《资产评估学》 课件 04房地产评估（中）（市场法）

04房地产评估（中）（市场法）资产评估学20XX/01/01刘勋涛136071181974.4房地产评估的市场法014.4.1市场法的基本思路与适用范围市场法是根据与评估对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法;它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法,其测算结果易于被人们理解、认可或接受。市场法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。4.4.2市场法的计算公式0102030405市场法的基本计算公式为：市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较,并对一系列因素进行修正,主要修正因素有交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。如果土地容积率、土地使用年期单独修正,则计算公式为：待评估房地产价值=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易日期修正系数×待评估房地产面积4.4.2市场法的计算公式待评估房地产价值=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易日期修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数×待评估房地产面积 土地使用年期修正系数×待评估房地产面积个别因素修正系数×交易日期修正系数×容积率修正系数个别因素修正系数×交易日期修正系数×容积率修正系数××在这里需要说明的是,组成区域因素或个别因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。4.4.3市场法的操作步骤市场法评估房地产价格一般分为以下7个步骤:①收集交易实例;②选取可比实例;③建立比较基础;④进行交易情况修正;⑤进行市场状况调整;⑥进行房地产状况调整;⑦计算比较价值。单击此处添加标题01交易实例是真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息。运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。评估人员应努力收集较多的交易实例。1)收集交易资料024.4.3市场法的操作步骤2)确定可比交易案例在运用市场法评估房地产价值时,可能收集到的交易实例或在交易实例库中存储的交易实例较多,但针对特定评估对象及评估目的和价值时点,需要从中选取符合一定条件的交易实例作为可比实例。选取可比实例的数量一般为3~5个,但不得少于3个。具体要求如下。①可比实例的交易方式应适合估价目的。②与被评估房地产的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。③与估价对象的用途相同。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。④与估价对象的权利性质相同。当不相同时,一般不能作为可比实例。⑤与估价对象的档次和规模相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。4.4.3市场法的操作步骤2)确定可比交易案例⑧可比实例的成交价格应尽量为正常价格。⑥与估价对象的建筑结构相同。建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5~2倍范围内,即:0.5≤可比实例规模估价对象规模≤2010302⑦可比实例的成交日期应接近价值时点。04054.4.3市场法的操作步骤3)建立比较基础选取了可比实例后,一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,即对成交价格的内涵和形式进行“标准化”,使“标准化”后的价格与估价对象价值或价格之间以及这些成交价格之间的口径一致、相互可比,为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要做以下5项工作:①统一财产范围;②统一付款方式;③统一融资条件;④统一税费负担;⑤统一计价单位。【例4.10】某宗房地产的成交总价为30万元,首付款20%,余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%,请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下:30×20%+30×(1−20%)(1+0.5%)6=29.29(万元)在例4.9中,如果已知的不是月利率,而是:①年利率r,则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)0.5;②半年利率r,则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r);③季度利率r,则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)2。4.4.3市场法的操作步骤3)建立比较基础【例4.11】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/平方米,卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。【解】卖方实得金额计算如下:卖方实得金额=正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元/平方米)买方实付金额计算如下:买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5%=2625(元/平方米)4.4.3市场法的操作步骤【例4.12】某宗房地产交易,买卖合同约定成交价格为2325元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担。已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算该房地产在交易税费正常负担下的价格。【解】已知卖方实得金额为2325元/平方米,则该房地产在交易税费正常负担下的价格计算如下:正常负担下的价格=卖方实得金额1−应由卖方缴纳的税费比率=23251−7%=2500(元/平方米)4.4.3市场法的操作步骤【例4.13】某宗房地产交易,买卖合同约定成交价格为2625元/平方米,买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算该房地产在交易税费正常负担下的价格。【解】已知买方实付金额为2625元/平方米,则该房地产在交易税费正常负担下的价格计算如下:正常负担下的价格=买方实付金额1+应由买方缴纳的税费比率=26251+5%=2500(元/平方米)4.4.3市场法的操作步骤3)建立比较基础【例4.14】收集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例的建筑面积为200平方米,成交总价为800万元人民币,分三期付款,首付款为160万元人民币,第二期于半年后付320万元人民币,余款320万元人民币于1年后支付;乙交易实例的使用面积为2100平方英尺,成交总价为125万美元,于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例,请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前,进行“建立比较基础”处理。【解】对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理,需要统一付款方式和统一计价单位,具体如下:(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准,假设当时人民币的年利率为8%,则:甲总价=160+320(1+8%)0.5+3201+8%≈764.22(万元人民币)乙总价=125.00(万美元)4.4.3市场法的操作步骤(2)统一计价单位。①统一价格表示单位。统一为单价:甲单价=7642200200=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)乙单价=12500002100≈595.24(美元/平方英尺使用面积)②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.8395元人民币,则:甲单价=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)乙单价=595.24×6.8395≈4071.14(元人民币/平方英尺使用面积)4.4.3市场法的操作步骤③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准,已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积,则:甲单价=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)乙单价=4071.14×0.75≈3053.36(元人民币/平方英尺建筑面积)④统一面积计量单位。如果以平方米为基准,因1平方英尺=0.09290304平方米,则:甲单价=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)乙单价=3053.36÷0.09290304≈32866.00(元人民币/平方米建筑面积)4.4.3市场法的操作步骤4)因素修正(1)交易情况修正交易情况修正是使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。房地产成交价格容易受交易中的一些特殊因素的影响,从而偏离正常价格。交易中的特殊因素多样复杂,归纳起来主要有下列方面。①利害关系人之间的交易。②对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。③被迫出售或被迫购买的交易。④人为哄抬价格的交易。⑤对交易对象有特殊偏好的交易。⑥相邻房地产合并的交易。⑦受迷信影响的交易。如凶宅买卖等。上述特殊交易情况下的交易实例不宜选为可比实例,但当合适的交易实例少于3个时,在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下,可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例,并对其进行交易情况修正。交易情况修正的方法主要有总价修正、单价修正、金额修正和百分比修正。4.4.3市场法的操作步骤总价修正是基于总价对可比实例的成交价格进行交易情况修正;单价修正是基于单价对可比实例的成交价格进行交易情况修正。金额修正是采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正,一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格百分比修正是采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正,一般公式为:可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格在百分比修正中,交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%(当可比实例的成交价格比其正常价格高时,为+S%;低时,为-S%),则有:可比实例正常价格×(1±S%)=可比实例成交价格因此有可比实例成交价格×11±𝑆%=可比实例正常价格通过上式可知,交易情况修正系数是11±𝑆%,而不是±S%,也不是(1±S%)。进行交易情况修正不仅要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格,还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常价格的程度。4.4.3市场法的操作步骤(2)交易日期修正交易日期修正,是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。由于可比实例的成交日期与价值时点不同,市场状况可能发生了变化,因此,需要对可比实例的成交价格进行交易日期修正,消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异,将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。交易日期修正的方法主要是百分比调整,其进行市场状况调整的一般公式为:可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在价值时点的价格其中,市场状况调整系数一般应以成交日期的价格为基准来确定。市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况。4.4.3市场法的操作步骤【例4.15】评估某宗房地产2021年7月1日的市场价值,选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2020年10月1日、成交价格为3500元/平方米。另获知该类房地产的市场价格2020年6月1日至2021年3月1日平均每月比上月上涨1.5%,2021年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整,是将该价格由2020年10月1日调整到2021年7月1日。将该期间分为两段:第一段为2020年10月1日至2021年3月1日5个月,第二段为2021年3月1日至7月1日4个月,则:3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/平方米)4.4.3市场法的操作步骤【例4.16】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/平方米,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币,2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为:2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元/平方米)4.4.3市场法的操作步骤【例4.17】某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/平方米,现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3(以2009年1月1日为100)。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。【解】该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下:3800×108.3109.7=3751.50(元/平方米)采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。4.4.3市场法的操作步骤【例4.18】某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元/平方米,现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6,98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8(均以上个月为100)。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。【解】该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下:2500×98.0100×99.2100×101.5100×101.8100=2511.26(元/平方米)(3)区域因素修正若交易实例房地产与被评估房地产不是处于同一地区,则评估人员应将区域因素修正的计算公式为:4.4.3市场法的操作步骤4)因素修正交易实例价格×区域因素修正系数=估价对象区域下的价格如果采用指数,若以估价对象区域因素为100,则:交易实例价格×100/(参照实例区域因素分值)=估价对象区域下的价格区域因素修正通常采用多因素评定法,即对不同的因素根据其影响程度分别设定不同权重的标准分值,然后参照实例或待评估房地产与设定的标准进行比较、打分,最后以总分的比值作为修正率。可用直接比较法和间接比较法。直接比较法将待评估房地产设定为标准房地产,然后参照实例与其进行比较、打分。间接比较法按一定的标准另设一个的标准房地产,将参照房地产和待评估房地产同时与标准房地产进行比较、打分。【例4.19】有交易案例地块A、地块B、地块C都属于商业用地,运用直接比较法以待评估地块A的各区域因素为标准,A的总分值设定为100,将地块B、地块C分别与地块A进行比较、打分,得到的区域因素修正情况见表4.2。4.4.3市场法的操作步骤表4.2区域因素修正情况表【解】根据表4.2,参照地块B、地块C的区域因素修正率分别为:B的区域因素修正率=100÷88×100%=113.6%C的区域因素修正率=100÷94×100%=106.4%(4)个别因素修正将交易实例房地产与待评估房地产的个别因素加以比较,找出由于个别因素的差别而引起的交易实例房地产与待评估房地产价格的差异,对交易实例房地产价格进行修正。个别因素修正是否适当,对房地产价格评估结果也有重大影响。个别因素修正的计算公式为:交易实例价格×个别因素修正系数=估价对象状况下的价格如果采用指数,若以估价对象个别因素为100,则:交易实例价格×100/(交易实例个别因素分值)=估价对象状况下的价格个别因素主要包括面积与形状、地质条件、临街深度等。其方法与区域因素修正方法相同。4.4.3市场法的操作步骤【例4.20】假设上述地块A、地块B、地块C的面积分别是4000平方米、4760平方米、3100平方米,其个别因素修正情况见表4.3。表4.3个别因素修正情况表根据表4.3的得分,参照地块B、地块C的区域因素修正率分别为:地块B的个别因素修正率=100÷100×100%=100%地块C的个别因素修正率=100÷93×100%=107.5%(5)容积率修正容积率的大小直接决定了在单位面积上能够开发的建筑面积的大小,因而对土地收益和价格产生直接的影响,地价在一定范围内与容积率呈正相关变化。超过了一定范围,容积率与地价的关系并非呈线性关系,需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正的计算公式为:交易实例价格×容积率因素修正系数=估价对象容积率下的价格如果采用指数,若以估价对象容积率下的价格为100,则:交易实例价格×100/(交易实例容积率分值)=估价对象容积率下的价格4.4.3市场法的操作步骤或估价对象容积率下的价格=交易实例价格×待评估宗地容积率修正系数交易实例容积率修正系数【例4.21】续前例,假设政府城市规划对地块A、地块B、地块C的容积率最高限额依次为1.7、2.5、2.0,该城市土地容积率修正系数见表4.4。表4.4某城市容积率修正系数表根据表4.4,参照地块B、地块C的容积率因素修正率分别为:地块B的容积率因素修正率=1.6÷2.1×100%=76.2%地块C的容积率因素修正率=1.6÷1.8×100%=88.9%4.4.3市场法的操作步骤(6)土地使用年期修正我国实行土地有限年期使用权有偿使用制度,土地使用年期的长短,直接影响土地收益的多少,土地的收益确定以后,土地的试用期越长,收益就越多,土地利用效益就越高,土地的价格也会越高。使用年期修正可以消除由于土地使用年期不同而对房地产价格造成的影响。土地使用年期修正系数按下式计算:式中,m为被评估对象的使用年期;n为可比实例的使用年期。土地使用年期修正后的地价=比较实例价格×土地使用年期修正系数4.4.3市场法的操作步骤【例4.22】前例中,若地块A、地块B、地块C的剩余使用年期依次为38年、32年、40年,且已知土地资本化率为8%,则:地块B的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)32]=0.9463÷0.9148×100%=103.4%地块C的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)40]=0.9463÷0.9540×100%=99.2%5)确定房地产价值经过上述的交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正,就可得到在评估基准日的待评估房地产的若干价格,如果交易实例选取五个,就可能有五个价格。通过计算公式求取的若干价格,可能不完全一致,而被评估的房地产的价值却只能有一个。求取最终的房地产价值可采用统计学方法,如简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法等。4.4.3市场法的操作步骤【例4.23】拟评估A宗地70年的使用权价格。选取类似交易案例B进行比较,参照案例B楼面地价为6700元/平方米,各项修正因素如下:交易情况修正系数为1.05,区域因素修正系数为1.03,个别因素修正系数为0.92,交易日期修正系数为1.06,容积率修正系数为0.95,使用年期修正系数为0.97。选取类似交易案例C进行比较,C楼面地价为6900元/平方米,各项修正因素如下:交易情况修正系数为1.04,区域因素修正系数为1.02,个别因素修正系数为0.95,交易日期修正系数为1.05,容积率修正系数为0.98,使用年期修正系数为0.96。选取类似交易案例D进行比较,D楼面地价为7100元/平方米,各项修正因素如下:交易情况修正系数为1.00,区域因素修正系数为1.05,个别因素修正系数为0.95,交易日期修正系数为1.05,容积率修正系数为1.01,使用年期修正系数为0.95。【解】评估过程如下:按照参照实例B计算的评估结果为:4.4.3市场法的操作步骤5)确定房地产价值6700×1.05×1.03×0.92×1.06×0.95×0.97=6511.64(元/平方米)按照参照实例C计算的评估结果为:6900×1.04×1.02×0.95×1.05×0.98×0.96=6868.99(元/平方米)按照参照实例D计算的评估结果为:7100×1.00×1.05×0.95×1.05×1.01×0.95=7135.19(元/平方