《A城市综合体建设项目投资收益探析》3600字（论文）

A城市综合体建设项目投资收益分析目录TOC\o"1-2"\h\u1785A城市综合体建设项目投资收益分析 114415关键词：A市；城市综合体；项目投资收益评价 114186一、项目概况 118166二、项目投资收益分析 224365（一）项目投资计划 214761（二）项目财务评价 36591三、结论与建议 524586（一）结论 531217参考文献 7摘要：本文以总投资计划金额30亿元的立天唐人公司中A城市综合体建设项目为例，来分析其投资收益情况。研究发现，本项目预期销售收入、毛利润和净利润分别为464970.00万元、303345.75万元、82881.00万元，销售净利润率和投资净利润率分别为23.38%，17.83%，项目财务净现值为61803.30万元，内部收益率为56%，有较好的盈利性，进一步说明项目的投资价值较高。关键词：A市；城市综合体；项目投资收益评价当前，A市经济正处于快速发展阶段，城市综合体项目的投资和建设也在不断增加，上海立天唐人商业投资有限公司（以下简称“唐人中心”）也开始在A市投资建设城市综合体项目，其投资建设的德州唐人中心城市综合体项目地处山东省A市B区叁八中路279号，规划建设面积约46万平方米，总投资30亿元，是A市扩大开放、招商引资的丰硕成果之一。由于项目涉及金额较大，在投资建设之前，需要对其投资收益进行分析，以确定项目盈利的可能性。鉴于此，本文将以该项目为例，分析项目的投资收益情况，以便为项目投资提供决策指导作用。一、项目概况项目位于A市B区，是集知名百货、连锁超市、餐饮名店、国际影城、电子娱乐、家用电器、SOHO办公、配套住宅等多种功能于一体的大型城市综合体，规划建设面积约46万平方米，总投资30亿元，总建设周期预计36个月，建设周期在2018年3月至2022年上半年间。技术经济指标如下表1.1所示。表1.1本项目技术经济指标表项目单位指标备注总建筑面积m2462800层数层28建筑密度%29容积率4.65绿地率%35人均绿地1.97m2地下停车位个930地面停车位个366项目在建设的过程中，分片区进行，先完成南区，再完成北区，其中，南区面积约为152350m2，主要建设内容包括样板楼展示工程、售楼处、绿化建设等；剩余南区面积约为152562m2，主要加强各种配套基础设施的建设，是项目的主体部分；北区开发面积约为8000m2，在开发的过程中已经开始进行销售。项目具体实施进度如下表1.2所示：表1.2A城市综合体建设项目进度施工计划表时间项目进度2018年9月-11月项目申请报告的批准2018年12月施工图设计2018年12月至2022年11月完成土建工程、工程安装与装修工程2022年12月竣工验收二、项目投资收益分析（一）项目投资计划1、项目投资规模估算根据2018年度《A市造价信息》价格标准确定材料价格，将基本预备费(不可预见费)的比例控制在工程总费用的5%左右，得到项目总投资金额为30亿元，其中，建安工程费、其他建设费和基本预备费分别为171691.95万元、100129.05万元、14285.7万元，其他费用中包括了77398.55万元的土地使用费。表2.1A城市综合体建设项目总投资估算表(万元)序号工程或费用名称费用或计算基数费率或指标造价备注一工程费185585.25（一）建安工程费171691.95（二）室外工程费25382.6二工程建设其他费用100129.05三基本预备费285714.005%14285.7合计300000.002、项目收入及税收A城市综合体建设项目的收入来源主要来源于招商，这些招商的商业用房单价最低为10000元/平米。根据这一标准来计算项目收入，基本上可以确定项目收入为462912.00万元，也就是10000元*462912.00平方米的结果。在税收缴费方面，项目需要缴纳的税收成本为42837.75万元，也就是35337.75万元的销售税金及附加和7500.00万元的财务税。这一估算是严格按照国家税收政策规定进行的。3、项目资本金及资金筹措项目建设期为4年，部分项目可以边建设边投入使用，加快回收项目的投资资金，在计算基本预备费方面，将其确定为工程总投资费用的5%；企业会拿出一半的自由资金，其他资金则通过融资获取。立天唐人公司将通过预售来收回1000万元的投资资金，向金融机构贷款8000万元。银行贷款是项目筹资的主要方式，这一贷款方式不仅风险低，而且资金到账快，可以维持项目的正常建设。（二）项目财务评价1、项目收入估算立天唐人公司在项目销售方面我一般按照如下三个阶段进行：第一年，销售总销售面积的60%，第二年销售总面积的30%，第三年销售总面积的10%。项目一开盘，项目就可以完成18598.8万元的销售收入，这是第一年的预期销售成果，第二年则可以完成9299.4万元的销售收入；第三年可实现3099.8万元的销售收入。经过前三年的销售，基本上可以回收3亿元，这一销售业绩是相当可观的，虽然没有促进项目全部投资的收回，但可以极大地改善项目的财务情况，帮助项目降低财务风险，这与项目所在地段是分不开的。销售收入分期预测情况如表2.2所示：2.2销售收入分期按比预测年份销售比例销售面积销售收入第一年60%18598.8平方米18598.8万元第二年30%9299.4平方米9299.4万元第三年10%3099.8平方米3099.8万元2、成本与费用估算在估算项目成本与费用方面，本文采用盈亏平衡点分析法，以便确定各种因素对项目利润的影响，帮助投资人了解项目是否有增加利润的潜在能力。盈亏平衡法分析法的基本公式，为：产品销售利润=产品销售收入—产品销售成本—产品销售税金。盈亏平衡即营业利润为零：销售收入—总成本费用=0。以销售价格或销售面积的百分比表示的盈亏平衡点为：BEP=总成本费用/(销售收入-销售税金及附加)×100%=319124.25/(464970-35337.75)*100%=74.28%从计算结果可知，房屋销售量或销售价位达到预期，盈亏平衡点保持在74.28%，项目就不会亏损，销售面积盈亏平衡点=30998*74.28%=23025.32平方米；销售单价盈亏平衡点=10000*74.28%=7428元/平方米。也就是说，当项目销售率达到74.28%时，项目可保本，这一价位也具备较强的抗风险能力。3、项目利润估算在对项目利润进行估算方面，本文将引入敏感性分析法。第一步，确定不确定性因素：对项目工程收入产生影响的因素中确定销售价格和建筑成本是主要敏感因素。第二步，确定不确定性因素可能变动的范围，比如建筑成本及销售价格浮动5%的范围内。第三步，确定敏感性分析的经济评价指标，比如销售利润率和投资利润率。成本敏感性分析如下表2.3所示：表2.3A城市综合体建设项目成本敏感性分析(万元)成本变化比例(土地费除外)-5%0%5%总收入464970464970464970总成本299912.85311624.25323335.65毛利润165057.00153345.75141634.35净利润91945.6582881.0073816.20销售利润率19.77%17.83%15.88%投资利润率30.66%26.60%22.83%投资利润率变化4.06%0.00%-3.77%售价敏感性分析如下表2.4所示：表2.4A城市综合体建设项目售价敏感性分析(万元)销售变化比例-5%0%5%总收入441721.50464970.00488218.50总成本311624.25311624.25311624.25毛利润130097.25153345.75176594.25净利润67051.0582881.0098710.95销售利润率15.18%17.83%20.22%投资利润率21.52%26.60%31.68%投资利润率变化-5.08%0.00%5.08%通过测算，A城市综合体建设项目每降低5%的成本就可以实现1.94%的销售利润率增长；但每增加5%的成本可能导致的项目2.65%的销售利润率下降。因此，如果成本增加，导致的项目收益会更大幅度的下降，可见项目的价格的敏感性之强。项目的收益会随着成本风险的增加而剧烈变动，在这方面，项目方需要做好风险管理策略。4、项目盈利能力分析表2.5A城市综合体建设项目盈利能力分析序号财务指标计算公式指标值(万元)1销售总收入464970.002成本300000.003销售费11624.254总成本311624.255毛利润303345.756销售税金及附加35337.757财务税7500.008利润总额1-4-6-7110508.009企业所得税(8)*25%27627.0010净利润(8)-(9)82881.0011销售毛利润率(5)/(1)32.98%12投资毛利润率(5)/(4)49.21%13销售净利润率(10)/(1)17.83%14投资净利润率(10)/(4)26.60%经过测算，本项目预计可实现销售毛利润率为32.98%，销售净利润率为17.83%，投资毛利润率49.21%，投资净利润率为26.60%。5、项目偿债能力分析对该项目进行债权保障度的压力测试，项目投资总额为300000万元，预估得到销售收入30998万元(不含地下车位)，假如设定20%尾房未销售的情况下，假设售价分别按计划实现、售价下降10%，售价下降20%，售价下降30%等几种情形，按照各项税金12%合计计算，不含地下车位，剩余部分对债权的保障比率进行压力测试，结果如表2.6所示：表2.6A城市综合体建设项目压力测试(万元)指标名称预测-10%-20%-30%销售收入464970.00418473.00371976.00325479.00可用还款来源394173.60353256.30312338.85271421.55偿债比3.282.942.602.26备注：可用还款来源=销售收入*(1-12%)-1000万元(销转投)偿债比=可用还款来源/银行贷款三、结论与建议（一）结论本项目总投资计划金额300000万元，其中企业自有资金超过一半，预估项目销售收入464970.00万元，预计毛利润303345.75万元，预计净利润82881.00万元，销售、投资净利润率分别为23.38%，17.83%。项目的财务净现值为61803.30万元，内部收益率为56%高于设定的基准利润率，投资回收期比较快，有一定的盈利性。由于项目土地成本较高，项目利润在同行中不算很高，如果能制定有效的销售方法，项目可以为立天唐人公司带来更可观的利润。但在具体项目投资方面，需要合理化融资结构，降低加权平均利率；提前进行财务预算，预留一部分流动资金，防止资金周转不灵的问题发生；科学评估项目各类投资风险以及加强成本管理，并建立完善的投资风险预警体系。参考文献[1]俞明轩，丰雷.房地产投资分析[M].北京：中国人民大学出版社，2009[2]陈琳，潘蜀健.房地产项目投资[M].北京：中国建筑工业出版社，2010[3]尹鹏.鲁南广场商业地产项目投资收益与风险分析[D].中国矿业大学(北京)：博士学位论，2010[4]国家计委.建设项目经济评价方法与参数[M].北京：中国计