国内外新区综合项目案例分析

墨尔本Docklands工程背景墨尔本Docklands位于墨尔本市的中心地区，包括了维多利亚港和近3公里的Yarra河沿线地带，整个区域占地面积近200公顷〔包括水域面积〕。在2021年该工程全部完工后，其大小将是目前墨尔本CBD的2倍。该工程毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街(BourkeStreetMall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十分优越。墨尔本Docklands的一个显著特色在于其沿Yarra河，维多利亚港及MooneePonds河近7公里的滨水景观。该工程也因此被称为墨尔本的〞蓝色公园“，在尚未改建之前便是墨尔本市举行大型聚会和庆祝活动的重要场所。维多利亚港墨尔本DocklandsYarra河墨尔本CBD约1.5公里MooneePonds河区域总体定位人人宜居APlaceforEveryone为当地居民，职业人士，及来自全球的投资者，购物者和旅游者提供高品质的生活体验。滨水胜地AThrivingWaterPlace通过整合丰富的陆地及水上相关的餐饮，商业零售，大型活动及其他景观资源，使其成为全天候的游艇胜地。卓越设计ExcellentinDesign创意领先，高品质的硬件配套设施和大型活动组织能力。环保责任Environmentallyresponsible通过科学、精心的设计，采用对环境负责的运行发展模式。丰厚回报FinanciallySuccessful作为一个市场推动且与私人投资者有密切联系的的开发项目，墨尔本Docklands将通过谨慎的财务管理和前瞻性的商务规划推动维多利亚当地经济的强劲增长。将墨尔本Docklands打造成为包括住宅，商业，零售和休闲活动中心的世界一流的综合性项目。整体布局分析墨尔本Docklands在改造之初根据地块特性被划分为9个区域，由不同的开发公司设计建造：NewQuay定位于高档住宅、精品餐厅及游艇度假胜地，是整个地区开展较早，也是目前最为成熟的地块。WaterfrontCity定位于购物娱乐及休闲旅游胜地〔是南方之星摩天轮的所在地〕，同时配备低密度住宅区。CentralCityStudios作为影视基地，由7个媒体工作室组成。DigitalHarbour定位于高科技园区，为研发和创意公司提供SOHO和绿色环保的写字楼。VictoriaHarbour是面积最大的地块，也是整个区域的核心商务区。大批高品质的写字楼吸引了澳大利亚国民银行，爱立信等众多知名公司入驻。此外该地块还包含了3条著名的商务街和近2,200套公寓。CentralPier目前正翻新改建。在长期开展规划出台之前，该地块主要用于休闲和文化集会活动。MelbourneStadium主要用于举行大型赛事和活动。BatmanHill的物业组合与VictoriaHarbour相似，但更偏重于消费类的公司和中小企业。Yarra’sEdge定位于高品质餐饮、游艇码头和居住区，将以中等密度住宅为主。Batman’sHill中小企业商务区MelbourneStadium大型赛事活动区DigitalHarbour高科技园区NewQuay-高端住宅区Yarra'sEdge餐饮游艇居住区WaterfrontCity购物娱乐VictoriaHarbour核心商务区CentralCityStudios影视基地CentralPier休闲文化规模控制及功能配比地块主要功能定位土地面积(单位：平方米)发展规划NewQuay高档住宅精品餐厅游艇度假85,000近2000套公寓约95,000平方米商业面积约20,000平方米综合用地近120个游艇泊位WaterfrontCity购物娱乐休闲旅游193,00049,700平方米的零售面积3,300平方米的商业面积104套公寓8个精品写字楼观光摩天轮CentralCityStudios影视基地7,0007个影音工作室辅助配套设施总建筑面积为14,620平方米DigitalHarbour高科技园区44,000共220,000平方米的商业，零售，住宅和SOHOVictoriaHarbour核心商务区287,000超过2,200套公寓178个游艇泊位CentralPier休闲旅游25,000用作文化展示和创意空间。MelbourneStadium赛事集会132,000除TelstraDome外还在兴建Bendigo银行大厦和3SixtyDegree两座写字楼。Batman'sHill综合100,000商业，办公和住宅综合用地。Yarra'sEdge高档住宅精品餐厅游艇度假145,000超过2,000套公寓175个游艇泊位墨尔本Docklands开发总规模约2,100,000平方米，其中住宅：1,120,000平方米写字楼：700,000平方米商业：190,000平方米创意娱乐空间：100,000平方米政府支持及经验总结墨尔本Docklands的开发充分开掘了该地区的滨水资源，结合新锐创意的建筑设计成为墨尔本最具活力的新兴高端社区。优越的地理位置和交通条件该工程毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街(BourkeStreetMall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十分优越。滨水资源的充分开掘墨尔本Docklands在沿维多利亚港及Yarra河沿岸的地区兴建了大批高档公寓、精品餐厅、娱乐休闲设施及游艇码头来吸引高端客户和游客，树立起其精致、时尚、活力的形象。新锐创意的建筑设计卓越设计是墨尔本Docklands地区的开展宗旨之一，这表达在富有现代感的校园式办公楼宇，典雅华美的商铺以及精心设计的公共花园和步行广场上。政府支持经验总结香港太古城工程背景中环旺角尖沙嘴东区海底隧道港岛线太古城香港太古城整体定位高品质住宅小区作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅工程，太古城通过实用的设计和高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐。大型商业借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古城中心引进高端品牌及香港第一个真雪溜冰场等特色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商场。大型商业新兴商务区太古城中心先后兴建3座甲级写字楼，与相邻的太古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心。将太古城打造成香港优质的综合性社区香港太古城功能布局类别建筑面积（单位：平方米）占比住宅1,200,00083%零售93,00011%办公158,1006%总计1,451,100100%办公区顺应市场的需求，1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座2栋22层的甲级写字楼，一期的一局部之后也被改造为27层的甲级写字楼整个工程提供约15.81万平方米的办公面积，占总开发体量的11%海景花园海景花园安盛台金殿台海天花园星辉台观海台高山台翠湖台太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在兴建的酒店太古地铁站维多利亚港香港太古城开展模式太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过30多年的开发，太古城目前的效劳配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等太古城的开展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在聚集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐饮设施取得了巨大的成功，也稳固了太古城高品质社区的形象。随着太古城配套设施的完善、商业气氛的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。1990年代初期兴建的三个甲级写字楼工程与临近的“太古坊〞区域相照应，形成了中环之外香港岛上另一个重要的商务区高品质住宅特色零售商务办公香港太古城开发经验日本ROPPONGIHILLS

〔六本木新城〕工程背景新宿18分钟东京20分钟涉谷16分钟六本木新城，又称六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本东京闹区内；六本木新城在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，并建立了良好的区内交通体系。到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木站〞、经地铁大江户线到“六本木站〞或“麻布十番站〞及经地铁南北线到“麻布十番站〞。都营公共汽车有4条路线、港区社区公共汽车有2条路线通往六本木新城。开发后开发前项目开发指标项目占地面积11.6公顷总建筑面积729,000平方米办公楼建筑面积380,105平方米办公人数20,000人住宅户数约2,000总投资26亿美元开发期限17年建成日期2003年4月17年工程规划建筑名称建筑概况好莱坞美容美发世界地上12层，地下3层，建筑面积24,800平方米六本木新城森大厦地上54层，地下6层，建筑面积379,500平方米六本木新城入口大厦地上15层，地下2层，建筑面积30,800平方米东京君悦大酒店地上21层，地下2层，建筑面积69,000平方米，28间套房，389间客房榉树坂综合楼地上7层，地下3层，建筑面积23,700平方米地铁明冠地上6层，地下1层，建筑面积6,900平方米朝日电视台地上8层，地下3层，建筑面积73,700平方米a、b、c、d，4栋住宅楼a栋地上6层，b、c栋地上43层，d栋地上18层，各栋地下为2层，总建筑面积149,800平方米，837个住户停车位2762个工程物业配比工程借鉴在城市中心适合建造高层建筑的地区积极推行建筑物的高层化，提供必要的空间增加更多的绿地和公共空间。完善的商业设施和效劳，在城市中心建设集各种功能于一体的，缩短办公室与居住区之间的距离，提倡在市中心居住以缩短通勤时间；借鉴之处成功KPI上海新天地工程背景太平桥地区重建工程以石库门旧建筑区为根底上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，方案撤除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造工程瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置土地面积：约52公顷总建筑面积：约110万平方米物业构成：零售〔14.1万平方米〕酒店／效劳式公寓〔6.1万平方米〕办公楼〔39万平方米〕 公寓〔51.4万平方米〕 人工湖绿地开工日期：1999年初开发周期：15年分期开发，预计到2021年完工开发商：瑞安集团人工湖＋绿地企业天地翠湖天地二期一期北里南里新天地整体开发规划两栋五星级豪华酒店总建筑面积约20,000平方米预计2021年8月竣工由瑞安开发，引入国际知名酒店管理集团目前已经开工翠湖天地三期以及新天地二期住宅+零售的模式为顶级时尚品牌度身定做的新天地二期，将沿马当路建成商业配套面积约13900平方米翠湖天地三期约400套公寓，82000平方米。预计2021年竣工目前已经开工企业天地二期〔三号楼和四号楼〕办公局部建筑面积每栋50,000平方米下设顶级品牌旗舰店50,000平方米预计2021年竣工将延续国际甲级写字楼的高标准，吸引国际知名租户目前正在实施动迁68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑造型为市花“白玉兰〞瑞安集团总部大楼办公局部建筑面积170,000sqm商场局部建筑面积50,000sqm预计2021年竣工动拆迁尚未启动三四个不同规模的剧场类似美国百老汇丰富太平桥地区的功能尚未动迁已经建成的局部改造历程1997年规划设想1998年拿地1999年新天地北里开工中心绿地及人工湖开工2001年新天地北里开业中心绿地及人工湖开放新天地南里开工住宅一期开工写字楼一期开工2002年新天地南里开业，住宅一期销售率100％2003年住宅一期完工交付2004年写字楼一期〔1,2号楼〕完工，出租率90％以上2005年2006年住宅二期完工，销售率８０％……….2001年进度：新天地北里开业，绿地人工湖2002年进度：新天地南里〔商业、公寓〕2003年进度：住宅一期交付2004年进度：写字楼一期2006年进度：住宅二期开发借鉴经验结合市场合理安排开发时序新天地〔零售〕翠湖天地〔住宅〕企业天地〔办公楼〕翠湖天地御苑〔住宅二期〕酒店＋住宅三期＋零售企业天地二期＋住宅＋国际学校住宅＋办公楼＋零售12345566商业模式零售先行，打造知名度瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者别离真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅局部，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销本钱，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的工程，也在此验证了瑞安在策略上的成功日本难波公园工程背景开发商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd〔南海電鉄株式会社〕，ObayashiCorporation南海都市創造株式会社概念设计：美国JonJerde设计公司工程管理公司：WasaSakamoto一期开发总面积１６.７万平方米。其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米二期76,600平米，合计243,800平米占地37232平方米，高达8层南海电铁难波站体育馆难波公园SwissHotel南海瑞士饭店N160M260M建筑设计特点结合山坡起伏，建造开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石〞形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息设计师从大自然中获取灵感来把握建筑的精髓，将自然融入建筑，用体验创造场所精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村〞的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩开发借鉴经验ParksTower30F公寓停车楼商业+公园商业办公公寓二期一期以零售先行，通过特色商业建筑，打造知名度，吸引商家及人流聚集商业的成功为办公及公寓物业奠定根底，提升其溢价能力总结墨尔本Docklands香港太古城日本难波公园日本ROPPONGIHILLS

（六本木新城）项目概况墨尔本Docklands位于墨尔本市的中心地区，整个区域占地面积近200公顷（包括水域面积），开发总建筑面积约210万平方米。该项目毗邻墨尔本CBD，距墨尔本市政厅约2公里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港；项目占地面积约3.5公顷，总约建面145万平方米，与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、至中环地区约7公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，总建面合计24.3万平方米离机场一站之遥，邻近城际列车、地铁等交通枢纽六本木新城，又称六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本东京闹区内，到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木站”、经地铁大江户线到“六本木站”或“麻布十番站”及经地铁南北线到“麻布十番站”总体定位总体定位为包括住宅，商业，零售和休闲活动中心世界一流的综合性项目墨尔本Docklands在改造之初根