2024年《房地产估价原理与方法》核心备考题库（含典型题、重点题）

重点题)1.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地收益为()万元(收益可视为无限(万元),设土地的净收益为AL,建筑物的净收益为7-AL,则AL/6%+(7一AL)/8%=100,AL=3(万元)。2.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。3.某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为()万元。解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%,则：房地产价值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)40]=188.92(万元)。4.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在20～80万元保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20(万是评估()。6.下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是()。格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示；(2)都有波动，受供求因素的影响；(3)都是按质论价，即优质高价，劣质低价。7.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在20～80万元余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。8.某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,每年净租金为730元/m2,空现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/7.5%=301.76(万元);房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额一费用=301.76-200=101.76(万元)。9.下列房地产中，变现能力相对较强的是()。10.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m,假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m,临街宽度为25m的矩形宗地单价为()元/m²。2013真题解析：本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m75×20=V×(40%+30%+20%)=360(万元),临街深度为75m、临街宽度为2Om的地块单价为360/(75×20)=2400(元/m²),据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×(1+5%)=2520(元/m²)。上采用了()。D、假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法12.某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。V=C(1-d×t)=C[1-(1-S)折旧=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折旧额=100000-75000=25000;13.下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是()。A、基础设施建设费B、公共配套设施建设费C、开发期间税费解析：考点：建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。14.【2013年真题】根据《房地产估价机构管理办法》,不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照()划分。A、行政区域C、估价对象规模现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降1%,则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为()万元。解析：本题考查的是价差法。原楼面地价=4500/3=1500(元/m2),新楼面地价：楼面地价=1500-(5-3)/0.1×1500×1%=1200(元/m2),补地价=(1200×5-1500×3)×7500=1125(万元)。16.房地产权利中，属于债权的是()。为70年。17.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2,土地重新取得单价为2100元/m2,容积率为2,建筑密度为40%。该商品房的单价为()元/m2。解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=2100/2=1050(元/m2),单价=3200+1050=4250(元/m2)。18.按照我国法律的规定，居住用地的最高使用年限为()年。市场的根本原因是房地产的()特性。或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地(房地产开发的最主要原料是土地)、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同20.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%,该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为()万元。解析：考点：净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。=257.55(万元)21.当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是()。A、成本法的测算结果(不考虑外部折旧)高于比较法B、成本法的测算结果(不考虑外部折旧)低于比较法C、因为市场不景气，可比实例不好收集，所以不适合采用比较法评估D、因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估解析：考点：确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果(在未考虑外部折旧的情况22.下列房地产实物因素中，()的分类不同于其他三项。A、土地开发程度D、建筑物完损状况解析：考点：房地产实物因素。选项A属于实物因素中的土地实物因素；选项BCD属于实物因素中的建筑物实物因素。23.运用指数修匀法进行预测的关键是()。数的值。24.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为()。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26日D、2008年9月27日2008年9月26日。26.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是()。A、建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期间的经济损失C、建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D、建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除AD。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。27.()要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。A、合理原则D、公正原则解析：本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观",就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是28.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是()。解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。29.对假设开发法适用条件的表述最准确的是()。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产解析：本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。30.某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2,现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4,94.8,96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1(均以上个月为基数100),则该房地产2017年11月的价格为()元/m2。A、20000.00解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。31.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是()。解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。32.成交价格围绕着()而上下波动。33.直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由()决定的。解析：本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是34.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。35.为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2,成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%,2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2013年10月末的价格为()元/m2。解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2013年10月末的价格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。36.下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是()C、在房地产市场不景气时，成本价格(未扣除经济折旧)大大高于比较价格或D、比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高项A错误，正常市场状态下，成本价值与收益价值基本一致；选项B错误，向于最高买价，成本价值倾向于最低卖价，比较价值倾向于成交价格；选项C正确，在房地产市场不景气时，成本价格(不考虑经济折旧)大大高于比较价格某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元。如果对该房地造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%,该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是()。38.处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或全体共同共有人40.基准地价修正法是一种(),其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准解析：考点：基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。41.关于假设开发法的说法，错误的是()。A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采用收益法求取B、投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确，只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产),就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B正确，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C正确，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D错误，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。42.评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是()。交易实例建筑面积(m²)用途价格(元/m²)成交日期区位交易情甲居住不同供需圈正常交乙居住同一供需圈正常交丙办公同一供需圈正常交丁旅馆同一供需圈正常交项CD,丙丁的用途与估价对象不同。较价格分别为2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比较价格为()元/m2。解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181(元/m2)。44.下列关于房地产价格的说法，不正确的是()。C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响实质上是权益的价格；(3)同时有买卖价格和租赁价格；(4)易受交易者的个别情况影响；(5)形成的时间通常较长；(6)包含的内容复杂多样。选项D,45.某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为解析：本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433,则其平均增量为(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2);2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。46.住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过()层为高层住宅。解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划分的，10层以上(含10层)为高层住宅。47.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。A、房地产的供给价格B、房地产的需求价格C、房地产的市场价格D、房地产的均衡价格解析：本题考查的是房地产均衡价格。房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时48.某套住宅建筑面积100m2,套内建筑面积为93m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为()元/m2。解析：本题考查的是建立比较基础。使用面积=100×0.8=80(m2)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元49.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。Y=5%+5%×60%=8%,V=46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.50.【2013真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。51.价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算()。A、余地价C、补地价52.某宗工业用地的面积为300m2,容积率为0.8,相应的楼面地价为700元/m2,现可依法变更为商业用地，容积率提高到1.5,相应的楼面地价为1500元/m2,则应补地价的单价为()元/m2。解析：本题考查的是价差法。补地价(单价)=1500×1.5-700×0.8=1690(元/53.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是()。54.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是()。A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要解析：本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者55.某办公楼的建筑面积为1500m2,土地面积为1000m2,目前的房地产市场价值为5000元/m2,同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2,旧建筑物残值为50元/m2,新建筑物重置价格为3800元/m2,新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为()。解析：考点：最高最佳利用原则。(1)装修改造后的价值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2,说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；排除A;(2)拆除建筑物作为空地转让的价值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元),说明不可行、不经济、不合理，排除C;(3)将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼的价值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元),不经济、不可行、不合理，排除D。该办公楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益一成本，大于0,才是可行的。56.某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为()。解析：建筑物当前的成新率可以通过以下公式计算：成新率筑面积的重置成本×(1-年折旧率)×(1-残值率)/建筑得该建筑物当前的成新率为：$82.004\%)/9$因此，答案为B。57.下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是()。C、出租人权益价值与合同租金及市场租金无关值之和产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金(合同租金)与市场租金差异58.某房地产的价格如下表，则该房地产价格平均发展速度为()。口解析：本题考查的是长期趋势法。平均发展速度=(12000/5600)1/4=1.21。估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为()。解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R=0时，该建筑物的成新率q这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答61.某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。×100×[1-(1-2.5%)/N×10],得N=39年。(1)年折旧=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折旧额=100000-75000=25000;(3)年折旧=2500;62.某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过()年。者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。63.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置成本为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新解析：本题考查的是年限法。完全重置价值为120×600=72000(元),年折旧为1440元，年折旧率=1440/72000=2%,已经经过8年，折旧率为16%,所以成新率为1-16%=84%。64.某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为()元/m2。解析：本题考查的是建立比较基础。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000(m2);土地单价=1800000/2000=900(元/m2)。65.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。C、未来延迟销售解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。66.某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为()。有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格=卖方实得金额。(1)建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率),即该宗交易正常负担下的价格=约定成交价格/(1-5%);约定成交价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%);(2)交易情况修正。正常价格×(1-8%)=约定成交价格，即正常价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%)67.估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录()。解析：考点：保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：(1)估价报告；(2)估价委托书和估价委托合同；(3)估价所依据的委托人提供的资料；(4)估价项目来源和沟通情况记录；(5)估价对象实地查勘记录；(6)估价报告内部审核记录；(7)估价中的主要不同意见记录；(8)外部专业帮助68.【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元汇率为6.5:1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。+5%)=682.5(万元人民币)。69.下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是()。D适合收益法。70.【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。解析：本题考查的是合法原则。选项B,估价对象的状况，是需要依法确定的。选项A,估价主体资格，的确需要依法取得，但不是合法原则的应用；选项C,估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关71.【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的()。72.假设开发法的理论依据是()。73.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。费用74.下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是()。A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B、房地产估价应当使用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准75.某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自价值时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元，若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于价值时点的价值为()万元。解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]/[1-1/(1+7%)45]/(1+10%)2.5=3752.33(万元)。76.对假设开发法适用条件的表述最准确的是()。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产解析：考点：假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。77.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是()。78.估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具()。79.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。00×30%=90(万元),余下300×(1-30%)=210(万元),在年末支付，房地产实际价格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11(万元);建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11m2,建筑面积单价=288.11/111.11=25930.16(元/平方米)。及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年，是()元/m2。=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(万元);总成本=31061.23(万元);单位成本为310.61(万元);可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87(元/81.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,则成本利润率为()。解析：本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元。成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)82.除了城镇土地使用税和()因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地83.【2012年真题】估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m²,所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%,买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%,除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为()元/m²。5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数一层二层三层四层五层六层5层100%105%110%105%95%-6层100%105%象楼层状况下价格：5700/95%×98%×110%=6468(元/m²),再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/(1-6%)=6881(元84.汇率因素，属于影响房地产价格因素中的()。85.某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为()万元。解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积=20000000/5000=4000(平方米),土地总价=4000×1200=480(万元)。86.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()。87.商业房地产的区位优劣，主要取决于()。88.在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保考依据的价值是()。89.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为()万元。解析：本题考查的是投资组合技术。建筑物收益=200×12%=24(万元);土地收益=60-24=36(万元);土地价值=(36/6%)×(1-1/1.0630)=495.53(万元);房地产价值=200+495.53=695.53(万元)。90.下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是()。91.下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是()。92.下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是()。购买或出售时的心态；(2)个人的欣赏趣味或偏好；(3)时尚风气、跟风或从众心理；(4)接近名家住宅的心理；(5)讲究风水或吉祥号码。93.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是()。D、减少土地供应解析：本题考查的是制度政策因素。选项A,降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产94.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2,目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2,建筑物成新率为90%,土地使用8年的年期调整系数为94%,目前该房地产的市场价格为()元/m2。解析：考点：成本法总结。3000/1.2+2800×90%=5020(元/m2)。95.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。A、市场价值B、清算价值C、快速变现价值D、投资价值解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。96.下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是()。A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价超过前次保留价的10%D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的297.一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产中，估价对象范围包括下列()。98.下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述B、两者用途相近C、两者权利性质相同D、两者档次相当解析：本题考查的是选取可比实例。选项B错误，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。99.假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即()。A、价值时点B、待开发项目开工之日C、待开发项目取得土地使用权之日D、该开发项目开始销售之日解析：考点：后续开发经营期。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。100.比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以()为A、收益递增递减原理B、均衡原理C、适合原理D、替代原理101.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于()。用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为()万元。后的价值=2500-100=2400(万元)。103.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是()。104.【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是()。105.土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了()对土地106.下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是()。107.关于价值时点的说法，错误的是()。点一致。108.高层建筑物地价分摊，属于()。责任主要应归属于()。和残余价值。选项A,谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C,残余价值用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D,快速变现价值是在对象没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合111.一套建筑面积为100m2,单价为15000元/m2的住宅，首期付款50万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8%,则该套住宅的()。A、实际单价为15000元/m2,实际总价为154万元B、实际单价为15400元/m2,实际总价为150万元C、实际单价为15000元/m2,实际总价为150万元D、实际单价为15795元/m2,实际总价为157.95万元不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日0万元，余款以抵押贷款方式按月等额支付，则名义价格等于实际价格。112.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该房地产的收益价格最接近()万元。=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-5-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(万元),选项中最接近的值为选项A。113.因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于()业114.在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，不正确的是()。A、2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更B、2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认C、内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后D、内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的()。117.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是()元/平方米。电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98元/平方米。常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+3%)=2427(元/m2)。119.从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是()。筑设施，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。120.房地产价格与房地产需求成()相关，与房地产供给()相关。121.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元。款：150000×4%/[(1+4%)10-1]=12493.64(元);考虑重置提拨款的年净收益=250000-12493.64=237506.36(元);考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%×[1-1/(1+10%)10]+2600000/(1+10%)10=2461786.32(元)=246.18(万元)。122.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是()。解析：本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红123.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98,则其依据是()。A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价的影响幅度为2.04%解析：考点：计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98,即估价对象价格=可比实例价格×0.98,估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98,一般将估价对象价格指数设为100,设可比实例价格指数为X,则100/X=0.98,X=102.04,表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用()的收益估计值。二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是()。126.现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的()。押，但不得超出其余额部分。”128.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。129.目前，我国土地使用权出让不正确的方式是()。B、拍卖131.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。2+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(00.86(万元)。132.下列关于估价依据的表述中，正确的是()。A、选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取B、估价机构不得制定严于估价标准的企业标准C、《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准133.下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是()。A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不于零134.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为10%)A、11.80效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧=50×1500+(25000/10%)×(1-1/1.130)=31.06(万元)。135.某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率为10%,抵押贷款常数为8%,则该房地产的价格为()万元。解析：考点：投资组合技术。20+(5-20×10%)/8%=57.5万元。自有资金+136.某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为()。解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街000/(3000+2000)=24m;后街影响深度=40-24=16m。押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的()。B、经济上的可行C、价值最大化D、法律上允许不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。138.交易情况修正的方法不包括()。A、总价修正B、单价修正C、分离修正D、百分比修正解析：本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。139.2006年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了(),成为其全权会员。A、世界估价组织协会B、国际测量师联合会C、国际估价标准委员会D、美国估价学会解析：考点：中国房地产估价行业发展。2006年10月13日，中国房地产估价师140.下列有关假设开发法中，开发完成后的价值，描述错误的是()。141.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为()万元。解析：考点：净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42(年)。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=80×(1-40%)=48(万元),Y=6%×(1+40%)=8.4%,V=48/8.4%×[1-1/(1+8.4%)42]=552.12(万元)。142.运用标准价调整法进行估价时，首要步骤是()。B、确定估价范围解析：考点：标准价调整法。运用标准价调整法估价，一般分为下列步骤：(1)确定估价范围；(2)进行房地产分组；(3)设定标准房地产；(4)测算标准价；(5)确定有关调整系数；(6)计算各宗被估价房地产的价值或价格。143.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是()年。晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年),60-23=37(年)。144.某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按建筑面积计算的价格为3295元/m2,该套住宅按套内建筑面积计算的价格为()元/m2。解析：考点：统一计价单位。住宅总价=(145+9)×3295=507430;按套内建筑面积计算的单价=507430/145=3499.517241≈3500元/m2。注册房地产估价师和估价委托人，其中()是估价主体。146.报酬率的表达式为()。A、投资回报/所投入的资本B、投资回收/所投入的资本C、(投资回报+投资回收)/所投入的资本D、(投资回收一投资回报)/所投入的资本147.在房地产抵押过程中，债务人或者第三人()房地产的占有。148.估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具()。解析：考点：估价业务接洽与承接。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。149.下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是()。B、统一付款方式D、统一成交日期解析：考点：统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D,属于市场况调整。150.市场价格围绕着()而上下波动。D、清算价格解析：考点：挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。151.在通常情况下，()出让的地价最低。A、拍卖方式B、挂牌方式D、协议方式解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。152.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()。A、市场价值B、花费的成本D、投资价值解析：本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。153.以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是A、最佳使用原理B、适合原理D、收益递减原理用途。154.某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2,买卖中涉及的价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/m2),买方实付金额=正常负担下的价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/m2)。155.关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是()。156.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为()万元00+50+3%V)×15%,V=952.512(万元)157.运用收益法估价的首要步骤是()。选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；(2)测算收益期或持有期；(3)测算未来收益；(4)确定报酬率或资本化率、收益乘数；(5)计算收益价值。158.按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为()年。159.【2012真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。160.房地产估价中的价值，一般是指()。161.在房地产估价中，建筑物()。直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建162.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为()年。A、1.0163.下列各项中，一般不适用收益法估价的是()。准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。收益法一般不适用于行164.为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是()。1.选取可比实例时，应符合的要求包括()。2.在实际中计算地租的方法有()。解析：考点：地租理论及地租的测算。实际中测算地租的方法还有多种：从房租中分离出地租；由地价求出地租；采用比较法求出地租；采用类似于假设开发法的方法求出地租。3.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为()不同。B、运营费用D、对未来的信心E、市场利率解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。4.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。A、装饰装修改造C、需求增加D、改进物业管理E、周围环境改善5.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着()假设等进行估价。B、估价人员应“换位思考”或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：(1)各方估价利害关系人均是利己并理性的；(2)估价师应“换位思考”,即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值；(3)估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。D、交通拥挤E、正常使用的磨损解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。7.求取建筑物折旧的方法主要有()。A、年限法B、分解法C、分部分项法D、市场提取法E、指数调整法解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。8.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B、如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大9.获取房地产估价业务的措施可以有()。C、恰当的宣传10.关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有()。A、开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B、未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利D、对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E、可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。11.下列房地产权利中，属于物权的有()。B、建设用地使用权E、租赁权选项A属于自物权；选项BCD属于他物权。租赁权属于债权。12.在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有A、土地价值B、电器设备价值C、特许经营权E、债权债务其可能的原因有()。从下列途径寻找原因：(1)估价计算的正确性；(2)估价基础数据的正确性； (3)估价参数的合理性；(4)估价计算公式的恰当性；(5)不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；(6)不同估价方法的估价前提的一致性；(7)估价方法的适用性；(8)估价假设的合理性；(9)估价依据的正确性；(10)估价原则的正确性；(11)房地产市场状况的特殊性。14.路线价法特别适用于()估价。A、个别房地产D、房地产转让E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形解析：考点：路线价法概述。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划(城镇土地整理)、房地产税收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。15.下列关于评估价、保留价、起拍价的说法中，正确的有()。A、保留价是拍卖底价B、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价≥评估价的80%C、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价D、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价E、如果出现流拍可以降低保留价，但每次降低数额不得超过前次保留价的10%解析：本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B错误，现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价；选项E错误，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。16.下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有()。A、净收益包括有形收益和无形收益B、通常只有客观收益才能用于估价C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D、应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值17.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。B、如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价18.某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水收益，应减去的运营费用包括()。该注意的内容包括()。20.房地产价格的特征主要包括()。B、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响E、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：(1)与区位密切相关；(2)实质上是权益的价格；(3)同时有买卖价格和租赁价格；(4)易受交易者的个别情况影响；(5)形成的时间通常较长；(6)包含的内容复杂21.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()B、估计价格或价值价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成；(2)提供的是专业意见；(3)具有公信力；(4)实行有偿服务；(5)承担法律责任。22.下列各价值类型中，属于基本价值类型的有()。解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。23.对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有()。A、标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B、熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C、小商铺通常比大商铺的变现能力弱D、厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E、郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱解析：本题考查的是难以变现。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。24.某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括()。E、房地产改扩建费用解析：考点：净收益测算的基本原理。运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。25.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A、说明估价报告的合法性、真实性B、说明估价的独立、客观、公正性C、规避估价风险D、保护估价报告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求解析：本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。26.下列各项中，属于其他相关定着物的有()D、戏台27.某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有()。A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日C、开发经营期为2015年10月18日至2017年10月18日D、建设期为2015年10月18日至2017年10月18日E、销售期为2017年4月18日至2018年4月18日间，为2015年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2015年10月18日到2018年4月18日；建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2015年10月18日到2017年10月18日；销售期为2017年4月18日到2018年4月18日。28.房地产价格与一般商品价格的不同之处包括()。B、是物品本身的价格即为房地产价格的特点：(1)与区位密切相关；(2)实质上是权益的价格；(3)同时有买卖价格和租赁价格；(4)易受交易者的个别情况影响；(5)形成的时间通常较长；(6)包含的内容复杂多样。29.不能独立使用、处分的房地产，如()不宜作为抵押物。D、封闭使用的大院深处的一幢房屋E、一个游泳馆30.下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有()。A、房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平数E、比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E,31.评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有()。32.下列选项中，难以采用比较法估价的有()。C、存量成套住宅D、博物馆解析：考点：比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：(1)数(2)很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；(3)可比性很差33.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。34.关于重新购建成本的说法，正确的有()。A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B、重新购建成本相当于账面价值C、重新购建成本是客观的重新购建成本D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。35.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有()。A、抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、重置提拨款D、房地产改扩建费用E、所得税营费用。36.收益法中确定报酬率的基本方法不包括()。37.下列关于假设开发法的表述中，正确的有()。38.收益性房地产包括()。C、加油站标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。39.下列各项中，不属于直接资本化法优点的有()。C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；(2)资市场的实际情况；(3)计算过程较简单。40.房地产所有权划分中，所有权的种类包括()。41.引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括42.假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括C、档次E、建筑规模解析：考点：最佳开发经营方式的选择。对一个具体的估价对象而言，区位是既定的。无从选择；周围环境也是无法选择的。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。43.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A、市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B、投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C、投资价值趋向于市场价值D、国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E、在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B错误，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C错误，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。44.下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有()。解析：本题考查的是房地产区位因素。选项A,不属于区位因素；选项BCD,对商业房地产来说均是非常重要的区位因素；选项E,对商业房地产影响不大。45.房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括()。46.下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有()。B、增加土地储备融资，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降D、提高最低首付款比例，会提高购房门槛.减少住房需求，房价下降E、提高购房者房贷利率，会降低支付能力，提47.城市规划对土地使用管制的内容，主要包括()。C、容积率48.下列情况中会导致房地产价格上升的有()。49.数学曲线拟合法主要有()。A、直线趋势法50.下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有()。B、有效毛收入=潜在毛收入一空置和收租损失+其他收入解析：考点：净收益测算的基本原理。选项B,有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入；选项C,运营费用中包含设备折旧费，但是不包含置提拨款，作为运营费用消耗了；选项D,重置提拨款是运营费用的一种。51.收益性房地产包括()。C、加油站准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。52.明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的()。位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。53.经济适用房的成本包括()。54.选取标准临街宗地的要求，包括下列()。C、临街深度为标准临街深度D、临街宽度为标准临街宽度55.成本法中房地产价格构成中的销售税费包括()。B、印花税56.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有()。A、消费者的收入增加B、作为替代品的房地产的价格上升C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者预期其未来的收入增加E、消费者预期未来的房地产价格上升解析：本题考查的是房地产需求。选项A正确，对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；选项B正确，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项C错误，在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加；选项D正确，消费者预期未来的收入增加时，就会增加对房地产当前的需求；选项E正确，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求；反之，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，57.在评估市场价值时，应遵循的原则包括()。A、独立客观公正原则B、谨慎原则58.下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有()。小；选项D,开发技术水平的提高可以降低开发成本。59.有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有()。解析：本题考查的是房地产估价的特点。价值是物的真实所值，是