江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值评估项目资产评估报告

鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值评估项目资产评估报告赣中磊评报字(2024)第A041号鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值评估项目资产评估报告目录资产评估师声明 1资产评估报告摘要 2资产评估报告 3 3 4 4 4 5六、评估依据 5七、评估方法 6 九、评估假设 十一、特别事项说明 十二、评估报告使用限制说明 十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司1资产评估师声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司2重要提示：以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解江西中磊房地产资产评估有限公司接受鹰潭市自然资源储备利用中心的委托，对鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备、苗木资产进行了评估，现将评估情况简要报告如下：一、评估目的为鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿而涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备、苗木资产于评估基准日所表现的公开市场价值提供参考依据。评估对象：为江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备、苗木资产市场价值。评估范围：为评估对象涉及的资产，共4类，其中房屋建筑物9项，构筑物21项、机器设备3项、苗木2项【具体详见评估明细表】。①房屋建筑物共计9项，为1#房、3#房、6#房-10#房、13#房、16#房。其中1#房和16#房为石混结构，8#房为钢结构，其余为简易结构，均建成于2016年，截止至评估基准日均未办理产权证，本次评估房屋建筑面积依据测绘确定。③构筑物共计21项，主要为围墙、钢棚和水泥硬化等，均建成于2016年。④机器设备共计3项，主要为洗车机、充电桩等，购置于2016年至2017年间。⑤苗木共计2项，均为樟树，生长正常。纳入上述评估范围的资产和委托人提供的资产是一致的。委估资产放置于龙虎山大道东侧、46号路北侧江西长运鹰潭公共交通有限公司内，建筑物、构筑物、机器设备均为正常使用状态。根据本次评估目的，采用市场价值类型。四、评估基准日二○二四年四月十二日五、评估方法鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司3本次评估根据委估资产的特点及评估目的，建筑物、构筑物、机器设备采用成本法、苗木采用市场法。六、评估结论及其使用有效期经评估，截止2024年4月12日，鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备、苗木资产评估价值为2,580,144.00元，人民币大写贰佰伍拾捌万零壹佰肆拾肆元整(评估明细表)。本次评估结果的有效期限为一年，有效期从评估基准日开始计算。七、资产评估报告日：本资产评估报告日为2024年5月13日。江西中磊房地产资产评估有限公司二O二四年五月十三日江西中磊房地产资产评估有限公司3鹰潭市自然资源储各利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司捐有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司赣中磊评报字(2024)第A041号鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值评估项目资产评估报告江西中磊房地产资产评估有限公司接受鹰潭市自然资源储备利用中心委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法及市场法，按照必要的评估程序，对鹰潭市自然资源储备利用中心委估拟征收补偿涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木在2024年4月12日的公开市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用者(一)委托人：名称：鹰潭市自然资源储备利用中心(二)产权持有人名称：江西长运鹰潭公共交通有限公司统一社会信用代码：913606000986318706类型：其他有限责任公司住所：江西省鹰潭市龙虎山大道东侧46号路北侧法定代表人：汪斌注册资本：贰仟捌佰万元整成立日期：2014年04月28日经营范围：许可项目：城市公共交通，道路旅客运输经营，道路旅客运输站经营(依法须经批准的项目，经相关部门批准后在许可有效期内方可开展经营活动，具体经营项目和许可期限以相关部门批准文件或许可证件为准)一般项目：机动车修理和维护，广告制作，广告发布，住房租赁，非居住房地产租赁，机动车充电销售，技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广(除依法须经批准的项目外，凭营鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司4业执照依法自主开展经营活动)(三)委托人以外的其他评估报告使用者为鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限评估范围：为评估对象涉及的资产，共4类，其中房屋建筑物9项，构筑物21项、机器设备3项、苗木2项【具体详见评估明细表】。①房屋建筑物共计9项，为1#房、3#房、6#房-10#房、13#房、16#房。其中1#房和16#房为石混结构，8#房为钢结构，其余为简易结构，均建成于2016年，截止至评②构筑物共计21项，主要为围墙、钢棚和水泥硬化等，均建成于2016年。③机器设备共计3项，主要为洗车机、充电桩等，购置于2016年至2017年间。④苗木共计2项，均为樟树，生长正常。道东侧、46号路北侧江西长运鹰潭公共交通有限公司内，建筑物、构筑物、机器设备(一)价值类型由于是以征收补偿为目的，故本评估项目采用的价(二)价值类型的定义鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司5(三)选择价值类型的理由(一)本项目资产评估基准日是2024年4月12日。(三)执行评估业务过程中所采用的价格是评估基准日的市场价格标准。六、评估依据(一)经济行为依据(二)法律依据2、《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日起实施);(三)准则依据1、《资产评估基本准则》财资〔2017〕43号；2、《资产评估职业道德准则》中评协〔2017〕30号；3、《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2018〕37号；4、《资产评估执业准则资产评估程序》中评协〔2018〕36号；5、《资产评估执业准则资产评估报告》中评协〔2018〕35号；6、《资产评估执业准则资产评估委托合同》中评协〔2017〕33号；7、《资产评估机构业务质量控制指南》中评协〔2017〕46号；8、《资产评估价值类型指导意见》中评协〔2017〕47号；9、《资产评估对象法律权属指导意见》中评协〔2017〕48号；10、《资产评估执业准则机器设备》中评协〔2017〕39号；鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司611、《资产评估执业准则——不动产》中评协〔2017〕38;12、《资产评估执业准则资产评估方法》中评协〔2019〕35号；13、《资产评估执业准则——森林资源资产》中评协〔2017〕41号；14、《资产评估执业准则利用专家工作及相关报告》中评协〔2017〕35号。(四)产权依据(五)取价依据1、《资产评估常用数据与参数手册》第二版；2、中国供应商、阿里巴巴等；3、中国机电数据网(/);4、《江西省建设工程计价管理办法》赣建字[2010]3号、江西省建筑工程预算定额(2017版)》;5、《江西省市政工程消耗量定额及统一基价表》(2017);6、(2017)《江西省建筑与装饰、通用安装、市政工程费用定额》(试行);7、江西省工程造价信息2024第3期；8、中国园林网；9、《资产评估常用数据与参数手册》第二版；10、市场调查了解搜集的有关价格信息；11、其他相关取价依据。七、评估方法资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。收益法是被评估对象预期获利能力的量化与现值化，强调的是被评估对象的整体预期盈利能力。成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用成本法确定评估值也可首先鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司7(一)评估方法的选择1、建(构)筑物、机器设备用一段时间的资产，市场上无法找到使用强度及状况与委估资产相同或近似的交易实根据《森林资源资产评估技术规范》,森林资源资产评估的对象主要是林木资产、(二)评估方法的定义1)房屋建(构)筑物评估方法(1)重置全价的确定①建安综合造价鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司8②前期及其他费用(2)综合成新率的确定40%,观察法权重取60%。即：综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%①年限法成新率年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%观察法成新率=结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分2)机器设备评估方法贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司9重置成本=设备购置价+运杂费+安装、调试费+工程建设其他相关费用+资金成本运杂费率：根据资产评估常用数据与参数手册的规定，费率(按设备价值计)距制1%-1.5%运距100-1000公里运距1000-2000公里2%-5.5%运距2000-2800公里运距大于2800公里资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其他相关费用)×利率×(合理工期/2)鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司10年限成新率=—×100%现场勘察成新率=∑单项分数3)苗木评估方法P=∑(各苗木按品种、规格)单价×株数P:苗木资产评估值。本次评估工作是自2024年4月12日起至2024年5月13日，整个评估工作分八(一)明确业务基本事项初步了解委托人此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目的、评估对象、鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值(二)订立业务委托合同(三)编制资产评估计划(四)进行评估现场调查；(五)收集整理评估资料(六)评定估算形成结论(七)编制出具评估报告鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值12(八)整理归集评估档案(一)一般假设2、公开市场假设3、没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出(二)特殊假设1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大2、企业所在地区以及经济业务涉及地区的社会政治3、企业具有对其资产完全占有和支配的权利，4、有关金融信贷利率、赋税基准和税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定上述评估假设设定了资产的使用条件、市场条件等，对评估值有较大影响，当前述假设条件发生变化时，评估结论一般会失效。鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设各及苗木价值江西中磊房地产资产评估有限公司13经评估，截止2024年4月12日，鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿涉及的(一)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形(1)本次纳入评估范围内的房屋建筑物、构筑物资产均未办理产权证书，本次评估建筑面积依据鹰潭市风行测绘有限公司2023年8月3日出具的《鹰潭市公共交通有(2)本次纳入评估范围的设备及苗木均未提供相关产权证明，本次评估以产权持(二)评估程序受到限制的情况(三)评估资料不完整的情况(1)本次纳入评估范围内的房屋建筑物、构筑物资产均未办理产权证书，本次评估建筑面积、结构等数据依据鹰潭市风行测绘有限公司2023年8月3日出具的《鹰潭(2)本次纳入评估范围的设备及苗木均未提供相关产权证明，本次评估以产权持有人提供的资产评估申报表及评估人员现场勘查综合确(四)评估基准日未决事项、法律纠纷等不确定因素根据现场调查，评估人员未发现未决事项、(五)担保及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系(六)重大期后事项鹰潭市自然资源储备利用中心拟征收补偿所涉及的江西长运鹰潭公共交通有限公司拥有的建筑物、构筑物、机器设备及苗木价值