美术馆物业管理实施方案

第一章项目分析、拟采取物业服务模式和机制3第二章项目人员配置、选聘和劳资管理、培训7第五节项目物业服务人员的岗位培训和考核第三章物业管理日常服务标准、承诺指标及措第二节房屋建筑的日常养护标准及采取措第四节弱电系统设备运行管理维护标准及措施70第五节给排水系统设备运行管理维护标准及措施第六节暖通中央空调系统设备运行管理维护标准及措第七节消防系统设备运行管理维护标准及措施78第八节设备机房、值班室、管井等清洁管理标准第六章房屋及设施设备维护修缮计划及实第三节弱电系统设备维护修缮计划及实施第四节给排水系统设备维护修缮计划及实第五节暖通空调系统设备维护修缮计划及实施第六节消防系统设备维护修缮计划及实施第七章工程档案管理、计算机应用和工程管理米，地上四层，设备设施先进精良。主要设备：楼宇自控系统、消防监控系统、安防监控系统、电子巡更系统、空调制冷系统、供配电系统、给排监督、检查、指导安全护卫组工程保障组设备运行组安全护卫组工程保障组设备运行组提供服务2、针对物业管理工作的具体内容，项目管理处将目标和服务标3、日常行政管理：美术馆项目管理处每周召开一次工作例会，制定4、宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任美术馆项目管理处根据公司通过认证ISO9001质量管理管理体系、2、对员工实施人性化管理，遵循“只有为员工提供满3、对因员工服务质量造成业主投诉等问题，在了解后，采取纪律、经济处罚，不思悔改或情节严重的，可采取行政方法、法3、实行公司月检、检查、监督、催办，使持“管理层精练、高效，操作层专业、优质”的原则，以保证管理工作的养——负责设备的管理、选型、检查、报废工作，组织对设备设施的更——主持美术馆项目管理处管理资源配备，贯彻公司总经理负责制——负责美术馆项目管理处管理资源配备，决定主管以下员工的录——定期召开管理例会，听取工作汇报，及时处理职能部门反映的——与馆方领导保持良好的沟通，听取各项合理化建议，不断完善——根据公司的总体安排组织制定美术馆项目管理处员工内部管理——负责组织、落实美术馆项目管理处的安全、护卫和消防等各项任——负责美术馆项目管理处护卫员、中控室值班员、楼宇自控室值班——组织和审批监视和测量设备的购置、检验、效验、失准和报废工——负责设备的管理、选型、检查、报废工作，组织对设备设施的更——组织收集编制房屋及其设备的技术资料、图纸，做好房屋及其设4、定期进行消防设施（备）的巡查、养护，确保消防录、设施（备）状况、事故处理情况及各处钥匙一一交接清楚，做到上不负责项目安防系统的日常监控，确保出现异常情况能及时处理及报4、负责对重点部位和可疑情况的电视录像工作（系统自动记录的拷2、每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一3、处理各类电气故障须及时、准确，保证4、维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实，绝8、维修人员不得在美术馆范围内高声喧哗，随地吐痰，乱4、排除故障时如对总体系统运行产生影响，须立即通知领班及工程6、接到维修通知后，十分钟内须赶到现场处理。工作8、每周巡查弱电井一次，井道内须保持无杂物、无存水，各类电缆2、认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作3、认真清洁工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭4、按时、按数抄录各类计量仪表，并认真做好检查记录，不得伪造5、按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记须做到所有设备、管线、门、窗、窗台、地面、柜顶、桌面等无尘土、无9、各类记录须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据须保净、机房干净、工作场地干净）四不漏（即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气）五良好（即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润滑良好、调整4、定期巡视冷水机组运行情况，包括冷冻水泵、冷却水泵、设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）工作，发3、爱护设施设备、公共财物，对美术馆内的一切设施、财物不得随4、对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好记录，发现违法事案件或治安案件，应保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但6、对美术馆的人员、车辆及其携带、装载的物品，按美术馆规定进2、坚持确保质量的原则：立足于该项目的概况和特点，用及时了解人员与岗位的适应程度，做必要调整，以达到人适应的基础上，充分发挥团体精神，取长补短，共同进步，创造良好的职业生涯，使企业2、工程人员：持有相关岗位证书，具有扎实的专业队退伍军人，录用时持有部队的推荐信，并以“党员优先、班长优先、有立功表现优先”的“三优先”为招录原则，保证保安员品行端正，素质过在岗培训、外派培训、针对项目特点的针对性培训，提高全员综合素质，实现“管理层精练、高效，操作层专业、优质”的培训目标，为项目管理★培训方式：采取公开课和专业课、理论和实操分别授课和自学相★培训方法：采取理论授课和实操演练、内部培训和外派取证相结★培训内容：物业管理相关政策法规、管理动态、物业管理各项服★培训时间：每半年至少组织一次，具体时间据政府主管部门培训4、结合该项目实际情况，在正式接管前，将组织美术馆项目管理处★培训方式：拟进入美术馆项目管理处的全体员工通过组织定期考核，充分发挥激励、提高的作用，优胜劣汰，从而增★考核方式：采取自我月度工作总结、鉴定和主管领导考核、评定★考核内容：结合各岗位员工的月度考核成绩，分层次、分系列制★考核程序：各岗员工完成自我工作总结、鉴定，由直接领导和主★考核方式：采取自我工作总结、鉴定和主管领导考核、评定相结采取晋升、调薪、奖励月度奖金和降级、降薪、扣发月度奖金或实行“末1的率98%向馆方办公人员发放物业管理服务工作征求意见表，了解服务情况并及时改进不足。对外来参观待处，随时处理客户意见；项目管理处定期组织23施100%98%率100%率100%,100%及划分责任区，定期巡检、维护和保养，建立维保登记台账，保证设备、设施的完好无损和正常各技术工种人员实施，每年对房屋及设备设施进2、保安班长每岗不少于一次巡视，随时发现问题件5、负责对美术馆楼内可疑情况的查、问，并及时向7、负责美术馆楼内治安监控设备的有效运行，2、值班人员熟练掌握报警设备的操作程序，必须持有有效2、严格按治安监控操作规程进行操作，没有上5、爱护设备器材，认真维护保养，发现故障及2、制定有效可行的巡查问题处理流程和突发事件处理3、巡视发现问题—护卫值班室—启动突发事件处理预案—报告值班室、消防通道、水、电、气、施工现场人员公共设施等重点部位，做到及护卫员为主的义务消防队伍和管理处全体员工参与的消防安全知识宣传如遇突发情况，保证做到组织指挥有序、通信联络畅通、判2、建立消防安全检查制度；有项目管理处安全3、项目护卫员每班负责对管辖区域内的消防设施进行巡查一次；每4、展览期间增加安全检查频次；由管理处主管现场组织各部门7、定期组织有业主参加的大型消防演习，宣传消防知8、配合上级部门的检查和抽查，保证符合公安消防部门的要求（法2、消防泵、喷淋泵。电源是否正常，主阀门是否处于常开3、疏散出口指示灯。检查指示灯安装是否牢固4、烟感器、温感器。检查与底座接触是否良好，外观是否5、消防结合器。检查结合器开关良好，接合头是否灵6、喷淋头。检查有无漏水情况，外观是否正常，观察监控主机喷淋8、双速风机。检查电源是否正常，启动低速状况，9、防火卷闸。检查卷闸下面有无物品阻挡，三、任务：防火、防盗、防自然灾害、防意外事故、防坏人破坏，维实现安全管理的目标；同时一线的实践又促进公司管理体制的提高和完4、对出入大厦的人员、车辆及其携带、装载的物品，按公司规定进5、按照公司规定进行安全防范检查。在执行护卫服务6、宣传法制，做好“五防”工作，落实各项安全防9、对正在发生的违法犯罪行为有权予以制止，但无处罚、裁决的权6、值班期间严禁携带传呼机、手机等个人通信7、不准在岗位上会友聊天，未当班人员不得在岗位上9、不准擅自带人留宿，亲属如有特殊情况需临时留宿的，须报经单3.4.2.1对外来人员一律实行凭有效身份证件登记后进出大厦的制3.7.2车辆进场：凡进入大厦的车辆，都应请驾驶员用行驶证或其3.7.3车辆出场：须对出场车辆的停车卡、行驶证和司机、车型等进行核对，确认无误后方可放行（公、检、法、军、警等执行公务的车辆为了加强对物品出入的管理，确保大厦的正常工作秩序和业主/物业4.1.1当业主/物业使用人或其他人往大堂内搬运物品时，值班护卫出的物品名称、数量及大致时间，并留下本人身份证复印件，在《放行通知单》的存根上签字认可，管理处按照业主/物业使用人提供的情况出具应礼貌地对搬出物品予以查验，确认无误后，请业主/物业使用人在《放行通知单》的相应栏目上签名，护卫员则登记业主/物业使用人或搬运人的有效身份证件号码，并签上（护卫员）本人的姓名和放行的时间。然后4.2.1交接班时，巡逻班长到各岗位巡查一遍，检查各4.2.4本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处4.3.2巡楼护卫员乘电梯到天台，从上至下认真仔细地巡视一遍，发4.3.5每巡查五层楼到电表房打卡一次（无打卡钟的应做好巡楼记4.3.6巡查每层楼时，要眼睛多看有无异常情况，耳朵多听有无异常歹徒撬门行劫行凶，可疑人员在楼道徘徊，室内有水溢出门外，住户房4.3.7及时发现和消除各种隐患。巡逻时要仔细检查房屋本体、公共4.3.8仔细巡查地下室各机房重地，包括：发电机房、水泵房、高低取得联系，及时消除隐患。特别是台风暴雨期间，更要加强巡查，做好应4、密切监视所有要害部位的监视画面，如有异常情况，立即通知巡5、护卫员配合消防控制中心值班人员及维修人员对小区消防设备2、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求3、帽子、腰带、口杯、水桶等物品均按指定的十、严格执行备勤制度。休息（假）时间，如发生紧急情况，一经召，（距左眉二指宽，帽子的紧拉带要系好，藏于帽内，不得显露在外。帽徽端4、武装带：紧扎在腰间，以手不能轻松插入为准。中间以卡子中央6、上班时只准穿规定的黑色皮鞋，禁止穿拖鞋、布鞋、旅游鞋；袜7、工作牌：佩戴公司统一制作的员工证。佩戴时，员工证须置于上8、服装每周要熨烫两次以上，穿着时要保持挺直、舒展，9、除因公或经批准外，下班后必须将制服挂放于本人衣柜内，4、头部毛发要整洁，男士前额发不得遮盖眼眉，鬓角发不得超过耳5、精神振作，姿态良好。抬头挺胸，不得倾后仰；不得伸懒腰、袖手、背手、叉腰或将手插入衣（裤）袋；不准边3、消防、监控中心24小时值班，确保消防、监控设施完好，一旦出9、不准在岗位上会友聊天，未当班人员不得在岗位上逗留，接问题以及警械、通讯器具等装备器材，以及电梯、监控、道闸等重要设备3、交班护卫员要等接班护卫员对管区巡视一遍进行验收确认后才能4、接班护卫员验收时发现的问题，由交班护卫员承担责任。验收完5、所有事项交待清楚后，交班护卫员离岗前，使用硬盘录像时，要备有一块专用的移动硬盘，用来拷贝重要的录像资5、重要情况专用录像带（移动硬盘资料）列入长期灾报警，按“消防应急措施”处理；如属误报的，应进行复位，并进行3、通报检查情况，开展宣传教育，强化消防安全意识2、检查管理处贯彻消防安全法规和要害部位防火安3、检查验收过程中发现的一般性问题，由接班班长负责处理，重大2、使用液化石油气炉灶，是否按照安全要求操作，摆放位置是60W；灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合消5、电器设备运行是否正常，有无超负荷运转情缘层有无老化、受潮、漏电、短路等现象；电动机有无空转，防雷设备是7、动火前是否按规定办理手续，重点部位、危2、每日检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信3、每半年对烟、温感探测器进行逐个保养，擦洗灰4、对一般场所每三年，污染场所每一年进行一次全面维修保养，主2、每月对电气元件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良（2）每周巡视检查各风机控制线路是否正（3）每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，清扫电每周巡视检查各层排烟阀门、窗、电源是否正常，有无异常现象，同（2）每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，对排烟机轴承及排烟阀机械部门加油保养，打扫机房，同时按照设计原理对50%2、每月检查一次各个阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵3、每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保上，不要喷射到火焰上。在看不见火焰的情况下，不要盲目射水。要根据2、喷射泡沫。若是罐内液体火灾，扑救时应朝罐内的的液面；若是地面疏散液体火灾，应从近处开始，左右两侧同时喷射，逐3、喷射干粉。应对准燃烧物体的火焰根部平行喷射火灾，上层设防。力量分布上做到：救人、灭火同时进行。灭火部分要把在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法。要缜密细致地进行观察3、儿童发生惊慌后，常常躲在墙角、门后和厨3、疏散方法。对神志清醒的人员，可指定通道或由义4、疏散途径。从消防通道、消防电梯疏散；采取迂回疏散，如从天床单、窗帘、棉布等接连起来做成救生绳，然后把一头紧固在窗框部位，救；三是双人互相配合，采用接力方式降落到下一层；四是密闭门窗，堵塞孔洞，防止烟火窜入房间，用水淋湿门窗降温，并清除这些部位的易3、当有物品阻碍战斗员接近火源而影响灭火行动时，5、火场上，疏散与保护物质要按照主次、使用石棉板等耐火材料将其与火焰隔开。疏散出来的物质不得堵塞通而应放置在免受烟、火、水等威胁的安全地点，并派人看护，防止丢失和2、管理处提前一天向客户发出消防演习的通知，演习前举办一次防3、发出演习通知后，如遇天气变化和特殊4、掌握消防系统运行情况，根据火场灭火需要，命令有关人员确保3、掌握救火方案实施的具体情况，并根据变化情况向须做到：演习前有组织、有准备、有计划；演习中有情况、有步骤；演习3、演习时注意疏导围观群众，使其与演习场地保持一定距离，以免接到特殊或重要活动通知—调整护卫值班人员—活动前1小时—检查排除活动场地和必经之路安全隐患—维护秩序—严控无关人员出★重要领导或知名人士来访护卫管理规程接到通知—抽调护卫员组长专门小组—制定特定应急方案—活动前五天普查—活动前一天普查楼宇—活动前1小时到位—护卫人员协助管关闭事故阀门记录并汇报清理现场通知维修人员查找事故原因排除故障记录并汇报（a）发现偷盗或抢劫事件时，首先通过对讲机通知其他护卫员前（b）所有护卫员在听到求援信号后，要立即赶到现场并封锁现场（d）将疑犯制服后，不得对疑犯殴打、搜身等超过护卫员权限的（e）在市公安部门未到达现场之前，不能离开现场，必须保护好（b）劝阻方法可请双方住手、住口；也可以劝导双方或一方离开（a）遇见病危人员时，立即通知其他队员（或就近其他人员）协助，并拨打120电话，请求市急救中心协助。同时报告客户服务中心，由（b）应当尽量用掌握的急救常识进行现场抢救或送至就近医院诊报警信号报警信号控制中心判断地点并立即派人现场察看立即通知领导做好事件处理记录参照国务院《国家破坏性地震应急预案》和《地震预报管理条例》等，结及医疗物品贮备、交通、通讯、消防、水电设备、危险品管理、避难场地ⅵ.平时应储存大量水和食物及医疗物资，发生地震可以供客户解2、不包括房屋建筑的大修、中修及更新改造，若发★认真履行各项操作规程，保证施工安全，施工完毕后，接受馆方★本着急事急办的原则，出现紧急情况时，积极采取措施并告知用★爱护楼内设施，未经产权人批准，不得对大楼有关结构、设施等2、地转地面——表面平整，风险一致，靠墙处勾缝适当留宽，无空3、花岗石板地面——表面平整、不空鼓、裂缝，无因防潮出现浸湿3、外墙干挂花岗石墙面——无断裂、脱落，表面平整，四周边镶缝4、办公室、展厅壁纸或布墙面——表面平整，接缝均匀、平直，无2、矿棉吸音板吊顶——面层平整，边角无明显裂缝，中部有拱起高3、纸面石膏板吊顶——面层平整，龙骨与吊顶安装牢固，表面涂料2、防火门——安装朝向正确，门扇不变形，五金零件牢固齐全，无3、甲板型木门——框牢固，扇无下垂、弯曲、翘扭，缝隙不超过要4、玻璃门——窗框安装牢固，窗扇无下垂、变形，开启灵活，封闭2、不上人屋面——无渗漏，表面平整，保护层完好、无裂缝，外刷3、值班员密切注意电压表、电流表、功率因数表的5、配电室设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他6、因故需要停某部分负荷时，应及时请示，批准后提前一天向使用8、做好配电室的防水、防潮工作，堵塞；严防蛇、鼠等小动物进入★高低压配电柜、直流屏、电闸箱——元件齐全，指示灯显示各类★停送电程序、措施——保证正常供电，停送电程序明确，按操作★护卫员人员对设备使用进行日常巡检，并接受管理处主管及护卫★保障各级可视对讲系统及保安监控系统等相关设备运行正常、稳★保障消防自动报警系统及相关设备运行正常，每季进行一次消防％，★及时发现处理安全和事故隐患，确保不发生安全问题，迅速处理★消防紧急报警：在项目的各个楼道内安装消防栓启动按钮，当有★分配器——输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，输入、输出★分接盒——输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，输入、输出★类比智能型火灾自动报警主机——显示屏、信号灯、控制线路运★烟感器、温感器——烟、温感器安装牢固、正确，倾斜度不大于45°,底座接触良好，外观洁净完好。3、生活水泵规定每周至少轮换一次，消防泵每月自动和手动各操作2、稳压罐——检查水位计压力正常，无锈蚀、无滴漏，液面在规定3、消防栓泵、稳压泵、喷、淋、雾泵——定期检查电源控制柜正常7、化粪池——每季度外委专业清掏队伍实施，池内污物无外溢，沉8、潜污泵——检查运转正常、无杂音，出水口畅通无堵塞，液面浮9、污水处理设备设施——检查加药设备完好，沉淀状况，处理水出5、每周对主、副机和机房进行一次彻底清洁，经常进行擦拭，做到阀门无跑、冒、滴、漏，运行无不正常声音。冷却塔无跑漏水，风扇转动4、新风机组——启动运行无不正常声响振动，轴承不缺油。轴温符5、水系统管道——管道无跑、冒、滴、漏，支架吊架保温完整，分3、疏散出口指示灯：指示灯安装牢固，指示灯玻璃4、温感、烟感：检查与底座接触是否良好，外观是否干净，安装倾斜度不大于45°,烟感、温感无遮挡，处于良好状态，月抽检10完8、双速风机：电源正常，联动柜无报警时处9、防火卷闸：卷闸下面无物品阻挡，操作箱上锁，操作开关电源处2、室外消防井、水表接合器——检查井盖及接和器不发生破损，井3、防火卷帘门——电动传动机构接线正确，启闭灵活，手动拉练轻4、排烟风机——对防火阀接线电源处检查测试，手动盘车，运转灵2、值班室——值班人员每日清洁，值班室地面清洁，值班桌上各种3、管井——工程维修技工每日巡查，清洁，并做好维保纪录，确保管井内无杂物，各类管道完好，无跑漏、破裂现象，管壁完好无积尘，管4、电井——工程维修技工每日巡查，清洁，并做好维保纪录，确保5、控制箱——工程维修技工每周巡查维护保养，确保控制箱内无积门门门顶顶每年二次每两年一次尘尘尘高低压成套配电装置及主要月月位门门位门器器机1次/年月门门位位门门门门门位位位位位靠统统整《建筑消防设施《建筑消防设施《建筑消防设施《建筑消防设施管换换换力度冰次次泵阀器器门料关态况物常求警换正常排风、次次次次次次次次次次次次统常好次★馆方及项目管理处主管负责审批物业档案资料的对外借阅的申请★各管理处工程主管或工程领班负责该项目的房屋及设备档案资料★建设工程竣工验收证书：建设消防验收合格证、公共配套设施综3、施工设计资料：地质报告书、全套设计图纸★立卷：按照档案文件相互之间的联系和价值大小组合成案卷，用★将制作好的资料按其所属类别及入档案时间先后顺序存放于相应2、档案资料负责人将该资料登记在《档案目录》中，归入4、档案的密级：档案的密级分为三级：绝密、机密、普通，房3、在档案归还日期前，档案资料管理员应督促借阅4、如维修超范围，维修人员应作好解释工作，并告之主管领导，由主管6、故障修复后，业主验收合格，维修人员在维修单上填写维修结果，请8、客服部每月定期进行客户回访工作，发现业主不满意的应汇总后上报3、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电5、外来人员(包括参观学习和施工等)进入机房；必须经部并填写来客登记表；进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服6、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧7、机房的电话为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁8、机房当班人员必须按要求如实认真填写各种记录，主要设备的参数记7、主管人员定期抽查机房卫生清洁情况，发2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工4、当班人员应经常检查机房内的灭火器材，并掌握各种灭火器械的性能6、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散8、遇火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作。并及时通监控人员，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及4、交接班时间以前发生的问题或故障未处理完不能交接班，并由交班人5、交接班过程中如发现问题或故障，双方应共同处理（2）要向接班人员简要介绍本班运行情况，应注意的问行的工作，并须明确回答接班人员提出的问题，办完交接检查并在（3）要认真听取交班人员的情况介绍，进行交班检查交班人员提出询问，如交班人员不能给予明确回答或可能造成不良2、值班人员必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任4、值班人员必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手空调设备房是楼宇中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安2、有干湿温度计，并不高出环境温度40度。4、做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是5、须每周对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。6、定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。7、定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处