知名地产商业设计参考

0102030405产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计（运营及形态（价值分析（设计细则判（商铺单元（后勤配套设计判断要点）判断要点）断要点）判断要点）判断要点）ProductMasterCommercialShopLogisticindexplanStreetdesigndesign第一部分：总体概述第二部分：设计要点第三部分：附录16个万科社区商业案例调查表36个深圳市社区商业案例库1

/13801总则Generalprinciples02设计流程Designprocess第一部分：总体概述01总则Generalprinciples2

/13802设计流程Designprocess0102030405产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计（运营及形态（价值分析（设计细则判（商铺单元（后勤配套设计判断要点）判断要点）断要点）判断要点）判断要点）ProductMasterCommercialShopLogisticindex附录：planStreetdesigndesign第二部分：设计要点第一部分：总体概述总则Generalprinciples][01ST3

/138研究对象考虑因素研究思路图例01总则02设计流程01.总则研究对象社区商业的各种类型维度：综合形态中本设计参考重点研究住宅小区配套社区商业经营类型中本设计参考研究持有型、销售型及混合型社区商业因万科项目实际情况，本参考以销售型的案例为主，同时分析销售型与持有型的关系建筑形态中本设计参考研究集中盒子型、街铺型及混合型社区商业因万科项目实际情况，本参考重点研究街铺型及混合型商业考虑因素社区商业定位需考虑的因素：运营策略：经营、销售、租售结合、租售比例、资金策略功能定位：与住宅小区的功能关系——纯配套、形象提升、综合提供溢价商业定位：区域小型社区商业、小区配套、生活便利招商定位：业态规划、主力店招租比例总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录4

/138社区商业设计参考设计流程附录设计要点产品分类商业街设计店铺设计项目操作流程及设计流程要点01.总则1.3研究思路总则总体规划后场设计总体判断总体说明运营及形态设计判断要点价值分析判断要点设计细则判断要点商铺单元判断要点后勤配套判断要点16个万科社区商业案例调查表36个深圳市社区商业案例库总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录5

/13801.总则1.3研究思路——要点地图产品类型空间设计商业街动线设计易达可视形态设计内部空间店铺设计功能设计业态设计总体规划建筑设计总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录138

/13801.总则*注：不提倡案列指的是该项目某些方面不好，但不代表所有方面都有问题。优秀案例同理。优秀案例/不提倡案例1.4图例住宅配套商业设计原则整体规划应在保证住宅优先性的前提下将两者价值最大化，或者寻找中间平衡点重要工具总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录7

/1388

/138第一部分：总体概述]独立社区商业住宅配套商业社区商业的决策流程商业布局判断步骤集中式社区商业设计流程街铺式社区商业设计流程设计流程Designprocess[02ND01总则02设计流程02.设计流程独立社区商业独立社区商业不能脱离周边能够提供人流支持的住宅小区、办公、酒店等销售型关键词：展示面、面积单价、单铺条件经营型关键词：动线、业态组合、经营合理性流程：销售价值最大化经营价值最大化2.1独立社区商业定位经营策略业态规划确定人流入口确定动线方向确定体量规划确定商铺组合确定单铺形态确定细部设计销售持有展示、单铺条件动线、商铺组合设计输入条件设计关键路径商业最终形态案例：苏州芳洲邻里中心总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录9

/13802.设计流程住宅配套商业2.2住宅配套商业销售价值最大化销售价值最大化配套形象最大化经营价值最大化流程：住宅配套商业设计原则整体规划应在保证住宅优先性的前提下将两者价值最大化，或者寻找中间平衡点住宅价值判断经营策略确定确定确定人流动线体量入口方向规划确定确定确定商铺单铺细部组合形态设计日住景立结销全部持照宅观面构售部分有间形对风转策销持经距式视格换略售有营商业最终形态与商业博弈条件确定商业形态和布局与住宅小区入口及住户动线结合与上部住宅形态、功能结合总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录10

/13802.设计流程2.3商业运营决策流程土地获取确定功能指标确定经营形态确定经营方式商业保留指标其他功能指标转换类住宅办公公寓运营策略经营策略持有型商业混合型商业销售型商业销售型办公持有型办公销售型公寓经营型公寓销售型类住宅持有销售直接销售运营策略经营回报形象配套服务配套持有整体销售持续经营经营策略确定运营模式商业形态转换功能在项目条件不足以支撑商业指标时考虑指标转换步骤选项决策步骤重要提示总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录11

/138确定商业街重要节点、铺位设计租售模式影响建筑形态、建筑布局和动线关系等确定主力店、盒子、街铺等布局、确定商业出入口方向“二五分类原则”确定商业规模属性确定商确定建筑形态、 业街人确定建筑组合方式流动线、出入口方位确定商业街规划形态、层数、体量确定商业街主力店位置大小、其他业态规划02.设计流程2.4商业布局判断步骤（九步法）输入确定租售模式确定价值排序确定商业形态布局经营策略持有混合销售盒子混合街铺动线规划确定业态规划确定重要节点步骤选项决策步骤重要提示区位地段地铁公交周边住宅周边公建中小学校道路等级未来发展价值排序形态布局体量布局节点布局售内向型中间型外向型规模分类确定商业分类单动线多动线单层外街单层内街双层内街三层以上盒子混合集中商业确定动线规划确定体量规划主力店业态组合业态分布大小铺比例超市条件餐饮条件单铺形式组合铺形象铺节点铺节点空间内外开口确定地块整体布局策略、商业策略地块规划租商业价值指标转换商业布局形象配套资源平衡确定规划策略01章总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录12

/13801章01章02章01章03章02章02章04章相关章节定位阶段规划阶段设计阶段业态规划02.设计流程2.5集中式社区商业设计流程总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录13

/13802.设计流程2.6街铺式社区商业设计流程总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录14

/1380102030405产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计（运营及形态（价值分析（设计细则判（商铺单元（后勤配套设计判断要点）判断要点）断要点）判断要点）判断要点）ProductMasterCommercialShopLogisticindex附录：planStreetdesigndesign第一部分：总体概述第二部分：设计要点01总则Generalprinciples15

/13802设计流程Designprocess16

/138产品分类ProductIndexes1.0

判断要点1.1

按照经营规模分类1.2按照建筑形态分类1.0.1

社区商业概述1.1.0

分类综述1.2.0

分类综述1.1.1

内向型1.2.1社区商业盒子1.1.2

中间型1.2.2

社区商业街1.1.3

外向型1.2.3

混合式社区商业1.1.4

分类与配比按照经营形式分类分类综述持有型销售型混合型持售比研究综合分类研究社区商业九宫格社区商业九宫格-项目说明社区商业九宫格-综合说明社区商业九宫格-案例说明第二部分：设计要点[01]ST01产品分类02总体规划03商业街设计04店铺设计05后场设计商业类型邻里型社区型区域型超区域型商业面积（㎡）<2万2-5万6-10万10万以上选址居住社区内大型居民区附近市区非传统商圈，但交通便捷市中心黄金商圈商圈半径（公里）1～23～510～2030～40时间距离（分）人行3～5人行5～8车行10～15车行20～30商圈人口（万人）1～25～1050～100200以上项目功能组成居住+商业居住+商业居住+商务+商业居住+商务+商业社区商业是城市商业的基础，其服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在3公里左右社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，一般步行5—15分钟即可到达，以便民为主要特点51015理论：即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心影响商业分类的自身因素有商业规模、业态比例、商业分布的形式等，其他因素有商业与住宅的关系、社区商业的辐射力、商业与核心商圈人口的关系等自身因素在规划前期属于相对可控的因素，在全面分析客观条件的基础上，进行局部调整而达到优化二五分类原则1.0

判断要点1.0.1社区商业概述资料来源：美格行万科常见社区商业区间总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录17

/1381.1

按照经营规模分类1.1.0

分类综述社区商业按经营规模可分为内向型、中间型、外向型三类。类型人均商业面积商业面积/住宅面积内向型≤1㎡＜2%中间型≥1㎡,＜2㎡≥2%，＜5%外向型≥2㎡≥5%二五分类原则内向型社区商业商住比在2%以内，商业规模以本社区居民消化程度为限。中间型社区商业商住比为2%~5%，立足于本社区居民，兼顾外部消费群。外向型社区商业商住比为5%以上，在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营，对外经营性质相对最强。经营规模分类与商业面积占比资料来源：美格行100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%商业/住宅1

2

3系列商2业系列1中间型2%-5%外向型5%内向型2%住宅商业条件类型区域内商业空间展示面区域人口数量市场竞争预期内向型狭小窄小稀少较差中间型适中适中一般一般外向型较大较宽密集较好总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录18

/138总则设计流程产品分类体规划总商业街设计店铺设计后场设计附录19

/1381.1

按照经营规模分类注：标红案例位于核心商圈，其商住比主要区间位于20%-30%1.1.0

分类综述美格行对深圳36个社区商业的案例调研说明：列表以商住比排列；以人均商业面积以及商业与住宅面积比例为考虑因素来进行外向型、中间型和内向型分类。二五原则在城市核心商圈，因为地段原因，可支持外向型商业，即商住比例大于5%，甚至到20%左右。在城区外围或郊区项目适合布置内向型或中间型社区商业，谨慎开发外向型商业。中间型商业较少出现。序号类别社区名称商业面积（㎡）住宅面积(㎡)1外向型卓越中心大道22300100230商业与住宅比例人均商业面积(㎡)22.20%

13.3723旭飞花园东方雅苑2000023300700008170028.60%28.50%11.439.854曦湾60002083028.80%8.755港湾丽都133088669215.40%7.436益田大运城邦假日街区14700062500023.50%6.67万科红3600015000024.00%6.58宏发领域3000013570022.10%6.339都市名园3750017000022.10%6.2510万科翡丽道4000020000020.00%6.111锦绣江南4735030121515.70%4.4312三湘海尚1631215200010.70%4.213西海湾花园7372866288.50%3.6214桃源居123000122300010.10%3.5115天健时尚空间上东大街70003558019.70%3.516中海湾畔花园146881604779.20%3.3817万科城300003980007.50%2.918万象天成1937717000011.40%2.719潜龙花园228632383689.60%1.9320万科金色家园136172063836.60%1.8321美丽365花园114621885386.10%1.8222万科金域华府105201776735.90%1.523海滨广场217453382556.40%1.3124中间型中海康城国际240005000004.80%1.625阳光棕榈园131733736573.50%1.2826招商海月花园181795838813.10%1.2327皇御苑218444579524.80%1.2128内向型熙园27001513351.80%1.1229东海坊77234013701.90%1.130金地海景翠堤湾52002161722.40%0.9931金地梅陇镇120004070002.90%0.932蔚蓝海岸141015350002.60%0.933万科金域东郡2100756732.80%0.7万科四季花城96255203751.80%0.593435波托菲诺110009111901.20%0.5736星海名城89108310901.10%0.371.1

按照经营规模分类说明案例：深圳振业城:商业建筑面积:5461M2，占住宅建筑面积比例为1.24%。1.1.1

内向型商业：

商业建筑面积占住宅建筑面积2%以下，人均商业面积在1㎡以下，所处区域性质住宅为主。内向型商业说明内向型商业量不大，可直接销售或全部持有做配套经营功能以社区配套为主，业态为服务居民的日常生活，主力业态考虑社区小超市、菜场、餐饮、服务配套杭州良渚食街、北京公司“五菜一汤”等为此类型分布形式：入口街铺型及内街区型位置通常在小区主入口附近或小区居中位置，方便住户到达案例：深圳振业城车行流线人行流线地下停车总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录20

/1381.1

按照经营规模分类说明案例：无锡魅力之城项目:商业建筑面积:20000M2，占住宅建筑面积比例为1.4%1.1.1

内向型商业：

商业建筑面积占住宅建筑面积2%以下，人均商业面积在1㎡以下，所处区域性质住宅为主。案例：无锡魅力之城项目（内部商业街）45681723无锡酩悦项目总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录21

/1381.1

按照经营规模分类1.1.2中间型商业：商业建筑面积占住宅建筑面积的2~5%，人均商业面积在1~2㎡，所处区域主要为住宅密集区、商业区。说明案例：沈阳万科浑河天地商业建筑面积：33000M2，占住宅建筑面积比例为4.5%。中间型商业说明中间型商业量较大，需部分外部人流的消费支撑，可直接销售或部分持有可以通过特色商业街（餐饮街、酒吧街）的规划扩大其辐射范围选址需兼顾外部人流导入商业分布形式考虑入口街铺型、及入口集中内街形式主力业态考虑较小规模

综合超市、餐饮、休闲、服务配套等总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录22

/1381.1

按照经营规模分类1.1.2中间型商业：商业建筑面积占住宅建筑面积的2~5%，人均商业面积在1~2㎡，所处区域主要为住宅密集区、商业区。说明案例：大连万科城商业建筑面积：30509M2，占住宅建筑面积比例为4.98%。中间型商业说明中间型商业量较大，需部分外部人流的消费支撑，可直接销售或部分持有可以通过特色商业街（餐饮街、酒吧街）的规划扩大其辐射范围选址需兼顾外部人流导入商业分布形式考虑入口街铺型、及入口集中内街形式主力业态考虑较小规模

综合超市、餐饮、休闲、服务配套等总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录23

/1381.1

按照经营规模分类1.1.3

外向型商业：商业建筑面积占住宅建筑面积的5%以上，人均商业面积在

2㎡以上。外向型商业说明外向型商业因其商业体量或占比较大，需外部消费人流支撑，直接销售有风险，建议持售结合、部分持有选址必须在人流最集中区域或城市主要干道建筑形式可考虑盒子+街铺主力业态考虑大型超市、餐饮、休闲及其他配套

商业业态说明案例：深圳百仕达喜荟城:商业建筑面积:40000M2，占住宅建筑面积比例为15%。西安万科城:商业建筑面积:34000M2，占住宅建筑面积比例为9%。深圳万科红:商业建筑面积:28000M2，占住宅建筑面积比例为33%。北京新五街商业建筑面积：21000M2，占住宅建筑面积比例为20%。案例：深圳万科红

案例：深圳百仕达喜荟城案例：西安万科城案例：北京新五街总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录24

/138西门南门1.1

按照经营规模分类1.1.3

外向型商业案例：深圳万科城商业街属于外向型商业，其特点：部分销售，部分持有、持有部分招商经营，之后带租约销售内街持有，打造餐饮一条街，提供服务配套借助周边华为等外部人流，养活商铺说明案例：深圳万科城:商业建筑面积:30000M2，占住宅建筑面积比例为7.5%。案例：深圳万科城华为工业区万科城西门南门商业街新天下集团总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录25

/1381.1

按照经营规模分类1.1.3

外向型商业案例：杭州宸天地商业街属于外向型商业，操作模式上一半持有一半销售，主要作用表现在：外街销售，较易存活，同时有销售回款内街持有，围绕小区主入口打造形象，提供服务配套持有部分后续待商业成熟可再择机销售保证回款的同时带旺商业、提升项目形象说明案例：杭州宸天地:商业建筑面积:16000M2，占住宅建筑面积比例为5.5%。商业中持有8000M2，销售8000M2。持有销售销售案例：杭州宸天地商业街总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录26

/1381.1

按照经营规模分类商业类型与铺位面积配比：类型面积配比30㎡以下30-50㎡50-100㎡100-200㎡200-500㎡500㎡以上内向型6.6%17.0%16.9%10.6%12.7%36.2%中间型7.5%14.1%17.6%9.2%13.4%38.2%外向型1.3%7.3%13.8%5.9%7.8%63.9%1.1.4

分类与配比商业类型与铺位面积比商业类型对商铺面积分布有重要影响，内向型商业以小商铺居多，外向型大面积商铺占比明显增加。6.60%7.50%17.00%14.10%7.30%1.30%16.90%17.60%13.80%10.60%9.20%5.90%12.70%13.40%7.80%36.20%38.20%63.90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%内向型中间型外向型500㎡以上200-500㎡100-200㎡50-100㎡30-50㎡30㎡以下铺位面积比趋势大型商铺面积、个数从内向至外向型逐级增

大。面积配比趋势：类型50㎡以下100㎡以下200㎡以上内向型中间型外向型资料来源：美格行总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录27

/1381.1

按照经营规模分类1.1.4

分类与配比50㎡100㎡300㎡500㎡型

x40

x6

x2

x4

4

：

1

：

1

：

4x882模型说明：内向型——5000㎡中间型——10000㎡外向型——20000㎡

商铺个数

x40

面积比4内向

中间型外向型x804x9：

1x4：

1x8：

4：x121：x51：x266图例说明：根据不同类型的铺位面积比以50㎡、100㎡、300㎡、500㎡为基础商铺进行划分，可参考，具体项目再进行基础商铺的拼接组合商铺个数

配比参考：内向型、中间型商铺比例：4:1:1:4外向型商铺比例：2:1:1:6外向型大铺数量比例较大商业分铺时根据项目情况考虑大小各种面积搭配总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录28

/1381.1

按照经营规模分类类型业态面积比超市餐饮休闲娱乐服务配套美容美体数码电器服饰精品教育培训内向型16.2%23.5%5.5%21.5%12.2%0.4%10.4%5.1%中间型18.6%15.1%3.1%27.5%12.7%1.3%2.1%8.5%外向型39.8%13.1%11.5%11.4%6.2%4.3%4.2%3.6%资料来源：美格行16.20%18.60%39.80%23.50%15.10%13.10%5.50%3.10%11.50%21.50%27.50%11.40%12.20%12.70%6.20%0.40%1.30%4.30%10.40%2.10%4.20%5.10%8.50%3.60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%内向型中间型外向型教育培训服饰精品数码电器美容美体服务配套休闲娱乐餐饮超市八大业态常见八大业态包括：超市、餐饮、休闲娱乐、服务配套、美容美体、数码电器、服饰精品、教育培训八大业态共约占总商业面积的90%~95%。1.1.4

分类与配比——社区商业常见八大业态八大业态与其面积量最多的面积段对应关系：超市—5000㎡以上；休闲娱乐—600

㎡以上；教育培训、数码电器—500㎡以上；餐饮—100~300

㎡；服务配套、美容美体、服饰精品—50~100

㎡。北京公司1000㎡社区商业的“五菜一汤”包括：食堂、便利店、美发店、洗衣店、ATM、菜市场总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录29

/1381.2

按照建筑形态分类1.2.0分类综述社区商业按建筑形态分为社区商业街、社区商业盒子、混合式社区商业。底商为住区商业最初始形态，随着对商业的重视产生外街，内街，盒子，混合等形态。社区商业项目形态分类外街盒子+内街内街盒子+外街商业街盒子混合盒子内街混合外街社区商业建筑形态分类分为盒子型、街铺型、混合型三类盒子型以持有为主街铺较多销售混合型介于两者之间，功能多、形态较复杂，兼顾两种优点商业量较少的内向型商业以街铺形态为主商业量较多的外向型商业在根据情况做混合型或盒子型盒子型案例：深圳万科红混合型案例：东莞万悦汇街铺型案例：杭州滨江浦沿体量小

趋向内向型趋向销售总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录30

/138体量大

趋向外向型趋向持有1.2

按照建筑形态分类1.2.0分类综述形态与运营方式对应关系：由于街铺易售，盒子易于经营，市场上出现最多的是销售型街铺与持有型盒子，这两类社区商业为研究重点。外街

外街内街

内街外街+内街外街+盒子 外街+盒子内街+盒子 内街+盒子盒子

盒子持有或经营街铺销售盒子社区形态与运营关系持有或经营街铺销售盒子外街内街内街+盒子盒子外街+内街盒子外街内街内街+盒子外街+盒子外街+盒子社区商业建筑形态分类万科项目以销售型街铺数量最多销售型的盒子较为少见混合型的盒子+街铺数量呈上升趋势纯销售型街铺在商住比例过高的情况下可向混合型转换以增加商业存活率和配套功能西安

万科城7#东莞松湖万科生活广场深圳万科红杭州绿野花语广州江燕路苏州美好广场重庆凤鸣山项目杭州滨青岛山东路辰之光

深圳武汉高尔夫湖滨商业

杭州北福项目杭州金色水岸

杭州普北京北京金域东郡长春1948深圳金万科城

域华府深圳四季花城广州金无锡酩悦上海张江万科橙南京金域蓝湾沈阳浑河天地无锡运河外滩

深圳双月湾东莞

贵阳劲

厦门金万悦汇

嘉大都域华府会北京金域华府北京新五街成都钻石广场深圳壹海城江浦沿

深圳翡丽道

色梦想西安万科城3#销售型街铺持有型街铺持有型盒子混合型街铺、盒子总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录31

/1381.2.1社区商业盒子社区商业盒子以集中商业为主，多呈封闭式，面积在2-6万㎡左右，以持有经营为主。1.2

按照建筑形态分类案例：深圳万科红案例：上海瑞虹生活广场案例：深圳百仕达喜荟城社区商业盒子盒子类型的社区商业因为面积、体量和容积率

原因，多呈较封闭状态，临街长度少，多难于销售，较多持有运营形象好，易于管理，有商业规模应尽量独立，不与住宅混合、开口尽量开向人流最集中方向或路口总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录32

/1381.2

按照建筑形态分类1.2.2社区商业街住宅社区中不同规模，不同类别的店铺有规律地排列组合形成的商业形态。一般以室外商业街为主，分为外街及内街。社区商业街分为外街、内街形式外向，有较多街区接触面，多以销售为

主，社区商业街同时可承担住区的配套服务与娱乐休闲等功能纯外街可与住宅结合（底商形式）可结合街边停车a.社区商业外街定义：社区商业外街一般位于社区人

流较为集中处，如小区主入口，沿人流较大的市政路等，以不

同规模，不同类别的店铺有规

律的对外部街道排列组合形成

的商业形态。b.社区商业内街定义：社区商业内街一般位于社区人

流较为集中处，如小区主入口，小区内部主要道路，小区会所

等公共活动较为集中处，以不

同规模，不同类别的店铺有规

律地在内部街道排列组合形成

商业形态。案例：成都万科金润华府商铺案例：中山万科青溪路项目总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录33

/1381.2

按照建筑形态分类1.2.3混合式社区商业混合式社区商业一般由集中商业盒子与商业街混合组成，可根据公司运营计划灵活确定两者比例。混合式社区商业盒子较多持有，街铺部分较多销售盒子因为体量和形象及聚客能力，通常放在交通要道或视线焦点位

置，以带动街铺销售和经营案例：东莞万悦汇案例：贵阳劲嘉大都会案例：苏州方洲邻里中心总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录34

/1381.3

按照经营形式分类1.3.0

分类综述社区商业按经营形式分为持有社区商业、销售型社区商业以及混合型社区商业。按照经营形式分类持有型销售型混合型散售整售集中全持有街铺销售集中部分持有租与售建筑形式判断原则：地段：地段好容易存活且量不大的情况可做销售型，地段不成熟，需谨慎销售或推迟销售配套：为做配套、形象的商业或者量大、难以销售的位置、区域可做持有型混合型应优先销售能剥离或自存能力较高的区域，持有主力店或带租约整体销售住宅定位低端，或快速销售型项目，考虑销售形式住宅定位高端，配套商业可选择性部分持有或带租约销售，建筑以销售型+部分持有型小区商业比例过大，可部分持有，比例适中，销售+持有，比例小可均做销售形式商业对周边情况依赖性强，随着条件转变，销售及持有也可相互转

换，设计条件要多考虑兼顾的情况销售持有偏重外部展示注重可视可达空气接触面商业街多开口预留多种条件小铺控制总价偏重内部设计注重经营条件动线单一流畅小胡同内赶猪预留升级空间面积适合经营重点偏向注重条件动线设计开口条件预留条件面积控制销售与持有的设计条件对比对外金角银边内部引导聚客价值空间好卖的原则总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录35

/138经营的原则1.3

按照经营形式分类1.3.0

分类综述（案例说明）销售型案例：广州万科金色梦想持有型案例：深圳百仕达喜荟城偏重外部展示注重可视可达空气接触面商业街多开口预留多种条件小铺控制总价偏重内部设计注重经营条件动线单一流畅小胡同内赶猪预留升级空间面积适合经营对外金角银边内部引导聚客销售总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录36

/138持有地下停车次动线1.3

按照经营形式分类先销售后经营型案例：深圳万科红总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录37

/1381.3.0

分类综述（案例说明）深圳万科红项目从销售到经营的变化情况：动线：多动线开口：前期开口太多商铺：小铺销售、大铺经营，小铺太多，升级困难内街：室外加顶变室内1.3

按照经营形式分类2F1F说明案例：深圳君逸世家，全部持有，类型为住宅底商，总商业面积约2万㎡深圳金港城，全部持有，类型为住宅底商，总商业面积约3万㎡，项目整体经营情况良好，目前空置率20%1.3.1持有型商业：商业全部持有，不对外销售，拥有商业项目全部管理权，对项目可控性最大，确保项目的统一性。持有型社区商业支撑条件：地段好、人口数量支撑、交通便

利、可视性好聚客能力强，对经营能力要求高视项目情况可部分持有或全部持有案例：深圳君逸世家案例：深圳金港城1F2F总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录38

/1383F1.3

按照经营形式分类说明案例：散售——万花筒概念购物街（南景苑），销售模式为返租销售（2002年），总商业面积

1万㎡，空置率45%，经营较差整售——深圳东门荟5-6层，销售模式为直接销售+带租约销售（2010年），总商业面积约3万㎡，5-6层商业面积9500㎡，空置率0%案例：深圳南景苑 案例：深圳东门荟5-6层1.3.2销售型商业：商业全部销售，适合商业规模较小、商业一次性开发，以街区式布局，销售铺位面积适中的项目。销售型社区商业销售型前期回款快较不利于经营及形象，需重点在前期设定整合规则全部销售的项目，高层整售及主力店整售更有利于项目的后续运营，并带动其他销售商铺所有商铺最终以销售为目的总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录39

/1381.3

按照经营形式分类说明案例：集中商业全部持有，街铺销售——深圳东方雅苑，总商业面积2.3万㎡，销售比例22%集中商业部分持有——惠州港惠新天地，总商业面积8万㎡，销售比例20%——深圳中港城，商业总面积4.5万㎡，销售面积约占比56%1.3.3混合商业：商业局部销售，主要按其中集中商业的持有量分成两类。混合型社区商业销售面积越少的项目，对项目的自主权越大，越能保障项目的稳定经营销售后期能剥离或自存能力较高的区域，降低销售区域对项目整体运营的影响(如街铺，负一层商业，而超市辅营区有超市的带动，存活率较高，可进行销售)案例：深圳东方雅苑案例：惠州港惠新天地案例：深圳中港城总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录40

/13801020306070809010040

50销售百分比(%)1.3

按照经营形式分类1.3.4持售比研究影响持售比因素区域条件区域地段为稀缺好地……客户投资商铺关注因素区域位置交通条件街铺主力店价格与面积餐饮功能开发商品牌社区规模周边配套品牌商家进驻建筑形态建筑密度大；沿街面越长，首层可规划面积越多；商业规划楼层越高公司因素短期内期望回款数额越大业态关系可引入补充区域缺乏的主力店住宅、商业定位商业比例越大

住宅定位越高端总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录41

/1381.3

按照经营形式分类1.3.4持售比研究主力店：主力店的引进能扩大商业项目对外辐射力，带动项目的整体经营。大型品牌超市商家的带动影响力大于百货商家一个大型品牌超市（如沃尔玛）可支持的商业面积通常为其0.5-1.0倍存在理想的主力店情况下，考虑规划一定的销售商铺说明案例：东莞松湖生活中心万达广场周边销售的万达金街，其销售面积与持有（万达广场）的比例大致在

1/4~1/5,总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录42

/1383

6

92

5

81

4

71.4

综合分类研究销售型混合型持有型外向型中间型内向型1.4.0

社区商业九宫格区域1~3为销售

型，商业量逐渐增加区域4~6为部分持有部分销售型区域7~9为持有经营及配套型区域1最安全，量小直接销售区域3商业量多，直接销售可能会有风险，区域6的风险适当降低但资金占压增加销售效益形象配套租金收益+形象配套总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录43

/1383

611.4

综合分类研究销售型混合型持有型中间型内向型厦门金域华府西安

万科城7#东莞万科生活广场广州江燕路深圳万科红北京新五街苏州美好广场万科社区商业以销外售为主，区域1、向2、3的项目较多，型尤其以区域3项目最多区域9均为大型持有集中社区商业，其中深圳万科红为售后返租区域4、5、6混合型代表项目较少，说明万科较少局部持有项目，但区域

6项目数量呈上升趋势区域7仅限于北京，7和8以配套功能为主，项目较少深圳金域华府大连万科城广州金色梦想长春万科城一期长沙白鹭郡长沙金域缇香长春柏翠园合肥金色明郡杭州普福项目深圳翡丽道深圳万科城珠海花园城9西安万科城3#青岛山东路成都音乐公园福州万科广场上海张江杭州滨江浦沿太原晋中朗润园重庆凤鸣山项目厦门北站杭州北辰之光贵阳

劲嘉大都会25长春蓝山商业深圳8沈阳浑

深圳双月湾

河天地

麓城北京公园里莆田万科城福州金域榕郡深圳四季花城4无锡酩悦商业街北7京

北京金

北京金万科橙

域东郡

域华府长沙紫台杭州绿野花语杭州金色水岸振业横岗一期蛇口花园城三期武汉高尔夫湖滨商业1.4.1

社区商业九宫格-项目分类总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录44

/1381.4

综合分类研究销售型混合型持有型外向型中间型内向型九宫格功能转换说明4转1、7：区域4的项目在商业情况合适、运营许可的情况下可分别向区域1转换增加销售或者向7转换，增加形象配套及城市配套功能3转6：区域3的项目在商业量过大或地段不合适的情况下可部分向区域6转换，增加持有部分、降低风险区域5、6兼顾了前期销售和部分持有做形象配套，综合能力较强分布区域：”品”字形区域布局3租金收6益+形象配套9258销售

1效益47

形象配套说明：各项目根据实际情况酌情考虑总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录45

/1381.4.2

社区商业九宫格-综合说明1.4

综合分类研究上海张江项目商住比11%，属于外向型商业区位良好，适合商业发展，综合考虑做持有+销售混合型商业沿城市主要干道做外向型持有商业（部分集中盒子型），吸引外部人流消费、做形象及带动商业氛围沿项目内街、小区主要出入口沿街做销售型、内向型商业、满足小区配套需求同时提供现金流1.4.3

社区商业九宫格-案例说明说明案例：上海张江项目：总计容面积：301670M2，住宅+soho建筑面积：271660M2，商业建筑面积30000M2

，（其中持有20000M2，散售10000M2），商住比为11%。持有商业

集中盒子型沿街做销售型内向型商业总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录46

/1382.1

定位分析2.2土地价值分析2.3体量研究2.4业态组合2.1.1

规模定位2.2.1价值判断要点2.3.1强排思路2.4.1影响业态组合因素2.1.2

功能定位2.2.2

实例分析2.3.2强排方案2.4.2

常见业态组合2.2.3

实例方案2.4.3

重点业态趋向总体规划Masterplan第二部分：设计要点[02]nd47

/13801产品分类02总体规划03商业街设计04店铺设计05后场设计2.1

定位分析2.1.1

规模定位分析结合市场定位结论，确定项目商业建筑总面积：最大值商业售价为住宅1.5-4倍，贡献销售收入和利润能力远大于住宅。同时经营良好的商业可以提升住宅品质，提升住宅获利能力，并为住宅提供配套服务。因此在条件允许的情况下应尽可能的提高商业比例，将项目价值最大化。（销售型商业总量尽量不大于10%）最小值无特殊要求情况下，居住区项目的商业配置最小值满足规范要求即可，小区级项目约0.5㎡/人，约占项目住宅面积2%。固定值：功能转换商业条件不支撑商业指标时可考虑功能转换，以公寓、办公等形式消化部分商业面积，以实现项目价值最大化方式。总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录48

/1382.1

定位分析2.1.2

功能定位分析商业与住宅关系：1、商业与住宅关系；项目片区的整体氛围；住宅楼盘的整体风格；主题营造的可实现性等；2、开发节奏，商业街与展示区关系；3、售楼处与商业关系；商办公寓及一、二

层沿集街中商商业业沿街商业商业与住宅关系需尽量避免先排住宅、后排商业，商业处于最不利因素位置住宅与商业利益需均衡考虑案例：镇江蓝山总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录49

/1382.2

土地价值分析2.2.1

价值判断要点通过综合分析各项输入因素，结合项目的诉求对地块价值进行排序，结合项目诉求对商业进行合理布置商业价值排序过程输入因素分析输出公式延展区位地段城市区位、是否中心区、是否商圈、是否人流旺地商业价值首先考虑地段因素按照商业界面价值，价值高设置多层、大面积商铺；次要界面设置单层或多层商

铺。按照总商业面积做强排布置研究。地铁公交地块周边是否有利于人流到达的因素，如地铁、公交、天桥等人流排序：地铁＞公交＞天桥周边地块建筑属性周边社区、学校、幼儿园、商业、办公建筑对商业价值的影响，能否带来有效消费人群商业价值排序：商业＞办公＞住宅＞学校道路等级交通情况道路等级越高，车行速度越快，不利于停留，不利于社区商业的商业价值；相反尺度相对宜人的城市支路对商业氛围营造较好道路等级对商业的影响排序：宅间小路＞次要小路＞次要干道＞主要干道＞高速路城市规划未来发展趋势城市发展方向、地铁规划等，根据条件综合判断地块价值七大判断要素：区位地段地铁公交周边住宅周边公建中小学校道路等级未来发展区位地段地铁公交周边住宅周边公建中小学校道路等级决定商业总体价值、决定持或售决定人流起点、人流聚集点决定每天人流终点、人流方向决定上班或节假日人流终点方向下课人流起点、服务学生业态小路做外街，快速路做内街未来发展人流未来变化趋势价值判断顺序地块价值两大判断结论：地块人流集中点排序（确定商业内、外街的起止；确定商业主要出入口）地块各边价值排序（确定商业体量分布和建筑形态）总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录50

/1382.2

土地价值分析2.2.2

实例分析相应位置布置商业体量通过对输入条件的综合分析后2.需对地块价值进行排序，并在案例：杭州万科浦沿地块项目地块周边条件分析1.A处商业价值最高：紧邻地铁出入口，是主人流的必经之地。商业面积应在合理的前提下最大化。B处商业价值次高：西浦路为浦沿高档居住社区主干道，为次人流导入方向，无缝连接西侧未来商业地块。C处紧邻滨文小学与幼儿园,，上下学时人流较多。D处商业价值最低：没有明确道路开通时间，紧邻农居点，基本无商业互动性。地铁出入口设小型广场，商业价值最高处做2层商业内街。商业面积设置在合理的前提下最大化。其它三面设2层底商1243价值排序：1＞2＞3＞4地铁站点总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录51

/138BA价值排序：A＞B＞C＞D5/1238总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录案例：杭州万科浦沿商业强排方案地铁出入口设小型广场，商业价值最高处做2层情景商业街。商业面积设置在合理的前提下最大化。其它三面设2层底商。2.2.3

实例方案根据地块价值排序，进行商业总体规划布局，充分实现地块的商业价值。输出设计任务书。小型商铺中型商铺情景商业面积12mx5mx2层=120㎡15mx5x2层=150㎡120mx10m=1200㎡数量10032合计12000㎡4800㎡15mx5m12mx5m2.2

土地价值分析2.3

体量研究2.3.1

强排思路体量强排需在充分分析和了解项目周边情况的基础上将商业价值最大化排布。在适合规划商铺的场地条件下，首层（主要人流层）商铺价值最大化，满足退线及覆盖率指标前提下，4米开间铺进深不宜大于12米；6米开间铺进深不宜大于15米，主力店不受进深限制商业强排价值最大化原则：首层面积最大化沿街展示最大化价值充分对比：二层VS一层大铺二层VS短内街

长内街VS三层

三层VS盒子商业开口必须结合人流集中区域和人流集中点单层外街双层外街单层+大铺双层+大铺双层+短内街双层+长内街三层外街外街+盒子内街+盒子盒子商业量少，单层为主当场地高差较大，二层有直接到达人流时，可考虑双首层；二三层商业的业态规划有一定局限性，需提前考虑，尽量平衡销售与经营之间的关系。餐饮功能商铺溢价能力较高，在条件允许情况下，非住宅塔楼投影下部分商业尽量独立，以具备餐饮经营条件指标一层满铺有剩余时，充分考虑场地周边道路和功能状况，分析比较各临街面各层商业的价值，根据价值排序局部做二层商铺或局部增加首层商铺的进深双层铺为主，出现内街三层铺或者局部盒子盒子为主，部分外街、内街当两层满铺还不能满足指标，可以做内街或结合局部主力店或大铺或者做三层；（三层或单铺面积大于300平米，需要执行商住楼规范。）内街过长过深会影响商业经营，因此如果面积过大可考虑局部做盒子持有，业态可为超市、菜场、餐饮等商业量逐渐增加总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录53

/138需对比权衡，确定最终形式盒子型集中商业案例：贵阳劲嘉大都会项目集中商业+街铺+底商+转换公寓办公。部分持有小盒子62000㎡+散售街铺9365㎡住宅52万㎡、办公12.5万㎡2.3

体量研究13年11月确定规划12年9月方案总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录54

/1382.3.2

强排方案综合考虑地块价值与项目本身的运行计划后对商业体量进行分配并以相应的形态来实现。用地价值决定商业价值和分布西北角具体城市商圈较近，商业价值高，沿西侧城市道路布置持有型集中商业北侧情景商业价值其次，布置销售型内街其他部分有商业价值位置布置沿街销售型街铺部分无商业价值位置取消商业地块商业面积：22730㎡地块商业面积：1920㎡地块商业面积：5930㎡地块商业面积：8910㎡案例：深圳翡丽道商业指标4万㎡，住宅20万㎡，2.3

体量研究深圳翡丽道，在方案强排过程存在全街铺、盒子与混合式强排、部分段内街或部分集中商业等可能，各存在优缺点。目前为全外街式，全销售型商铺，三层。优点：全街铺式规划，销售展示面最大缺点：产生部分大进深商铺及位于三楼的大商铺，难于销售可分析三层与二层+段内街的对比，及三层与局部集中盒子之间的对比2.3.2

强排方案35mx40m15mx5m

7.5mx5m局部地块强排，增加盒子型体量总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录55

/1382.4

业态组合影响业态组合因素社区商业的业态组合综合影响因素较多，以下几点需重点考虑：商业规模：商业规模的大小决定是否引进主力店，一般商业规划达2万平米以上则可以考虑引进主力店超市，再视规模的大小引进次主力店。如万科红商业面积约3.6万平米，引进主力店超市2万平米。竞争对手：当社区商业为中间或外向型时，规划业态时需要考虑竞争对手，尤其是主力店和次主

力店的竞争，在周边商业氛围不成熟情况下，若竞争对手离项目近且已引进主力店，则本项目因考虑差异化竞争，以次主力店业态组合模式规划业态。如万科翡丽道旁边的西荟城已引进沃尔玛超市，则不宜再引进大型超市。商业建筑规划：一般大型超市、影院和餐饮对物业的要求较高和特殊，若地块或物业条件受限，必将影响此类业态招商。很多社区商业规划铺位时未考虑餐饮功能，后续招商餐饮很受限。区域环境：社区商业业态的组合亦跟周边消费群有较大关系，如周边学校较多，则教育培训业态规划较多。总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录56

/1382.4

业态组合2.4.2

常见业态组合外向型社区商业：外向型社区商业是对外经营性质最强的，其业态组合中辐射面较广的业态占比较大，一般组合类型如下：组合一大型超市＋餐饮＋服务配套＋休闲娱乐＋美容美体该类型业态组合较适合于片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目；发挥大型品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动商业经营。组合二社区超市＋较大规模餐饮＋休闲娱乐＋服务配套＋美容美体该类型的业态组合通常适合居住人口暂时较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好的片区；以社区超市带动，以规模较大的餐饮为特色，吸引外部人流，发挥聚客效应。总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录57

/138锦绣江南业态面积比例公司2.4%教育培训12.0%服饰精品5.9%服务配套12.4%超市38.6%餐饮1.8%休闲娱乐5.2%其它10.8%美容美体10.9%超市美容美体教育培训餐饮其它服饰精品服务配套休闲娱乐公司2.4

业态组合2.4.2

常见业态组合外向型社区商业：组合一大型超市＋餐饮＋服务配套＋休闲娱乐＋美容美体锦绣江南主力店经营面积16000㎡的人人乐超

市，占总经营面积的38.6%，其次是服务配套（12.4%）、教育培训（12.0%）和美容美体（10.9%）。资料来源：美格行深圳案例总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录58

/1382.4

业态组合2.4.2

常见业态组合外向型社区商业：组合二社区超市＋较大规模餐饮＋休闲娱乐＋服务配套万科城业态面积比例美容7.3%服务配套17.4%生活家居1.6%餐饮35.8%便利店0.2%休闲13.1%服饰零售5.0%其他7.4%超市12.3%超市服务配套休闲餐饮美容服饰零售便利店生活家居其他万科城的餐饮经营面积占比最大，约35.8％，其次是服务配套和休闲娱乐，分别为17.4%

和13.1%，社区超市华润万家经营面积占比

12.3％。四个业种共约占总经营面积的八成。资料来源：美格行深圳案例总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录59

/1382.4

业态组合2.4.2

常见业态组合中间型社区商业：中间型社区商业既立足于满足本住宅小区的居民生活需要，又兼顾外部消费群。相比外向型社区商业，其对外的辐射力稍低，辐射力较强的业态占比会有所降低。组合一规模较小的综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容美体该类型业态组合较适合于片区商业氛围一般，人口数量较多，商业规模适中的项目；发挥品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动其他商业经营。组合二社区标超＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容美体该类型业态组合较适合于片区商业氛围一般，人口数量不多，商业规模相对较大的项目；以较大规模餐饮业态吸引外部人流，带动、稳定其他商业经营。总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录60

/138美丽365花园业态面积比例其它16.3%美容美体16.4%超市27.2%服务配套29.0%餐饮11.1%超市 餐饮 服务配套 美容美体 其它2.4

业态组合2.4.2

常见业态组合中间型社区商业：组合一规模较小的综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容美体美丽365花园服务配套占比最大（29.0%），其次为超市（27.2%）、美容美体（16.4%）和餐饮（11.1%），超市和餐饮占总体比例比外向型有所降低。资料来源：美格行深圳案例总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录61

/138万科金域华府业态面积比例教育培训9.4%美容美体15.7%6.9%餐饮20.0%母婴用品家居家具超市4.9%6.2%其它3.3%服务配套33.6%超市 餐饮 服务配套 美容美体教育培训 母婴用品 家居家具 其它2.4

业态组合2.4.2

常见业态组合中间型社区商业：组合二社区标超＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容美体万科金域华府服务配套占比最大（33.6%），其次为餐饮（20.0%）、美容美体（15.7%），社区标超华润万家比例（4.9%）。资料来源：美格行深圳案例总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录62

/1382.4

业态组合2.4.2

常见业态组合内向型社区商业：内向型社区商业主要服务于本社区居民，体现在业态组合上，对外辐射面较广的业态所占比例也相应较小。组合一社区标超＋服务配套＋适量餐饮＋美容美体该类型业态组合较适合于商业规模适中，片区交通条件欠缺区域；商业业态主要以满足本社区居民及周边居民日常生活需求为主。组合二品牌便利超市＋服务配套＋适量餐饮＋美容美体该类型业态组合较适合于商业规模较小，社区居民即可支撑商业经营。总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录63

/138星海名城业态面积比例休闲娱乐7.4%美容美体14.3%其它9.2%餐饮22.4%超市15.8%服务配套30.8%超市美容美体餐饮休闲娱乐服务配套其它2.4

业态组合2.4.2

常见业态组合内向型社区商业：组合一：社区标超＋服务配套＋适量餐饮＋美容美体星海名城服务配套占比最大（30.8%），其次为餐饮（22.4%）、超市（15.8%）和美容美体（14.3%）。资料来源：美格行深圳案例总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录64

/1382.4

业态组合2.4.2

常见业态组合内向型社区商业：组合二：品牌便利超市＋服务配套＋适量餐饮＋美容美体万科四季花城服务配套占比最大（34.0%），其次为服饰精品（12.2%）和美容美体（10.8%），华润超市（9.9%）占比较小。万科四季花城业态面积比例母婴用品9.3%教育培训7.3%超市9.9%餐饮3.4%服务配套34.0%服饰精品12.2%其它13.1%超市美容美体教育培训服务配套母婴用品美容美体10.8%餐饮服饰精品其它资料来源：美格行深圳案例总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录65

/1382.4

业态组合2.4.3

重点业态趋向社区商业基础业态特点社区商业作为服务于社区居民的一种商业形式，其最基本的和必须的业态功能应属服务配套类，包含水果店、银行、

干洗店、电话厅、地产代理、书店、文具店、旅行社、修鞋、皮革护理、电讯、花店、宠物店、冲印店、药店、茶叶店、烟酒专卖、面包店、饮用水、水族馆、宠物医院、口腔诊所、社区医院、保健品、特产、家政等。服务配套在社区商业中的数量最多，个数比约占整个社区商业的四成。针对深圳市22个社区商业中服务配套的详细调查，其业种构成如图：业种名称个数（个）个数比例面积（㎡）面积比例地产中介13216.40%609413.00%烟酒茶叶9712.00%42409.00%药店627.70%40048.50%特产食品店617.60%24535.20%银行425.20%683414.60%水果店394.80%16233.50%面包甜点273.30%13492.90%干洗店263.20%8251.80%医疗诊所253.10%28476.10%彩票/售票点202.50%5181.10%电讯网络202.50%13412.90%进口食品202.50%10402.20%生鲜店202.50%16543.50%驾驶培训192.40%9141.90%照相冲印182.20%6891.50%文具音像店162.00%9632.10%复印印刷151.90%5211.10%花店151.90%5421.20%口腔诊所141.70%9652.10%其它141.70%6741.40%旅行社131.60%5941.30%净水店121.50%5611.20%邮政快递101.20%13092.80%酒庄酒窖91.10%4751.00%礼品补品91.10%2680.60%宠物医院81.00%5041.10%皮具护理81.00%2310.50%日用品81.00%19594.20%书店81.00%3140.70%凉茶饮品70.90%1820.40%家政服务60.70%2610.60%医疗器件60.70%1670.40%合计806100.0%46915100.0%服务配套业态中出现频率最高的八大业种依次为：地产中介、烟酒茶叶、药店、特产食品店、银行、水果店、面包甜点、干洗店。总则设计流程产品分类总体规划商业街设计店铺设计后场设计附录66

/1382.4

业态组合2.4.3

重点业态趋向2006年和2013年深圳市社区商业业态组合对比分析序号业种分类面积（㎡）面积比例2013年比2006年增加面积比2006年2013年2006年2013年1便利店103431230.5%1.0%202.0%2超市9241410382141.3%32.8%12.3%3餐饮374904916816.8%15.5%31.1%4服饰精品7401151983.3%4.8%105.4%5服务配套318244843314.2%15.3%52.2%6公司16917440.1%0.6%932.0%7家居家具180422330.8%0.7%23.8%8教育培训786143310.4%4.5%1723.3%9美容美体10440255024.7%8.0%144.3%10母婴用品150234360.7%1.1%128.8%11其它630169742.8%2.2%10.7%12数码电器971103350.4%3.3%964.4%13五金建材