天瑞园房产开发项目可行性研究报告

6 6 6 6 7 7 8 8 9 第二章项目开发经营环境与机会分析 2.2武汉市房地产市场特征与发展趋势分析 2.2.6武汉居住空间分异的特征逐渐强化 2.3项目所在区域——金银湖片区房地产市场分析 第五章项目投资估算与资金安排 第七章项目开发经营风险分析与建议 4武汉市东西湖区天瑞园项目原为武汉石化房地产综合开发公司资本金占总投资比例：40.08%5该报告仅为初步可行性研究报告。尽管如此，总体上看，该项目61.发现项目的经营机会，根据市场机会对项目进行目标顾客群定地脉、文脉的体现。待后根据项目定位再作细细推敲，给出充分反映7——金银湖片区内。紧邻环湖路，东接恋湖家园小区，南邻武汉美好本项目地块本项目地块本项目所在区域项目所在的金银湖片区是以天然湖泊金银湖为中心展开布局的8—百步亭片区、后湖片区、常青花园片区、金银湖片区、东西湖片区⑸宗地利用与开发现状：该地块现在基本完成三通一平，地表该项目现有产权人为：武汉石化房地产综合开发公司9 ②<22%～26%2部环境资源价值，创造舒适、和谐、高文化品味、高科技含量的居住1、单价：全程预期均价2580元/M2，价格区间2380-武汉市是华中腹地最大的区域交通中心、商贸中心、科技中心，并正在成为制造业中心、信息中心、物流中心，经济发展规模大，潜市①②建的京广铁路客运专线（武汉—广州段）将原本武汉与广州之间的——解放初期，武汉市以“中南局”所在地在经济、政治、社区诸方面统领河南、河北、湖北、湖南、广东、广西、海南，并形成我2.武汉市经济发展的后发被动与“中部崛起”的机遇城城市人均人均GDP人均可支配收入0史表明，在中国，一个地区、一个特大城市的发展，中央的重视和扶3.武汉市产业结构正在发生的重大变化带来的经济需求新格局食品业、家电业等都曾辉煌一时。由于复杂的原因，特别是体制改革l钢铁产业（武钢基本完成体制变革和技术升级）③将商贸业转化为产业——（商贸业＋产业）一体化4.湖北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”和“以武汉为中建八局等大型企业总部迁来武汉，使武汉市政府税收跳跃式北面到天河至滠口一线，并包括龙泉山、木兰山等风景区，新洲火车站。金口和大咀预留港区以及新洲城关、黄陂城关（前川镇）等，面经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础科教立市，建立研究、开发、生产和科技贸易服务配套发展的科技发1.26亿平方米左右，住宅成套率达到98％。“多中心组团式”的布局结构：利用江、河、湖、山等自然条件流和交换的战略节点，它具有“独一无二”的山水园林城市资源，它2.武汉处于东部大开放、西部大开发“夹缝”中的中部地区，3.资本由高成本向低成本、低收益向高收益、投资环境由差变复地、保利、美好愿景、泰跃、大华、中侨置业、纵横置业、天津顺经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》,要以后，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，llll规定出台，经济适用房面积严格控制在中小套型。根据该项办法，武武汉市大规模成片旧城改造、消灭“城中村”政策，大面积拆迁表3武汉市2002年～2004年完成（计划）拆迁面积积案登记制，强化了对个楼盘“假退房、真转让”的销售行为及“假抵-45岁的人最多，占总人数的7556岁以上的购房者所占比例最为外地居民。在所有购房者中，购房用于投资的占比8％，51％是第北京地产巨鳄泰跃进驻武汉的首个投资开发项目——秀泽园同温层，立即引起江城对节能住宅的关注。近年来，也有开发商在集中式供暖、墙体保温等方面做出了尝试。而据武汉节能办的规划，武汉盘销售的制高点。从细节层面，产品逐渐精细，品质提高，品牌楼盘规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的卖点，市场随着江滩改造的进一步实施，在“水”上做文章年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年1季住宅写字楼综合相继出台的背景下，受城市化进程加快、需求扩张、成本扩大等因素2.土地成交价格的上涨是房产价格攀升的另一主导因素。两年3.城市大规模的拆迁改造带动了住宅房产需求的上升，从而促进了房产价格的上涨。旧城改造，成片居民房拆迁量的突然扩大，以代表楼盘有万科四季花城、鹦鹉花园、学府佳园等，售价在2200-样不仅打乱原有旧城区工业——居住“单位制”空间单元，而且通过行政划拨和有偿出让的双轨制和多渠道的资金来源又促成房地产开尽管城市边缘区域为高级住宅区聚集地带，但在临近地块也有90年代开发品质不高的楼盘交错其中，居住区空间在圈层式级差分异的基础上出项了扩张、竞争、入侵、演替等现象，居住社区配套设高级居住区已经完成由点到片的布局，但离成块扎堆还需待时地区自然环境优美，水域广阔而且无污染，空气清新，风景宜人。金银湖定位于“生态保护区”，有着优越的自然生态环境，内有多达中，着重强化区域功能、道路交通等与主城的联系，以金银湖湖面水滨湖片区。形成“一核六片，核心放射、碧水穿插”的布局结构。规指状放射发散，多级公共绿地均衡布局的点、线、面相结合的绿地景金山大道两侧控制50~100m绿化带，工业区内主要道路两侧控制等相关部门，时机成熟即会修建中心式中、小学设施。为更好地服务片区，包括派出所、城管、环卫、司法等职能部门都已经成立。金银金银湖区域有机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干为了“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银湖生态公园、柏泉已经投入使用的设施：医院，有常青人民医院、金银湖医院，以及一学校，有武汉工业学院、武汉睿升学校、常青一中、鑫桥小学以及各墅、高尔夫城市花园、万科四季花城、黄金海岸、恋湖家园、丽水佳总建筑面积约27万司司司别墅 罄)、复式层层层、联排别墅总建筑面积约60万万平方米积22.86盘期司层m2顶四期打桩新邦国际、浙江耀江集团、沿海丽水、天津顺驰、北京泰跃等外地品高尔夫城市花园、黄金海岸、恋湖家园、丽水佳园等楼盘相继入驻，2000年以后，金银湖片区的市政公用配套设施趋向完善，周边尔夫城市花园的多层洋房、万科四季花城、美好愿景的汀香水榭、常住宅成功博得了武汉客户的喜爱。随后，美好愿景、沿海物业、耀江条件优越等优势，近年来发展速度最快、最令人瞩目，成为武汉市最-2480--中1000亩以上项目500～1000亩的项目500亩以下项目从片区的竞争分析上看，金银湖片区拥有大片可开发的土地资区2～3摄氏度等多重优势，片区整体形象上明显优于同属汉口的后金银湖周边产业带的持续发展，以及相关地区居民收入的增项目周边区域陆续会有楼盘推出，对本项目开发带来相当的之间能拥有更宽广的选择，以金银湖板块为代表的郊区化住一元片区、永清片区的旧城改造、金银湖片区的崛起、市民置好因素的影响，本楼盘价格定位以市场为主导，项目的开发的问题在营销上采取规避和解决措施，对开发销售是有相当存在大量的高收入潜在消费群体，这对该项目的价位有很大项目规模不大，开发周期不长，采取“短平快”开发模式不会竞争对手多，会分流一部分潜在目标客户群，市场空间可能未来土地供应量还将大幅上升，区域房地产市场竞争更加激内，居住人口将快速增长。如果环境保护措施以及相应规划项目位于金银湖区大的发展全面详细的前期论证与营销策划工作发展目标将本项目定位为住盘”前期投入资金的高做好前期景观和绿化争取规划公交系统出--项目最大价值引入优秀的合作伙伴及物管等专业有效利用有科学规划设计争取政府的素早日在地块周边规划建设城市支路并增加公交力争以正面的宣传来突出本项目独特培养产品核采取全程策心设计和包的把握和胜算寓普通住高档住寓较较不低高一般般低般低般低般低般不高不高低低低低无般无般从产品档次看，介于中档和豪宅之间的产品空间从产品形式看，多层住宅、联排别墅综合开发特征进行把握，同时适当结合市场供给的空白，将对社会文化、目标户型设计上首先应把握好以下几个原则分用分号费值6开发利润5011.31-5500.00-2053.7弥补以前年度亏损-7553.750.0