某房地产开发项目可行性研究报告

学号1305070116、1305070119、1305070123、1305070132、1305070134天津城建大学房地产开发与经营课程设计设计说明书帝景豪庭房地产开发工程可行性研究报告起止日期：2021年7月4日至2021年7月9日学生姓名宫祥宇、麻开元、乔鹏、姚晓贝、胡旭凌班级2021土地资源管理1班成绩指导教师(签字)经济管理学院2021年7月9日目录TOC\o"1-3"\h\u第1章工程总说明 第1章工程总说明 工程名称是帝景豪庭，该地块位于河东区六纬路西侧，其四至为：东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路(以挂牌文件附图为准)。工程开发企业为中国金茂控股集团〔简称“中国金茂〞〕是世界五百强企业之一中国中化集团公司〔2021年列?财富?全球500强之第105位〕旗下房地产和酒店板块的平台企业。工程位置图地块红线图四至状况图工程开发企业为中国金茂控股集团〔简称“中国金茂〞〕是世界五百强企业之一中国中化集团公司〔2021年列?财富?全球500强之第105位〕旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市〔股票代码：HK.00817〕，是香港恒生综合指数成份股之一。中国中化集团公司是获得国资委批准的以地产开发和酒店经营为主营业务的中央国有企业之一。目前，“金茂〞已成为国内为数不多，专注于高档不动产运营的知名品牌之一，自2005年起，连续5年被世界品牌实验室颁予“中国500最具价值品牌〞及“中国品牌年度大奖NO.1〔不动产〕〞荣誉。2021年1月，“金茂〞被国家工商总局商标局认定为“中国著名商标〞。秉承中化集团“创造价值、追求卓越〞的核心理念，中国金茂在以品质领先为核心的双轮驱动根底上，坚持高端定位和精品路线，全力达成核心业务的跨越开展，加快推进效劳与金融创新，实现由“双轮驱动〞到“双轮两翼〞的战略升级，致力于成为中国领先的城市综合开发商与运营商。基于对城市潜能的远见，我们为城市引进更多世界先进、合理互生的物业规划理念，提升城市能级；基于对客户需求的洞察，我们为工程注入更多高附加值配套与高标准产品，创造社会价值；基于对专业化运营的坚持，我们整合国际领先的优质资源，恪守长久的经营承诺，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，公司已成功进驻华北、华东、华南、华中、西南5大区域、16座核心城市，并成功打造了以“金茂〞品牌为核心的高端系列产品。1.3.1工程根本状况〔1〕根本概况工程名称是帝景豪庭，该地块位于河东区六纬路西侧，其四至为：东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路(以挂牌文件附图为准)。该地块内〔含界外处理范围〕沿六纬路现状有待拆迁的房屋5处〔含底商〕，有变电箱、供热管道、洗车场和复印店各1处，南侧有废弃平房2处。该地块土地整理单位天津国电天鑫投资承诺，上述地上物由其负责在土地移交受让人之前撤除清理完毕，并承当有关费用，由此产生的一切经济、社会及法律责任由该公司负责承当。该地块内〔含界外处理范围〕现状另有已停止使用的110KV高压线塔1座及局部配套线杆、废弃集装箱1个、地下人防工程1处、居民楼北侧变电箱1处、信号塔1处、看管用房2处、局部树木及渣土。由受让人根据土地使用需要及规划要求，与有关部门协商处理，并承当有关费用。另有中继泵站、控制室、供热管线及3个变电箱等供热设施，由热电公司负责于2021年7月31日前切改至新泵站，并承当切改费用。〔2〕土地使用条件及相关要求①土地使用条件该地块可出让土地面积125926.4平方米，含居住用地121309.9平方米，中小学、幼儿园用地4616.5平方米。依据天津市规划局河东区规划分局核发的?规划条件通知书?，该地块具体规划详见表1-1。表1—1地块具体规划表规划用地性质规划用地面积〔平方米〕建筑面积建筑密度绿地率建筑限高〔米〕备注居住用地281700不大于50%不小于10%150兼容商业金融业建筑,容积率、绿地率、建筑密度为平均指标，建筑面积为地上建筑规模中小学、幼儿园用地3200不大于25%不小于30%幼儿园本次出让土地面积为124671.1平方米，其余1255.3平方米土地待具备土地交付条件后，出让人再与受让人签订补充合同将该局部土地出让给受让人。该地块土地用途为城镇住宅、商服、科教，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年、科教50年。该地块挂牌起始价为410000万元〔不含市政公用根底设施大配套费〕。②其他要求第一点：可建设用地范围内地上总建筑面积不大于281700平方米。其中居住建筑面积不大于164500平方米，商业金融业建筑面积不大于117200平方米〔含保存厂房改造后建筑规模约23000平方米，其中结合设置一处地上建筑规模不小于800平方米的微型消防站〕；第二点：可建设用地范围内地铁四号线出入口、风亭等设施须与工程拟建建筑结合设置；第三点：规划方案应结合地下空间规划要求设置下穿规划城市道路〔规划十四经路及北十五经路〕的机动车连接通道，地下车行通道宽9米，同时应与地铁、供热中继泵站和地下管线等相关设施充分结合；第四点：其他规划要求详见该地块?规划条件通知书?。第五点：受让人自土地出让合同签订之日起180日内，缴齐全部土地出让金。第六点：该地块应自土地出让合同签订之日起一年内开工，2021年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面装修；该地块内居住建筑自土地出让合同签订之日起四年内竣工；该地块内商业金融业建筑自土地出让合同签订之日起六年内竣工。第七点：新建住宅配套非经营性公建，按?天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理方法?(津政办发[2021]29号)执行。〔1〕交通状况道路状况：工程东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路等城市主干道，西靠海河，坐落在金阜桥和大直沽桥之间。路面状况良好，下班、放学等人流顶峰期时交通拥挤。附近有五十四中公交站、六纬路十三经路公交站、长城公寓公交站三个公交站，分别距工程步行约170米、740米和1000,米。有840〔从贵环小区到西站公交站〕和92路〔从宁月花园到中心公园〕91路〔富民路公交站到人民公园公交站〕325路〔大王庄地铁站到佟楼公交站〕643路〔华苑小区公交站到中山门和睦道〕676路〔工程师院公交站到商业大学公交站〕847路〔丽苑公交站到王顶堤北公交站〕862路〔海泰南公交站到第六大道公交站〕购40路〔人人乐十五经路站到人人乐十五经路站〕九趟公交，交通通达程度高，地铁一号线〔下瓦房站距工程1600米〕、三号线〔营口道站距工程约2000米〕、九号线〔大直沽站距工程800米〕通过，四号线预计明年年底通车、五号线即将于明年开通。无大型停车场。〔2〕公共设施状况教育设施：五十四中学，于2021年4月，学校晋升为市级重点中学。学校历史悠久、地理位置优越、校风端正、治学严谨，领导集体求真务实、团结进取，领导作风科学、民主、公正、朴实。学校秉承“帮学生成长，助学生成才，为学生人生奠基〞的办学理念，以“团结合作、遵规重那么、拼搏竞争〞的足球精神为核心，以协作互助的团队精神，坚韧不拔的顽强意志，脚踏实地的优良作风，勇往直前的非凡气魄为学校文化的主要内容，坚持以育人为根本、教学为中心、体艺为特色、质量为生命的办学思路。坚持构建全面开展、体艺特长的学生成长模式。天津新东方学校，新东方多语种培训常年开设的走读班和住宿班使我们的培训不仅满足了本地学员的学习需求，还为全国其它地区学员利用假期来新东方学习创造了条件，住宿精品班一般提供双人标间、独立卫生间、冬季暖气、夏季空调，确保为广阔学生提供一个舒适、封闭、平安的良好教学环境。天津音乐学院学院设有音乐学、作曲、声乐、民族声乐、民乐、管弦、钢琴、手风琴键盘、音乐教育、艺术管理、现代音乐、舞蹈、戏剧影视等13个教学系，开设59个专业及专业方向。截至2021年12月，学校师生共参加国家大剧院“春华秋实〞演出、台湾台北国父纪念馆大会堂“国乐天音〞、天津大剧院“节日·狂想〞专场音乐会以及“第六届东亚运动会〞开闭幕式、第九届全国大学生运动会开闭幕式、中央电视台春节戏曲晚会等大型演出活动45场。文化体育设施：天津音乐厅，改造之后天津人艺、中央音乐学院交响乐团、天津交响乐团等众多文艺团体纷纷来这里演出。1983年，天津市与日本神户市建立友好城市十周年的纪念会在这里进行，众多国内外著名艺术家来到这里与天津观众见面。之后，著名小提琴演奏家盛中国在这里举办独奏音乐会，演出门票紧俏到千金难求的地步。演出中，台下的观众凝神聆听，安静得掉一根针都能听到。世界著名指挥家朱晖先生指挥演出的?欧洲之旅———大型交响音乐会?，也在当年的天津引起热潮。除盛中国外，刘诗昆、鲍惠荞、郎朗等钢琴家也屡次登上音乐厅的舞台，举办个人独奏音乐会。除此之外，北京交响乐团、维也纳青年交响乐团等也纷纷来此演出。那些年，不管是什么演出，音乐厅总是场场爆满、座无虚席。游泳馆、健身房是使人们在也与工作之余活泼身心放松自我的好去处。商业效劳设施：小白楼CBD，目前小白楼商圈拥有海信广场、滨江购物中心、凯旋门百货；凯悦饭店、滨江万里酒店、金皇大厦、国际大厦和国际贸易中心等星级酒店、写字楼，聚集了天津市财政局、银监局、交通银行、平安保险公司、天津图书大厦等众多单位和许多国际贸易公司在此落户。随着我市开放步伐的不断加快和滨海新区的快速开展，这里将形本钱市独具特色的高端商务区，开展潜力无限！苏宁易购、国美电器、津沽早市位于工程附近，方便周边居民购物休闲等活动。市政公用设施：国家电网、中继泵站、控制室、供热管线、变电箱、中国移动这些设施满足周边居民的生活的根本需求。行政管理设施：河东区六纬路派出所维持片区较好的治安水平。〔3〕景观自然环境面临海河。海河，是天津的母亲河，历史悠久是中华文明的发祥地之一，具有丰富的史前文化，环境优美，秀色可餐，许许多多投资商都依海河两岸修建景色优美的公园，并在元、明、清三代成为全国的政治和文化中心。从元朝起，海河流域的北京成为历代都城，海河流域便成为中国的政治和文化中心，推动了天津经济文化的开展。〔4〕人文环境紧邻天妃宫遗址博物馆。天妃宫遗址博物馆，位于天津市河东区大直沽中路，占地面积五千八百平方米，建筑面积三千余平方米以二百余件出土文物及与海洋文化、妈祖文化有关的船舶、建筑等复原模型和三百幅图片，充分展示了天津的开展历史。本工程的开发方式是由金茂集团单独开发，为独立开发。拥有完全的自主权，操作上完全自主，便于管理，独享全部工程收益；但是要取得全部收益同时也要单独承当风险，获得高收益的同时也伴随着高风险。优化建设方案，完善工程可行性研究；实事求是的校核投资，落实资金筹措方法和渠道；促进工程决策科学化、防止重复建设和盲目建设；有利于客观经济调控，落实经济开展规划；有助于统一认识，协调行动，为工程实施创造条件。工程评估的目的主要是确定工程的操作风险，对工程操作需要的各类准备工作进行确认。其是在投资决策前，有助于控制工程风险和不确定性对建设工程在技术上、经济上是否可行进行全面分析、论证，为工程投资决策提供科学依据的过程和方法。根据天津的城市规划，未来的天津将是一个以主城区为中心的由中等城市、卫星城市等共同组成的城市群，未来的城市开展一方面是主城区的扩大，另一方面是中等城市、卫星城的形成。对房地产业来说，这就意味着开展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、卫星城都将有很好的开展空间。随着天津市经济的开展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对天津市城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。该工程的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济开展要求，对实现重庆市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济开展具有重要作用。综上所述，该工程符合国家产业政策，建成后将大大高市区居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口交通压力，扩大城市根底设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。我国编制工程评估报告，要按照国家相关法律规定；国民经济和社会开展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业开展规划；国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；城市规划行政主管部门出具的规划意见；?国有土地使用权出让合同?或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的工程用地预审意见；环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；交通行政主管部门出具的交通影响评价意见；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等根底资料；有关工程技术方面的标准、标准、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；工程备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。最后综合考虑以上因素，评定方案的可实施性第2章

房地产市场分析〔1〕天津市经济环境总的看，天津市经济呈现平稳较快开展的态势。2021年第一季度，全市一般预算收入增加386.1亿元，收入总量和增幅创历史最好水平。各区县财政收入增势强劲，2021年区县一般预算收入890.1亿元，增长37.5%，其中，滨海新区、中心城区、环城四区和老五县收入分别增长42.7%、23.7%、34.7和47%。本市辖区内财政总收入到达5333.4亿元，增长21.8%，财政收入总量持续加大，综合实力不断增强，为全市经济社会开展提供了有力保障。天津作为环渤海经济圈双城核心之一，近几年始终保持了经济的快速开展，吸引了国内外投资的注入，房地产投资的热度也呈现逐年的增加。2021年，全市生产总值16538.19亿元，按可比价格计算，比上年增长9.3%。其中，第一产业增加值210.51亿元，增长2.5%；第二产业增加值7723.60亿元，增长9.2%，其中，工业增加值6981.27亿元，增长9.2%；第三产业增加值8604.08亿元，增长9.6%，占全市生产总值的52.0%，首次超过第二产业，形成“三二一〞产业结构，本年房地产业经历了史上最严厉的政策调控年，全国大局部地区房地产市场哀声一片，在如此严苛的政策限制下，天津市房地产市场仍然保持了较为平稳的开展趋势，全年住宅成交量将近900万平方米，相比2021年并没有出现消灭性的下降，同时房价也保持在一个平稳的水平，应该说这与天津市房地产业始终较为健康、良性的开展环境是密不可分的。市场需求决定了市场成交，天津市目前仍然以刚性需求为主导，婚房、刚性改善等比例较大，需求结构决定了市场平稳健康的开展特点。〔2〕天津市金融环境2021年以来，天津市积极应对国际金融危机冲击，加大对房地产市场的宏观调控和扶持，强化保增长、扩内需政策措施，促进了天津市房地产业平稳健康开展，产业规模不断壮大，开发投资快速增长，市场供需日趋向好，产业开展迈上了一个新台阶，对天津经济社会的可持续开展起到了重要推动作用。随着天津市金融改革不断深化，房地产企业逐步形成了银行、上市融资、发行债券、房地产信托、海外资金、典当融资等多渠道多元化融资方式，建设资金保持高位增长。2021年，全市房地产开发到位资金合计3572.33亿元，比2021年增长1.7倍，高于同期房地产开发投资增速43.5个百分点，为开发建设提供了充足的资金保障。其中国内贷款765.22亿元，增长1.7倍；自筹资金892.08亿元，增长1.8倍；其他资金来源1087.95亿元，增长1.9倍。近年来,随着房地产调控措施的持续深入,房地产行业信贷政策也总体收紧,中国银监会屡次要求各家商业银行严格执行国家调控政策,通过总量控制、名单管理、压力测试等多种手段严控房地产信贷风险。而2021年以来，市场销售下滑导致资金回笼放缓、土地及投资本钱上升等因素都在不断加剧房地产企业运营资金链的紧绷。在市场分化与风险的作用下，不同房企在融资环境上也呈现差异待遇，冷暖不一。优质房企较为容易获得融资缓解资金压力，而中小房企受制于企业规模，融资获取难度依然较大。一些中小企业不得不采用借新还旧的方法滚动开发，或通过信托、私募基金等形式变相融资，利率一般高于银行贷款数倍以上，融资本钱较高。在目前房地产市场盘整时期，天津市房地产中小企业资金链仍将面临严峻形势。〔3〕天津市法律制度环境2021年6月7日，天津市人民政府办公厅发布通知，为促进房地产市场健康开展，维护商品房交易双方的合法权益，标准商品房预售资金的监督管理，根据?中华人民共和国城市房地产管理法?、?天津市商品房管理条例?、?天津市房地产交易管理条例?、?城市商品房预售管理方法?〔原建设部令第131号〕及相关法律法规，结合天津市实际，制定了?天津市新建商品房预售资金监管方法?，自2021年8月1日起施行，有效期5年。根据2021房产税征收新标准，个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购置2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。房地产契税调整2021年最新房产税政策2021房产税征收标准，今日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购置家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。〔4〕河东区区域相关规划相关规划内容来源于2021年1月8日在天津市河东区第十六届人民代表大会第六次会议上，关于天津市河东区国民经济和社会开展第十三个五年规划纲要的报告。①优化开展格局。加快落实“金贸河东〞功能定位，依托土地、交通、人文等资源优势，突出核心特色功能，进一步调整完善开展格局，加快打造海河东岸主中心，加快建设海河东岸经济开展带、新开路——津滨大道开展带、大直沽中路——红星路开展带建设，优化提升十一经路现代金融商务区、津滨大道现代商贸区、天津站——新开路商贸区、金贸产业园区、工业大学商务商贸区、大直沽文化旅游商贸区，实现横向错位开展、纵向分工协同开展，紧紧围绕“金贸河东〞功能定位和“一三六六〞开展格局，全力推进河东区经济社会开展。②提升城市建设水平。以高标准规划为引领，以成片老旧房屋改造为重点，加快推进鲁山道等危陋房屋和东宿舍等棚户区改造任务，有序推动老旧住宅小区综合整治。抓住和用好城市土地整理管理体制改革的契机，加大土地资源整理开发力度，完成市政府下沉10个地块整理工作，做好规划调整和总体安排，建设一批产业关联度高、带动性强的产业工程。加快完善交通路网建设，打通一批卡口断头道路，提升改造一批干线、支线道路。③大力开展文化旅游产业。引进培育骨干文化企业和创意文化产业，做大做优棉三创意街区，深入挖掘天津之根——大直沽历史文化底蕴和人文、旅游资源，促进文化与科技、金融、商贸等深度整合。加强文物及非物质文化遗产保护工作，继续挖掘我区非遗工程资源。④大力加强生态文明建设。打造绿化生态城区、引导绿色低碳生活、加强生态文明制度建设，加快推进“美丽河东·一号工程〞，打造美丽宜居的生态环境。2021年是天津正式走出北京“阴影〞、走出了属于自己独立行情的一年，在整个中国热点城市中也占有一席之地。特别是去年5月之后，市场有了翻天覆地的变化，后八个月平均月成交要比之前高出100万平方米左右。最终，在经历了2年的相对低迷之后，2021年销售面积、金额均创历史新高，整个天津市场火爆初显。当然天津市场区域分化仍然严重，滨海新区供大于求并未改变，整体来看，环城四区、中心城区与远郊五区、滨海新区市场冰火两重天。整体来看，2021年全年天津市场呈现出以下三大特征：〔1〕2021年市场炽热初显，全年成交创历史顶峰2021年天津商品房市场共成交1561万平米，较2021年上涨38.11%，其中商品住宅成交1356万平方米，成交金额1566亿元，较2021年分别增长41.76%和55.10%，均到达了历史的最高点，销售面积和销售金额都列全国第九；商业和办公总成交面积为110万平方米，同比下降19.3%。〔2〕改善型需求逐渐抬头，房价增幅创近五年新高在四季度市场炽热之下，天津2021年商品住宅均价到达11845元/平方米，较2021年增长8.86%，增幅为近五年的新高。从面积段来看，天津90-120平方米的户型是成交的绝对主力，共成交5.4万套，总计541万平方米，其占比远超其他各面积段。另外，90平方米以下户型的成交量下滑明显，120-144平方米和144-220平方米户型成交那么稳步上升。单价段表现比拟突出的为15000-30000元/㎡区间的房源，成交增幅明显上涨，主要是受市区高端工程入市的刺激导致成交激增。〔3〕商业办公成交低迷，市场严重供大于求2021年天津商办工程仅成交110万平方米，成交金额为178亿元，同比分别下降19.3%和10.3%。整体来看，天津的商办市场长期处在需求低迷，库存高企状态下。而目前商业和办公类产品的供求比仍为2:1和4:1，市场供大于求显著，未来压力较大。〔1〕河东区一级土地市场分析2021年河东区土地供给量大幅增加，楼面地价突破13000元每平方米，创历史新高。〔2〕河东区二级房地产市场分析2021-2021年河东区商品住宅供给量逐年增加，2021年由于前两年土地供给量缺乏，老工程的不断减少，2021年新增供给量骤转；2021年受市场回暖以及房价增长预期等因素影响，河东区成交量在供给骤降的情况下，实现了51万平方米成交量，供给比到达1:3.4，供求矛盾突出。2021-2021年河东区商品住宅成交量受供给影响，波动幅度较大；成交均价在经历了2021年小幅调整后，2021年成交均价超过17000元每平方米，同比2021年上涨21%，涨幅居天津各区之首。以下图是河东区2021年7月——2021年6月的房价走势图。从图中可知，该时段河东区房价涨势平稳。河东区房价2021年7月——2021年6月天津作为五大都市区及高铁沿线中心城市之一，受益于产业升级和人口流入，为房地产需求和价格提供了有利的支持，在2021年天津房地产市场中，改善型住房需求有望占主导地位。首先现有的住房普遍户型较小〔平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%〕，20%左右的住房质量很差。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。其次，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求〔首次置业需求和投资性需求〕正趋于弱势。结婚首次购房的人数正在小幅下降，随着美男新婚夫妇数量增速持续放缓，结婚购房的顶峰期将会过去。2021年，河东区新建商品住宅的成交量勉勉强强挤进全市各区县TOP10〔第十名〕，成交均价在市内六区仅以区区几百元优势跑赢了一贯追不上它的红桥、河北两区。而在这一项上，河西超它2400元/平方米，和平、南开超它大约4300元/平方米。但是2021年，河东区新建商品住宅成交均价同比2021年上涨6.08%，在市内六区中仅次于南开，是去年天津环内涨价最快的市区。而在2021年河东区房价可能会继续增长，理由有三：〔1〕购房需求持续旺盛。这点似乎也无需过多解释了。一方面，天津人买房不离故土，市内六区自身拥有稳定的地缘性购房需求。另一方面，相较滨海、环城、远郊区县，天津市区房产历来在保值、升值方面表现具佳。河东虽然涨得快，但均价水平与和平等“高价〞城区之间还存在不小距离，购房总价门槛较低。此外，虽然新房成交总量有限，但请看看2021年的二手房成交量数据——市内六区里，河东跑量堪称“一枝独秀〞。〔2〕新盘供给连年稀缺。去年河东在新房成交量方面跑得“慢〞，与近年该区住宅用地供给量大幅缩减息息相关。2021年，河东仅出让2宗住宅用地。2021全年，河东更是半宗宅地也未供给入市。再往前数的2021、2021是河东卖地“大年〞，共出让包括瀚澜苑、融科瀚棠、恒大帝景、招商雍景湾、富豪新开门等工程在内的5幅住宅用地。但时至2021年，上述工程除恒大帝景尚未开盘外，均已去化过半。供地减少，可选的新盘工程屈指可数，也难怪置业河东的购房者都扎进了二手房市场。〔3〕版块成熟，价值坚挺。河东近年在商业、交通等诸多配套条件方面开展迅猛。同为南开区，密云路版块与奥城“地王〞板块价差悬殊。但在河东区内，这样的板块间差距却在不断缩小。万达、红星两座综合体旗舰带动了津滨大道沿线，一条海河串联起自赤峰桥至海津桥的海河东路版块，其余后广场版块、津塘路版块、卫国道版块等也各具特色。此外，河东还单独“把持〞着市区沟通滨海新区的三条主干道路：卫国道、津滨大道、津塘公路；天津地铁2、3、9号线共13个站点位于河东辖区内；将于“十三五〞期间建成的地铁4、5、10号线也有十余个站点设置在河东。2.2主要竞争楼盘分析调查工程周边共有3个竞争楼盘，分别是中粮大道、中信城市广场、富豪新开门。中粮大道①表2-2-1中粮大道名称中粮大道交房日期2021年10月开发商天津粮滨投资物业公司中粮物业天津公司物业位置河东区十一经路与六纬路交口物业费建筑类型高层付款方式一次性或按揭占地面积12473平方米主力户型一居、二居、三居建筑面积建筑面积：52480平方米主力面积43-90m3总套数644交房标准毛坯绿化率29%容积率②户型特点分析两梯四户设计，充分保证了每一户的采风通风。③价格分析均价30000元/平米。分析：该楼盘采取平稳的定价的策略，价格波动频率不大，便于快速成交，促进良性循环。为快速卖房。〔2〕富豪新开门①表2-2-2富豪新开门名称富豪新开门交房日期2021年10月开发商天津富都房地产开发物业公司深圳市把戏年国际物业效劳天津分公司物业位置河东区新开路与卫国道交口物业费待定建筑类型高层付款方式一次性或按揭占地面积203900平方米主力户型二居、三居建筑面积145000平方米主力面积90—130㎡总套数512交房标准毛坯绿化率30%容积率②户型特点分析二居、三居设计，南北通透，实用性强，面积紧凑。③价格分析均价30000元/平米。分析：该楼盘周边定价大致相同，价格平稳。〔3〕中信城市广场①表2-2-3中信城市广场名称中信城市广场交房日期预计2021年底高层7号楼入住开发商中信保利达地产〔天津〕物业公司中信物业物业位置河东区海河东路与九经路交口物业费高层4.32元/平方米·月，洋房5.5元/平方米·月，商业6.50元/平方米·月建筑类型板楼、高层、多层、超高层付款方式一次性或按揭占地面积135540平方米主力户型一居、二居、三居、四居建筑面积1200000平方米主力面积90—240㎡总套数1312交房标准毛坯、精装修绿化率18%容积率②户型特点分析一居、二居、三居、四居多户型设计，满足不同阶层的需求。③价格分析价格待定，但整体定位较高，价格应略高于周边同类产品。第3章房地产工程SWOT分析1地理交通：该地块位于河东区六纬路西侧，其四至为：东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路。附近有五十四中公交站、六纬路十三经路公交站三个公交站，分别距工程步行约170米、740米和1000米。有840〔从贵环小区到西站公交站〕、92路〔从宁月花园到中心公园〕、91路〔富民路公交站到人民公园公交站〕、325路〔大王庄地铁站到佟楼公交站〕、643路〔华苑小区公交站到中山门和睦道〕、676路〔工程师院公交站到商业大学公交站〕、847路〔丽苑公交站到王顶堤北公交站〕、862路〔海泰南公交站到第六大道公交站〕和购40路〔人人乐十五经路站到人人乐十五经路站〕九趟公交，交通通达程度高，地铁一号线〔下瓦房站距工程1600米〕、三号线〔营口道站距工程约2000米〕、九号线〔大直沽站距工程800米〕通过，四号线预计明年年底通车，五号线即将开通。2教育：工程附近的河东区中心小学先后被命名为天津市义务教育示范校、天津市素质教育示范校、天津市“三A〞学校、全国现代教育技术实验学校、天津市文明学校等几十项荣誉称号。工程附近的五十四中学，天津市第五十四中学地处河东区中心地带，从1955年建校至今，学校已经走过了60年的风雨历程，是一所历史悠久的市级重点中学。学校中高考成绩优秀，各项指标均居同类校首位。工程附近的田庄中学，学校以严格有序的管理、优良的校风、优异的教学成绩赢得学生家长和社会各界广泛好评。1995年跨入天津市义务教育示范校、天津市教学改革先进校的行列。学校注重优化育人环境，建立了部颁一类标准的理化生实验室、网络教室，在同类校中率先使电脑和正投等多媒体教学设备走进了小班教室。近年来，该校先后获得市级电化教学先进单位，市级法制教育先进单位，市级三防教育先进集体，市级文明学校，河东区“日常行为标准〞示范校，区级绿色学校等多项荣誉工程附近的天津新东方学校拥有得天独厚的师资力量，打造最优秀的学习队伍，提供最先进的教学水平。工程附近的天津音乐学院〔南校区〕中国大学最正确专业800强排行143，经过半个多世纪的建设，已经开展成为北方地区重要的培养音乐、舞蹈、戏剧、影视专门人才的高等艺术教育学府。工程附近的天津商务职业学院，天津商务职业学院是一所全日制普通高等职业院校，前身为天津对外经济贸易职业学院和天津市财贸管理干部学院学院有着悠久的办学历史和良好的社会声誉，它始终以优良的教育品质吸引着来自全国各地的学生。迄今，已经为国家培养出12万余名的优秀毕业生。3商服：小白楼CBD是天津著名的商业区拥有滨江购物中心、联合广场、国贸大厦等皆是著名的购物商贸中心、苏宁易购、国美电器、津沽早市，形成简单的生活效劳商圈为居民提供购物休闲的生活需求。4自然环境：面朝海河。海河，是天津的母亲河，风景优美，是著名的旅游观光圣地，也是天津的象征。海河起于天津市西部的金刚桥，东至大沽口入海，全长1050多公里，横贯天津闹市。是天津人日常生活闲逛、休憩钓鱼的地方，海河两岸历史悠久是中华文明的发祥地之一，她具有丰富的史前文化，并在元、明、清三代成为全国的政治和文化中心。5人文环境：紧邻天妃宫遗址博物馆，展示古代人类从事海洋文化实践活动、天津城市的起源、妈祖文化现象、遗址的开掘等内容。3.2房地产工程劣势分析3.2.1劣势1周围居民区较为老化，周围区域的经济带动作用和改造程度不明显。而且周围车站设施较为老化，交通拥堵问题较为明显，环境较嘈杂。3.2.2劣势2地块环境差，毗邻海河，土地松软，地基打法困难，为施工带来不便。劣势3地价昂贵，主要适合中高收入人士，而丧失了普通百姓这一重要购置力。3.3房地产工程时机与威胁分析〔1〕时机区域升温，河东区楼市程大好形势。配套完善：教育，交通，医疗，政府机关，商业效劳相对完善充分满足相关需求。市场空白：周围住宅均为老区，新式的各类档次的住宅区具有后发趋势。国家放宽生育政策，鼓励二胎，这一政策的出台会使得更多家庭增加对住房改善的需求。外来人口大量涌入城市，加速城市化进展，使得购房需求增加。〔2〕威胁政府未来政策尚不明确，区域内将有几个工程同期推出，存在潜在竞争。区域外整个开发市场投放量大竞争剧烈。第4章工程定位方案工程开发企业市场定位于工程市场定位设计方案充分考虑工业遗产保护，将保存厂房作为地块核心建筑，其面向海河一侧用地规划为城市开放空间。方案以“一个公共花园、两个居住组团、三个商业院落〞为结构骨架，沿海河布置坡屋顶院落，形成规模商业建筑群，强调街阔的连续性。住宅组团的建筑形式和前排建筑统一协调，两座超高层塔楼通过裙房与保存建筑围合成商务办公板块，通过外檐材质的推敲设计，形成新与旧的比照与统一。空间关系从海河岸线公园向高层塔楼逐层升高，以保证海河沿岸空间层次舒朗有序。由于环境因素，工程地段与河西小白楼CBD隔河相望，属天津总体城市规划“一主两副〞中的主城市核心区域，所以吸引拥有雄厚资金的人群前来购置，为市内有一定积蓄的居民，他们想要提高居住空间的档次；再者为高收入人群，在市区工作，工程离工作地点较近，这些人根本不担忧自己的收入问题，追求豪华与享受，具有一定购置能力。本工程周边共有3个竞争楼盘，分别是中粮大道、中信城市广场、富豪新开门。中粮大道工程位于天津市南站CBD核心区域，是天津市及河东区的重点建设工程，工程北起李公楼立交桥，南至十一经路，西邻六纬路，东接七纬路，坐拥海河景观。规划占地面积约13公顷，地上总建筑面积约75.5万平米。规划业态包括超五星级酒店、中高端商业、高档写字楼及高端公寓，工程建成后必将成为城市的地标性建筑。工程交通区位优势明显，距离天津站300米，天津滨海国际机场20分钟车程，地铁4号线、9号线交汇于此，是未来环渤海区域的财富之芯。中信城市广场河东区海河东路与九经路交口，工程将建设成为集高端商务、居住、休闲中心于一体的大型综合体：包含320米的写字楼，文华东方酒店，瞰景高层、一线临河洋房及购物中心。富豪新开门位于河东区新开路与卫国道交口，交通便利，建筑类型为高层，主力户型二居三居。金茂善于打造高端豪宅产品，而海河沿线作为天津近年来迅速崛起的高端豪宅板块，十分适合金茂定位。热电厂地块居于河东区最为中心的地理位置之一，且拥有两站三线的轨道交通资源，打造成高端豪宅产品。本小区绿化率为28%，占地面积为33967m2，小区内有公园、健身广场、公共绿地草坪，该工程距离海河不到2000米，周围有天妃宫等人文景观，环境条件优越，风景宜人、适宜居住。“一个公共花园、两个居住组团、三个商业院落〞为结构骨架，沿海河布置坡屋顶院落，形成规模商业建筑群，强调街阔的连续性。住宅组团的建筑形式和前排建筑统一协调，两座超高层塔楼通过裙房与保存建筑围合成商务办公板块，通过外檐材质的推敲设计，形成新与旧的比照与统一。空间关系从海河岸线公园向高层塔楼逐层升高，以保证海河沿岸空间层次舒朗有序。本工程定位为中高端住宅，主要的客户一般为有一定购置能力的高收入人群，该类人群主要有两类：一类是有一定积蓄的居民，想要提高品质，这类客户通常家庭人口较多，主要购置户型为三居；另一类是，追求豪华与享受的高收入白领们，这类客户通常不需要太大的面积，主力户型为二居；所以工程的主要户型为二居90m2、三居180m2。该地块周边同类产品中，中粮大道、富豪新开门均价均为30000元/平方米，本工程初步定价为31000元/平方米。本工程选择的销售方式为联合一体销售。联合一体营销渠道的建立旨在集中开展商和代理商的优势，防止单纯直接营销和间接营销的缺乏，其成功的操作关键在于开展商和中间商以诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。根据销售的需要，通过分析，确定工程营销定位为广告推广和销售促进。广告语为“深宅人家，尽享都市生活〞第5章规划方案及建设条件〔1〕国家有关的标准标准；〔2〕河东区房地产开发公司提供的河东区土地局测绘的地形图及征地红图；〔3〕河东区房地产开发公司提供的设计任务书及要求；〔4〕工程筹划公司提出的原那么设计概念要求。5.2规划设计方案的指导原那么〔1〕规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。〔2〕规划设计必须符合工程定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。工程定位是一个工程的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。〔3〕规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘工程成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。〞以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在筹划工程时就必须提前考虑物业管理的各种问题。〔4〕规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑工程营销的方便。营销在规划设计上有两个根本要求，一个是卖点，一个是卖相。〔5〕规划设计除了遵循专业标准以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的根本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等根本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全防止的，关键在于设计师必须懂得这些根本禁忌。5.3工程土地使用条件及规划设计条件工程土地使用条件表5-3工程土地使用条件产权年限商业住宅70年商服40年科教50年总建筑面积281700㎡〔住宅180000㎡商服101700㎡〕3200m2(科教)规划建设用地面积121314.5㎡4606.5m2(科教)建筑密度31.76%容积率绿化率28%挂牌起始价410000万元〔不含市政公用根底设施大配套费〕建筑后退红线距离10m建筑高度90m车位地上200个

，地下2000个规划设计条件〔1〕可建设用地范围内地上总建筑面积不大于281700平方米。其中居住建筑面积不大于164500平方米，商业金融业建筑面积不大于117200平方米〔含保存厂房改造后建筑规模约23000平方米，其中结合设置一处地上建筑规模不小于800平方米的微型消防站〕；〔2〕可建设用地范围内地铁四号线出入口、风亭等设施须与工程拟建建筑结合设置；〔3〕规划方案应结合地下空间规划要求设置下穿规划城市道路〔规划十四经路及北十五经路〕的机动车连接通道，地下车行通道宽9米，同时应与地铁、供热中继泵站和地下管线等相关设施充分结合；〔4〕其他规划要求详见该地块?规划条件通知书?。〔5〕受让人自土地出让合同签订之日起180日内，缴齐全部土地出让金。〔6〕该地块应自土地出让合同签订之日起一年内开工，2021年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面装修；该地块内居住建筑自土地出让合同签订之日起四年内竣工；该地块内商业金融业建筑自土地出让合同签订之日起六年内竣工。〔7〕新建住宅配套非经营性公建，按?天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理方法?(津政办发[2021]29号)执行。5.4工程主要技术指标表5-4-1停车场〔库〕配建车位控制指标建筑类型计算车位停车位配比商品房单位/户1商业车位/万平方米建筑表5-4-2规划用地及建筑面积汇总表类别名称用地面积建筑面积住宅用地6000㎡180000㎡商业用地3300㎡1017000㎡绿化用地33968㎡--道路用地24262.9㎡--〔1〕功能分区主要有住宅区、商业区、休闲区三个分区，住宅区内有公园、公共绿地、健身广场、景观建筑等设施，使得区域不再单调，可供居民休闲娱乐使用，使生活更加丰富多彩。〔2〕环境结构小区环境结构，有公共环境和私人环境。公共环境是指供居民休息使用的共用绿地、公园、健身广场、自然景观设施，这些设施的有机组合，给人以一种建筑美感。私人环境是指住宅一层庭院、阳台与露台等供居民自用的私人设施，可以进行眺望、休息、喝茶等休闲娱乐活动。〔3〕园林及绿化在总体的设计风格上与众不同，突出设计理念。总体设计理念以中国的传统文化为主题，以“团聚、幸福〞为核心理念，结合小区景观建筑特点，将现代建筑与景观相结合，力求为住户营造一个舒适和谐的生活气氛。该小区邻近海河，是天津的发源地，有深厚的历史底蕴与人文背景，结合此特点，营造别具一格的生态化人居环境。采取形式多样的规划手段，形成千姿百态的各种小型绿地，到达芳草遍地，花开满院，绿树成荫的效果。工程总平面图〔1〕入门设计①步行交通功能：出勤交通、商业交通、娱乐交通。②步行交通组成形式：人行道、人行横道、商业步行街。③步行交通设施：步行道路、效劳性公用设施、各种指示信息。〔2〕道路体系设计①城市道路横断面设计。机动车道设计；非机动车道设计；分隔带、绿化带和人行道设计、道路路缘石、横坡和路拱设计、道路横断面组合、横断面图的绘制。②城市道路平面设计道路平面曲线设计、道路路段平面综合设计。③城市道路纵断面设计道路纵坡、竖曲线、道路纵断面综合设计。〔3〕停车场设计出入口有良好的视野，出入口距离人行过街天桥、地道和桥梁、隧道引道50米；距离交叉路口须八十米。出入口4个。出入口之间的净距须10米，出入口宽度7米。公共建筑配建的机动车停车场车位指标，包括吸引外来车辆和本建筑所属车辆的停车位指标。停车场内的主要通道宽度6米。良好的采光条件，节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置。主要房间朝向阳面，室内对自然光的利用面积较大，南北朝向好，主卧客厅南向采光好，北向布置卫生间和厨房也能自然采光，房间能到达五明标准。拥有良好的视野，尘土、噪音、光污染较少。符合设计条件。建筑风格主要是美式建筑风格，美式建筑风格实际上是一种混合风格，不像欧洲建筑风格是一步步逐渐开展演变而来的。它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响，具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方、融合多种风情于一体的鲜明特点。在北美建筑中既有私密性强的个体居住单位，又有恢弘大气的整体社区气氛。北美建筑的明显特点是大窗、阁楼、四坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条。街区气氛追求悠闲活力、自由开放。美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大运用侧山墙、双折线屋顶以及哥特式样的尖顶等比拟典型的北美建筑的视觉符号,住宅类建筑个性化和多元化风格成分。户型A户型三室两厅两卫约180平方米B户型两室两厅一卫约90平方米安防系统主要由闭路电视监控系统、门禁管理系统、防盗报警系统、对讲系统、巡更系统等组成。闭路电视监控系统：采用电视摄像等手段监测被保护对象，小区入口和小区内部有多个摄像监控。门禁管理系统：用卡片、按键、电子门锁等装置控制出入口门的开关。防盗报警系统：采用运动物体监测器，监测接近被保护对象的运动物体。对讲系统：利用可视来区分访客身份，楼宇内部也有可视进行区分。巡更系统：在保安人员巡逻路线上设置发信器，以确认保安人员的巡视记录时间等。第6章工程建设过程主要工作的进度安排

〔1〕准备期2021年10月——2021年3月。〔2〕一期开工日期：2021年4月。〔3〕一期完工日期：2021年6月。〔4〕一期竣工日期：2021年9月。根据工程单体工程特点和政府的相关安置政策精神，于2021年3月，组织了公司财务、市场开发、营销筹划及工程部门就各自的工作方案和工作开展情况，结合本工程的实际情况，经过综合分析和研究，规划建筑面积可达28.17万平方米，建筑限高150米，同时可兼容商业金融业用途；工程工程划分为以下四个施工标段：一期工程：公共花园、居住组团〔道路面积24140平方米〕、商业院落总建筑面积14.2万平方米；二期工程：中小学、幼儿园用地4616.5平方米，建筑面积可达3200平方米；公共花园、居住组团、商业院落总建筑面积13.97万平方米〔待建〕；〔不含科教用地〕。施工周期：1.一期工程2021年5月31日施工结束，到达交付验收条件。2.二期待定〔根据公司实际情况定开工时间〕。表6-2工程开发进度横道图

自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在2021-2021以价换量的的势头下开始成交量大增，也在媒体的“助力〞下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有确实定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、大理念、大效劳、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面开展，但有待时间考验。结合目前市场现状，工程推广能否顺利进行在很大程度上取决于2021-2021年度大的经济环境的开展形势,依据原先对市场的判断，对2021年-2021年度的营销任务做如下大致安排，预售期自2021年4月开始：时间段销售比例费用金额〔万〕30%30%10%20%10%第7章环境影响评价及对策〔1〕环境空气质量现状：根据环境空气质量功能区划分，工程所在地为二类功能区，环境空气质量满足?环境空气质量标准?〔GB3095-2021〕中的二级标准，说明区域内环境空气质量较好。〔2〕施工期扬尘影响分析施工扬尘主要产生于撤除原有建筑、地基挖掘和施工弃土临时堆存、建筑材料及建筑垃圾的运输等过程。针对施工期扬尘污染问题，本评价对施工过程提出以下措施：①施工临时弃土应加盖苫布，尽量防止扬尘产生。②施工过程中现场主要道路必须进行硬化处理，以减少过往车辆产生二次扬尘。③地基挖掘时作业场地周围边界设2.0米高围栏以减少扬尘扩散。④尽量防止在大风天气下从事施工作业。采取以上措施后工程施工扬尘无组织排放满足?大气污染物综合排放标准?〔GB16297-1996〕颗粒物无组织排放监控浓度限值的要求，对周围环境影响较小。〔3〕工程营运期主要为居住和非餐饮商业，不存在大气污染源。7.2地表水环境〔1〕水环境质量现状：工程所在地地下水满足?地下水环境质量标准?〔GB/T14848-93〕Ⅲ类标准，说明工程所在区域地下水水质较好。〔2〕施工期废水影响分析：工程施工期废水主要为施工人员生活污水。工程施工期间设置临时防渗旱厕，生活污水排入防渗旱厕内，定期清掏用于农肥。施工期废水不会对周围环境产生明显影响。〔3〕本工程废水主要为主要为住户的生活污水，生活污水排入化粪池，经化粪池处理后，由专人掏挖，送藁城市指定排放地点，不外排。因此，本工程对水环境影响较小。7.3声环境〔1〕声环境质量现状：根据声环境功能区域划分规定，建设工程所在区域属2类区，执行?声环境质量标准?〔GB3096-2021〕2类标准。〔2〕施工期噪声主要为施工期各阶段机器设备噪声和运输车辆产生的噪声。各施工阶段的主要噪声源及其声级见表7-3-1，各施工阶段的运输车辆类型及其声级见表7-3-2。7-3-1各施工阶段的主要噪声源及其声级各施工阶段的主要噪声源及其声级施工期主要声源声级dB(A)土方石挖掘机84装载机84推土机86卷扬机85底板与结构阶段振捣器90电锯90装饰、装修阶段电钻877-3-2施工期各交通运输车辆噪声排放统计施工期各交通运输车辆噪声排放统计运输车辆类型大型载重车混凝土罐车、载重车轻型载重卡车声级dB〔A〕8580-8575须采取以下措施以防止和减轻对周围声环境的影响，采取措施如下：①从声源上控制。建设单位在与施工单位签订合同时，应要求其使用的主要机械设备为低噪声机械设备，同时在施工过程中，施工单位应设专人对设备进行定期保养和维护，并负责对现场工作人员进行培训，要求工作人员严格按操作标准使用各类机械。②合理安排施工时间和施工位置。合理安排施工时间，应采用先进的施工技术，采用预留施工缝方法，避开敏感时段施工。不准在12：00～14：00、20：00～6：00期间使用高噪声设备，确需在20时至次日6时进行施工的，建设单位和施工单位应当在施工前到工程所在地环保行政主管部门提出申请，经批准前方可进行夜间施工。③采用距离防护措施，在不影响施工情况下将强噪声设备尽量移至远离敏感点处使用，对相对固定的机械设备应放在房间内。④使用商品混凝土，防止混凝土搅拌机等产生的噪声影响。⑤施工场地的运输车辆出入地点，尽量远离敏感点，车辆出入现场时应低速，禁鸣。装卸材料时应做到轻拿轻放，最大限度的减少噪声扰民。⑥建设管理部门应加强对施工工地的噪声管理，施工企业也应对施工噪声进行自律，文明施工，防止因施工噪声产生纠纷。经采取以上措施后，工程噪声满足?建筑施工场界噪声限值?〔GB12523-90〕的要求，且工程施工期较短，施工完毕后影响消失，工程对声环境产生影响较小。〔3〕本工程运营期噪声主要为来往车辆产生的噪声。经采取车辆进小区减速慢行、不明笛等措施后，商场自设停车场，工程不会对周围声环境产生影响。7.4综合评价结论综上所述，工程的建设符合国家产业政策，选址可行，符合总量控制的要求，产生的污染物较少，经采取有效防治措施后，外排污染物均可达标排放，对周围环境的影响较小。从环保角度分析，工程是可行的。建立健全平安生产和管理制度，制订科学严谨的操作规程，同时加强职工操作技能培训。第8章投资估算与资金筹措

〔1〕实事求是的原那么。〔2〕从实际出发，深入开展调查研究，掌握第一手资料，不能弄虚作假。〔3〕合理利用资源，效益最高的原那么。市场经济环境中，利用有限经费，有限的资源，尽可能满足需要。〔4〕尽量做到快，准的原那么。一般投资估算误差都比拟大。通过艰苦细致的工作，加强研究，积累的资料，尽量做到又快，又准拿出工程的投资估算。〔5〕适应高科技开展的原那么从编制投资估算角度出发，在资料收集，信息储存，处理，使用以及编制方法选择和编制过程应逐步实现计算机化，网络化。〔1〕工程建议书〔或建设规划〕，可行性研究报告〔或设计任务书〕，方案设计〔包括设计招标或城市建筑方案设计竞选中的方案设计，其中包括文字说明和图纸〕。〔2〕投资估算指标，概算指标，技术经济指标。〔3〕造价指标〔包括单项工程和单位工程造价指标〕。〔4〕类似工程造价。〔5〕设计参数，包括各种建筑面积指标，能源消耗指标等。〔6〕相关定额及其定额单价。〔7〕当地材料，设备预算价格及市场价格〔包括设备，材料价格，专业分包报价等〕。〔8〕当地建筑工程取费标准，如措施费，企业管理费，规费，利润，税金以及与建设有关的其他费用标准等。〔9〕当地历年，历季调价系数及材料差价计算方法等。〔10〕现场情况，如地理位置，地质条件，交通，供水，供电条件等。〔11〕其他经验参考数据，如材料，设备运杂费率，设备安装费率，零星工程及辅材的比率等。8.3开发投资估算8-3-1开发工程投资估算表序号费用名称计算过程单价〔元/m2〕总金额〔万元〕估算依据或有关说明一土地取得费用(一)地价款〔含出让金〕410000(二)契税410000*3%12300土地取得费用*3%(三)城市建设配套费按照建筑面积测算1市政大配套费4274按照建筑面积测算(1)住宅局部90000*2902902610按照建筑面积测算(2)商业局部52000*3203201664按照建筑面积测算3住宅气源开展基金142000*2020284按照建筑面积测算4住宅自来水增容费600*3*0.1*600100升/人日住宅套数×每户平均人口××600元/吨日5非住宅自来水增容费52000*0.007*6005-8升/平方米日商场营业面积××600元/吨日〔四〕土地交易费410000*0.3%0.3%1230成交总价/评估地价土地费用合计只计总额二前期工程费(一)环境影响评价费按照建筑面积测算(二)可行性研究费535508.4787*2%2%(三)施工现场三通一平费14.2*1515213按照建筑面积测算(四)水文地质勘探费14.2*33按照建筑面积测算(五)地下管网测绘与测量费按照建筑面积测算(六)规划设计费14.2*1515213按照建筑面积测算(七)工程设计费14.2*1010142按照建筑面积测算前期工程费合计三房屋开发费(一)根底处理费121309.9*530530按基地面积测算〔二〕建安工程费1楼宇结构及粗装修局部〔住宅〕77400*13301330按照建筑面积测算2楼宇结构及粗装修局部〔商业〕52000*185018509620按照建筑面积测算3楼宇水电气卫弱电安装〔住宅，含消防〕77400*6060按照建筑面积测算4楼宇水电气卫弱电安装〔商业〕52000*6060312按照建筑面积测算5楼宇门窗工程〔住宅〕77400*100100774按照建筑面积测算6楼宇门窗工程〔商业〕52000*110110572按照建筑面积测算7楼宇公共部位装修〔住宅〕77400*7070按照建筑面积测算8楼宇公共部位装修〔商业〕52000*7070364按照建筑面积测算9楼宇电梯及安装费〔住宅〕77400*100100774按照建筑面积测算10楼宇电梯及安装费〔商业〕52000*120120624按照建筑面积测算11精品房装修工程费〔住宅〕12600*215021502709按照建筑面积测算小计只计总额(三)根底设施建设费1通讯设施建设费〔1〕住宅90000*66元/平方米54〔2〕商业52000*1818元/平方米2住宅燃气设施建设费90000*2828元/平方米2523自来水工程建设费90000*2525元/平方米2254排水工程建设费90000*2929元/平方米〔雨水12、污水17〕2615供热设施建设费90000*93锅炉房建设费40元/平方米；外管网建设费25元/平方米；室内初装费28元/平方米8376电力工程建设费142000*110多层〔含底商〕105元/平方米，带电梯的110元/平方米；高层〔含底商〕110元/平方米15627道路广场室外停车场建设费24140*2020元/平方米8绿化景观建设费39760*200200元/平方米9路灯建设费24140*55元/平方米按照道路面积测算10围墙、大门建设费15060*44元/平方米按照占地面积测算11环卫设施15060*55元/平方米按照占地面积测算小计4153．704只计总额(四)住宅非经营性公建配套费90000*7070元/平方米630房屋开发费合计四财务费用535508.4787*5%5%五管理费用535508.4787*3%3%六销售费用(一)代理佣金30000*90000*3%3%8100(二)广告宣传费30000*90000*1%1%2700销售费用合计七其他费用(一)临时用地费142000*33元/平方米(二)临时设施费142000*55元/平方米71(三)招标代理费(四)施工图审查费(五)工程监理费142000*77元/平方米(六)工程质量监督费7615.42*0.15%0.15%按建安工程费0.15%测算(七)合同审查费142000*44元/平方米〔八)人防异地建设费费11700*100010001170首层投影面积*1000(九)建筑垃圾处置费10000*22元/t2建筑垃圾10000吨(十)房产测绘费142000*42建筑面积*2其他费用合计八不可预见费3%九开发工程总投资总计资金使用方案表8-4-1资金使用方案表本工程采取局部住宅〔20%〕预售，2021年6月工程建成，剩余住宅那么委托代理销售；商业楼宇建成后出租。住宅于2021年4月开始预售。由于目前，海河河东工程众多，包括雅颂居、中信城市广场、万达公馆、棉3、恒大帝景、招商雍景湾等工程，其中距热电厂工程最近的新房产品售价约在2.2万-2.8万元/平方米左右，未来可能引发购房热潮，且本工程土地取得费支出大，那么本工程期房预售价格定为3.1万/m2。委托代理费为总投资的3%。2021年7月开始商业出租，此后两个季度出租比例为80%、90%，再之后出租比例为100%。由于工程背依海河，与小白楼CBD隔海相望，且小白楼CBD的租金均价在4万多/月，那么本工程租金定价5万/月。租售收入测算表(见8-4-2租售收入测算表1及表2〕融资方式40%自有资金40%银行贷款20%预售(见8-4-4资金筹措表〕(见8-5-1工程贷款还本付息表〕(见8-6-1工程全投资财务现金流量表，8-6-2工程自有资金现金流量表〕第9章

财务分析与评价9.1方案一工程财务分析 9.1.1静态分析〔1〕不考虑土地增值税本钱利润率=利润总额/工程总本钱=〔655567.716-554302.0356〕/554302.0356*100%=18.27%〔2〕考虑土地增值税本钱利润率=利润总额/工程总本钱=〔625011.492-554302.0356/554302.0356*100%=12.76%本工程的投资利润率为29.57%,资本金利润率为42.94%。这些静态指标说明本工程可行。全部投资的基准折现率为6.2%，净现值为52140.03457万元，内部收益率为13%，动态投资回收期3.44年；自有资金的基准折现率为6.2%，净现值为4899.444862万元，内部收益率为7%，动态投资回收期4.1年。全部投资、自有资金内部收益率大于基准折现率，二者的净现值均大于零，工程可行。第10章风险分析与不确定性分析10.1工程主要风险因素〔1〕开发区域风险：①政策环境风险。政策的变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。②土地政策。土地是房地产开发的根底，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了防止遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。③住房政策。住房作为人们生活的根本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。

④金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的工程由于资金短缺而停工，拟建的工程因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，那么会给房地产商带来额外的利润。⑤环保政策。近年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生巨大影响。

〔2〕经济环境风险:

①经济形势。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素。经济开展，那么房地产市场繁荣；经济停滞，那么房地产市场萧条。

②市场供求。供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。房地产市场的供求主要受土地的供给状况、工程技术水平、房地产政策、信贷政策等因素的影响。由于房地产商品消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更大，因此房地产经营者承当的市场供求风险远比一般的市场情况要大。对房地产市场供求关系作出客观、准确的判断，并科学地进行预测，把握房地产供求关系的规律，才能减少市场供求的风险。

〔3〕开发物业类型与风险:房地产开发存在着风险，但并非任何类型开发工程的风险都是相同的。各类开发工程具有不同的功能、用途及技术经济特性，因而具有不同的风险。因此，有必要在开发前做好市场调查及可行性分析，从而确定最正确的开发类型。

〔4〕开发时机与风险:由于经济开展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一个地区的空缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。〔5〕土地获取阶段的风险：

①土地风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。

对开发商而言，土地的自然属性主要来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。土地的社会属性是指地块的区位条件及配置设施状况等，房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性；配置设施状况不仅影响工程投资额的多少，而且制约着工程建成以后能否正常启用，故开发商应格外关注。规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明性。

②筹资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题，筹资手段合理，可以减少筹资本钱，降低筹资风险；筹资措施不当，轻那么造成筹资本钱大幅度上升、开发建设资金拮据，流动资金周转困难、开发工程干干停停、难以为继，工程质量、工期均无法保证；重那么导致巨额亏损，开发工程失败，企业面临破产。

〔6〕工程建设阶段风险:

①自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的开发造成的影响。主要包括：火灾、风暴、地震等风险。这些风险出现的时机很少，但是一旦出现，造成的灾害是相当严重的。

②工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比拟大的变化，错过最正确租售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。同时，当开发施工采用本钱加百分比酬金合同时，施工工期的延长还会因直接本钱的增加大大增加开发总本钱。

〔7〕经营管理阶段的风险:

①销售时机风险。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售。采用预售可以提前回收房款，同时减少工程贷款额，节省利息，降低开发本钱。但是，一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益；由于房地产市场行情的随机性，价格有高有低，所以即时销售时，有可能销售收益很大，也有可能很小，这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择；滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率，开发商要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率、徒增贷款利息的风险。

②租赁合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的标准，切勿模棱两可，因而房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵害或被骗取，造成的损失是巨大的。交易合同风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。10.2敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资工程经济效益指标有重要影响的敏感性分析，并分析、测算其对工程经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断工程承受风险能力的一种不确定性分析方法。我们进行的是单因素敏感性分析，进行单因素敏感新时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项不确定因素的变化而其他不确定性因素保持不变时，工程财务评价指标的变化情况。设投资额变动百分比为X，分析投资额对方案净现值影响的计算公式为：NPV=-k〔1+x〕+〔B-C〕〔P/A，%，10〕；设销售收入变动百分比为Y，分析销售收入对方案净现值影响的计算公式为：NPV=-k+[B〔1+Y〕-C]〔P/A，%，10〕；设经营本钱变动百分比为Z，分析经营本钱对方案净现值影响的计算公式为：NPV=-k+[B-C〔1+Z〕]〔P/A，%，10〕。结论：由图〔10-2-1敏感性分析表〕可以看出，在同样的变动率下，年销售收入对方案净现值影响最大，年经营本钱影响程度次之，而投资额影响程度最小。房地产开发工程风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理工程风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。〔1〕风险转移风险转移不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承当，从而到达降低自身损失程度的目的。风险转移分为三种类型：一是契约合同形式的风险转移，将风险转移给非保险业的其他人。二是财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式，将一局部投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。三是保险形式的风险转移，将风险转移给保险公司。〔2〕风险控制首先要建立一支高素质、多学科的开发队伍，懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势；二是制定尽可能周密、科学、详细的方案，并尽可能严格按照方案实施；三是加强风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头；五是一旦风险事件发生，在积极抢险的同时，注意保护现场，收集事故的有关证据，为有关各方索赔和反索赔准备充足的资料。风险控制是一种积极的风险管理措施，本钱低效果好，应优先采用。〔3〕风险分散风险分散是从证券投资风险分散原理开展起来的理论。在工程开发时，可以通过调整开发结构，通过开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。需要指出的是，通过投资组合的方式只能分散非系统风险，而不能分散系统风险。第11章可行性研究的结论及建议11.1结论本工程的投资利润率为29.57%,资本金利润率为42.94%。全部投资的基准折现率为6.2%，净现值为52140.03457万元，内部收益率为13%，动态投资回收期3.44年；自有资金的基准折现率为6.2%，净现值为4899.444862万元，内部收益率为7%，动态投资回收期4.1年。全部投资、自有资金内部收益率大于基准折现率，二者的净现值均大于零，工程可行。而动态投资回收期较长的原因主要是土地出让价格高，工程面积大，采取分期建设和预售有利于资金回流，但由于基数过高，所以资金回收期较长。工程同时存在缺乏之处。11.2建议〔1〕该工程的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该工程早日上马，早见成效。〔2〕建议认真做好工程的招标、施工