建设工程价款优先受偿权VIP

建设工程价款

优先受偿权1什么是建设工程合同2工程价款优先权3天歌项目工程款优先权的讨论培训内容一、什么是建设工程合同建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。法律依据《合同法》第269条《民法典》788条建设工程合同的定义第一类：建设工程勘察合同建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。分类依据：《建设工程质量管理条例》第五条第一款：“从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。”第二类：建设工程设计合同建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。第三类：建设工程施工合同建设工程施工活动包括承包人实施的建设工程的建造（新建、改建、扩建）、安装、装饰装修、修缮工程、以及附属于上述工作内容的、为交付合同工程而对建设工程质量、性能进行的调试、检验和整改工作。建设工程合同的类型土木工程建设工程的范围《建设工程质量管理条例》第二条第二款：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。。”建筑工程线路管道和设备安装工程装修工程1234不属于建设工程合同监理合同属于委托合同工程采购合同属于买卖合同工程咨询合同属于技术合同雕塑设计、安装合同承揽合同（有例外）广告固定设施/载体设计制作安装合同承揽合同（有例外）合同类型合同性质抢险救灾及其他临时性建筑和农民自建2层以下住宅的勘察、设计、施工合同承揽合同家庭住宅装修设计、施工合同承揽合同建设施工中的劳务分包合同承揽合同1、普通承揽合同定义强调承揽人的工作依据为定作人的要求，而建设工程合同定义中未明确承包人的工作依据。2、建设工程的承揽标的是作为不动产的“建设工程”，承包人的工作成果是合同约定的满足发包人合同目的的有形的建设工程。而普通承揽合同的标的是“工作的完成”，即有形或无形的劳务成果。3、建设工程合同承包人对与已经验收合格而交付的工作成果仍然要承担质量瑕疵担保义务和工程保修义务，这些义务不仅取决于合同给当事人中间的约定，还受限于法定要求。而普通承揽合同中，承揽人对已经交付的工作成果，如其承担质量瑕疵义务担保义务或保修义务，通常仅取决于合同的约定。4、建设工程合同的承包人主体资格有法定资质要求，某些情况下对发包人也有主体资格的法定要求。而普通承揽合同，对定作人和承揽人一般均没有特殊的资质要求。是否属于建设工程的判断标准建设工程合同与承揽合同的区别1、合同标的物是否属于建设工程；2、合同一方当事人所完成的工作是否属于建设工程勘察、设计、施工工作。建设工程施工活动包括承包人实施的建设工程的建造（新建、改建、扩建）、安装、装饰装修、修缮工程、以及附属于上述工作内容的、为交付合同工程而对建设工程质量、性能进行的调试、检验和整改工作。建设工程施工活动拆除工程是否属于建设工程施工合同范畴《中华人民共和国招标投标法》第三条：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标:(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。《招标投标发实施条例》第二条：招标投标法第三条所称工程建设项目，是指工程以及与工程建设有关的货物、服务。

前款所称工程，是指建设工程，包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等；所称与工程建设有关的货物，是指构成工程不可分割的组成部分，且为实现工程基本功能所必需的设备、材料等；所称与工程建设有关的服务，是指为完成工程所需的勘察、设计、监理等服务。《建筑拆除工程安全技术规范》（JGJ147-2016）1.0.2本规范适用于工业与民用建筑、构筑物、市政基础设施、地下工程、房屋附属设施拆除的施工安全及管理。

1.0.3本规范所称建设单位是指已取得房屋拆迁许可证或规划部门批文的单位;本规范所称施工单位是指已取得爆破与拆除工程资质，可承担拆除施工任务的单位。结论：建设工程拆除工作亦属于建设工程施工活动。在实务中，对于附着于土地或者其他不动产上的物的生产、加工、修理、拆卸、添附活动是否属于建设工程施工活动，需要根据具体情况，分析判别相关合同是否符合建设工程施工合同的特征。特别提示：二、建设工程价款

优先受偿权法条历史沿革及比较1999年10月1日-2020年12月31日《中华人民共和国合同法》第二百八十六条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。2021年1月1日-至今《中华人民共和国民法典》第八百零七条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。2021年1月1日-至今《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条

承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。2002年6月11日-

2019年2月1日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2019年2月1日-2020年12月31日《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》

第十九条

建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十条

未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。请求工程价款优先权的前提条件2021年1月1日-至今《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第三十八条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第三十九条未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。2019年2月1日-2020年12月31日《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》第十七条

与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。2021年1月1日-至今《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。可享有工程价款优先权的合同类型有且仅有施工合同享有工程价款优先权（但不排除EPC模式订立的合同）2004年12月8日-

2019年2月1日最高院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》经研究，答复如下：装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第286条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。2019年2月1日-2020年12月31日《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》第十八条

装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。施工合同中的装饰装修工程合同可享有工程价款优先权2021年1月1日-至今《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。2019年2月1日-2020年12月31日《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》

第二十一条

承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。2002年6月11日-

2019年2月1日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。工程价款优先权的范围2021年1月1日-至今《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。2002年6月11日-

2019年2月1日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。2019年2月1日-2020年12月31日《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。工程价款优先权的行使期限及起算日2021年1月1日-至今《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。工程价款优先受偿权的属性学说观点一法定优先权说（目前较为主流的观点）：1、优先权是法律为维护社会公平和社会秩序的需要，直接赋予某些特种债权人享有优先于普通债权人优先受偿的权利。立法及司法实践中该制度主要用于解决现阶段日益严重的拖欠工程款

及农民工工资问题，是一种立法正策的需要，是法律基于社会正义对实际利益的直接衡量和分配，符合优先权

制度设定的目的和价值。2、我国民法典中只有约定抵押权的规定，没有法定抵押权的规定，如果将承包人权利定性为法定抵押权，不符合物权法定的基本原则，也无法解决抵押物的登记公示及约定抵押权的顺位问题。3、我国一些特别法中有优先权的具体规定。如《海商法》、《民用航空器法》分别规定了船舶优先权和民用航空器优先权，并且上述优先权均不需要办理登记公示即可发生效力，与《民法典》第807条规定的性质相同。法定抵押权说（有违无权法定原则未被物权法和民法典立法过程采纳）优先受偿权性质上为法定抵押权。梁慧星教授认为该观点为合同法立法小组成员共识，如其所述：“从立法过程可知，合同法第286条从设计、起草、讨论、修改、审议直到通过，始终是指法定抵押权。在历次专家讨论会上，未有人对此表示异议，未有任何人提出过规定承包人优先权的建议。”在大陆法系国家有立法例上的支持，也为大陆地区部分法院采纳。如江苏高院《指南》即认为：建设工程优先受偿权属于法定抵押权。工程价款优先受偿权的属性学说观点二学说观点三不动产留置权说

该观点脱胎于传统民法上的对承揽人留置权制度的规定。《中华人民共和国合同法》第二百六十四条定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。该条中的留置权，一般特指的是承揽人对已完工的动产行使动产留置权。同时，《物权法》中的留置权的行使对象，仅限于动产。《物权法》第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。该规定明确，对于不动产不能行使留置权。因此，不动产留置权说也因违反物权法定原则已经日渐式微。优先受偿权的行权主体施工总承包人装饰装修工程承包人工程总承包人无争议的行权主体工程总承包人（EPC模式），是指按照与建设单位签订的合同，对工程项目设计、采购、施工或者设计、施工等阶段实行总承包，并对工程的质量、安全、工期、和造价等全面负责的承包单位。

施工承包人是指按照法律规定和合同约定承担建设工程相应施工任务的主体。直接与发包人签订有效建设工程施工合同的施工承包人。如：工程总承包人、施工总承包人、装饰装修工程承包人、专业分包的承包人。装饰装修工程承包人是指依照法律规定和合同约定，与建设单位签订装饰装修工程施工任务的主体。专业分包的承包人（限于和建设单位有直接合同关系）勘察人、设计人、监理人签订的勘察合同、设计合同、监理合同多数法院倾向认为没有优先权。有争议的行权主体未与建设单位直接签订合同的分包人、挂靠人、实际施工人、违法分包人一般认为没有优先权。无效合同的承包人是否享有优先权有争议。行使优先权的对象发包人（建设单位、所有权人）在发包人既是建设单位又是所有权人的情况下，发包人是行使优先权的对象，在此情况下是没有争议的。在发包人与建设单位和所有权人的情况下，发包人是否是行使优先权的对象，存有争议。依据合同相对性原则，在发包人与建设单位、所有权人分离的情况下，承包人一般不能向发包人提出工程价款的优先权。因为此时的承办人对工程不具有所有权，承包人不能请求法院就他人的财产拍卖或折价后的价款行使优先权。同时，承包人也不能向建设单位（所有权人）请求工程价款优先权，因为不存在直接的合同关系。但是，另有观点认为在发包人与建设单位（所有权人）分离的情况下，如委托代建项目中，基于代理的法律制度，被委托人的行为由委托人承担。此时，承包人可以基于代理法律关系，可以向建设单位（所有权人）请求工程价款的优先权。有争议的主体开发项目的合作方可以成为优先权的行使对象

合作各方均是发包人，都应当承担支付工程款的义务。作为非发包方的各合作方对项目风险存在一定的预期，故应当承担相应的责任。法律依据：《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人定立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”《城市房地产管理法》第28条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

判例：最高院（2019）最法民终1572号认为，开发项目合作方以《项目合作开发协议》已经解除作为抗辩优先受偿权的理由，没有法律依据，不予支持。

不可以成为优先权的行使对象：

理由就是合同相对性原理承包人的建设工程优先权只存在与发包人所有的建设工程之上，一旦建设工程转让给第三人，承包人的优先权即不复存在。南京中院《关于审理涉及建设领域拖欠工程款和民工工资案件有关具体问题的指导意见》第19条第1款：承办方承建的建设工程所有权已经转移，承包方向人民法院主张优先权的，人民法院不予支持。项目受让人不可以成为优先权的行使对象可以成为优先权的行使对象建设工程优先受偿权是法定优先权，具有物权的效力，包括追及效力。项目受让人通过转让取得了建设工程所有权，不影响承包人的建设工程优先受偿权。优先受偿权的标的物建设工程价款优先受偿权的标的物需为质量合格工程建设工程价款优先受偿权的标的物需为可折价、拍卖的工程建设用地使用权不能作为优先受偿权的标的物《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条

当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。工程质量合格是请求支付工程款和行使优先受偿权的前提建设工程若质量不合格的，在修复后质量合格了，就符合上述条文的规定承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的法院应予支持。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》第19条、第20条《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第38条、第39条均规定建设工程质量合格或者未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》第十一条

当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同结算建设工程价款的，人民法院应予支持。只要建设工程质量合格，无论合同是否有效，

均不影响建设工程优先权的行使。

思考：1、在破产程序中，管理人如何判断已建的工程质量是否合格？2、工程质量合格是由谁说了算？3、已验收的工程是否属于质量合格的工程？4、未经验收的工程质量是否合格如何判断？管理人应如何处理？5、质量合格但不符合合同约定是否属于质量合格？质量合格的标准：必须符合国家强制性规定未取得建设工程规划许可证，或者未按照规划许可证的要求建设的，俗称“违章建筑”，因不具有合法的建造手续，无法将审批手续补正至合法合规状态，故无法通过司法程序实现价值。不宜折价、拍卖的工程工程属于国家机关办公用房、军事建筑、如区政府办公楼、军港码头仓库等，建筑物有其功能价值上的特殊性，将其折价、拍卖将冲击社会基本管理秩序。工程属于事业单位、社会团体等以公益目的建设的教育设施、医疗设施、公用设施及其他社会公益设施，如小学教学楼、医院的住院部大楼、保障性住房项目、市政道路工程、桥梁、机场、港口、电力、水利设施等。无法独立存在的工程或者分割后将影响主建筑使用功能的设备安装等附属工程。如玻璃幕墙工程、基桩工程、智能化工程；与发包人单独签订有施工合同给的空调、电梯安装、景观绿化、消防、管网等分部分项工程，因为允许工程承包人对这些附属设施形式优先受偿权，会破坏建筑工程的整体性，不符合经济原则。（有观点认为可以参照装饰装修工程在增值范围内享有优先受偿权）质量不合格且无法修复的建筑工程所有权不属于发包人的装饰装修工程因消费者支付50%以上购房款而导致所有权即将转移的商品房建设用地使用权建设工程价款优先受偿权，是以物化到建筑工程中的劳动成果和添附的价值对承包人享有的债权进行担保的一种法定优先权，其保护的范围仅限于承包人物化到建设工程中的劳动成果和添附的价值。

建设用地使用权的价值并没有受到“物化”过程的影响。在我国的物权体系中，房屋所有权和土地使用权是分别作为独立的物权而存在的，因此建筑用地使用权不属于建设工程价款优先受偿的对象。

实现建设工程价款优先受偿权时，应对房屋及其建设用地使用权分别估价、确定比例、一并拍卖、区分受偿。（“房地一体主义”，遵循“地随房走，房随地走”原则。）建设用地使用权不宜作为为建设工程价款优先权的标的物。优先受偿的范围《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第五条：“工程价格的构成。

工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。

工程价格包括：合同价款、追加合同价款和其他款项。

合同价款系指按合同条款约定的完成全部工程内容的价款。追加合同价款系指在施工过程因设计变更、索赔等增加的合同价款以及按合同条款约定的计算方法计算的材料价差。其他款项系指在合同价款之外甲方应支付的款项。”《建筑安装工程费用项目组成》第一条：“《费用组成》调整的主要内容：（一）建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。（二）为指导工程造价专业人员计算建筑安装工程造价，将建筑安装工程费用按工程造价形成顺序划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。”工作人员报酬、材料款等实际支出的费用优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。由此将建设工程价款有限受偿权的范围引向有关行政主管部门的规定，即意味着法律对于可优先受偿的工程价款的概念实际上是一个动态的概念，根据现行的有关行政主管部门对工程价款范围的规定不同而有不同的界定。法律规定有变化可优先受偿工程价款由于不同类型的建设工程归属于不同的行政主管部门主管，故对建设工程价款范围的具体规定也不一而同。以常见的房建项目为例，根据现行行政主管部门关于建设工程价款范围的规定，一般认为包含人工费、企业管理费、利润、税金。有争议的优先受偿价款非因承包人原因所致停窝工而增加的机械费、人工费（认为是违约金赔偿金的一部分）质量保证金（认为不是承包让人实际支出的款项）工程奖励款不可优先受偿的工程有关的债权《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条第二款承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持垫资款（认为垫资行为是违法行为）优先受偿权的催告不论是否催告，均不影响优先受偿权的行使。催告不是行使优先受偿权的必经程序。《中华人民共和国民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。………………优先受偿权的行使方式以向法院提起诉讼的方式行使优先受偿权为有效行使方式以发函的方式行使优先优先受偿权的不属于有效的行使方式(2017)最高法民再389号裁判规则

建设工程款优先受偿权的行使期限属于除斥期间，且承包人需在法定期限内通过诉讼方式予以主张。如果认为优先受偿权须向对方提出，审判机关不是其权利的行使对象，属于对法律规定的错误理解。江苏高院《解答》第18条规定：“承包人通过提起诉讼或申请仲裁的方式，主张建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的有效方式。承包人通过发函形式主张建设工程价款优先受偿权的，不认可其行使的效力。”浙江高院《优先权解答》第2条规定：“建设工程承包人自行与发包人协商以该工程折价抵偿尚未支付的工程价款，或者提起诉讼、申请仲裁要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权，或者直接申请法院将该工程拍卖以实现工程款债权，或者申请参加对建设工程变价款的参与分配程序主张优先受偿权，均属于对建设工程价款依法行使优先权。建设工程承包人提起诉讼、申请仲裁仅要求判决或裁决由发包人向其支付工程款，未要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权的，不视为行使优先权。”广东高院《解答》第17条规定：“建设工程承包人提起诉讼、申