惠州碧桂园十里银滩案例分享精要

惠州中原策略中心碧桂园首次操盘旅游度假地产，取得满盘钵！碧桂园首次面向全国客户销售，取得圆满成功！全国首个楼盘单次推货量最大，业绩成交最好的项目！首次打响惠东旅游度假地产先河！碧桂园19年来首个滨海度假项目居1.5小时港深都会圈价格仅相当于三亚的1/3甚至更少于南中国为您奉献1个海洋世界…报告目录1234项目介绍营销情况开盘现场小结项目篇惠东深圳东2011年之前，这里到处是无垠的海，纯粹自然蓝天、白云、绿地，森林蓊郁…我们习惯称它为2011年，“列强”提着雄心壮志和大把的金钱从四面八方赶来，打破宁静之后他们宣称这里是富力世茂碧桂园万科合正……区域市场分析：2011年惠东大盘供应量大增，大盘云集意味着竞争加剧，同时伴随竞争势必引起区域关注度骤然提升。合生滨海湾金融街金海湾合正项目富茂威尼斯湾海泉湾深业项目万科双月湾中信项目8从区域整体供应量及供应时间看，区域整体推售时间集中，产品以别墅为主，洋房产品作为回笼资金快速手段，产品类型较丰富，竞争激烈。9区域形势判断房地产调控政策围剿深圳楼市，区域发展前景虽未有定论，但势必出现短期利好竞争白热化、产品多元化，项目竞争带动整体影响力，区域市场整体升温从产品推广到客户积累，诸强之间难免相互借鉴，盘活区域客户资源突破？明确竞争中产品定位，寻找项目及市场差异化…拓宽营销渠道，整合营销资源…区域、行业之间加强联动，强调品牌优势…合理价格才是王道。同类产品云集的情况下价格优势势必引导市场购买方向…项目区位：项目选址深圳东亚婆角旅游度假区海边，背山面海，距离深圳40分钟车程，交通便利，这是一个典型的“房在惠东、客在深圳”的项目。区域整体交通线路导视交通便利：惠深沿海高速公路及深厦高铁小径湾站直接连接项目，同时广深港客运专线、深汕高速、广惠高速、东部沿海高速形成区域1.5小时都市圈。便利生活：南中国度假胜地，中国另一个三亚，不需要做飞机边便可享受亲海生活。区域整体优势：惠东巽寮集中了大量具备度假旅游产品开发优势的弯曲地域，万科等知名房企的进驻，带动区域整体发展及属性定位。项目一期项目二期项目二期项目目前状况远不能满足其十年开发的发展要求，发展商将继续取得土地致力于同类产品的持续开发。千年礁石水清沙白这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与安宁，在此刻，在身边项目规划——景观规划：项目立足于打造“南中国另一处三亚”的目标，演绎一处“山与海，阳光与礁石，建筑与绿化”完美结合的纯美社区。项目园林规划：“携手迪士尼景观主创机构美国PERIDIAN打造最美景观”项目规划——园林规划：礼聘国外品牌园林公司重金打造滨海园林、亿年礁石公园。项目产品规划：风情别墅+海景洋房+酒店式公寓=365天尽享海山景洋房临海公寓五星酒店海景洋房海景别墅项目规划——产品规划：充分利用现有资源打造实用型、多样化产品。五星级酒店，蝶式造型外立面，千套客房，奢尚度假生活。商业中心、游艇码头、国际幼儿园、省立绿色通道2号线，含购物、休闲、教育、健康多元设施。项目聘请国家一级资质物业管理公司，实施独立苑区管理。24小时保安、电子智能门禁、重点区域视频监控、确保滨海大城安全无忧随时提供家具清洁、家店保养、花园及公共绿化护理等服务。专业物业个人定制服务模式，为业主提供预约个性化管家式服务。发展用地发展用地山景洋房临海别墅五星酒店海景公寓海景洋房海景洋房推售区域保留区域产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类产品，实现景观效果最大化。共20层共20层共30层共25层共20层产品特点分析山景洋房整体采用逐层退台式设计，波浪式立面风格，保证各种产品都可以欣赏海景景观。项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时在拥挤的设计中保证每户的私密性。产品劣势分析产品两栋836套，产品排布紧密，居住空间拥挤；中空面积较大，产品一律向内开窗，安全性较差；项目进深较大，但开间小，部分户型为最大限度追求景观，户型形状不规则。产品打造——山景洋房产品分析：首期推出两栋山景洋房，把不能看海的劣势转化为山景资源优势，将景观资源最大化。2号楼C2-1户型2室2厅88㎡2号楼B-1户型2室2厅93㎡休息区活动区休息区活动区产品打造——山景洋房户型：户型较方正，实用率高，是所有洋房系列中性价比最高的一组产品。2号楼E户型3室2厅145㎡2号楼F2户型3室2厅98㎡休息区活动区休息区活动区产品打造——山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，山景资源较好。产品特点分析海景洋房整体采用三角形结构设计，单栋楼整体分三个区域，独立入户，避免拥挤。项目同样运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。户型规则排布向外延伸，每户附带独立阳台，方便取景。海景洋房整体实用率约63%，实用面积小，公摊大，购买成本较高。产品劣势分析产品单层63套，居住空间拥挤，14部电梯也难以轻松承载如此单层户数。项目实用率低，公摊面积较大。产品80%户型观海，但仅仅30%户型朝向较好，大部分朝向较差采光不足。产品打造——海景洋房产品分析：海景洋房推出两栋，外立面呈三角布局，八成户型可以观赏一线海景资源。户型坐北朝南，采光充足，景观效果极佳，产品类型稀缺，单栋仅仅62席。200㎡三房单位公摊面积71.81㎡，实用率低，作为度假产品此种公摊差强人意。室内设计方正，阳台面积较大，主人房飘窗设计增加观景面，体现奢华感觉，干湿分区明显。5号楼C1户型3室2厅200㎡活动区休息区产品打造——海景洋房户型：实用率低，产品公摊面积大，规划最近距离临海，户型景观效果好。5号楼A2户型1室1厅约95㎡5号楼A3户型1室1厅约95㎡5号楼A1户型1室1厅约87㎡123产品打造——海景洋房户型：实用率低，产品公摊面积大，规划最近距离临海，户型景观效果好。5号楼C2户型3室2厅165㎡5号楼B1户型2室2厅176㎡12户型观景效果较好，朝向较好，采光效果佳。产品户型不方正，棱角较多，浪费面积较大。项目实用率低。阳台面积大，有利于景观效果最大化，干湿分区明显。户型整体占比20％，整体面积较大，认筹率较低。产品打造——海景洋房户型：实用率低，产品公摊面积大，规划最近距离临海，户型景观效果好。五星级酒店临海公寓产品特点分析产品共423套，全部为89平方米1房1厅单位，套内建筑面积54.11㎡~58.97㎡，公共分摊面积35.08㎡~38.23㎡，分摊面积大，实用率低。户型进深12.7米，配有景观阳台。公寓与酒店外立面呈蝶型展开，新颖大气，贵丽奢华。产品打造——海景公寓产品分析：产品外立面美观精致，高层产品中景观最优。产品打造——洋房样板房：样板房设置于销售中心内部，东南亚风格室内设计，家私以外为交楼标准。营销篇由点到面“地毯式”营销轰炸全国，惠东首个面向全国客户的项目哈尔滨天津武汉深圳三亚大型房展会项目新闻发布会全国大盘联动集中网络轰炸低价高调入市引爆市场渠道整合：利用碧桂园全国项目进行巡回展示，调整全国碧桂园所有项目的户外广告资源为本案所用，启动全国客户资源。碧桂园集团：百城巡展、全国项目联动、项目展示活动、包车包机现场看楼，项目新闻发布会、网络看楼团。世联：启动世联高端客户群体，项目外战场，线上线下媒体铺排。易居：客户联动，项目外展场，媒体宣传形象入市期持续宣传期（活动、媒体配合）开盘及持销期10年底07.1507.30首轮重点城市巡展展场、房交会、产品推介会、现场活动派对、当地媒体支持配合03.26赞助“深圳新年音乐会”365天全时度假生活模式首次开启，现场媒体配合次轮重点城市巡展新浪乐居、搜房网、网易乐居、搜狐焦点网、深圳房地产信息网、最美别墅网参与宣传、短信宣传现场活动广州日报、南方都市报等20家媒体配合样板房开放07.16项目开盘及持销现场宣传、发展商代理商持续短信宣传哈尔滨展场开放乘包机空降三亚全国新闻发布会全国营销攻略——百城巡展。设置南北展厅网罗全国客户，首次打破单个区域和城市销售的模式。2011年，碧桂园率先在地产界打出“2011幸福碧桂园”的旗帜，整合全国资源，逾25万业主、3万员工共同参与，启动百盘联动，通过放大目标市场以加快消化速度。全国营销攻略——百盘联动。碧桂园集团首个启动全国项目联动的楼盘，首个利用集团名下所有渠道资源的项目。借网络看房引爆网络7月9日，搜狐焦点网组织广州深圳超过1000位网友参加看房团，50位网友现场下订；7月16日，新浪乐居组织约1100人参加看房团；7月23日，网易房产组织327名网友参加看房团，现场下定约21组；7月23日，搜狐焦点网组成500人爬房团队，现场下定约23组；截至23日，搜房网亦组织超过1000人参加看房团。全国营销攻略——网络看房。利用珠三角所有网络媒体组织看房团，结合海滨度假文化让客户提前体验滨海生活度假时代的来临。福特VIP车友“亲海”日滨海绿道体验低碳生活炒热旅游度假地产聚焦全国营销攻略——聚焦365天度假生活。结合项目定位反复组织不同类滨海度假生活的宣传，在三亚之后，又一个城市再次被旅游度假地产炒热。由于本次推出近五千套单位庞大体量，依托单一区域市场很难完全消化，所以客户定位在立足深圳，放眼珠三角的同时，营销推广亦开始走向全国。下图世联、易居展场开场推广活动：立足深圳面向全国。把深圳作为主战场，同时启动碧桂园全国客户资源和渠道。截止7月27日，山景洋房认筹约2400个，海景洋房约2100个，临海公寓约500个，别墅产品全部内部消化。总认筹个数约5000个。深圳客约占75%，香港客约占5%，广州、佛山、珠海约占10%，惠州、全国其他客户约占10%；山景洋房因价格优势受到客户的青睐，认筹个数比达3:1，已停止认筹。目前认筹主要针对海景洋房、公寓。从现场情况来看，大部分到访客户均首先关注山景洋房，而现场销售人员则着重强调海景洋房、公寓的性价比，以诱使客户下定。预计开盘当天开发商或将通过适当调整山景洋房、海景洋房价格以实现不同产品的最优消化。开盘前期认筹情况开盘篇销售中心现场销售中心外场具体折扣优惠：洋房产品2万抵4万，开盘一次性/按揭享受75/78折。开盘推售状况：碧桂园主要成交以全国老业主为主，从成交看深圳客对价格的承受力更强，深圳代理公司更具有优势，因此成交量也更为理想。价格与销售关系分析：利用山景洋房量少、低价吸引客户，开盘必售罄。海景洋房体量大，是资金回笼所占比例最多的产品，以平价策略为原则；海景公寓景观资源最优，量少，适当赢利并合理进行销控；临海别墅量少，以提升整体项目档次。G户型别墅

1、2号楼临海公寓13、14号楼5、6号楼各产品之间均价图现场客户情况：现场认筹客户中，深圳客占到80%的比例，全国及珠三角碧桂园老业主各占10%。五星级酒店（易居现场）销售中心（世联现场）美墅示范区开盘流程易居现场流程（酒店1楼）电子屏幕选房区认筹客户等侯区出口/入口餐饮区世联现场流程（销售中心）模型展示区/新到访客户参观区认筹客户专用出入口销售中心正门认筹客户等待区餐饮区电子屏幕选房区两轮十六城巡展+专场推介+百盘联动…搅动全国市场75折虽是噱头却具备足够吸引力，低价才是硬道理打造除三亚外，又一个旅游度假地产的热点城市联合造势低价走量景观配套区域亮点“中国马尔代夫”“南中国另一处三亚”如今的巽寮湾及其周边已成为旅游度假产品的另一热点区。双月湾、东部湾、金海湾、威尼斯湾…数湾拱月之势形成，兵家必争之态势逐渐显现小结惠东2010年及2011年上半年供应图深圳历年住宅价格走势：除08年出现下滑外，整体价格呈上涨趋势，。深圳成交量自05年以来一直呈下降趋势，由于08年存量较大，09年市场好转好，成交量急剧上升。深圳历年供应：自2005年至今深圳供应量呈逐年下降趋势，年均降浮12%，2010再创新低。ThanksforyourattentionWishyouagoodday!

正九公关策划传媒公司（）是一家专业的活动策划执行公司，各种活动高端资源丰富多样，专注于公关活动策划的资源整合机构。自公司正式成立以来，即保持着策划人+广告人+公关人+经纪人+媒体人的专业团队架构，我们专业从事公关策划、明星经纪、高端婚礼、企业年会、文艺演出、演艺节目、广告代理、开业庆典、模特礼仪、设备租赁、媒体整合、会展展览等服务为一体的综合性传媒公司。