合同法律法规房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避

{合同法律法规}房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避的题目。为今天演讲的第二部分来谈。要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用，但是随着改革开放以后，特别是92有关条例。通过招标方式的只有9.3万，拍卖方式出让的只有13.3万亩，挂牌方式的只有法律。融机构联系，取得资金的支持和贷款，由于有了这个规定，后，才可以拿到这个证。对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。规范性文件，6份文件也是从各个方面强调了最严格的土地管理制度。首序。地供应政策及供应方式上产生了和98年以后新《土地管理法》不同的变化，这是我说的一个界限，下面具体从两方面分析关于新旧政策的变化。当时认为，它是针对以前特别86年以后们始终是认为主要不在于“无法可依”，而主要体现的招商、去引资，去同资金占有者手中交换，同时也反映在中央政府和地方政府，展，当然这里比如说权利的交换问题，这个我觉得不是这个谈论的重点问题。这些主要反映了，第一个地方越权批地，乱设开发区，对农民的给中央政府产生相当大的稳定方面的压力。利出现的一些情况。征用的审批，当时规定的期限是半年，按照期限计算应该是10月底解冻，当时是，实际上半年之后土地的限制并没有松动，为什么因为这时候28号体现的原因在于地方政府片面追求经济增长速度，过度依赖投资拉动经济增长，大部分主要的手段是通过搞征地拆迁、办开发区、上项目，特别是搞重复建设。也强调，国务院采取四大措施抑制经济过热。少尽量避免低价土地或者零价土地，去用土地的资源交换资金这种现象。要变化主要是从两点。其中一段话连续出现了四个严字，坚决实行最严格的土地管理制度，从严执严格控制农用地转为建设用地，严格保护耕地，特别是基本农田。地政策，另外继续从严从紧实行土地供应政策，我觉得这都证明了28号令会在题，我刚才说的问题是从客观政策落实上讲。带动地方经济的权力。这是第二部分，关于新旧土地政策划分界线的分析。分。因为现在农用地转用和土地征收已经由省、自治区和直辖市人民政府负责，它规定了省、自治区和直辖市人民政府不得下放土地权，特别针对原来的情况，严禁你把原来单个项目拆开，拆分式，这也是中央政府28号文件有针对性地解权而造成他以前给你的承诺不能兑现。在在的和你不相关的企业，它通过合法的手段，通过招牌挂的方式把土地拿到，那你前面垫付的资金怎么得到补偿。给你建设，我这个用地保留协议期限是两年，这个协议公地点，相关的手续按照相关的政策去办。行为全部都交给投资商，建成以后双方达成分配制度，比如说四六，国企占四，私企占六，双方按四六分成。企业也认可了。区对于我来讲也不再坚持原来的承诺，因为我整体改制已经不作为国企来取代，问题，才介入的这个案子。建协议是无效的，无效的处理结果就是返还，你这块地该是哪的还回到哪去。的设计费，项目补偿建立的项目办，而且项目办的费用全承担，然后人员工资，方也明明知道他在拿这个用地协议的时候只是一个保留协议，并没有取得土地，你对这个无效也要负责任，这是对协议无效的意见，但是处理结果是两种。所谓的协议无效主要是开发区和国企之间，当然国企和后来的私企是意向协议，利益，当时算也不会超过一百万。地使用证的话，应该视为协议有效。文数字了，这就是他所谓的预期，判出了一个预期利益。业直接损失，包括预期可取得的利益。这个事情完了以后，一是对于国企而言，的机会都没有，这是具体的解决方法。的办法，也不是完全没有办法，也可以通过其他的法律途径去解决这个事情。看彼此有没有资质，彼此有没有土地证。同承担。条款，充分尊重当时意识自愿的原则，审判当中也出现了很多调整。地我们规划已经批了，我们国土局也批了，手续正在办理当中。法院据此认为：协议生效的案例。过咱们国家整体思路，审判的思路，越来越出于保护，从保护现状的角度考虑，虑。所以这块也是提醒在座的在现实当中需要注意。这就给大家产生一个困惑，确认，要是不合可能机会就没了，所以，对于开发商有一个两难。律，目前来讲现在所有参与这个案子的大多数讨论，认为这个合同可能是有效，是目前没有办法，就是一个生效的裁决。意的一点，关于追责的问题，原来在咱们国家用零转让土地或者低价转让土地、一个领导因为低价转让土地，最后被判刑。铁路的主干线，具体的要求的处分人是河北行唐县龙舟镇东村庄的书记和主任，支柱，再加上这几年能源煤炭紧缺。田5.37亩，实际上对土地并不是很严重的侵占，但是最开始启用，当地由于村土局将案卷和给书记、主任党纪处分的建议书一块送到县纪委，但是直到现在，送进监狱，态度鉴定。跟我说这条路没有，我可能不会来。来可能觉得无所谓，地方政府拍胸脯保证没事儿，县里都是认可、区里、市里，是后面有这么多后台，有这么多政府的保护权在这儿，不会对你企业产生危险，但是就怕大的形式来了之后，他们自己都控制不了。我这次看28号文底下的签县、省自治区国土厅的厅长他们的保票。变了，对于这块我觉得可以给大家做一个提示。上。核。的计划。所以说还是看你符不符合总体规划。关于村庄和集镇的规划要有一个总量的控制，明确小城镇和农村居住点的数量、例，可以和大家谈一下。置宅基地，现在随着28号文出台以后，出了6象最深的是这个案例。师的，当时是一个很争议的事情。地卖给你，人家到别的地儿去租了。题外话来说一说。再往下谈，谈到严格保护基本农田，不越红线、补偿最高，红线28号文里已经15倍、30倍诸如此类的规定，我就不一一列占用基本农田变相从事房地产，这都需要大家注意。任和风险转嫁到企业头上，实际上这是法律政策，能坚持还是坚持。划区内和区外,区内就业和纳入区外安置的时候要安排，留出必要的耕种土地或府拿出毛病来跟企业谈，这是咱们开发商或者说房地产企业特别要注意的问题。下去，这种现象在现实生活中是愈演愈烈。姓，就是在我们律师眼里开始都是开发商欺负老百姓，在我从事法律顾问当中，儿公证屋里到底有多少东西，证明我们没有私自拿，然后房子拆了，地就卖了。去了，已经成工地了，你打架也打不过我，我开发商这么多民工。个问题。了的，所以就不用法律，这种行为已经打乱了正常的游戏规则。能保护的，这才是真正的风险。下面是28号文的第四段，健全土地节约利用和分配机制。第十六条，实行种强化和节约主要是针对什么？我把现在新开发的限制住了，我通过各种政策，着，我觉得这个政策是对的。不去当二道贩子，但是以后转手的案件可能会增加。业税是指购房者在购房的时候把一次性缴纳的房地产税分年交，如果是七十年，个具体体现。销售，不要盲目开发，不要搞重复建设。止奢华，对于高档项目现在还属于停滞状态。备公证条件还要公证。法落实原则反应在28号文第二十条，先交后分，用途法定，意思是你所有的费一支配，这是关于健全土地利用和收益分配机制方面。也是国土资源部和农业部共同检查。些都是企业要重视的。二十五条有一个总结，二十五条和国土资源部先后出台的六个规范性文件，只是给大家说一个标题，从上个文件里可以看出，其后国土资源部多个土地配套管理措施的多次推出，以及连续升息空间的存在，令房地产企业普遍感觉到这次宏观调控对房地产企业而言，应该是非短期措施，这将会对房地产企业产生较大的中长期影响。发展同以前相比是不容乐观的，这是我对新旧政策的个人分析和理解。只不过我们在用地过程中自己认为的风险类别防范。下面休息十分钟。时间做普遍解答。现在从整体上说，关于土地风险问题以后应该注意几个方面，土地的主体、法律风险。无其他必偿负担，这几方面分别确定。第四，合作开发。是否能获得有关部门的审批，我觉得这是应该注意的。业去承受，这样他们做一个股权转让，由收购企业成为有限责任公司的大股东，最后双方跟政府协商定下来转让价格就是职工安置费用，只要把职工安置好了，作上我也不太清楚，从负责人的角度来讲，具体的详细过程不作描述。不让开。新的企业权到手里了，但是进不去，为什么？因为钱没有到职工手里，是不对的，通过这个交流，这个事儿是我亲自去的。暂时划到了机械厂的名下，这块的案例说不应该他管，其实我说这话不一定对，情况，政府就是这么做的，但是从法律上股权是你的，人家查封一点没有问题，地法院，没有想到异地法院这么强。但是你进去的时候，要充分计算你的成本，你的机会。一个规定当地政府有一个权力，也不能说像消费者那种霸王条款。的；第四，因单位撤销、迁移等原因，停止使用权划拨国有土地。觉得这也好理解，反而最不理解的就是第二个，为实施整体规划进行旧城改造，系，法律关系很清楚，政府的企业、乡镇企业和担保建设委员会来都说没的改制、整顿，咱们国家的金融机构改制一直把这个事儿放在这儿，没做我们怎么处理这个事儿，然后去调查，调查发现根据98年的《土地管理法》形成的土地储备中心，原来的城乡建设委员会把所有的地都交给了土地出让下。地，我看你能干什么，你只能建公园、绿地，其他什么也干不了。权益的时候，有一个听证权利、告知义务，没有任何人告知。还存在一个问题，生损失，会有一些补偿，另行研究。现在再找到市长，你们既然说给补偿，我看你补偿方案是什么？市长就说，5万以上开市委团工委，所以这个事儿我们现在也在强调，也在向上你要实滥用权力、你要是违法行政，我就可以把你送上法律。个案子。大家要充分注意到风险，如果土地取得方式以债权的方式来实现的话，那么要考虑到这种风险。市收回了，执行法院政策，我国土局执行我的政策，最后我们自己在调查研究，跟国土局在交涉，收回有一个补偿问题，我原来这家企业交了大部分的出让金，但是给大家提个醒。收购的概念，但是从严格的法律来理解，收回和收购不是一个觉得应该充分认识到。变成熟地资金缺陷确实做不到，政府通常的解决方法，包括我们原来操作当中，纷。往里投，违反了国家政策和法律规定。副局长因病去事儿，这件事儿根本没人过问，区里几个公司的负责人临时起义，情况也都批了，拿了这块地以后对外进行出售。其实出售也是合作，但是没有资金进行建设，那么找一家房地产公司来房地产管理局登记备案的时候都是按基建项目备案的，没有任何土地方和其他要注意的问题。员涉及到渎职的问题。第二大问题，土地使用权转让过程中的风险问题让方式取得使用权的转让方式应该符合下列条件。的规避方法。五年，你超过期限就不再优先了，没有行使优先权就视为放弃了。履行租赁协议。赁期最长不得超过二十年，定完了以后没办法，然后还详细的定了租金的标准。筑物的情况要有一个客观的分析。当时代表开发区，开发区对这个案子相当满意，从二百多万一直降到二十多万。具备资质，土地权属证明，法院认定无效等等。没有转让，原来是划拨土地，实际上是变相融资，以土地方式的资金进行融资，但是我们自己改制当中，好多律师都想了很多好的办法，到了法院以后不好判。律师的招数是很高，这是一种方式。讲也符合法律规定。这些问题能够有所注意。答：那个地以前是划拨的，现在是国家收回来以后卖给我们了，是住宅。答：答：而且在你向政府支付的款项里应该包含这部分的安置补答：他是明年到了，问题是我买下了，它以前是商用地，我改成住宅了。答：你如果能确定租赁期到了，他再去强占就没有道理了。它这个企业现在租给别人了，现在是我们把地买来答：全可以作为权利人要求法院判定协议无效。答：个事要有一定严格的手续，如果没有办手续我认为那个行为是无效的。人相应的权利。答：我们必须先把划拨土地变成出让土地，比如说涉及到一些国家禁止的行为。我上次接触的一个案例，咱们一个国家领导看中一个四合院，要拿这个四另外保证条款尽可能相对公平，因为有些情况是没有公平的，你就想要这块地，那我就开这个价，你到底要不要，你跟我讨价还价，没商量，没有余地。讲了，需要注意的地方很多。中应该按照土地预约合同置换，然后再重新评估实际的亩数，还是根据你目前，答：际土地区取得证转变的，按照75亩来计算，我遇到的案例是对外进行转让，拿一审，到最高法院做的二审，最后法院认定75亩，取得证的这部分有效，那部分虽然说你签了，但是没有取得证，那部分没效。答：肯定会产生价格差异，这时候多出那部分要单独计算，比如那边占了30亩，不的评估和取得方式。答：不准，但是我印象承包里面说有一个70年的年限，我记得法律规定没有么长，好像30年。通过原来已有法律意义上来讲，我认为承包关于农村好像有一个法首先在70年，第一个先说年限，我认为土地问题，不要超过法定的年限，如果儿，出现了矿难、事故赔偿肯定把你逮进去。答：你只有在健全完手续之后才算有效，没有健全完手续之前都算无效。了，但是我要不谈也行，这样就会存在出让公告发布的配套文件没有范本文件，请教一下，像这样的行为，我们作为开发商、作为弱势法定范畴里怎么处理这件事儿？谢谢！答：一我不是政策的制定者，也不是政府官员和大法官，这个事儿我真的判断不了，但是我只想跟你说，关于招拍卖以后曾经出台过关于土地招标挂牌出让的手续，府就是这样，就是一个霸王条款不平等条约，你办就这么办，不办就拉吹。要再研究。律师是我们按揭部的主任。徐海燕：地，就是集体土地还没有转为国有，需要缴纳一些耕地的补偿费，青苗补助费。地。1.2，现在我们公司拿了这块地以后，现在他的市委书记和常务副市长，我们把要建共建和商业，不允许建住宅，他一下又变了，太不