西安曲江新区都市公寓建设项目可行性研究报告

I西安曲江新区都市公寓建设项目可行性研究报告编制单位：西安文海工程咨询有限公司二零一四年八月 1.1开发单位简介 1.2建设项目简介 1.3项目建设的必要性 1.4可行性研究编制依据 1.5技术经济指标 1.6可行性研究的主要结论 2.1房地产宏观市场分析 42.3项目区域房地产市场分析 52.4项目SWOT分析 92.5典型案例分析 2.6价格定位 2.7拟建项目定位 3.2项目规划用地条件 3.3项目外部协作条件分析 3.4建设实施条件分析 4.1建设规模 4.2项目规划设计思想 4.3劳动安全 4.4环境保护 4.5建筑节能 4.6建设进度安排 5.1项目营销策划方案 5.2项目定价 5.3项目市场推广 5.4项目销售 5.5项目销售面积及销售收入实现计划 20 6.1项目总投资估算的依据 216.2项目的总投资估算原则 216.3总投资估算 226.4项目总投资的资金来源 23 7.1基础数据的确定 237.2财务盈利能力分析 237.3清偿能力分析 237.4盈亏平衡分析 247.5敏感性分析 247.6静态评价指标 247.7项目财务评价结论 24 8.1方案评价结论 258.2对建设单位的建议 251第一章总论注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国1）科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建“科技3）树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经营理念，打造有责4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、管理现代化，社2（1）交通：基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内（2）教育：基地核心区范围已建有航天中学、航天小学小学各一所，幼儿园三所，（3）医疗：基地核心区范围已建有航天总医院——二级甲等医院，基地规划的医疗（4）生活配套：基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成场；主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群，包有一定经济实力的投资者、临时居住的企业高级顾等。针对以上述实际状况，项目定位为：航天产业基地驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域3本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物上水通、下水通、燃气通、热力通）。同时，开●西安城市经济快速、稳定增长；西安房地产市场发展健康，本项目具有较好的发●西安国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经济快速发展，加上●本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有一定数量的根据项目财务评价指标的计算可知，财务内于零，回收期小于总开发建设时间。项目经4第二章市场分析2008年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。2009年世界经济一季度全社会固定资产投资同比增长28.8%，比上年同期加快4.2个百分点。其中，受4万亿投资计划的拉动，一季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了87.7%。继去年1000亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的1300亿元的投资计划也已52009年一季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7数城市成交普遍呈现回暖走势。西安房地产信息幅打折吸引购房人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了价年同比增长30.14%。销售金额方面环比同样有增，本季度全市商品房销售金额为894913万元，较上期增长8.11%，较去年同比劲增35.77个百分点。本季度商品房投资额同比增增长。急需一年之久的刚性需求在09年一季度得到明显释放，使得市场销量直线走高，家级民用航天产业基地，成立于2006年7月，享有市级经济管理权限。航天产业被列为6西安市政府高度重视西安国家民用航天产业基地基地位于西安市东南方，规划面积23.04平方公里，预留约35.5平方公里的远期发西安国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大力推行“大区中在航天基地举行开工仪式，航天基地的中电投西北分公司50亿太阳能光伏项目、航天基地创业服务中心项目、热能工程装备产业化项目软件数字化产业基地项目等三大航天项目和四院复合管项目、六院民品项目先后入区；家科技部和商务部会审，批准设立注册资金为一亿美金的长安蓝橡创业投资基金。11月预计2009年实现产值20亿元。航天基地也得到众多国内金融机构的青睐，仅2008年上实的基础。中国航天科技集团还为基地批准储备了40个航天项目，将陆续进入基地。预计到2009年基地销售收入达到100亿元，2010年，西安航天基地的销售收入将达到200亿元，就业人口达到10万人，形成10－2到2015年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为7我国西部航天科技自主创新平台、民品产业以我们结合基地所在长安区房地产市场和紧邻的曲江房地产市场以及对基地的调研数据长安板块位于基地西侧和南侧，04年开始大量发展房地产市场。长安板块从2004年以来就以快速发展、适合居住、房价适中等优势引起了人们的关注。进入2006年以来，大批的房地产开发商屯兵圈地，力推精品住房，城区的融合，以后地铁的开通，再加上大学城的日益房施工面积34.6万平米，至2006年已达到168.07万启动之初长安路轴线便一直是长安房地产建交通建设令人瞩目，完成了长安区与西安城大动脉快速发展；另一条交通干线——西万高新区的辐射带动以及西部大学城的拓延，之相邻的韦曲航天科技产业开发区内房地产开发也度上提升了长安房地产的影响力，200亩的“金桥”项目慧谷阑珊也即将启动。此外长安区依托西部大学城科教基地影响力的逐步提升，这8而与此同时随着区域环境的不断改善，真正以在西安，位于城南的曲江有着其独特的区位优势。曲江距西安市中心钟楼仅10分钟车程，历来因其区内的大雁塔吸引着世界的时坐拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于长安路生活圈和教哈佛公馆、富力城、大华曲江公园世家等众多新旧在售项目，特别是占地1000亩的中海9多以小高层、高层、花园洋房、别墅等综合形态构成化率（绿化率在40%以上）、高均价（均价在5000元/㎡左右）、高品质（开发公司多为品牌地产）来形容。虽然具有良好的自然环境等通的不便依然是区域内项目最大的不足，区域项曲江新区建设进程有条不紊的进行，伴随着区域环境的不断完善和地产市场整体行情上（2）长安区和曲江众多成熟的楼盘会瓜分本项目的客源，使项目面临一定的竞争压根据以上SWOT分析，本项目采取的发展策略：最大化的发挥基地区域价值；通过突住宅采用市场比较定价法，但本项目周围的住宅项目）与本项目有一定的距离。但根据此住宅的方面考虑不同的项目间的差异性，并对参照的几个住宅项目价格赋予不同的权重值，表2-3内容为所选案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近每个因素的取值以项目为基准值计算，实例宇恒国际修正系数：100/100×10住宅销售均价=3816×0.4+3168×0.根据以上计算结果，综合考虑市场行情，销与本项目有一定的距离。但根据此公寓的地理位置不同的项目间的差异性，并对参照的几个楼盘价格赋予不同的权重值，表2－3内容为所本项目配套商业用房在项目建成后采取出售方式经营，采用市场比较法进行价格定的土地资源，项目价值较高，且高端、中高端客从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居住通过精细的规划，现代感的建筑和舒适、创店式公寓，力求将本项目打造成为能代表西安国此外，项目应注重对新、环保、节能材料的运用，对第三章项目建设条件1、温度：基地核心区属暖温带半湿润的大陆性季风气候，夏季炎热，冬季干冷。年秒。夏季平均风速2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年主导风向为NE14，夏季主5、降雪：年无霜期平均217天。最大积雪深度18厘米，用基地内系统与市政配套连接，为小区供水；同时，基地污水处理厂处理后从相关管道排出。项目所项目可通过周边基地内道路与城市主干道相直通西安市中心城区；向西由东长安街直至长安区开发区；向东由杜陵东路经雁翔路至交大科技（1）项目建设单位为西安航天科技产业基地开发建设有限公司，是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于2006年设立的。公司实力雄厚，可以提供充足的资金与物料（2）施工单位将进行招投标的方式进行从优选择，以确保项目的施工质量与物业的（3）项目地块南侧的基地管委会临时办公楼已建成投入使用，可以借鉴解决施工水电问题，同时基地内部各道路基本建成，雨水、污水排第四章项目开发方案本项目整体规划指导思想是将本项目地块规划成为西安国家民用航天产业基地的高(1)项目的规划要布局合理。应完善生活、文化等配套设施,加强公寓智能化设施的建设,引入网络和社区信息平台，全面提升社区管理水平和物业质量。使社区具有良好的根据用地形状规划小区的结构，进行建筑的规划设计。项目地块设两栋23层高层住宅；一栋20层高层公寓；沿飞天路和神舟三路建设两层的群楼商业，均临街设置规划。两边的绿化尽量相互渗透，以丰实区内绿化环高层住宅设计成地上23层，地下2层，部分面积作为地下车库、设备用房和人防工程；高层公寓设计成地上20层，地下2层，部分面积作为地下车库、设备用房和人防工程；临街商业设计成2层，临街面长约170米，进深为12米。高层框架剪力墙结构，两层的商为框架结构。建筑外立（1）区内环境的保护：基地是西安市科技经济发展的重点区域之一，本项目的开发（2）城市街景通视效果的改善：由于项目现状与基地经济快速发展的现实情况极为主要体现在：在节能方面，对墙体在施工时进行采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、第五章项目营销策划方案场推广、项目销售和项目销售面积及销售收入实现本项目通过市场调查与分析，结合项目SWOT因素，根据房地产估价的基本思想，采基于本项目的中高端档次、形象和产品定位通过分析项目的SWOT因素、房地产项目的营销规律、西安市特别是航天基地周边区域市场的特点和发展趋势、购房者的媒体接触习惯等方面的分析，制定如下方案:本阶段的主要任务是根据项目自身的SWOT因素分析，在市场调查的基础上结合消费者心理挖掘项目的卖点，同时对所需的推广费可在项目周边和西安市内主干道两侧设立广告牌，吸引消费者。道路可选择西影路、在销售阶段，我们主要从销售准备、销售理念在选择销售人员时，要考虑到他们的基本专业在销售人员正式上岗之前，应对其进行系统的销售技巧、签订买卖合同的程序以及其他与销售本项目的售楼中心在位置选择上，应充分考虑交通、设在飞天路路和神舟三路交汇处。另外，销售中心的主体色调20发商通过住博会对本项目进行销售宣传，在会展中心选择人流大的服务台进行精心布置，21第六章投资估算及资金筹措3、国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]12836、陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有22程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准％，23根据开发单