2023年银行从业资格考试公司信贷资料贷款抵押分析

2023年银行从业资格考试《企业信贷》精髓资料：贷款抵押分析

贷款抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的状况下，将财产作为债权的担保，银

行持有抵押财产H勺担保权益，当借款人不履行借款协议步，银行有权以该财产折价或者以拍

卖、变卖该财产H勺价款优先受偿。一、贷款抵押设定条件

1.抵押的范围

根据我国《担保法》的规定，抵押人拥有所有权或经营管理权的I下列财产可以抵押：

私有财产一一所有权;公共财产一一使用权

①抵押人所有口勺房屋和其他地上定着物；

②抵押人所有的机器、交通运送工具和其他财产；

③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

④抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品；

⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权；

⑥依法可以抵押的其他财产。

不得抵押的财产有：

①土地所有权;

②耕地、宅基地(但有尤其规定的除外)，自留地、自留山等集体所有的土地使用权;

③学校、幼稚园、医院等以公益为目的的事业单位、石会团体的教育设施、医疗卫生设施

和其他社会公益设施；

④所有权、使用权不明或者有争议日勺财产；

⑤依法被查封、扣押、监管的财产；

⑥依法不得抵押的其他财产。

2.贷款抵押额度确实定

(1)抵押物的认定一一所有权认定

作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。

因此,银行对选定的抵押物要逐项验证产权。对国有企业,应当查对抵押物的所有权;实行租

赁经营责任制的企业,要有产权单位同意的证明；集体所有制企业和股份制企业用其财产作

抵押时，除应当查对抵押物所有权外,还应验证董事会或职工代表大会同意日勺证明；用共有财

产作抵押时,应获得共有人同意抵押时证明，并以抵押人所有日勺份额为限。

(2)抵押物日勺估价

抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。

①估价措施。由于我国H勺法律尚未就抵押物估价问题做出详细规定，一般的I做法是由抵

押人与银行双方协商确定抵押物口勺价值，委托具有评估费格的中介机构予以评估或银行自行

评估。一般及I估价措施是：

对于房屋建筑的估价，重要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新IH程度和也许继续使

用的年限、本来口勺造价和目前口勺造价等原因；

对于机器设备日勺估价:重要考虑的原因是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧；

对库存商品、产成品等存货的I估价，重要是考虑抵押物的市场价格、估计市场涨落、抵

押物销出前景；

对可转让的I土地使用权H勺估价，取决于该土地的用途、土地日勺供求关系。

此外，估价H勺时间性和地区性，也都会对评估成果产生一定的影响。

②抵押率确实定一一抵押物口勺杠杆作用

在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高下直接影响了抵押物价值的大

小。确定抵押率日勺根据重要有如下两点内容。

一是抵押物日勺合用性、变现能力。选择的抵押物合用性要强，由合用性判断其变现能力。

对变现能力较差H勺，抵押率应合适减少。

二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析:

实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗导致的贬值;

功能性贬值,即由于技术相对落后导致的I贬值；

经济性贬值,即由于外部环境变化引起的贬值或增值.

信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能九充足考虑抵押物价值的变动趋势,

科学地确定抵押率。

担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算措施，精确确定抵押率。抵押率计算公式为:

抵押率二担保债权本息总额/抵押物评估价值额又100%

(3)贷款抵押额度确实认

由于抵押物在抵押期旬会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有

利息、逾期有罚息等原因:银行一般不能向借款人提供与抵押物等价U勺贷款，贷款额度要在

抵押物的评估价值与抵押贷款率II勺范围内加以确定。其计算公式为：

抵押贷款额;抵押物评估值X抵押贷款率

抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产长押后，该财产的价值不不大于所担

保债权的余额部分,可以再次抵押，但不得超过其他额部分。

(4)抵押协议的签订

贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押协议。抵押协议包括如下内容:

①被担保日勺主债权种类、数额;

②债务人履行债务时期限；

③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；

④抵押担保的范围;

⑤当事人认为需要约定的其他事项。

根据我国《担保法》的规定，办理财产抵押的，还应按有关规定办理抵

押登记手续，方可获得贷款。

3.抵押的效力

(1)抵押担保的范围

抵押担保H勺范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权H勺费用。假如抵

押协议另有规定H勺，按照规定执行。

(2)抵押物的转让

两个捆绑：抵押权和债权捆绑,抵押价值与债务捆绑

在抵押期间,抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的,应当告知银行并告知受让人转让

物已经抵押的状况;

转让抵押物的价款与抵押物价值的比较。总之，抵押权不得与其担保的债权分离而单独

转让或者作为其他债权的担保。

(3)抵押物的保全一一价值的保全

在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不妥或保管不善,足以使抵押物价值减少

时，有权规定抵押人停止其行为。若抵押物价值减少时，银行有权规定抵押人恢复抵押物的

价值，或者提供与减少的价值相等的担保。若抵押人对抵押物价值减少无过错的,银行只能

在抵押人因损害而得到的赔偿范围内规定提供担保。其抵押物未减少的部分，仍作为债权口勺

担保。总之，抵押权与其担保的债权同步存在，债权消失的，抵押权也消失。

(4)抵押权的实现

抵押担保虽然具有现实性和凭物性，但抵押权是与其担保日勺债权同步存在的。抵押贷款

到期，若借款人能足额准时偿还本息，则抵押自动消失。若借款人不能准时偿还贷款本息，

或银行同意展期后仍不能履行，抵押权才真正得以实现。

二、贷款抵押风险分析

为防止抵押协议无效导致贷款风险，银行抵押贷款首先要做好风险分析工作，只有详备日勺

风险分析加上完备FI勺风险防备才能真正保证贷款抵押口勺安全性。

1.贷款抵押风险分析

(1)抵押物虚假或严重不实

(2)未办理有关登记手续

我国《担保法》规定了要办理抵押物登记，否则抵押协议无效。

(3)将共有财产抵押而未经共有人同意

共有财产是指两人以上对同一财产享有所有权。对以共有财产抵押时,按照共有财产共同

处分的原则，应当经得各共有法人的同意才能设置,否则抵押无效。

(4)以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意

(5)资产评估不真实,导致抵押物局限性值

(6)未抵押有效证件或抵押的证件不齐

(7)因主协议无效,导致抵押关系无效

(8)抵押物价值贬损或难以变现

2.贷款抵押的风险防备

(1)对抵押物进行严格审杳

首先要保证抵押物的真实性一一〉另首先保证抵押物H勺合法性一一》最终认真查验抵押物

的I权属，保证抵押物的有效性。信贷人员在核查抵押物的权属时一定要认真仔细，尤其要注

意如下状况：用合作企业财产抵押时，必须经全体合作人同意并共同出具抵押申明。

(2)对抵押物日勺价值进行精确评估

这是保证抵押物足值的关键。在实际操作中，银行一般规定抵押企业提供商业评估机构

出具的评估汇报，并根据评估价值打折扣后确定贷款额。这就规定银行认真审查评估汇报的

真实性和精确性，防止评估价值中掺有水分.贷款一旦发放后，银行应按照一定H勺时间频率

对抵押物价值进行评估。可见,抵押物价值评估是一项常常性口勺工作。

(3)做好抵押物登记工作，保证抵押关系