某市老年公寓三期PPP项目实施方案-财政备案稿

项目结构图

本项目为某某市老年公寓三期项目，规划建设1栋12层养老公寓，某某市

老年公寓总占地面积18亩，总建筑面积24000平方米，其中老年人生活、服务

用房建筑面积18616平方米，医疗康复用房2000平方米，行政办公用房638平

方米，附属用房建筑面积2746平方米，配备床位500张，项目建成使用后可供

老年人住养、娱乐、医疗保健和餐饮。

本项目总投资为13000万元,其中固定资产投资11700万元，流动资金1300万

直。固定资产投资中建筑工程费7169万元，设备购置及安装费2985万元，其

他费用679万元，预备费867万元。原有建筑拆除工程由政府方负责，不在本项

目范围内。

二、风险分配

风险分配框架图

外部风险

双方共同承担

xxibm

本项目政府承担行政审批、社会环境、建设配套、外部协调等项目外部风险。社

会资本方承担项目融资、工期延误、质量控制、维护管理、服务质量等项目内部风险。

不可抗力风险由双方共同承担。

三、合作模式及框架

II

地方政府或政府授权实施机构授权PPP项目公司投资建设本项目，并在合

作期内，按照PPP项目合同的要求进行运营、维护、管理。

政府授权出资人代表以股权投资的形式与社会资本方合资组建PPP项目公

司，持有股权，参与项目公a的重大决策，但不参与日常的经营和管理。

政府职能部门，如PPP中心、国土局、规划局、环保局等政府行政职能部

门，按照PPP项目合同、国家和地方法律法规、规章制度的要求监管本项目的

建设、运营、维护、管理。

项目建成后，所有权归政府所有，日常运营成本由PPP项目公司承担，政

府依照运营绩效考核标准定期支付养老服务费。

运作方式分析图

逼产出距.位助式以幽鼻飞炎

本项目运作方式采用BOT模式合作。某某市民政局作为政府授权实施机构，

承担PPP项目准备、采购、监管和移交等工作。某某市建设投资控股有限责任

公司作为政府授权出资人代表与社会资本方共同出资组建PPP项目公司，公那主

册资本暂定3000万元，政府出资600万，持有PPP项目公司20%股权,参与

PPP项目公司重大决策，对PPP项目公司日常运营实施内部监管。PPP项目公司

作为该项目的运作主体，负责项目的投资、融资、建设、运营、维护、移交，接

in

受政府职能部门的行政监管。

四、交易步骤

交易步骤图

本项目按照PPP模式分八步完成全部交易。

第一步：政府授权出资人代表与社会资本方合作组建PPP项目公司。

第二步：PPP项目公司向金融机构融资。

第三步：PPP项目公司负责本项目的投资、建设、运营。

第四步：PPP项目公司为入住老人提供公共服务。

第五步：政府通过可行性缺口补助的形式给予PPP项目公司回报。

第六步：PPP项目公司获取收益后优先偿还金融公司借款。

第七步：政府和社会资本方按照股权比例获取项目分红。

第八步：合作期满，PPP项目公司将整个项目无偿移交给政府指定机构。

IV

五、回报机制

本项目回报机制采用可行性缺口补助方式，具体经济技术指标如下。

年度政府可行性缺口补助二年度可用性付费一年度可行性缺口补助抵扣金额

其中：

1）可用性付费=PMT（合理利润率，回报年限，全部建设成本），采用等额

本息方式分20年进行支付：

①合理利润率暂定不高于5.88%（即五年期以上中国人民银行贷款基准利率

的1.2倍，最终以投标人竞价为准。

②回报年限：20年（运营期开始付费）

③全部建设成本以项目竣工决算审计金领为准。

项目建设期利息计入项目总投资，计息利率为可用性付更合理利润率（暂定

5.88%）o

2）可行性缺口补助抵扣金额=年度使用者付费+年度政府其他补贴收入•年度运

营成本

3）关于经济测算的4点说明：

①依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

（财税〔2016〕36号）附件3第一条第二项规定，“一、下列项目免征增值税（一）......

（二）养老机构提供的养老服务。养老机构，是指依照民政部《养老机构设立许

可办法》（民政部令第48号）设立并依法办理登记的为老年人提供集中居住和照

料服务日各类养老机构；养老服务，是指上述养老机构按照民政部《养老机构管

理办法》（民政部令第49号）的规定，为收住的老年人提供的生活照料、康复护

理、精神慰藉、文化娱乐等服务”,所以本项目免征增值税。

v

②由于土地使用税现阶段免税，故年度运营成本不包含土地使用税。后期若

政策发生变动，需要缴纳土地使用税时，由PPP项目公司负责缴纳，年度运营成

本基准价格相应调整。

③PPP项目公司在运营期大修次数暂定为2次，每10年一次。第一次由项

目公司垫付，经政府授权实施机构审计核实后由政府方一次性支付。合作期结束

前进行最后一次大修，由政府方直接承担费用。

④政府不再另行支付合理利润。

若审计后的年度可行性缺口补助抵扣金额低于投标人报价时的承诺金额且实

际入住率低于实施方案的预测入住率时，按照实施方案测算的使用者付费和审计

的年度运营成本核算当年的可行性缺口补助。

VI

六、合同体系

合同框架体系图

本项目的合同体系由四个合约文件组成。社会资本方中标后签订《PPP投资

合作协议》«ppp项目公司合资协议》《PPP项目公司章窗，PPP项目公司成立

后签订《PPP项目合同》。

七、监管结构

全生命周期内部监管框架体系

JX>>>

・四个层面管理

政府对SPV公司的治理主要从四个层面进行监管，

四个层面包括股东会、■事会、监事会和财务部

门.政府提名的财务副经理在项目实施过程中对项

目公司资金、账芬、银行张户进行全面的监督.i

ppp项目公司内部监管由四个层级组成，分别是股东会、董事会、监事会、

公司高管，内部监管主体为政府出资人代表。政府方作为股东之一，可提名一名董

事、一名监事和一名财务副经理，对PPP项目公司内部实施监管。其中，政府

方提名的财务副经理享有对公司财务及运营数据的知晓权与查阅权，可实时监

VII

督ppp项目公司的资金状况，防止国有资产流失。

全生命周期外部监管框架体系

项目外部监管包括准备阶段、建设阶段、运营阶段共13项监管内容，监管

主体为政府授权实施机构，具体详见本方案第六章内容。

VIII

八、绩效考核

本项目建立政府、公众共同参与的综合性评价体系，根据全生命周期绩效考

核的原则，对项目的建设期、运营期和移交期分别进行考核。

根据建设期、运营维护期总分数确定考核等级，设置不同的处理机制。运营期

绩效考核结果高于90分时按照全领支付政府可行性缺口补助；低于90分时，每

低一分扣减政府可用性付费的1%；得分低于60分时，视为PPP项目公司违约，

政府有权终止合同且不承担PPP项目公司损失。

IX

九、社会资本方采购

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竞争性谈判竞争性磋商

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本项目拟采用公开招标的方式选择社会资本方。计划于2018年4月开展社

会资本方采购工作。

X

目录

前言...................................................................I-X

一、项目概况.............................................................1

1.1项目基本情况.....................................................1

1.1.1项目公共产品和服务内容..........................1

1.1.2PPP模式的必要性和可行性............................................3

113项目运作专义7

1.2经济技术指标....................................................12

1.2.2占地面积..............................................................13

124投资规模..............................................................14

1•'••・JS士/i产3^1中8月J•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••1U6

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-、7）才］£1

2.1风险识另1.................................................................................................................19

2.2风险清单........................................................19

•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••

2.4.1政府风险.............................................................22

2.4.2社会资本方风险......................................................23

2.4.3不可抗风险........................................23

2.4.4风险分酉已结论........................................................23

二、项目运作方式......................................................24

•1彳［£4

3.2刀25

3.3BOT模式的运作步骤.....................................27

3.4组建PPP项目公司的运作方式............................28

3.4.1注册公司..........................................28

3.4.2PPP项目公司治理结构............................28

3.5项目融资的作方式.....................................34

3.6项目建设、运营、维护的运作方式........................35

3.7项目获取回才艮的运作方式.................................37

3.8项目移交的运作方式.....................................38

3.8.1移交过渡期及移交委员会..............................................38

3.8.2父范围...........................................39

3.8.4移交脸收标准....................................40

3.8.6移交费用.........................................41

4.1.1资本金资金来源、性质和用途..........................................42

4.1.3项目资产的转移........................................................42

4.2.1项目回■｝艮机制选择....................................................43

4.2.2可行性缺口补助模式的原则和政策依据................................43

4.2.3费用测算依据及组成...............................44

4.2.4调价机制.............................................................45

4.2。5JVI.““•”“““••””•・•・・”•••••••••••••••••””•••”・•••"•,•••“•””•”•••・”・・・・・”・・・・・”••・”・•••””•••””48

4.3酉己••••••••••••••••••••••••••••••••■••■•■••••■••■•••••••••■••••••■•■■••■•••••■■••■••■••••••••••••••••••••••••••••48

4.3.1项目建设配套安排.................................48

4.3.2其他政府财政补贴....................................................49

4.3.3社会捐赠.............................................................49

4.3.4社会资本方支付的费用.............................49

五、合同体系...........................................................50

5.1合同体系及签订步骤.............................................50

5.1.1合同体系图及合同名称.............................50

5.1.3合同签订步序...............................................51

5.2主要合同内容....................................................52

5.2.1PPP投资合作协议.................................52

5.2.2PPP项目公司合资协干义............................53

5.2.3PPP项目公司章程.................................54

5.2.4PPP项目合同.........................................................55

5.3PPP项目合同边界条件...........................................56

5.3.1权利义务边界.....................................56

5.3.2交易条件边界........................................................58

5.3.3履约彳呆障边界.....................................59

5.3.4调整衔接边界........................................................64

六、监管架构...........................................................68

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6.2I力^JXQL•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••»••••••••••••••••••••••••••••••••••••••68

6.3」h69

6.4运营阶段的监管.................................................72

6.5移交监管........................................................74

6.6绩效考核方案及办法.............................................75

6.6.1建设期绩效考核方案..................................................75

6.6.2运营期绩效考核办法...............................81

6.6.3移交期绩效考核......................................................85

七、采购方式选择.......................................................88

7.1采购方式对比....................................................88

7.2采购基本程序....................................................89

7.3项目采购流程....................................................91

7.4采购边界条件....................................................93

7.4.1建设资金合理利洞率...............................93

7.4.2可行，性缺口*氐扣金额..................................................93

7.5采购文件........................................................93

7.6评审才艮告........................................................94

八、经济测算...........................................................95

8.1项目当年使用者付费测算.........................................95

8.1.1收费标准与入住率设定................................................95

8.1.2三期公寓当年使用者付费测算结果.....................................96

8.2项目年度运营成本测箕...........................................98

8.2.1运营成本基本设定....................................................98

8.2.2三期公寓年度运营成本测算结果......................................102

8.3其他政府财政补贴..............................................103

8.4政府可行性缺口补助测算........................................104

8.5项目总体现金流分析............................................104

附表一：PPP项目公司收入测算表...................................106

附表二：某某市老年公寓三期PPP项目成本测算表....................109

附表三：某某市老年公寓PPP项目政府可行性缺口补助核算表.........113

附表四：PPP项目公司还款计划表....................................114

附表五：PPP项目公司现金流量分析表...............................115

附表六：PPP项目公司利润及利润分配表.............................117

附表七：PPP项目公司损益表........................................118

附表八：运营指标考核细则..........................................119

一、项目概况

1.1项目基本情况

本项目前期已完成项目立项审批、可行性研究报告的编制，某某市发改委已

批复本项目可行性研究报告。某某市民政局于2017年12月29日完成本项目咨

询公司的采购工作。咨询公司于1月12日完成本项目《初步实施方案》初稿的

编制。某某市民政局邀请各部门专家领导和社会资本方于2月5日针对初步实施

方案召开了部门讨论会，会后咨询公司进行了笫二轮刑列，并根据朝研情况结合

讨论会专家领导意见对初步实施方案进行了完善。计划争取于2018年6月30日

前项目能够开工建设。

1.1.1项目公共产品和服务内容

(1)项目名称

某某市老年公寓三期PPP项目(以下简称：本项目)。

(2)项目地点

某某市铜官区北京中路750号，某某市老年公寓内。

(3)项目范围和内容

本项目为某某市老年公寓三期项目，规划建设1栋12层养老公寓，总占地

面积18亩，总建筑面积24000平方米，其中老年人生活、服务用房建筑面积18616

平方米，医疗康复用房2000平方米，行政办公用房638平方米，附属用房建筑

面积2746平方米，配备床位500张。项目建成使用后可供老年人住养、娱乐、

医疗保健和餐饮。原有建筑拆除工程由政府方负责，不在本项目范围内。

(4)政府授权实施机构

某某市民政局(以下简称“政府授权实施机构”)。

(5)政府授权出资人代表

某某市建设投资控股有限责任公司(以下简称“政府授权出资人代表”)。

(6)项目合作期限

自签订《PPP项目合同》之日起，本项目合作期限暂定22年(含速设期2

基

2

1.1.2PPP模式的必要性和可行性

(1)PPP的本质

根据《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》(发改投

〔2014〕2724号)，政府和社会资本合作(PPP)模式是指政府为增强公共产品

和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、股权合作等方式，与社会资本

建立的利益共享、风险分担及长期合作关系。

本项目开展政府和社会资本方合作，有利于政府推动养老类项目的实施，加

快政府职能转变，充分发挥市场配置资源的决定性作用；有利于社会资本方带动养

老类项目的市场化发展和企业自身积极发展；有利于老年人生活质量的提高，减轻

家庭和政府的养老压力，实现某某市老龄事业与经济社会的协调发展，促进社会和谐

与稳定；有利于创新投融资机制，拓宽社会资本方投资渠道，增强经济增长内生动力,

推动各类资本相互融合、优势互补，促进投资主体多元化，发展混合所有制经济；可

以说本项目是多方共赢的合作模式。

(2)PPP模式的必要性和可行性

2014年9月12日，国家发展改革委、民政部、财政部国土资源部等多部门

3

通过《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》，充分认识到加快推进健

康与养老服务工程建设的重要意义，坚持以人为本、统筹推进：号召努力满足广大

人民群众日益增长的多样化、多层次的健康与养老服务需求，统筹城乡、区域服务

资源配置，促进均衡发展。国家发改委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见＞〉

(发改投资〔2014〕2724号)提出养老类项目可推行PPP模式开展。

本项目作为某某市养老事业重要的一环，可以有效满足老年人不断增长的物

质和文化需求，解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人“老有所养、老有所

乐”，使其子女可以全身心地投入到工作当中。此外，为老年人提供健康锻炼和养

生保健服务，也有利于老年人生活质量的提高，减轻家庭和政府的养老压力，

实现某某市老龄事业与经济社会的协调发展，促进社会和谐与稳定。

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具・依•扁力的■人入住

本项目如采用政府与社会资本方合作的方式，政府向社会资本方提供可行性

缺口补助，社会资本方获得可行性缺口补助后，可以降低服务价格，提供平价高质

服务，吸引足够数量具备较强;:肖费潜力的老人入住。而政府减少初期投入，转为在

运营阶段逐步提供补助，平滑财政支出，资金利用效率高。社会资本方通过获取政

府可行性抉口补助及使用者付费等方式获得合理回报。

如采用政府投资的方式操作，一方面，政府在项目定位上偏重公益性，项目

4

定位偏低，入住老人层次低，；肖费潜力有限，不能有效支撑项引周边养老服务及关

联产业的发展；另一方面，增加政府前期资金投入和财政负担，降低了政府资金的

使用效率。

如采用社会资本方投资的方式操作，一方面，社会资本方在项目定位上偏重

盈利性，项目定位偏高，入住老人数量不足，不能形成规模效应，不能为周边养老

服务及关联产业的发展提供必要支撑；另一方面，项目投资回报低，社会资本方的

资金难以维系。

因此采用政府与社会资本合作的方式，政府能够获得一定数量稳定老年消费

群体，为培育周边养老产业奠定基础，为养老文化的培育孕育土壤；社会资本方能

够获得合理的收益回报，得到参与周边养老产业发展的先机；老人则可以得到平价

高质、日趋完善的养老服务。

政"。”公资本介作实现故的/公侪2人力大・

十八届三中全会提出允许社会资本参与城市基础设施投资和运营，让市场在

资源配置的过程中发挥决定性作用。此后，以财政部、发改委为首的国家各部委大

力推广PPP模式，并制定了一系歹”相关的支持PPP的政策。

2014年9月，财政部下发了《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关

问题的通知》（财金〔2014〕76号），对促进政府职能加快转变，完善财政投入

及管理方式，尽快形成有利于，足进政府和社会资本合作模式发展的制度体系，做出

了指导性意见和规定。

2014年以来，国家相继出台了《关于印发政府和社会资本合作模式操作指

南（试行）的通知》（财金C2014]113号文）、《关于开展政府和社会资本合作

的指导意见＞〉（发改投资〔2014〕2724号）、《政府和社会资本合作项目通用合同

指南》,为PPP的发展提供了有力的政策保障。

2015年4月25日，某某院常务会议通过《基础设施和公用事业特许经营管

理办法》，该办法作为PPP模式的顶层设计，将有力激发民间资本活力，带给私

营部门和政府公共部门在公共基础设施领域的更多合作，为基础设施建设和公共

事业投资创造更为广阔的空间。

6

采用ppp模式实施本项目，可降低项目全生命周期成本，提高运营效率与

质量，促进创新和竞争；能够明显提高自有资金的使用效率；政府初始投入少，

极大缓解政府支出压力，且可实现风险合理分配。

综上所述，为贯彻国家大力推广PPP(政府与社会资本合作模式)的文件

精神，某某市拟通过PPP模式推进本项目是必要的和可行的，

1.1.3项目运作意义

1、某某市社会养老现状分析

(1)某某市社会养老压力不断增大

某某市是人口较少、老龄化程度较高的城市。2000年全市60周岁以上老年

人口达7.19万，占总人口的10.5%,正式进入老龄化城市行列。

10多年来，某某市老龄化程度不断加深，截止2017年4月，全市老年人口

308715人，占全市总人口的18.03%,高于预期。其中，60-64周岁、65-79周岁、

80周岁以上老年人分别占比30%、58%、12%,高于全国和全省平均水平。预计

2026年全市老年人口将达到全市总人口的30%。人口老龄化进程是伴随着家庭

小型化和空巢化的现实，在社会经济转型、各种矛盾相交织的情况下，社会养老

服务的需求必将快速增加，社会养老服务体系的建设也急需加快。

(2)某某市养老机构现状分析

为确保本项目切合某某市的实际现状及发展趋势，降低本项目建设、运营风

险，我司通过实地调研，查阅相关统计数据，电话调查等方式对■臬某市区内多家公

办、民营养老机构进行了深入调研。

主要经济指标如下：

床位费

按照套间、单间、多人间等不同房型测算，某某市养老机构床位费(包含餐

费及管理费)价格区间为1550-3200元/月，其中绝大多数床位费价格区间为

1550-2000元/月；

7

护理费

按照入住老人的生活自理程度分级，某某市现有养老机构采用分级护理收费

制度对需要护理的老人进行收费，价格区间为500-2400元/月；

入住率

根据不同养老院的运营年限及经营状况，某某市养老机构的床位入住率呈现

稳步增长的趋势，其中部分养老机构已满负荷或超负荷运营。

以晖仁养老院为例，该养老院于2014年开始投入运营，设计床位数100床，

第一年度入住率约为36%,于2016年达到满负荷运营，即100%入住率；

以铜庄养老院为例，该养老院于2002年投入运营，设计床位数45床，第一

年度入住率为约6%,于2005年达到满负荷运营，即100%入住率；

以九久夕阳红养老集团负责运营的颐寿山庄为例，颐寿山庄即某某市老年公

寓二期，设计床位数267床。九久夕阳红于2017年1月1日起接管，至2017年

年末入住率约为59.7%;

其余经济指标

根据调研数据计算：餐费成本约为人均15/7元/天；

根据调研数据及资料，某某市养老市场现状如下：

设施设备服务落后，资源整合能力不足

根据实地走访调研总结，某某市养老机构数量自2005年起逐渐增长，某某

市大部分现有老年机构呈现出设施设备落后，专业性从业人员缺乏，医养分离，

服务单一，智能化程度低等特征。

现有养老产业供给无法完仝满足日益增长及变化的养老需求

根据调研，某某市现有的养老产业供给无法完全满足日益增长及变化的养老需

求。以颐寿山庄为例，部分入住老人选择一个人包标间或三人间，二期公寓实际入

住率约为75%,间接说明某某市老年人消费能力较优，现有养老机构的条件较难

满足消费能力强的老人的养老需求；以定位中端的晖仁养老院为例，“一床难求”

已成为该养老院的常态，为满足更多老人需求，该养老院已考虑开设体量

8

为现有养老院三倍的分院；以定位中低端的铜庄养老院为例，在该养老院运营的

负荷的高峰期间，老人为排队抢占床位而睡在养老院过道的情况已屡见不鲜。

综上，某某市目前的养老机构，包括公办养老机构及民办养老机构，暂且不

能完全满足某某市老龄人口对各个层级养老服务的需求，本市缺乏具有规模效应的

中端以上的养老机构，以覆盖不同消费层次的养老消费群体。本项目的实施可以满足

某某市中端以上的养老需求，补足项目所在区域的服务缺口，促进某某市养老产业的

健康发展。

2、项目运作的意义

（1）我国老龄事业发展政策分析

我国已经进入了人口老龄化社会，政府应充分利用当前经济社会平稳较快发

展和社会抚乔比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物

质、精神、服务、政策、制度知体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。

《某某院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）中指

出大力加强养老机构建设，支持社会力量举办养老机构，各地要根据城乡规划布

局要求，统筹考虑建设各类养老机构，同时要通过完善扶持政策，吸引更多民间资

本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。

《安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（皖政〔2014〕60

号）中指出要统筹整合资金，加大财政性资金支持社会养老服务体系建设的力度，

鼓励和引导民间资本参与养老服务业发展。税收方面对养老机构提供的养护服务按规

定免征营业税、企业所得税、房产税及城镇土地使用税。

《某某市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（铜政〔2015〕5

号）中指出加快养老服务产业发展，鼓励长期从事养老服务的中小企业连锁、加

9

盟式发展，强化品牌意识。扶持龙头企业发展，加大招商引资力度，引进省内外具

有影响力的养老服务企业入驻某某投资兴业。支持开发老年宜居住宅，鼓励家庭成

员与老年人共同生活或就近居住。保障老年宜居住宅的合理用地需求，并在收取城市

基础设施配套费等方面给予适当优惠，其配套的具有独立法人资格的养老机构，享受

与社会办养老机构同等的扶持优惠政策。

为了推进某某市社会福利事业的改革和发展，某某市下发了《某某市民政事

业发展“十三五”规划》，《规划》指出：到“十三五”末，我市民政民生保障能力明显

增强，养老服务业和社会福利事业加快发展，社会治理水平不断提升，服务国防和

军队建设更加有力，专项社会服务更加高效，形成与经济社会发展相适应、具有某

某特色的民政事业发展格局，建成某某现代民政，确保某某民政事业整体水平位居全

省前列，部分工作在全国具有示范作用。

(2)中国养老产业发展背景

中国人口老龄化趋势分析图

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口

中国目前处于老龄化的中期，未来老龄化的趋势将越来越快。2015年中国

65岁老龄人口1.32亿，近五年将每年增加4.81%;15~65岁劳动人口10.14亿,

10

近五年将每年减少().66%;35年内，老年抚养比将从13%迅速增长至38%。

中国老龄化人口消费潜力和服务需求分析

中国目前处于老龄化的中期，未来老龄化的趋势将越来越快。老龄化将带来一

系列的社会问题，但同时也带来了养老产业发展的机遇。中国老龄人口大多有稳定的

养老金，拥有房屋等固定资产，受子女供养，在生理上和心理上都有被服务的需求，

具备较强的消费潜力，因此发展养老产业既能满足老年人的服务需求，又能发展地方

经济，实现多方共赢。

(3)我国养老产业的发展阶段及对项目的启示

政府,社会资本社会盲本为主

保■水平低R商哈亭一定支持社会保・体系亢，

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综合国内外养老产业发展的经验，养老产业的发展可以分为三个阶段。第一

II

阶段对应老龄化初期，养老服务机构的运营主体为政府，提供较低水平的基本养

老服务。第二阶段对应老龄化中期，老龄人口逐步增长，但养老产业的市场化基础

仍比较薄弱，这一阶段养老服务机构的需求增长很快，政府无法独立承担，因此需

要引入社会资本方共同建设和运营养老服务机构，而政府为了保障社会资本方的合理

盈利要求，通常会给予一定的支持。第三阶段对应老龄化后期，老龄人口快速增长,

养老产业的市场化基础逐步增强，这一阶段养老需求快速增长，政府除提供部分公

益性质的养老服务外，大部分的养老服务需求由社会资本方来提供。

我国养老产业发展目前处在第二个阶段初期，市场条件不成熟，投资风险大。

养老产业投资需要政府扶持，养老产业投资应以“政府+社会资太为主”，在社会保障

上政府应该给予一定支持。

因此，本项目采用PPP模式建设老年公寓具有极强的示范效应。

1.2经济技术指标

1.2.1项目区位

项目位于某某市北京中路750号。根据我司实地踏勘，市老年公寓地处中心

城区主干道，毗邻天然氧吧——市植物园，距市人民医院仅1.2公里，生活舒适、

医疗便捷，通过近20年的运营，市老年公寓所处区域已成为较为成熟的养老地

块。

12

若年公寓三期

胴陵中山医院

回陵市立医院

雨陵市人民医院

1.2.2占地面积

(1)面积

某某市老年公寓三期PPP项目包含一栋12层的老年公寓，总占地面积18

田。

(2)土地情况：由政府划拨。

1.2.3建设内容

项目结构图

项目实施建议

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2万大

本项目为某某市老年公寓三期项目,规划建设1栋12层养老公寓，总占地

13

面积18亩，总建筑面积24000平方米,其中老年人生活、服务用房建筑面积18616

平方米，医疗康复用房200。平方米，行政办公用房638平方米，附属用房建筑

面积2746平方米，配备床位500张。项目建成使用后可供老年人住养、娱乐、

医疗保健和餐饮。原有建筑拆除工程由政府方负责，不在本项目范围内。

1.2.4投资规模

该项目总投资为13000万元，其中固定资产投资11700万元，流动资金1300万

三。固定资产投资中建筑工程费7169万元，设备购置及安装费2985万元，其

他费用679万元，预备费867万元。

14

总投资估算表

其它费比例

序号工程或费用名称建筑工程设备购置及合计

安装用(%)

一工程费用71692985801286.79%

1主体工程6120

1.1养老公寓5880

1.2拆除原有建筑240

2设备购置2790

3设备安装195

4配套工程1049

4.1道路及围墙126

4.2场地平整32

4.3绿化25

4.4管道沟线332

4.5供电工程210

4.6给排水工程224

4.7消防工程100

4.8其他工程

二其他费用6796795.80%

1建设单位管理费152

2勘察设计费102

3临时设施费81

4工程监理费51

5职工培训费100

6联合试运转费127

7预决算、造价费66

三预备费8678677.41%

1基本预备费867

2价差预备费0

四建设投资71692985154611700

比例(％)61.2