房地产 -城市公寓创新产品研发手册

CONTENTS01如饥似渴的市场需求政府怎么说市场怎么看客户怎么想绿地怎么办陈旧老套的产品现状居住属性差社区环境差持有成本高市场优秀案例与绿地代表项目20-40㎡案例分析40-60㎡案例分析60-90㎡案例分析90-150㎡案例分析150㎡以上案例分析城市公寓创新产品研发方向n政府怎么说n市场怎么看n客户怎么想n绿地怎么办近期新政：商办重点去库存，住宅限购升级住宅新政出台旨在控制快速上涨的房价，降低投资购买但同时也限制了一部分外地客户流向交易市场。住宅新政出台旨在控制快速上涨的房价，降低投资购买但同时也限制了一部分外地客户流向交易市场。年年供应结构的实施意见》的通知。通知指出，要优化住房供地结构，供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》从即日起发布涉及到的楼市调控政策，包括：），利好政策：持续出台针对城市公寓市场的利好2010年以来市场整体供大于求。围绕去库存，政策支持2010年以来市场整体供大于求。围绕去库存，政策支持公寓类产品，成为去化主流2016年5月4日，李克强主持召开国务院常务会议。会议持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房2016年5月6日,住建部副部长陆克华在国务院政策例行吹房”的相关政策细节。为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地；对土地用途调整地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居企业思考现状企业思考办公存量高、压力大要求增加经营效益住宅限购、鼓励商办政策导流部分客户公寓项目去化稳定沿海城市人口持续净流入，政策进一步对住宅限购沿海城市人口持续净流入，政策进一步对住宅限购,使得购买城市公寓的需求持续增长全国流动人口（亿）全国流动人口（亿）京津冀高校流动人口（万）珠三角长三角青年租房市场年度规模估算流动人口(亿）×流动人口租房率×平均年租金青年租房市场年度规模估算应届生租房市场年度规模测算应届生租房市场年度规模测算单位：亿租赁市场规模巨大，青年租房者需求旺盛全国租房市场规模超全国租房市场规模超2.5万亿元,20-30岁青年租房l租房者年龄分布比较北上广深非北上广深60%40%20%0%4%32%25%64%4%32%25%4%8%10%8%小于20岁20-25岁25-30岁30以上9.19.100北京上海深圳成都广州武汉天津郑州重庆西安租房将成为未来趋势没钱的人租房有钱的人租房新新人类租房有钱的人租房新新人类租房客户类型客户需求20㎡以下个人自住客户过渡居住、基本功能区完善、预置收纳系统个人投资者总价合理、产品性价比高企业投资客距离企业近、具有较好的升值性、空间使用性能高个人自住客户居住兼顾未来投资、功能区完善、预置收纳系统、性价比高，主力诉求面积在30-40㎡居多个人投资者总价合理、增值因素多企业投资客具有较好的升值性、空间实用性个人自住客户卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个性化要求，50-70㎡小两房或1+1房为主个人投资者总价合理、有一定中高端配套丰富、交通便利企业投资客具有较好的升值性、地段较好、生活便利个人自住客户配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度，130-150㎡两房或2+1大三房为主个人投资者空间个性度高、周边具有中高端配套丰富、通行便利、具有一定景观或城市代表性资源，便于后期改造企业投资客区域核心地段、突显企业品牌、有较好的品质配套与物业服务——90后不买房——70%单身女性倾向租房探求市场机会点新租房主力军都市里的新享乐主义者拥抱要有趣的生活方式26.31%租房者相对满意73.69%租房者深陷“租房癌”新租房主力军租房态度u土地观念淡化u土地观念淡化u消费能力强不愿当房奴，租房不仅要装修好看,更要住的舒服u社交控u社交控u生活质量要求高拒绝无聊生活，渴望趣味相投的小伙伴u追求个性u追求个性u注重品质注重品牌，注重体验，注重服务u喜欢新鲜事物u喜欢新鲜事物高品质，品牌化的新型公寓是不二选择公寓去化速度为办公的公寓去化速度为办公的4-5倍公寓租售比为办公的1.5-2倍20万方楼盘类住宅年均平稳去化5万方公寓售价高于办公10%绿地创新城市公寓产品效益公寓售价比住宅售价低25%通过服务运营售价再提升20%小业主年资金回报率5%去化速度提升300%办公普通公寓办公引入高端运营商小业主高端公寓小业主n居住属性差n社区环境差n持有成本高如饥似渴的如饥似渴的市场与低端陈旧的产品之间的矛盾城市公寓应更多地考虑居住者的生活诉求；城市公寓产品是急待开发并受到关注的产品拥挤、简陋舒适、人性u上层层高过低，影响居住生活的舒适度（两层分割的空间）空间狭小暗房出现通透性差20-40㎡绿地昆山胶囊公寓31.519.84绿地M-TOWN4027.3440-60㎡顺德运近东绿地中心31.84绿地越秀海玥35.9460-90㎡绿地华家池印65.548.6白云绿地中心88.555.390-150㎡绿地海珠滨江汇68.8u公共空间缺少居住社区的感觉u商办产权万立城汽车公馆3.50元/平30㎡4元/平旭辉海上国际40-70㎡48000元/㎡6.8元/平龙湖北城天街4.5元/平上海万科翡翠公园45000元/㎡5.8元/平8.30元/平保利ONE5616元/平公寓产品痛点的归纳总结公寓产品痛点的归纳总结公寓产品痛点的解决策略无晾晒和储藏空间：储藏空间过少或几乎没有采光通风差：自然通风采光都有问题入门价格高：商办产权首付比例高达5成水电煤和物业费用高：商业属性的水电煤费率高投资回报率低：转让税费高、无终端用户uu通过合理的功能空间排布和高附赠弱化得房率低导致的空间局u大面宽设计保证采光；恒温恒湿、新风系统等高科技技术手段解决居住舒适性问题uu一流服务团队打造提升客户信任度u提高自住需求比例降低不安全感u社群文化公共空间打造归属感u强化未来片区休闲配套和产业资源配置，以政府前期投入与现实产出为依据加强客户对规划的信心n20-40㎡案例n40-60㎡案例n60-90㎡案例n90-150㎡案例40-60㎡40-60㎡竞品案例绿地案例n景瑞.遇道n龙湖北城天街n绿地胶囊公寓n绿地M-TOWN特点总结n使用范围：总价低、投资为主n产品特点：以极小空间模式营造功能齐全的居住空间n风险：可变家具装修成本高n项目区位：一二线城市次核心区、近郊区竞品案例绿地案例n光明D9空间n一品国际n绿地越秀海玥n绿地峰尚汇特点总结n使用范围：LOFT产品主导、投资、居住n产品特点：有一定空间舒适性、赠送率大n项目区位：一二线城市近郊区、远郊区产品案例分类产品案例分类竞品案例绿地案例n旭辉海上国际n万科翡翠公园n北京·新干线特点总结n使用范围：SOHO产品主导、酒店式公寓、投资、居住n产品特点：适用性强，空间舒适度高，产品空间形式多样n项目区位：一二线城市核心区、次核心区和近郊区90-150㎡竞品案例90-150㎡竞品案例绿地案例绿地案例n绿地海珠滨江汇特点总结n使用范围：此面积段类住宅公寓较少、适用于少数边角户型n产品特点：产品配置高、空间舒适度高n风险：总价高、与住宅产品同比，购买性低n项目区位：一二线城市核心区、次核心区竞品案例绿地案例n融创外滩188n顾村小辣椒特点总结n使用范围：类住宅模式、投资、居住n风险：总价高、购置门槛高n产品特点：空间奢侈、豪宅模式n项目区位：一线城市核心区或有独特景观资源的区域 产品特点总结产品特点总结客户分析总结客户分析总结n20-40㎡系列客户描述：投资客为主，自住客户对板式-销售型-SOHO），近中环、销售火爆、投资性产品， 技术指标售价投资商容积率绿化率无景瑞.遇道★景瑞.遇道★外环外环项目优势：位于3号线殷高西站旁，交通便利，由1栋3层商业和1栋6层酒店式公寓组成。景瑞·遇道标准层平面光<>建筑形式：板式结构设计 01置业目的：90%以上为投资客户，交通及后期运营增值是核心要素u在长期、短期投资的客户中，最打动他们的因素是统一运营以及轨交，因此要在户外广告及宣传物料中突显这两点优势；由于总价段集中在100万左右，收益率约5%，也有部分客户是作为教育投资及养老投资的，因此要加强这板块的说辞。（例如：送套房子给父母，每月租金正好可以给父母养老；为读书阶段的小孩购置一套，租金可成为他每个月的零花钱）n购房目的分析n总价段分析n项目最打动因素分析景瑞·遇道02客户定位：产品方面关注点弱，支付能力中等以上为主u认购客户中，自主创业基本以外地人为主，而他们购买的原因为是不限购、不限贷，应该在户外宣传中突显不限购不限贷，吸引更多外来户籍前来购买；认购客户的职业主要是企业单位高管较多，因为他们的收入相对稳定，还贷毫无压力，所以要针对这些老客户推广好老带新的优惠政策，才能更好的辐射到他们身边的朋友前来购房。n认购客户职业分析n户籍分析n月收入分析关注点：首付低、回报率稳定、轨交便捷、租金稳定、商业成熟、长期投资升职潜力大 3产品分析（主力户型）建筑面积：约21㎡套内面积：约14㎡得房率：约67%尺度：约3.2*4.4m(开间*进深）户型优势户型劣势景瑞·遇道户型特点：n极小空间模式，空间合理分配n利用可变家具营造空间模式n整体式卫浴设计，提高空间利用率卫生间顶部做储藏， 板式-销售型-SOHO 技术指标区域板块宝山区，外环外楼盘地址宝山陆翔路1018弄开盘时间2016-04-17售价2.2万/㎡投资商上海龙湖置业土地面积81637㎡总建面积403832㎡容积率绿化率车位数物业公司重庆龙湖物业服务有限公司物业费4.5元/月/㎡产权年限50年煤气LOFT带煤气，SOHO无装修★ 龙湖.北城天街★soe"外环外环龙湖·北城天街标准层平面建筑形式：板式结构设计 01置业目的：70%以上为投资客户，交通及后期配套是核心要素n客户来源：自住型客户u主要客户属于区域型、地域接近型客户（宝山罗店顾村区为主、周边地铁沿线区域）投资性客户u客户来源多样，包括周边拆迁客户，上海市区客户、江浙地区投资客n客户描述：投资客受访人：王先生35岁宝山区客户基本属性：已婚一孩型u上海户籍，工作地普陀区，目前工作8年，名下已有多套房产，限购普通商品住宅u目前居住在项目周边，想购买公寓类产品作为投资u主要考虑置业因素是总价，且小面积租金与周边普通住宅相同自住客受访人：顾先生27岁无锡市客户基本属性：已婚未育型u非上海户籍，工作地静安区，目前工作2年，已婚未生育，欲购买靠近地铁沿线总价低的住房u有生育打算，现阶段作为过渡型房产，置业目标在80-90平米左右的二房产品，不考虑LOFT龙湖·北城天街02客户定位：产品方面关注一般，支付能力中等以上为主n客户需求：u不限购u面积小、总价低、可投资u交通便利n产品需求：平层产品u平层装修居家性比较强LOFT产品u通煤气认可度高u空间分割后利用率高03关注点：首付低、轨交便捷、租金稳定、未来商业配套、长期投资升职潜力大7000 3产品分析（主力户型）建筑面积LOFT约37mf得房率:约67%层高:7000 3产品分析（主力户型）建筑面积LOFT约37mf得房率:约67%层高:4.5m尺度:约3.2*6-7m(开间*进深)户型优势户型特点：n小面积户型LOFT模式，空间合理分配n利用层高优势，区分私密空间与交流空间n利用走廊上空空间，提高项目卖点及实用空间用赠送空间样板间营造赠送赠送空间样板间营造赠送对面户型A户型一层：交流娱乐空间二层：休息空间二层赠二层赠送二层一层走廊一层n厨房与卫生间采光不足 4产品分析（主力户型）项目名称：龙湖.北城天街建筑面积：SOHO约37㎡套内面积：约25㎡得房率：约67%尺度：约3.2*6-7m(开间*进深）6000-70006000-7000户型缺点：龙湖·北城天街户型特点：n小空间模式，空间合理分配n利用较长的进深，布置不同的空间n厨卫布置入口处，空间干湿分区明确 板式-销售型-SOHOuu绿地滨江汇项目是绿地集团推出的首个关爱青年计划的绿地“小说不会背负过大的压力，而且又位于核心的商业中心与他 技术指标区域板块昆山/华侨楼盘地址花桥镇集善路102号开盘时间2016售价1-1.5万/㎡投资商绿地集团土地面积总建面积容积率4绿化率车位数地上：1310个、地下：470物业公司上海科瑞物业管理发展有限公司物业费1.8元/月/㎡产权年限40年煤气无装修毛胚<地铁11号线★ <地铁11号线★ 绿地昆山胶囊公寓上海项目优势：位于华侨商业中心，地理位置优越；建筑面积小，总价低绿地昆山胶囊公寓总规划图★位置标准层平面建筑形式：板式结构设计 2产品分析（主力户型）建筑面积：31.5㎡套内面积：19.84㎡得房率：62.98%尺度：3.9*5.3m(开间*进深）户型优势绿地昆山胶囊公寓户型特点：n胶囊公寓，功能设置齐全n利用可变家具打造创造性生活方式n在有限空间内满足安全、私密、卫生、整洁的居住需求可扩展餐桌，满足多人用餐可收纳折叠床铺展开家庭影院模式收起沙发、打开工作台 板式-销售型-LOFT环张江高科稀缺产品，u本案位于浦东新区中部，张江高科园区核心区域南侧，地处张江中区环张江高科稀缺产品，。 技术指标售价投资商容积率绿化率无外环外环内内环★环绿地M-TOWN★环项目优势：绿地M-TOWN位于张江13号线中科路（规划中）地铁上盖项目，LOFT层高4.5米绿地M-TOWN规划总4图★★位置位置标准层平面走廊通风、采光，建筑形式：板式结构设计 2产品分析（主力户型）建筑面积：40㎡套内面积：27.34㎡得房率：68.35%层高：4.5m尺度：4.05*6.75（开间*进深）户型优势户型劣势绿地M-TOWN户型特点：n一室一厅两卫n公私区上下分，两层均设置卫生间，满足使用需求 产品特点总结产品特点总结客户分析总结客户分析总结板式-销售型-LOFTu项目位于上海市嘉定新城核心区域，总建u项目位于上海市嘉定新城核心区域，总建地下4万方），包括3栋13层的商住两用酒店式公寓、3栋18-19层的平城市远郊区自住型产品，销售良好光明D9空间 技术指标标准层平面区域板块嘉定新城板块楼盘地址上海嘉定天祝路377弄开盘时间2015-09-26售价1.35万/㎡投资商上海农工商华都实业（集团）土地面积45925㎡总建面积184686㎡容积率绿化率23.5%车位数1139个物业公司物业费4.6元/㎡.月产权年限50年煤气LOFT无煤气、平层产品有煤气装修毛坯★★光明D9空间光明D9空间外环环环11项目优势：光明D9空间距地铁11号线嘉定新城站2公里，距市中心40min车程。周边环境优越，建筑形式：板式结构设计 01置业目的：SOHO自住型客户占比80%，投资占比20%；客户占比40%，投资占比60%;周边环境和低总价是核心要素n客户来源：自住型客户u主要客户属于区域型，以嘉定区为主，辅以周边及地铁沿线区域投资性客户u客户来源多样，包括周边拆迁客户，上海市区客户、江浙地区投资客、华南地区投资客n客户描述：投资/自住客受访人：谢女士48岁苏州市客户基本属性：稳定家庭型u主要生活和工作地均在苏州市，女儿在上海读书，毕业想继续留上海，所以考虑在上海置业，以后女儿可以住，也可以出租；节假日可当作家人来沪度假的居处u主要考虑LOFT等低总价产品，要求房源最好精装交付，并且看中后期的房屋托管服务自住客受访人：孙女士24岁嘉定区客户基本属性：未婚单身型u非上海户籍，工作地嘉定区，目前在沪工作2年，社保不足5年，限购普通商品住宅u目前租房，想购买公寓类产品作为过渡住宅，家里提供一部分资金，所以自己主要考虑置业因素是总价光明D9空间02客户定位：产品方面关注一般，支付能力中等以上为主n客户需求：u不限购u面积小、总价低、可投资和自住u交通便利n产品需求：平层产品u有煤气u赠送面积大LOFT产品u层高比较高，分割不压抑u利用走廊上方空间增加了赠送03关注点：首付低、环境优势、租金升值快、商业配套已经成熟、长期投资升职潜力大 3产品分析（主力户型）项目名称：光明D9空间建筑面积：LOFT约47㎡套内面积：㎡层高：4.5m尺度：约4.8*6-7m(开间*进深）户型优势户型劣势1/2/3号楼号楼未开毛坯交房4.5m层高4.8m大面宽光明D9空间户型特点：n小面积户型LOFT模式，空间合理分配n厨卫和卫生间布置入口处，空间干湿分区明确n利用走廊上空空间，提高项目卖点及实用空间书房入户门二层卧室书房入户门餐厅客厅卫生间餐厅客厅部分房间的储物空间（赠送面积）板式-销售型-SOHO小面积、大面宽，居住舒适性高小面积、大面宽，居住舒适性高u位于上海内环中山北路光新路，紧挨内环高架，轨道交通3、4、7号线；项目总计在售房源为128户，以“垂直花园享受”为设计理念， 技术指标售价投资商2507㎡7521.98㎡容积率绿化率无外环外环内环★一品国际内环★一品国际环项目优势：位于3/4号线中潭路与镇坪路之间，临内环线，交通便利，由1栋7层商业和1栋6层酒一品国际标准层平面n北向多为小面积，大面宽、短进深G4户型58㎡G2户型39㎡G户型49-53㎡E户型53㎡n南向户型单一，设计均长进深、短面宽；边套户型为较大面积，利用资源建筑形式：板式结构设计 n客户来源：自住型客户u主要来自普陀及周边内环沿线，对区域价格接受度高，外地女性客户占比较高，多数集中在30-35岁投资性客户u投资客户以上海本地为主，年纪集中在35-50岁之间n客户描述：投资/自住客受访人：陆女士32岁普陀区客户基本属性：即将结婚型u上海户籍，创业3年多，男朋友是杭州人，收入较高，但暂不具备购房资格；u本人居住中远两湾城，父母希望新房不要太远；u认可项目地段及交通，自驾车出行方便u2-3年短期居住兼顾以后投资自住客受访人：王女士34岁静安区客户基本属性：未婚单身型u外地户籍，来上海时间比较长，外企中层，收入较高；u目前静安区租房，租金涨价，和家里商量决定买房；u买了居住兼顾投资，以后结婚还是希望男方出房，这套以后或者卖掉或者出租补贴贷款；u距离静安寺比较方便，打车地铁都可以；u对水电费还是有一定顾虑，觉得还是贵一些；一品国际02客户定位：小二房受关注，支付能力中高级为主n客户需求：u不限购u面积小、总价低、可投资和自住u交通便利n产品需求：u精装修品牌还不错u功能比较全u有改动的空间，比较好出租u对于没有煤气觉得有点不方便03关注点：总价适中、轨交便捷、回报稳定、临近内环的地段 3产品分析（主力户型）项目名称：一品国际建筑面积：约49-53㎡套内面积：约40-43㎡得房率：约80%尺度：约8*6-7m(开间*进深）户型优势户型劣势一品国际户型特点：n1+1设计，控制总价下，增加可居住空间n大开间、客厅方正，整体空间利用率高n厨卫设置在入口，操作与起居空间分明u精装设备选择上，主要以Pablo水槽、五金件、三星电子锁、智能马桶等国外品牌为主，符合客户中高收入的定位及对国外品牌有更高认可的心态板式-销售型-LOFT双钥匙多变化模式、投资，u广纸片区居住氛围已相当成熟，政府还为片区准备了最高配置，如规划将新增快捷路二期、南泰路跨线桥、江燕路跨线道路和地铁11号环线、广佛线、海珠环岛有轨电车等3条双钥匙多变化模式、投资，绿地越秀海钥 技术指标区域板块广州/海珠楼盘地址海珠区广纸新城南石路开盘时间2015-06售价3.5万/㎡投资商绿地集团土地面积2.9万㎡总建面积容积率7.4绿化率45%车位数1580个物业公司广州越秀城建仲量联行物业服务公司物业费产权年限50年煤气有装修精装修规划总图位置位置★★★广州 地铁2号线绿地越秀海玥项目优势：配套商业性全，交通便利；产品模式可变多样性强标准层平面建筑形式：板式结构设计 2产品分析（主力户型）建筑面积：50㎡套内面积：35.94㎡得房率：71.88%尺度：5.1*8.7m（开间*进深）户型优势一层平面图二层平面图户型劣势双钥匙房，可分可合，气绿地越秀海钥户型特点：n产品多变性强，满足不同客群需求n走廊上空以用做储藏，提高赠送率；厨房有采光，设置煤气n5.1层高，买一送一，空间舒适度高u上下两层五房模式，便于投资出租u二层走廊上空做房间，无窗无通风，空间感受不好u三房一厅两卫u功能配套齐全板式-销售型-LOFTu绿地峰尚汇位于闵行浦江镇板块，是含酒店式公寓、写字楼、商铺于u绿地峰尚汇位于闵行浦江镇板块，是含酒店式公寓、写字楼、商铺于u绿地峰尚汇周边轨道交通8号线江月路站接驳市区各大商圈，还有多条面积适中、总价可控，小面积产品， 技术指标区域板块闵行/浦江镇楼盘地址闵行区浦江镇浦星公路1919弄开盘时间2015-04-18售价2.4万/㎡投资商绿地集团土地面积总建面积4.3万㎡容积率绿化率20%车位数1580个物业公司物业费5元/月/㎡产权年限50年煤气无装修闵行/浦江镇★外★外环绿地峰尚汇绿地峰尚汇项目优势：项目位于浦江镇核心板块，周边轨道交通8号线江月路站接驳市区各大商圈绿地峰尚汇规划总图★位★位置标准层平面建筑形式：板式结构设计 2产品分析（主力户型）建筑面积：45㎡套内面积：30.71㎡得房率：68.24%层高：4.5m尺度：3.9*8.2（开间*进深）户型优势82008200V<>一层平面图二层平面图户型劣势走廊上空做储藏，绿地峰尚汇户型特点：n一室一厅一卫n客厅做局部挑空，空间感受好，展示性强买一送一，超值赠送率；赠送走廊上空做储藏客厅挑空区域，空间开敞， 产品特点总结产品特点总结式客户分析总结客户分析总结整的收纳设、有一定个性化要求， 点式-销售型-SOHOu旭辉·海上国际地处内环区域，距离北外滩3.5公里。8号线鞍山新村站即在u旭辉·海上国际地处内环区域，距离北外滩3.5公里。8号线鞍山新村站即在不限购不限贷，7站即可直达人民广场，各大商圈环绕如五角场，周边购成熟地段，小面宽大进深产品 技术指标售价4.8万/㎡投资商18292㎡19136㎡容积率绿化率无旭辉海上国际★外环旭辉海上国际★环环项目优势：位于8号线:鞍山新村站，临内环内，交通便利，由1旭辉海上国际标准层平面建筑形式：点式结构设计 01置业目的：自住与投资客户比为3：7，交通及地段是核心要素n客户来源：自住型客户u主要来自浦区、临近的虹口、五角场地区投资性客户u投资客户以上海本地为主，年纪集中在25-50岁之间，是本项目60-70%的成交来源。n客户描述：投资/自住客受访人：曹先生28岁徐汇区客户基本属性：未婚单身型u上海人，海归家庭，父母和自己都居住在徐汇区，自己在杨浦工作，有车，但还是觉得不方便u打算购房自住或者投资都可以，希望尽快独立出来，自己的工资也可以承受u置业主要看中本产品的升值空间和投资回报u认可本项目的地段及周边环境自住客受访人：卢女士24岁闸北区客户基本属性：未婚单身型u非上海户籍，租了一年房子，比较不适应，工作地四川北路u目前还和朋友合租，想通过父母解决置业u考虑小面积，主要是置业总价旭辉海上国际02客户定位：60-90㎡，套均200万的成交为主力，支付能力偏中等偏上n客户需求：u不限购u面积小、总价低、可投资和自住u产品有升值空间、投资回报率大u交通便利n产品需求：u精装修u有购物中心03关注点：总价适中、轨交便捷、回报稳定、临近内环的地段 3产品分析（主力户型）建筑面积：约68㎡套内面积：约45㎡得房率：约80%尺度：约4*6-8m(开间*进深）户型优势68㎡户型64㎡户型68㎡户型旭辉海上国际户型特点：n客厅方正，整体空间利用率高n厨卫设置在入口，操作与起居空间分明 点式-销售型-SOHO多开间，全居室采光产品，多开间，全居室采光产品，u其约1/3的土地用于建造公园，缔造出公园生活综合社区，小区内有多个主题公u小区内部运用了超过40项绿色科技，是不用带钱包的互联网智慧社区，电动汽 技术指标区域板块浦东/张江楼盘地址上海浦东张江荣科路277号开盘时间2014-10-25售价6.6万/㎡投资商上海万科集团土地面积105000㎡总建面积302000㎡容积率2.88绿化率35%车位数1500个物业公司万科物业物业费5.8元/月/㎡产权年限50年煤气无装修精装修外环外环环万科翡翠公园环★项目优势：位于未来开通的13号线中科路站，临内环内，交通便利，由1栋22层酒店式公寓组★万科翡翠公园规划总平标准层平面两梯10户建筑形式：点式结构设计 01置业目的：50%为自住，50%为投资客户，品牌影响力、翡翠公园的“街区型规划+智慧社区”实力打造以及看好张江的配套潜力n客户来源：u客户主要来自浦东地区，周边张江为主、远至陆家嘴等。u投资客户以长三角为主，占到50%。n客户描述：u目前在沪工作快4年，非上海户籍，社保即将满5年，但工作区域房价太高，工作地方是浦东陆家嘴u跟别人合租了四年，注重自己的生活品质，想拥有自己的小屋，父母付一个大首付，自己还贷款u单身，考虑总价低比较合适自住客u未婚有女朋友，就在张江附近的科技公司上班，以前附近的居民区不够成熟，但考虑万科品牌，看中小区的绿色公园主题设计u商住房虽然水电煤比较贵，但还是比较便宜u而且看重房型可以自己改，居住功能比较方便调节万科翡翠公园02客户定位：注重产品的品质，对周边的教育资源、环境资源有较高的要求,未来的交通也很方便，购买支付能力较高n客户需求：u不限购u面积小、总价低、可投资和自住u产品有升值空间、投资回报率大u户型可变性强，居住功能方便调节n产品需求：u万科品牌比较靠得住u精装修品质比较高u空间可以自己分割，功能可以满足03关注点：高品质、可变空间、增值空间、品牌 3产品分析（主力户型）建筑面积：约68㎡套内面积：约45㎡得房率：约80%尺度：约8米开间户型优势 ,提高生活便户型劣势n厨房与卫生间采光通风弱n主卧采光较弱万科翡翠公园户型特点：收纳系统以及飘窗的书房休息间设计有隔断和没隔断的卧室与客厅环形动线卫生间的分离点式-销售型-LOFTu北京新干线位于后沙峪中央别墅区，裕民大街北侧，地理位置得天独厚u北京新干线位于后沙峪中央别墅区，裕民大街北侧，地理位置得天独厚,交通便利。功能空间、70-75㎡阳光三居+多功能空间；商业以满足社区生活服务创新错层产品，打造公寓别墅化北京·新干线 规划总图技术指标规划总图区域板块北京/顺义楼盘地址顺义大兴旧宫镇政府南开盘时间2014年售价2.5-2.7万/㎡投资商绿地集团土地面积总建面积容积率2.0绿化率30%车位数751个物业公司物业费产权年限50年煤气无装修精装修标准层平面*北京新干线 2产品分析（主力户型）建筑面积：62.78㎡套内面积：43.94㎡得房率：70%层高：客厅层高3.75m、卧室层高4.65m户型优势率尺度：5.7*7.4m（开间*进深）两开间户型优势率,体现豪华度一层平面图二层平面图户型劣势北京·新干线户型特点：点式-销售型-SOHO14号线，占地面积约4万平方米，总建筑面积约27万多平方米，总投资、一栋商业裙楼。广州白云绿地中心将包括高级百货、精电影院、高档酒楼、金融服务中心、室内步行街等六大主超高层公寓，高端酒店化案例， 技术指标区域板块广州/白云楼盘地址广州云城西路与齐心路交汇处开盘时间2014年售价3.5万/㎡投资商绿地集团土地面积4万㎡总建面积容积率7.5绿化率44%车位数1626个物业公司物业费22元/月/㎡产权年限40年煤气无装修★★白云绿地中心白云绿地中心地铁2号线地铁2号线项目优势：位于白云新城核心CBD。坐享双地铁优势，地铁二号线上盖二号线，以绝版位置及优越交通占位白云新标准层平面建筑形式：点结构设计白云绿地中心 2产品分析（主力户型）建筑面积：88.5㎡套内面积：55.3㎡得房率：62.49%尺度：6*10.5m（开间*进深）户型优势户型劣势白云绿地中心户型特点：n绿地海珠滨江汇 产品特点总结产品特点总结客户分析总结客户分析总结,能够成为客户身份的代表，空间内部的改造性较强。个人自住客户高支付力年轻客户或高净值家庭配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度，130-150㎡两房或2+1大三房为主区域客户为主，全市及外省市客户增多空间个性度高、周边具有中高端配套丰富、通行便利、具有一定景观或城市代表性资源，便于后期改造企业投资客500强外企区域核心地段、突显企业品牌、有较好的品质配套与物业服务板式-销售型-平层端套或边角户型典型做法市中南部核心发展区域地带、南拓的重要组成部分。地块东侧为石岗路，南面为珠江水岸，北边紧邻保利地产开发的保利花园项目u绿地滨江汇北区1栋21层及南区1栋16层一线江景豪装SOHO小户型，共绿地海珠滨江汇 技术指标区域板块广州/海珠楼盘地址海珠区工业大道石岗路开盘时间2012-12-22售价2.4万/㎡投资商绿地集团土地面积总建面积容积率2.7绿化率35%车位数320个物业公司上海科瑞物业管理发展有限公司物业费3元/月/㎡产权年限40年煤气装修精装修地铁2号线★绿地海珠滨江汇广州★绿地海珠滨江汇广州项目优势：项目位于海珠传统商住中心，是广州城市中南部核心发展区域地带、南电梯厅有采光，通风性好标准层平面电梯厅有采光，通风性好106㎡类住宅产品建筑形式：板式结构设计 2产品分析（主力户型）建筑面积：106㎡套内面积：62.4㎡得房率：58.87%尺度：9.9*6.3m（开间*进深）三面宽餐客厅同宽，,提高利用率户型优势餐客厅同宽，,提高利用率豪华卧室设置，户型劣势绿地海珠滨江汇户型特点：n餐客厅同宽，空间展示性好 产品特点总结产品特点总结客户分析总结客户分析总结u融创外滩188地处上海市中心外滩-陆家嘴-北外板式-销售型-平层板式-销售型-平层地段好、景观佳，豪宅类居住做法地段好、景观佳，豪宅类居住做法 技术指标区域板块虹口，滨江楼盘地址上海虹口商丘路399弄开盘时间2015-05-22售价6.5万/㎡投资商融创中国土地面积11000㎡总建面积58000㎡容积率绿化率20%车位数358个物业公司绿城物业物业费8.3元/月/㎡产权年限50年煤气带煤气装修7000★内环外★内环外环融创.外滩188融创.外滩188环环项目优势：位于12号线国际客运中心站旁，交通便利，由2酒店式及底商组成融创·外滩188标准层平面类住宅模式建筑形式：板式结构设计 置业目的：60%以上为自住客户（第二居所），置业目的：60%以上为自住客户（第二居所），资源及交通是核心要素An客户来源：u主要客户属于虹口区为主、辅以杨浦、黄浦区域u融创早期与绿城合作，带来较多江浙地区投资客n客户描述：客户基本属性：稳定家庭型u非上海户籍，公司静安区，公司法人，名下已有多套房产，限购普通商品住宅u主要考虑地段及资源，且具有一定的收藏价值u子女平时在国外住，偶尔会回来，买一套自己住或者给子女住都可以客户基本属性：稳定家庭型u非上海户籍，有多套店铺，主要打理义乌生意，一个女儿，已经准备结婚，基本没有负担u考虑购买地段好、资源好的住房，作为第二居所及接待朋友所用，置业目标在120平米以上的三房产融创·外滩188B客户定位：产品方面关注强，支付能力强等Bn客户需求：u注重生活品质、空间舒适度u产品地段好、升值潜力大u可投资、可出租、可自住n产品需求：u类住宅设计u赠送面积较多u通煤气u装修品质高关注点：地段、资源、轨交便捷、长期投资收藏价值升职潜力大C关注点：地段、资源、轨交便捷、长期投资收藏价值升职潜力大CProductdevelopment城市型公寓产品研发 3产品分析（主力户型）建筑面积：约172㎡套内面积：约150㎡得房率：约86%尺度：约15*16m(开间*进深）南向三开间户型优势南向三开间赠送空间高端品质舒适户型设计户型劣势融创·外滩188户型特点：n赠送空间样板间营造：赠送面积8-9㎡商墅-销售型-办公,虽然基本位于城市北郊，但贴近外环高速和沪太路，交通较为便捷。低密度、高附赠，产业园产品改造新方向 白云绿地中心 白云绿地中心★地铁2号线 技术指标区域板块上海/宝山楼盘地址上海市宝山区顾村板块中心区开盘时间售价投资商绿地集团土地面积7.3万㎡总建面积容积率0.75绿化率29%车位数492个物业公司物业费产权年限煤气装修★顾村小辣椒广州广州外环项目优势：未来宝山新城中心的核心发展区，也是整个新城的景观塑造区、生态保育区顾村小辣椒规划总图空间结构图顾村小辣椒户型特点：n超值赠送率（赠送露台、结构架空）改造前改造后架空层平面图二层平面图户型劣势三层平面图屋顶层平面图楼梯改小，提高空间利用率餐、客、厨架空层平面图二层平面图房屋顶露台三层平面图屋顶层平面图 2 2产品分析（主力户型）建筑面积：150㎡套内面积：135.96㎡得房率：90.64%层高：架空层4.5m、一层、二层、三层3.3m尺度：6.8*10m（开间*进深）户型劣势n空间模式创新n单元拼接创新n个性定制创新n提高赠送率创新n智能家居创新n复合空间、可变家具创新n收纳储藏创新空间模式创新n同空间结构中，按市场需求模式变换空间n同空间结构中，按市场需求模式变换空间n产品多元化分类，满足不同客户需求n同空间结构中，不同居住模式不同变化n产品避免单一化，在结构不变的基础上可随需变化单元拼接创新nn满足产品更多组合模式变化，凸显产品特点横向单元拼接纵向单元拼接单元挑空区域拼接挑空挑空挑空挑空个性定制创新nn空间需求多样化，符合时代潮流，提供参与互动可能提高赠送率创新nn买两层送三层模式n买一层送一层模式nn买一层送一层模式n买一层送一层+露台模式智能家居创新复合空间、可变家具创新nn空间多复合化利用、多种职能结合共存功能复合化一物多用空间节省nn通过可变家具，有效合理的利用仅有空间沙发可变床坐凳分身案几变餐桌收纳储藏创新顶部收纳n利用层高关系做吊顶收纳底部收纳n榻榻米下收纳玄关、衣柜、橱柜收纳n玄关收纳归家随手物品、鞋类n橱柜上下收纳n衣柜收纳全季衣服收纳、被褥辅助收纳n楼梯收纳n公共走廊收纳n过道收纳绿地创新城市公寓产品系列20-40㎡百变胶囊寓60-90㎡超值宽享墅40-60㎡阳光体验居20-40㎡百变胶囊寓60-90㎡超值宽享墅40-60㎡阳光体验居90-150㎡双钥匙金库90-150㎡双钥匙金库150㎡以上都市名片宅150㎡以上都市名片宅绿地创新城市公寓试点项目事业二部：星弘项目事业二部：新江湾办公项目事业二部：星弘项目事业二部：新江湾办公项目京津事业部：大兴03、京津事业部：大兴03、10地块事业一部：华家池项目广东事业部：广纸项目事业一部：顾村小辣椒项目广东事业部：广纸项目事业一部：顾村小辣椒项目绿绿地产品研发中心G享寓绿地独创性与引领性的城市公寓nn住房均价：47619/㎡n住房均价：43052/㎡住房租金均价：75.51元/月/㎡n住房租金均价：67.85元/月/㎡注：数据内容来源于中国房产业协会主办的中国房价平台，中国房产地产新媒体中心制渴望在城市中得到幸福居所不再无主的漂泊不再被房价左右可以畅享美好生活可以安心独享私密可以邻里开怀畅谈可以相互交流分享欢乐体验属于自己的“家”G•享寓付得起的奢享！为大众提供一种轻资产的幸福享乐空间体验享寓绿地享寓绿地从开发到开发+的创新模式2轻资产的幸福生活.anaaaaanaaaa从开发到开发+的创新模式2轻资产的幸福生活.anaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaa.uuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuua精准圈层定制下的新型创新产品空间第一重价值精准圈层定制下的新型创新产品空间第一重价值90后投资90后投资市场调研分析其他70后80后70后其他70后90后其他70后90后90后80后40%70后其他80后90后90后租住、买房为主追求自由、个性的圈层社区80后80后买房自住、投资追求舒适、品质生活 投资为主追求投资灵活、回报增值空间大第一重价值第一重价值n专业团队提供市场特征调研精准客群分析、精准市场定位单价结构走势：总价结构走势：以下产品依然是市场主流，面积结构走势：单价结构走势：总价结构走势：面积结构走势：单价结构走势：市场价格向上趋势明显，总价结构走势：面积结构走势：n有限空间无限生活遐想空间设计的灵活多样性n专项研究的产品实验室快速模拟实景体验,精准定制n快速模拟等比例产品空间n检验空间尺寸与空间合理度n体验空间与感受轻资产的幸福生活第二重价值轻资产的幸福生活第二重价值n是享乐幸福生活，不是压力重重n是空间舒适，不是拥挤简陋自由、交流、分享、触动、快乐YES$孤独、封闭、枯燥、奢望、沉重舒适、温馨、私密、稳定、安全YES拥挤、简陋、混乱第二重价值第二重价值轻资产的幸福生活n住宅限购条件：n住宅限购条件：n公寓限购条件：同区位、同条件下可购买限制与选择不同，承担生活压力也不同第三重价值第三重价值n传统开发模式传统开发模式传统开发模式买地盖楼卖楼销售价值n传统公寓现状n居住人群混乱：群组、淘宝、美容美发等n开发+模式传统开发模式开发+模式开发+模式$服务运营资产金融化服务运营销售价值运营价值服务价值金融价值品牌价值从开发到开发+的创新模式实现多维度价值增值从开发到开发+的创新模式实现多维度价值增值n开发+模式公寓第三重价值第三重价值从开发到开发+的创新模式实现多维度价值增值n开发+创新模式的增值空间运营n项目投资回报率对比：上海年回报略好，均值在3.5以上；三城市高端物业回报周期均超过60年,中低端物业北京、上海差异大，深圳相对均衡基本在40年左右，产业园周边相对较好。运营服务服务增值服务服务增值开发+模式公寓金融化生活增值开发+模式公寓金融化生活增值资产管理投资增值资产管理投资增值资产增值资产增值项目整体均价周边租金超级蜂巢合生悦上城天恒乐DO通州富力中心泰禾中央广场恒大未来城40801项目整体均价周边租金一品国际融创外滩188旭辉海上国际4200049年万科翡翠公园40000景瑞@way遇道40000万乐城4.8%绿地欧拉项目整体套均价周边租金恒裕滨城47年深圳中心天元泛海拉菲花园4.2%万科天誉国际公馆48年光明峰荟49年福盈中央山41年宏发上域花园兴发展区、资源丰富经济带、产业孵化科技园区、人流享寓绿地享寓绿地n客群分析n科技APPn智能生活Labn高速WIFIn装修标准n智能车库n特色配置n体验空间n体验“家”n体验酒店n体验花园n体验艺术n居住模式n办公模式n创客模式n酒店模式n租赁模式n双钥匙模式n多钥匙模式n配套景观大厅n配套公共会客厅n配套贵宾接待室n配套共享中庭n配套花园n配套餐饮n配套办公n配套商业n配套健身n配套休闲n特色配套n生活增值n产品增值n投资增值n单元拼接n错层拼接n管家式服务n礼宾服务n家政服务n安全服务n交通服务n餐饮服务n委托管理n风险共担n合作共赢关注垂直人群的全景社区生活及需求客群分析客群分析圈层分类圈层分类圈层需求圈层需求圈层定制圈层定制各事业部根据实际项目情况选择适配享点享•圈层客群分析享•圈层客群分析以公寓级别设定群体高端强调空间豪华度低端高端强调空间豪华度低端强调生活便捷性强调功能合理性特点：特点：特点：特点：注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目北京外部条件地段：城市或区域核心区资源：优质景观资源，配套商北京外部条件地段：城市或区域核心区资源：优质景观资源，配套商总价：8000-2000万左右，继续向上有一定的去化压力交通：车行交通体系完善产品设计国际品牌精装修设计舒适，有一定的赠送面积或可变空间；优质的居住环境、社区规划及深圳外部条件地段：城市核心区；教育医疗等资源丰富；部分高单价小户型产品；交通：车行交通体系完善；产品设计毛坯为主；设计舒适，有一定的赠送面积或可变空间；优质的居住环境、社区规划上海上海外部条件地段：城市或区域核心区资源：景观、商业等上有一定的去化压力交通：车行交通体系完善产品设计国际品牌精装修社区规划及景观要素北京外部条件交通：地铁上盖或周边1.5公里以内；总价：中等偏上支付能力，有一定性价比要求，300-北京外部条件交通：地铁上盖或周边1.5公里以内；总价：中等偏上支付能力，有一定性价比要求，300-600万左右；地段：区域核心区或规划核心区；资源：教育、商业等；产品设计精装修为主，多数配备国内主流品牌；设计舒适，有一定的赠送或可变空间；较为优质的居住环境与社区深圳外部条件交通：地铁上盖或周边1.5公里以内；总价：有一定性价比要求，套均价在400-900万左右；资源：具备一定的教育、医疗、商业配套资源等；产品设计部分精装修，毛坯为主；设计舒适，部分产品有赠送或可变空间；较为优质的居住环境与社区上海上海外部条件交通：地铁上盖或周边1.5公里以内；总价：中等偏上支付能力，有一定性价比要求，200-400万左右；地段：区域核心区或规划核心区；资源：教育、商业等；产品设计主流品牌精装修；北京外部条件总价：性价比高，基本在90-200万以内；交通：基本以紧靠轨道交通或产业园区为卖点；地段：远离北京外部条件总价：性价比高，基本在90-200万以内；交通：基本以紧靠轨道交通或产业园区为卖点；地段：远离主城核心区，有基本配套，部产品设计带低价精装；设计紧凑，满足基本要求，多深圳外部条件总价：性价比高，套均价在100-380万以内；交通：基本以紧靠轨道交通或产业园区为卖点；地段：关外产品为主，有基本配套，部分为未来规划。产品设计多数带精装，少量毛坯；设计紧凑，满足基本需求，部分含赠送面积；上海上海外部条件总价：性价比高，基本在70-100万以内；交通：大型交通站点、距离交通在2公里左右；地段：区域内较为繁华地段，或有后期规划匹配。产品设计对产品基本没有关注，带精装特点：特点：投资、出租享•圈层圈层分类享•圈层圈层分类以人群分类圈层客群精英群体实力群体青年客群精英群体实力群体青年客群活力群体中坚力量沉稳、效率、开放注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目n客群来源：三城对比，深圳以外地客为主，受限购政策调整，过渡性置业，导向性明显上海北京深圳上海北京深圳上海北京深圳较高偏重低总价，自住以中高端为主，对户数及舒适度要求较高。上海北京深圳n投资型客群产品需求：性价比是三城客群的核心关注因素，重视低投资门槛下的海、北京更倾向精装修、社区品质等附加值产品；深圳客偏好优质地段带来的丰富配套资源。上海上海北京北京深圳深圳享•圈层圈层需求享•圈层圈层需求享•圈层圈层定制享•圈层圈层定制社区景观功能性社区景观功能性公共空间的开放化圈层空间的个性化社区物业终端性社区配套社区配套完备性和喜欢的人一起开怀畅谈一起分享人生和喜欢的人一起开怀畅谈一起分享人生享受舒适安心私密感徜祥在美好生活里注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目享受舒适安心私密感徜祥在美好生活里注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目社区圈子集合性以市场热点、需求为前提，提供更多的功能创新双钥匙模式多钥匙模式双钥匙模式多钥匙模式创客模式办公模式居住模式酒店模式租赁模式商务模式电商模式各事业部根据实际项目情况选择适配享点享•功能居住模式享•功能居住模式满足单人、多人、家庭居住功能居住模式居住模式单、双人模式多人模式n三口之家考虑空间职能较多，减少公共空间面注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目享•功能享•功能办公模式改变传统办公空间，环境舒适、空间可任意变化注：具体享点详见越秀海玥、小辣椒项目享•功能电商模式享•功能电商模式互联网时代，淘宝、微商、网上购物成为主流超大储物空间配置超大储物空间配置签收快递空间拍摄物品场地拍摄物品场地休息空间休息空间享•功能享•功能创客模式办公居住相结合，空间组合多变，可居可办注：具体享点详见越秀海玥、小辣椒项目注：具体享点详见越秀海玥、小辣椒项目享•功能租赁模式享•功能租赁模式享•功能双钥匙模式享•功能双钥匙模式租赁模式租赁模式多样化整套出租整套出租合租模式合租模式双钥匙模式空间多变组合双钥匙大面积LOFT模式左右分双钥匙大面积LOFT模式左右分大面积LOFT模式上下左右分大面积LOFT模式上下左右分小面积LOFT模式上下分小面积LOFT模式上下分SOHO模式左右分SOHO模式左右分注：具体享点详见越秀海玥、华家池、新江湾项目注：具体享点详见越秀海玥、华家池、新江湾项目享•功能多钥匙模式享•功能多钥匙模式共享空间公有化、私有空间独立化共享空间：客厅、餐厅、厨房、卫生间、储物空间共享空间：客厅、餐厅、厨房、卫生间、储物空间私有空间：独立房间私有空间：独立房间注：具体享点详见越秀海玥项目多钥匙模式四户房间共享空间共享空间左右拼接错层拼接左右拼接错层拼接单元拼接上下拼接咬合拼接各事业部根据实际项目情况选择适配享点享•拼接单元拼接享•拼接单元拼接享•拼接左右拼接享•拼接左右拼接面宽可变，空间变化任意组合分两户注：具体享点详见越秀海玥项目小空间变大空间注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、新江湾项目享•拼接上下拼接享•拼接上下拼接竖向空间发展，体验别墅感注：具体享点详见华家池项目享•拼接咬合拼接享•拼接咬合拼接有效利用空间面宽，是产品更加多样化A单元A单元注：具体享点详见越秀海玥项目享•拼接错层拼接利用结构错层划分空间与层高，营造别墅感注：具体享点详见华家池项目享•附赠空间最大化赠送，提高产品附加值附赠信息交流平台附赠公共休闲区附赠信息交流平台附赠公共休闲区附赠公共空间附赠空间服务附赠空间层高附赠空间收纳附赠露台附赠阳台附赠阳台各事业部根据实际项目情况选择适配享点享•附赠附赠公共休闲区享•附赠附赠公共休闲区享•附赠附赠信息交流平台享•附赠附赠信息交流平台公区空间共享，邻里开怀畅谈提供学习、信息交流空间n公共休闲区可集中设置在一起，也可分散设置在标准层的公共空间流与分享信息平台知识、创业、艺术讲座信息平台知识、创业、艺术讲座健身、养生、交友健身、养生、交友社区创意、乐淘集市社区创意、乐淘集市注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾项目注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾项目享•附赠附赠露台享•附赠附赠露台有效利用空间，附赠更多空间裙楼屋顶露台裙楼屋顶露台屋顶露台屋顶露台产品露台产品露台n利用消极空间设置功能，如裙楼露台、屋顶露台设计花园，提供休息娱乐观空间的赠送率注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目享•附赠附赠享•附赠附赠空间收纳收纳空间最大化顶部收纳顶部收纳低部收纳低部收纳楼梯收纳楼梯收纳榻榻米储物榻榻米储物楼梯踏步储物天花吊顶储物注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目享•附赠附赠空间层高享•附赠附赠空间层高利用层高，将空间赠送率最大化赠送公共走廊上空赠送公共走廊上空注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目享•配置高配置、高科技化开启新时代居住模式24小时热水智能车库24小时热水智能车库装修标准网络化生存方式智能生活LAB高速WIFI特色配置科技APP电梯插卡入户自助便利店各事业部根据实际项目情况选择适配享点享•配置科技APP享•配置科技APP科技APP，畅享在线服务周边配套周边配套智能APP社区生活智能APP社区生活通知公告通知公告公寓、房间开锁公寓、房间开锁微信社区微信社区注：具体享点详见新江湾项目享•配置享•配置网络化生存方式一键式居住方式，生活更多便捷一键消费一键消费注：具体享点详见新江湾项目享•配置享•配置智能化便利自助服务，为生活提供更多便利注：具体享点详见越秀海玥、新江湾项目享•配置享•配置装修标准高品质装修标准，提高公寓品质装修标准装修标准档次上海北京深圳装修标准卫生间系统厨房系统客厅、卧室空间装修标准卫生间系统厨房系统客厅、卧室空间装修标准卫生间系统厨房系统客厅、卧室空间低档2500-3000美的美标摩恩洁具美的方太海尔美标乳胶漆面砖3000-6000科勒/美标/摩恩洁具奥普/欧普浴霸科勒/美标/摩恩厨具美的/樱花/海尔电冰箱华帝/方太油烟机格力美的空调3000-3500科勒/美标/摩恩洁具科勒厨具海尔电冰箱方太油烟机、消毒柜、电磁炉欧派橱柜/电磁炉西门子/西蒙插座海信/日立/格力空调中档3000-4000TOTOAMPM史密斯奥普西门子摩恩尚朋堂费兰卡樱花诺贝尔世友5000-8000TOTO/科勒洁具和花洒奥普浴霸林内/老板燃气灶和油烟机高仪/唯宝厨具西门子/三星冰箱格力东芝空调3000-4000TOTO/摩恩洁具奥普/欧普浴霸科勒厨具方太/老板燃气灶、油烟机西门子/西蒙插座美的/格力/东芝空调高档6000-10000BOSCH唯宝杜拉维特德国高仪RWK杜邦可丽耐德国DietrichBOSCH霍尼维尔东芝0-0Vvilleroy@boch/oulin台盆和马桶Grohe/hansgrohe花洒BOSCH洗衣机ARTO浴缸BOSCH橱柜3M净水机BOSCH燃气灶和油烟机Savekey智能开关霍尼维尔新风系统4000-4500科勒/TOTO洁具和花洒松下暖风机西门子燃气灶和油烟机科勒厨具西门子冰箱能率热水器空调2.高端多用国际一线品牌，多智能化和科2.高端公寓基本以毛坯交付为主，自由改造属性强享•配置特色配置享•配置特色配置特色功能配置，增添公寓创新性都市农场都市农场特色配置特色配置屋顶农庄屋顶农庄露天电影院露天电影院注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目都市农场都市农场垂直花园n室内农场，体验生活n公共区空中酒吧空中酒吧屋顶农庄n利用露台、屋顶设置空中酒吧屋顶健身屋顶健身露天电影院n屋顶设置健身场地n屋顶设置露天电影院享•配套全方位的配套设施，提供更多的共享空间与服务配套公共会客厅配套贵宾接待室配套公共会客厅配套贵宾接待室配套景观大厅配套共享中庭配套健身配套花园配套餐饮配套办公配套商业配套休闲特色配套特色配套各事业部根据实际项目情况选择适配享点享•配套配套花园享•配套配套花园享•配套配套餐饮享•配套配套餐饮室内花园、屋顶花园，绿色无处不在餐厅、咖啡厅、甜品店，提供就餐配套全日餐厅下午茶、甜品店注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目享•配套配套商业享•配套配套商业商业配套齐全，满足各种生活需求超市、便利店超市、便利店美容美发美甲美容美发美甲精品店精品店美容、美容、SPA精品店美甲超市享•配套享•配套配套健身提供多种健身娱乐项目，健康生活健身房健身房游泳池游泳池游泳池健身房注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目享•配套特色配套特色配套，增添公寓创新性、独特性影视沙龙影视沙龙迷你阅览室迷你阅览室特色配套游戏空间特色配套游戏空间注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目游戏空间游戏空间宠物乐园艺术天地宠物乐园艺术天地享•服务高端、奢侈、贴心的管家式服务礼宾服务医疗服务礼宾服务医疗服务家政服务安全服务交通服务餐饮服务管家式服务各事业部根据实际项目情况选择适配享点享•服务礼宾服务享•服务礼宾服务尊享礼宾服务，倍感关怀入口迎宾入口迎宾礼宾服务礼宾服务搬运行