区居

民委员会的监督。

£主对物业旅务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出

异议时，物业服务企业或业主委员会应及时答复。

物业服务企业或业主委员会相关人员侵占、挪用经营性收益，构成犯

罪的，公安机关应依法追究刑事责任。

（二）如何管理印章

1、印章的种类

印章主要包括业主大会印章和业主委员会印章。如有财务专用章及业

主委员会主任委员公务用名章，应当纳入统一刻制监管范畴。

2、印章的管理

《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第45条规定，业主委员

会应当规范印章管理，指定由业主委员会主任、副主任之外的专人保管。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议

的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。印章保

管人应当对印章使用情况如实登记，并存档备杳C

3、印章的使用

业主委员会应建立印章使用登记制度，登记簿由印章保管人负责保管,

登记内容一般包括用印日期、用印事由、用印数量、用印人（经办人）、用

印审批人、盖章人等6

⑴根据业主大会依法通过表决形成的决议、作出的决定，业主大会印

章的使用范围：制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工

作规则；选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；

-16-

改变或者撤销业主委员会不适当的决定；决定选聘、解聘物业服务企业;

依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；依法决定本物业管理区域

内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案；根据管理规约的约

定，对违反管理规约的业主进行告诫；决定业主委员会工作经费的筹措方

式；决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

⑵根据业主委员会会议的决议、决定，经业主委员会全体委员1/2

以上签名后使用，业主委员会印章使用范围：拟订业主大会议事规则、管

理规约和业主委员会工作规则修改方案，提交业主大会会议决定；拟订选

聘、解聘物业服务企业的议案，提交业主大会会议决定，并代表业主与业

主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；拟订建筑物及其附属设施

维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；拟订物业管理区域内

物业共有部分的使用、经营、收益分配方案，提交业主大会会议决定；提

请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；监督和

协助物业服务企业履行物业服务合同，报告物业管理的实施情况；监督管

理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；拟定物业管理区域内涉

及业主利益的其他物业管理事项。

4、印章的移交

印章保管人因辞职或委员资格终止等原因不再保管印章的，应当在3

日内将印章、用印登记簿和其它相关材料一并移交给业主委员会指定的保

管人员，并填写移交清单。

业主委员会任期届满未换届改选的或者业主委员会委员集体辞职的,

业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或者委员集体辞职之日起

10日内，将其保管的业主大会和业主委员会印章交由物业所在地社区居

民委员会代为保管。

£主委员会委看资格终止，拒不移交保管的印章的，其他业主委员会

委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的业主大会和业主委员会印

章的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

5、擅自使用印章的处理办法

印章要严格按照规定的管理办法和使用范围使用，违反业主大会议事

规则或者未经业主大会会议的决定擅自使用业主大会和未经业主委员会

会议的决定擅自使用业主委员会印章的，镇（街道）应当责令限期改正,

并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的

法律责任。

七、业主委员会工作指南相关材料（范本）

附件：27.—小区业主委员会补选委员的公告

28.关于小区业主委员会补选委员候选人名单的公告

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29.—小区业主委员会补选委员表决票

30.—小区业主委员会补选委员表决结果报告单

31.—小区业主委员会补选委员名单的公告

32.—小区业主委员会换届选举的报告

33.—小区召开业主大会换届选举新一届业主委员会的公告

34.解聘通知

附件1

关于成立小区业主大会和业主委员会的申请

镇（街道）：

（街道）社区小区于年—月交付使用，

本物业管理区域内房屋出售交付使用的建筑面积达到总建筑面积6096以

上（或首套房屋交付使用已满2年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达

到物业总建筑面积30%以上），已经符合《台州市物业管理条例》和《台

州市业主大会与业主委员会指导规则》及国家相关法律法规所规定的筹备

召开首次业主大会并选举成立业主委员会的法定条件。

为了更好监督小区物业管理，维护小区业主的共同利益，特申请召开

首次业主大会及选举产生业主委员会。

业主签名（10名以上）：

-18-

序号房号姓名联系电话签名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

•••

镇（街道）意见：

-19-

（盖章）

年月日

注：一式三份，抄送市住建局、社区居民委员会各一份。

附件2

小区业主大会和业主委员会成立工作指导意见

根据《台州市物业管理条例》和《台州市业主大会与业主委员会指导

规则》等相关规定，小区首次业主大会备组一般由5-15人的单数组成，结

合本小区实际情况，筹备组共人,设组长1人，副组长一人，成

员人。

1、组长：由镇（街道）驻社区干部担任或委托社区居民委员会代表

担任。

2、副组长：由社区联系该小区的工作人员和该小区推选的筹备组成

员中的主要负责人担任。

3、成员：小区推选出的其它筹备组成员（包括成立第一届业主大会

筹备组的建设单位）。

4、业主大会工作人员：本小区各幢各单元的热心业主若干人。

业务指导组成员：镇（街道）分管社区领导、街道社区办（或相关科

室）工作人员及邀请的业务精英等组成。若遇情况复杂的小区，则镇（街

道）和社区成立联合指导组，指导该小区业主委员会的选举工作。联合指

导组指导通常设：组长，副组长，成员若干人；镇（街道）社区办（或相

关科室）及时跟进业务指导工作（并视情况邀请相关业务精英帮助指导）。

组长：镇（街道）驻该社区领导；

副组长：镇（街道）驻社区干部和社区书记；

成员：社区日常联系该小区的工作人员及社区其他工作人员。

镇（街道）（盖章）

-20-

年月日

附件3

关于组建小区业主大会筹备组的公告

_________________小区全体业主：

因小区部分热心业主的申请要求，根据《台州市物业管理条例》和《台

州市业主大会与业主委员会指导规则》等相关规定，本小区已符合成立业

主委员会的相关条件，现经镇（街道）同意组建小区业主大会筹备组。如

有组织能力强、文化素质较高、热心公益、遵纪守法、具备一定精力、并

自觉履行业主义务的业主，请积极报名参加小区业主大会筹备组。杈据有

关法律法规要求，首次业主大会筹备组成员由镇（街道）、社区、建设单

位和小区业主组成，有效人数是5-15人的单数，其中业主代表不少于

50%,如报名参加筹备组成员超过核定人数的，由镇（街道）、社区共同商

定。请有意向的业主在规定时间内领取并填写附表：《业主大会筹备组成

员自荐表/推荐表》，并将不动产权证（房产证或购房合同）复印件、身份

证复印件等有关资料交给相关工作人员。筹备组成员不参选业主委员会成

员。

时间：年月日至年月日

地点：____________________________________

联系人：联系电话：

社区居民委员会（盖章）

年月日

-21-

小区业主大会筹备组成员自荐表

填表日期：年—月—日

姓名性别

出生年月联系电话

工作单位职务职称照片

政治面貌学历

有无欠交

幢、单元、

物业服务

房号

费

-22-

个

人

简

历

自荐人签名（签字）：

注：1、此表须由本人填写；

2、自荐时请带身份证、不动产权证（房产证或购房合同）复印件一份。

小区业主大会筹备组成员推荐表

根据《台州市物业管理条例》和《台州市业主大会与业主委员会指导

规则》等相关规定，现推荐以下业主为小区业主大会筹备组成员，具体名

单见下表。

-23-

被推荐业主姓幢、单元、专有部分政治面工作单位及职务职

名房号面积(m2)貌称

联名推荐人名单