上海海控保联置业有限公司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目资产评估报告

市场价值评估项目中联资产评估集团(浙江)有限公司评2024385法定评估业务资产评估报告浙联评报字[2024]第533号有限公司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目资产评估报告5,505,008,660.67元2024年11月21日中联资产评估集团(浙江)有限公司徐浩(资产评估师)会员编号：33190176周斌(资产评估师)会员编号：33170034(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为备案回执生成日期：2024年11月21日格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海海控保联置业有限公 中联资产评估集团(浙江)有限公司 1 3一、委托人及其他资产评估报告使用人 5二、评估目的 五、评估基准日 八、评估程序实施过程和情况 十二、评估报告使用限制说明 十三、评估报告日 附件 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第1页格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海海控保联置业有限公 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第2页 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第3页公司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益浙联评报字[2024]第533号摘要中联资产评估集团(浙江)有限公司(简称“中联浙江”)接受珠司股东全部权益及上海海控保联置业有限公司等共计4家公司模拟债全部权益以及上海海控保联置业有限公司(简称“上海保联”)、上海海控太联置业有限公司(简称“上海太联”)、三亚合联建设发展有限评估基准日为2024年6月30日。中联资产评估集团(浙江)有限公司第4页司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价公司名称(模拟债转增资本公-41.13%-3.16%-4.17%在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告引用中联浙江出具的浙联评报字2024第529号评估报告，上海保联模拟债转增资本公积后净资产评估结果引用中联浙江出具的浙联评报字2024第528号评估报告，上海太联模拟债转增资本公积后净资产评估结果引用中联浙江出具的浙联评报字2024第530号评估报告，三亚合联模拟债转增资本公积后净资产评估结果引用中联浙江出具的浙联评报字2024第531号评估报告，重庆两江模拟债转增资本公积后净资产评估值引用中联浙江出具的浙联评报字2024第532号评估报告。果使用有效期一年，即自2024年6月30日至2025年6月29日使用有 格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第5页公司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益浙联评报字[2024]第533号中联资产评估集团(浙江)有限公司接受双方的共同委托，按照有保联等4家公司模拟债转增资本公积后的股东全部权益在评估基准日名称：珠海投资控股有限公司(简称“海投公司”)类型：有限责任公司(国有独资)住所：珠海市横琴新区宝华路6号105室-368格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海海控保联置业有限公 中联资产评估集团(浙江)有限公司第6页成立日期：2014年3月27日营业期限：2014年3月27日至无固定期限理；企业管理咨询；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);咨询策划服务。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)名称：格力地产股份有限公司(简称“格力地产”)类型：其他股份有限公司(上市)住所：珠海市横琴新区环岛东路3000号2103法定代表人：陈辉成立日期：1999年6月9日营业期限：1999年6月9日至无固定期限发经营、物业管理、国内贸易(除专项规定外)、建筑材料的批发、零售、代购代销。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动) 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第7页(1)企业基本情况类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人投资)住所：中国(上海)自由贸易试验区芋秋路105号一层注册资本：60000万元人民币成立日期：2015年1月21日营业期限：2015年1月21日至无固定期限(2)历史沿革及股东结构上海海控保联置业有限公司于2015年1月21日成立，由格力地产股份有限公司、上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)、珠海格力房产有限公司共同出资设立。设立时股权结构如下：注册资本(万元)1格力地产股份有限公司2上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)3珠海格力房产有限公司2019年4月，根据公司的股东会决议，公司股东对上海保联进行增资，上海保联注册资本由原来的5,000.00万元增加至60,000.00万元，注册资本(万元)出资比例(%)1格力地产股份有限公司2上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)中联资产评估集团(浙江)有限公司第8页司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价注册资本(万元)出资比例(%)3珠海格力房产有限公司截至评估基准日，上海保联实收资本60,000.00万元，公司股东名(万元)(万元)例(%)格力地产股份有限公司2限合伙)3珠海格力房产有限公司2024年9月5日，格力地产股份有限公司和珠海格力房产有限公司、上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)签订股权转让协议，珠海格力房产有限公司和上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)将持有的上海海控注册资本(万元)出资比例(%)1格力地产股份有限公司(3)资产、财务及经营状况截至评估基准日2024年6月30日，公司模拟债转增资本公积后报表资产总额332,035.90万元，负债304,302.05万元，净资产27,733.85项目2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日总资产负债中联资产评估集团(浙江)有限公司第9页项目2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日净资产2022年度2023年度2024年1-6月营业收入经营活动产生的投资活动产生的筹资活动产生的审计机构殊普通合伙)殊普通合伙)殊普通合伙)(4)公司执行的主要会计政策财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则-基本准则》(财政部令33号，2014年7月修订版)及《企业会计准则第1号-存货》等41项具体准则。(1)企业基本情况类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人投资)住所：上海市浦东新区叠桥路456弄137-138号1层112室注册资本：24900万元人民币成立日期：2015年1月21日营业期限：2015年1月21日至无固定期限 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第10页(2)历史沿革及股东结构上海海控合联置业有限公司于2015年1月21日成立，由格力地产股份有限公司、上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)、珠海格力房产有注册资本(万元)1格力地产股份有限公司2上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)3珠海格力房产有限公司(万元)(万元)例(%)1格力地产股份有限公司2上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)3珠海格力房产有限公司2024年9月12日，格力地产股份有限公司、上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)和珠海格力房产有限公司对上海海控合联置业有限公司进行增资，新增注册资本19,900.00万元，本次增资后上海海控合联置业有限公司的注册资本变更为24,900.00万元，本次增资后的股权结构注册资本(万元)出资比例(%)1格力地产股份有限公司2上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)3珠海格力房产有限公司2024年10月8日，格力地产股份有限公司和珠海格力房产有限公司、上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)签订股权转让协议，珠海格力格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第11页注册资本(万元)1格力地产股份有限公司(3)资产、财务及经营状况截至评估基准日2024年6月30日，公司报表资产总额39,869.75项目2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日总资产负债净资产2022年度2023年度2024年1-6月营业收入净利润审计机构殊普通合伙)殊普通合伙)殊普通合伙)(4)公司执行的主要会计政策政部令33号，2014年7月修订版)及《企业会计准则第1号-存货》等 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第12页(1)企业基本情况类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人投资)住所：上海市松江区泗砖路351号6幢注册资本：105000万元人民币成立日期：2016年10月8日营业期限：2016年10月8日至2036年10月7日经营范围：在上海市松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块内准后方可开展经营活动】(2)历史沿革及股东结构上海海控太联置业有限公司于2016年10月8日成立，由珠海格力房产有限公司、格力地产(香港)有限公司共同出资设立。设立时股权注册资本(万元)出资比例(%)1格力地产(香港)有限公司2珠海格力房产有限公司2018年8月，根据公司股东会决议，公司股东对上海太联进行增资，上海太联注册资本由原来的80,000.00万元增至105,000.00万元，中联资产评估集团(浙江)有限公司第13页格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海注册资本(万元)出资比例(%)12珠海格力房产有限公司(万元)(万元)12珠海格力房产有限公司2024年9月5日，格力地产股份有限公司和珠海格力房产有限公司、格力地产(香港)有限公司签订股权转让协议，珠海格力房产有限公司和格力地产(香港)有限公司将持有的上海海控太联置业有限公司出资比例(%)1格力地产股份有限公司合计一(3)资产、财务及经营状况截至评估基准日2024年6月30日，公司模拟债转增资本公积后报表资产总额66,167.90万元，负债15,600.67万元，净资产50,567.23万项目2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日总资产负债净资产项目2024年1-6月营业收入净利润经营活动产生的投资活动产生的筹资活动产生的审计机构殊普通合伙)殊普通合伙)殊普通合伙)(4)公司执行的主要会计政策财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则-基本准则》(财政部令33号，2014年7月修订版)及《企业会计准则第1号-存货》等41项具体准则。(1)企业基本情况类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)心酒店B座(2#楼)22楼2216室注册资本：50000万元人民币成立日期：2020年9月15日营业期限：2020年9月15日至无固定期限管理服务；会议及展览服务(除许可业务外，可自主依法经营法律法规中联资产评估集团(浙江)有限公司第14页格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告非禁止或限制的项目),许可项目：房地产开发经营(依法须经批准的(2)历史沿革及股东结构三亚合联建设发展有限公司于2020年9月15日成立，由珠海合联注册资本(万元)1珠海合联房产有限公司注册资本(万元)1珠海合联房产有限公司(万元)(万元)例(%)1珠海合联房产有限公司2024年9月23日，格力地产股份有限公司和珠海合联房产有限公出资比例(%)1格力地产股份有限公司(3)资产、财务及经营状况中联资产评估集团(浙江)有限公司第15页格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海海控保联置业有限公 中联资产评估集团(浙江)有限公司第16页项目2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日总资产负债净资产2022年度2023年度2024年1-6月营业收入净利润经营活动产生的投资活动产生的筹资活动产生的审计机构殊普通合伙)殊普通合伙)殊普通合伙) (4)公司执行的主要会计政策财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则-基本准则》(财政部令33号，2014年7月修订版)及《企业会计准则第1号-存货》等(1)企业基本情况住所：重庆市江北区复盛镇正街(政府大楼)2层27间 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第17页法定代表人：王冰注册资本：110000万元人民币成立日期：2012年3月21日营业期限：2012年3月21日至无固定期限统一社会信用代码：91500000592277723X经营范围：房地产开发(二级资质);建筑材料(不含危险化学品日用百货的批发、零售；房屋租赁；餐饮服务(依法须经审批的经营项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】(2)历史沿革及股东结构重庆两江新区格力地产有限公司于2012年3月21日成立，由重庆注册资本(万元)出资比例(%)1重庆格力房地产有限公司2重庆世纪润通投资有限公司1)第一次股权转让2017年1月，重庆两江经股东会审议同意重庆世纪润通投资有限公司将其持有的重庆两江40%股权依法全部转让给上海沪和企业管理注册资本(万元)出资比例(%)中联资产评估集团(浙江)有限公司第18页格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海2上海沪和企业管理有限公司2)第二次股权转让2018年2月，重庆两江经股东会审议同意重庆格力房地产有限公司将其持有的重庆两江60%股权依法全部转让给珠海格力房产有限公协议》,内约定重庆格力房地产有限公司将其持有的60%重庆两江股权以60,000,000.00元的价格转让给珠海格力房产注册资本(万元)出资比例(%)1珠海格力房产有限公司23)第一次增资2022年4月28日，重庆两江股东会审议同意公司注册资本由10,000万元增至110,000万元，其中：股东珠海格力房产有限公司出资66,000万元；上海沪和企业管理有限公司认缴44,000万元。(万元)(万元)1珠海格力房产有限公司2上海沪和企业管理有限公司2024年9月5日，格力地产股份有限公司和珠海格力房产有限公公司和上海沪和企业管理有限公司将持有的重庆两江新区格力地产有 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第19页注册资本(万元)出资比例(%)1格力地产股份有限公司(3)资产、财务及经营状况截至评估基准日2024年6月30日，公司模拟债转增资本公积后报项目2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日总资产负债净资产2022年度2023年度2024年1-6月营业收入净利润经营活动产生的投资活动产生的筹资活动产生的审计机构殊普通合伙)殊普通合伙)殊普通合伙)(4)公司执行的主要会计政策政部令33号，2014年7月修订版)及《企业会计准则第1号-存货》等 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第20页根据格力地产第八届董事会第二十五次会议决议公告(编号：临积后的股东全部权益在评估基准日2024年6月30日的市场价值。格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海 中联资产评估集团(浙江)有限公司第21页产总额为332,035.90万元，负债总额为304,302.05万元，净资产为27,733.85万元。其中，流动资产332,031.80万元，非流动资产4.10万万元。其中，流动资产66,166.81万元，非流动资产1.09万元；流动负剩余11,000.00万元债权由三亚合联以现金向公司清偿。截至评估基准 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第22页持有的应收重庆两江的208,648.58万元债权资产总额为335,831.46万元，负债总额为53,756.72万元，净资产为上述资产与负债数据摘自经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计的2024年6月30日的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围号”(原名为“锦云江悦”)房地产开发项目，位于上海市三林镇晓会路165弄，属于浦东前滩板块。(1)项目基本情况 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第23页容积率2,计容面积24,516.80m²。共规划7栋住宅楼，其中3栋为12层小高层、3栋为7至8层的多层建筑、1栋为商铺和物业用房等。主(2)产权情况89号(3.0版)的国有建设用地使用权出让合同。该地块宗地面积为3月19日。具体情况见下表：司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价土地权属性质2085年3月19日面积(m²)房屋性质截至本次评估基准日，未发现项目存在抵押、担保、查封等事(3)规划情况总建筑面积其中其中商品房公租房中联资产评估集团(浙江)有限公司第24页其中治安联防站社区用房其它其中架空层面积屋顶附属设施面积保障房阳台其中非住宅配套停车库商业(会所)户其中户户保障房占往宅总面积比例%90m2以下住宅占住宅总面积比例%人2建筑密度%%占地面积建筑控制高度M总机动车位(全地下)辆其中商品房辆公租房6辆商业及其它辆总非机动车位(全地下)辆其中商品房辆公租房辆商业及其它辆人防面积南北向住宅%东西向住宅%(4)建设情况建设，预计2025年4月底完工。中联资产评估集团(浙江)有限公司第25页司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告项目拿地时间为2015年4月13日，于2016年开工建设，预计总投资35.85亿(包含约17亿的拿地成本),共计7栋楼，其中BL1、8号1101与1102毛坯交付外，其余均为精装修交付。(5)销售情况个储藏间(地下)(6)预缴税费情况预缴增值税申附加2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月中联资产评估集团(浙江)有限公司第26页格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海海2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2、上海海控合联置业有限公司开发完成后小区名称变更为“浦江海德”;固定资产为房屋建筑物、车(1)存货1)项目基本情况浦江海德项目(原名颐景海悦公寓)位于三林镇梁月路169弄，属中联资产评估集团(浙江)有限公司第27页 格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权 中联资产评估集团(浙江)有限公司第28页2023年8月开始销售：地上临街商业建筑面积合计453.03平方米，共10套，其中5套已销售、剩余5套(其中3套已认购并收取定金);储藏间建筑面积合计1,402.35平方米，共47套，其中5套已售、剩余42套(其中4套已收全款未办理相关手续);地下部分2处会所接待处建筑面积712.78平方米待售中；地下车位共计255个，其中10个配套的2)产权情况截至评估基准日2024年06月-30日，本项目占用土地已办理《上2085年3月19日。具体情况见下表：格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告土地权属性质49,515.73m²(计容积率建筑面积编号15EXPD0035D01(平方米)195套2020年8月23日3)规划情况总建筑面积(含地下建筑面积)中联资产评估集团(浙江)有限公司第29页其中m保温层(住宅)门廊保障房建筑面积本地块5%为1344.95其中架空层面积保障房阳台屋顶楼电梯间面积地下一层及夹层建筑面积户≥179户建筑密度%绿地面积%建筑控制高度m总机动车停车位(全地下)个其中商品房个保障房个个总非机动车停车位(全地下)个人防面积浦江海德项目于2017年3月开工，2021年6月已完成交付，其中 中联资产评估集团(浙江)有限公司第30页格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海海司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告5)销售情况个储藏间6)未售部分概况及销售计划沪2022浦字不动产权第030150号)。地上商铺剩余5套未售(其中3储藏间共计47套，已售5套，剩余42套未售(其中4套已收全款未办理相关手续);245个车位尚未开始销售。中联资产评估集团(浙江)有限公司第31页 中联资产评估集团(浙江)有限公司第32页(2)房屋建筑物(3)设备类资产园海德”(原名为“雅悦美筑”项目),位于上海市松江区泗泾镇祥严路88弄。(1)项目基本情况 斯塔夫森·波特+鲍曼设计事务所)担纲设计，建筑结构则邀请德国格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告未售21套)。(2)产权情况截至评估基准日2024年6月30日，本项目占用土地已办理《土地使用证》,权证编号为：沪(2017)松字不动产权第022665号；已取得合同第4号(2.0)国有建设用地使用权出让合同。该地块宗地面积为用权终止日期为2086年12月21日。具体情况见下表：出让2086年12月21日 沪松建(2018)FA31011720186651105,899.59m²(其中包含地下建筑面积52000m²)编号1702SJ0170D02编号1702SJ0170D01中联资产评估集团(浙江)有限公司第33页 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第34页米)(3)规划情况项目占地面积共计32,598.10平方米，其中普通商品房用地(个数)位(个12345储藏室(地下)6临时车位7保障房8(4)建设情况截至2024年6月30日，公园海德项目已完成竣工验收并已交付使(5)销售情况 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告根据《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》,以及评已预售未结转部分个个个个1)住宅销售情况截至评估基准日项目住宅已基本完成销售，剩余住宅存量为32套(其中已预售未结转11套、未售21套),具体情况如下：建筑面积m合同金额(含税)123456789合计123456中联资产评估集团(浙江)有限公司第35页7892)非住宅物业销售及自持情况位于地下一层；地下商业共计21套商铺，位于地下一层。这部分非住12幢26号101商铺商铺自持12幢26号106商铺商铺自持15幢27号地下1层商铺01商铺自持15幢27号地下1层商铺02商铺自持15幢27号地下1层商铺03—商铺自持15幢27号地下1层商铺04商铺自持15幢-27-号地下1层商铺05商铺一自持15幢27号地下1层商铺06商铺自持15幢27号地下1层商铺07商铺自持15幢27号地下1层商铺08商铺自持15幢27号地下1层商铺09商铺自持15幢27号地下1层商铺10商铺自持15幢27号地下1层商铺11商铺自持15幢-27号地下1层商铺12商铺自持15幢27号地下1层商铺13商铺自持15幢27号地下1层商铺14商铺自持15幢27号地下1层商铺15商铺自持15幢27号地下1层商铺16商铺自持15幢27号地下1层商铺17商铺自持中联资产评估集团(浙江)有限公司中联资产评估集团(浙江)有限公司第37页司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价15幢27号地下1层商铺18商铺自持15幢27号地下1层商铺19商铺自持15幢27号地下1层商铺20商铺自持15幢27号地下1层商铺21商铺自持15幢27号地下1层储藏室01销售15幢27号地下1层储藏室02销售公园海德项目可售产权车位660个、户数642户。截至(1)项目基本情况房、603房、604房(建筑面积1,103.33平方米)为钢构装配式建筑奖 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第38页编号：SY2020024)中规定建筑自持比例不低于3裙楼1011可售3可售裙楼102可售3可售裙楼103可售3可售1可售3自持裙楼1051自持裙楼3113自持1自持裙楼3123自持1自持裙楼3133自持1自持3自持1自持裙楼3153自持1自持3自持裙楼1111自持3自持裙楼1121自持3自持裙楼1131自持3自持1自持3自持裙楼1151自持裙楼3213自持1自持裙楼3223自持1可售裙楼3233自持1可售3自持1可售裙楼3253可售1可售3可售裙楼2012可售3可售裙楼2022可售3可售裙楼2032可售3可售2可售3可售裙楼2052可售裙楼3313可售2可售裙楼4014可售2自持裙楼4024可售2自持裙楼4014可售2自持4可售2自持裙楼4054可售裙楼2112自持4可售裙楼2122自持4可售裙楼2132自持4可售司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价2自持4可售2自持4可售2自持裙楼4114可售2自持4可售2自持4自持2自持4自持2可售4自持裙楼2212可售42可售42可售42可售4自持2可售42可售裙楼4214可售裙楼3013可售4可售3可售4可售3可售4可售3可售4可售3可售4可售3可售该项目于2020年12月25日开工，预计2024年12月完工，截至(含税)已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转中联资产评估集团(浙江)有限公司第39页格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转已售未结转41,428.55(含税，元/m²)6666中联资产评估集团(浙江)有限公司中联资产评估集团(浙江)有限公司第41页备注其中602、603、604为奖励面积，需现房销售备注其中602、603、604为奖励面积，需现房销售(2)产权情况截至评估基准日2024年06月30日，本项目占用土地已办理《不动产权证》,权证编号为：琼(2022)三亚市不动产权第0004593号；止日期为2061年2月17日。具体情况见下表：出让零售商业用地编号465203202280101商品房预售许可证号批准预售面积(平方米)商业办公楼(1栋)(万元)1限公司限公司区项目在建工程根据企业提供的资料，未发现项目存在担保、查封等情 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第42页(3)规划情况根据建设工程规划许可证(证号：建字第465203202220001号)中记载及最新的预测绘报告，项目占地面积共计32,932.95平方米，零售地上部分规划建筑面积为105,686.74平方米，共计27层；地下部分规划建筑面积为63,023.43平方米，共计两层。地上部分计容面积为93,356.02平方米，地下部分计容面积为0.00平方米，最高建筑高度为120米。603房、604房(建筑面积1,103.33平方米)为钢构装配式建筑奖励面积，只能现房销售。商业部分地上建筑面积为62,990.95平方米，商业部分地下建筑面积为14,630.09平方米，地下车位共计962个，商业地SY2020024)中规定建筑自持比例不低于30%,自持部分不得对外整体大地2000坐标系总建筑面积计容建筑面和其中商务金融面积不计容建筑面积其中出屋面楼梯间等避难层及设备间m其中商务金融奖励面积建筑占地面积%总绿地面积%m个其中个个注：上表内土地面积32953.06m²来自于《建设工程规划许可证》,与《不动产权证书》土地证载面积32932.95m²存在差异，差异面积为20.11m²。前述土地面积差异是因为不同证书土地面积计算引用的坐标系差异导致。(4)建设情况项目拿地时间为2020年9月17日，于2020年12月01日开工建设，预计总投资35.34亿(包含约17亿的拿地成本),主体结构、二次结构完成100%;商业裙楼西侧幕墙完成90%、南侧及东侧龙骨完成100%;办公塔楼幕墙单元板安装完成至20层；消防、空调、智能化等室内精装修基层施工；办公塔楼精装修基层完成100%,将开始瓷砖铺(5)区位状况 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告(6)销售情况个个(7)预缴税费情况表，其中2024年6月的预缴税费在7月入账，故基准日账面值不包含6月份预缴税费。费附加2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月中联资产评估集团(浙江)有限公司第44页 合计557,119.380.00 合计557,119.380.00541.785.819.0 (开发产品)和在产品(开发成本);投资性房地产为从存货中转入的(1)存货1)产成品(开发产品)号或土地使用证明108房地证2013字第02523号108房地证2013字第02521号新区不动产权第000400291号108房地证2013字第02522号(生产性服务业用地)(生产性服务业用地)商业用地、商务(生产性服务业用地)土地面积(m²)地字第号地字第号地字第号地字第号建字第号建字第号建字第号建字第号工证号商品房预售许可证号现房，不涉及现房，不涉及现房，不涉及现房，不涉及土地到期2053年10月31日2053年10月31日2056年3月31日2053-年-10月31日况抵押未抵押抵押无已查封无无中联资产评估集团(浙江)有限公司第45页司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价租赁或占用空置已整体出租空置10幢自用，已安置号或土地使用证明108房地证2014字第00426号108房地证2014字第00425号108房地证2014字第00427号土地面积(m²)划许可证号号号号划许可证号建字第500141201700206号建字第500141201800064号建字第500141202000096号建设工程施工证号商品房预售许可证号字第(1473)号、渝国土房管(2018)预字第(1751)号、渝住建委(2019)预字第(974)号委(2022)预字第(51)号、渝住建委(2022)预字第(382)号土地到期2063年12月30日2063年12月30日2063年12月30日况抵押抵押未抵押无无无租赁或占用无，销售中无，销售中无，销售中工程项目开工时间竣工时间(平方米)基准日已基准日已方米)度盛路51号盛路50号盛路52号溪支路2号中联资产评估集团(浙江)有限公司司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目资产评估报告司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目资产评估报告工程项目开发进度功能用途结构已建成位负1~3层已建成负2~5层已建成负2~7层已建成办公、地下车位、毛坯交付，10幢简单装修并配备电梯负1~6层已建成住宅、公寓、商毛坯交付，配备电梯负3~25层已建成住宅、公寓、商毛坯交付，配备电梯负2~25层已建成毛坯交付，配备电负1~17层2)在产品(开发成本)序号项目名称号土地面积证号1龙盛总108房地证2013字第02410号其他商服用服务业用两江新区团地字第00054号2龙盛总108房地证2013字第02411号其他商服用服务业用两江新区团地字第00054号3龙盛总108房地证2013字第02412号其他商服用服务业用-地)两江新区团地字第00054号4龙盛总108房地证2013字第02413号其他商服用服务业用两江新区团地字第00054号5龙盛总108房地证2014字第00648号其他商服用服务业用两江新区团6龙盛总108房地证2014字第00763号其他商服用服务业用两江新区团7龙盛总108房地证2014字第00424号城镇住宅用地两江新区团地字第00057号建字第号8龙盛总108房地证城镇住宅用两江新区地字第中联资产评估集团(浙江)有限公司项目名2014字第14063号地、商业用地团00550号9龙盛总108房地证2014字第00905号其他商服用服务业用两江新区团龙盛总108房地证2014字第00906号其他商服用服务业用两江新区团龙盛总108房地证2014字第00907号其他商服用服务业用两江新区团龙盛总108房地证2014字第00908号其他商服用服务业用两江新区团龙盛总渝(2016)动产权第号商业用地、两江新区团许可证。(2)投资性房地产投资性房地产为企业从存货中转入的部分房产，建筑面积共计 结构年月渝(2018)两江新区不动产权第001320235号52号4幢渝(2018)两江新区不动产权第001320262号渝(2018)两江新区不动产权第001320280号渝(2018)两江新区不动产权第001320722号52号8幢渝(2018)两江新区不动产权第001320728号52号9幢渝(2018)两江新区不动产权第001320740号52号10幢中联资产评估集团(浙江)有限公司第48页司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价渝(2018)两江新区不动产权第001320746号52号11幢渝(2018)两江新区不动产权第001320749号52号12幢渝(2018)两江新区不动产权第001320756号52号13幢渝(2018)两江新区不动产权第001320702号52号7幢渝(2018)两江新区不动产权第001320120号52号1幢渝(2018)两江新区不动产权第001320185号渝(2018)两江新区不动产权第001320220号渝(2018)两江新区不动产权第001320759号52号附1号产品展示中心渝(2024)两江新区不动产权第000146227号、渝(2024)两江新区(2024)两江新区不动产权第000146282号、渝(2024)两江新区(2024)两江新区不动产权第000146329号渝(2024)两江新区不动产权第000146370号渝(2022)两江新区不动产权第000812294号1号3幢(P22-2/02规划7号楼)渝(2022)两江新区不动产权第000812181号1号2幢(P22-2/02规划8号楼)渝(2023)两江新区不动产权第000348884号截至评估基准日2024年6月30日，企业申报范围内账面记录的无形资产为易达五专业计价软件、兴安得力软件和广联达软件3项软件，截至评估基准日2024年6月30日，企业申报范围内无账面未记录中联资产评估集团(浙江)有限公司第49页 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第50页截至评估基准日2024年6月30日，企业申报评估的范围内无表外本项目资产评估的基准日是2024年6月30日。格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第51页1、格力地产第八届董事会第二十五次会议决议公告(编号：临2、珠海市人民政府国有资产监督管理委员会《关于珠海免税与格1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国2、《中华人民共和国公司法》(2023年12月29日第十四届全国人3、《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人4、《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，2020年3月1日起5、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一6、《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过);7、《中华人民共和国车辆购置税法》(2018年12月29日第十三届8、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订);9、《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第691号，2017年10月30日国务院第191次常务会议通过); 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第52页36号);关总署公告2019年第39号);12、《国有资产评估管理办法》(2020年11月29日，国务院令第732号);理委员会令第12号，2005年8月25日);资产权〔2009〕941号);64号);第32号，2016年);2011年1月8日修订);21、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号);关问题的通知》(国税发〔2006〕187号); 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第53页告》(国家税务总局公告2016年第70号);有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号);25、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号);处理问题的公告》(2010年第29号);236号)。1、《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号);2、《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号);33号);〔2017〕35号);6、《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号);格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第54页号);13、《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42号);15、《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号);(五)取价依据1、中国人民银行公布的2024年6月20日的全国银行间同业拆借保护部令2012年第12号);4、《2024机电产品报价信息系统》(机械工业信息研究院);9、浙联评报字2024年第528号、529号、530号、531号、532号 中联资产评估集团(浙江)有限公司第55页出版社);T.等著,郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社);6、《企业会计准则-基本准则》(财政部令33号，财政部于2006年2月15日颁布，2014年7月修订版)及《企业会计准则第1号-存货》等41项具体准则);告披露》(中评协〔2015〕67号);8、《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》(中评协〔2019〕39号);格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告企业价值评估中的资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资家公司的股东全部权益价值，引用了浙联评报字2024第528号、浙联评报字2024第529号、浙联评报字2024第530号、浙联评报字2024第531号及浙联评报字2024第532号评估报告的评估结果。根据引用中联资产评估集团(浙江)有限公司第56页 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第57页 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第58页(五)整理归集阶段中联资产评估集团(浙江)有限公司第59页 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。企业持续经营假设是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第60页中联资产评估集团(浙江)有限公司第61页公司名称(模拟债转增资本公-41.13%-3.16%-4.17%其中上海合联净资产评估结果引用中联浙江出具的浙联评报字2024第529号评估报告，上海保联模拟债转增资本公积后净资产评估结果引用中联浙江出具的浙联评报字2024第528号评估报告，上海太报字2024第530号评估报告，三亚合联模拟债转增资本公积后净资产评估结果引用中联浙江出具的浙联评报字2024第531号评估报告，重 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第62页评报字2024第532号评估报告。具的浙联评报字2024第529号评估报告，上海保联模拟债转增资本公积后净资产评估结果引用中联浙江出具的浙联评报字2024第528号评出具的浙联评报字2024第530号评估报告，三亚合联模拟债转增资本公积后净资产评估结果引用中联浙江出具的浙联评报字2024第531号 案由园林(集团)有限公司有限公司地产有限公司项及逾期付款利息、合同本次评估未考虑上述未决诉讼对评估结论的影响，提请委托人及报(五)抵押担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金序号人/债管理人/抵押权人发行人/证号/不动产权证号(平方米)元)区格力地产有限公司司司108房地2013字第108房地证2014字第14063号土地：108房地2014字第土地：108房地2014字第 土地：1108房地2014字第土地：渝(2016)两江新区不动产权第土地：珠海洪湾中心渔港发展有限公司动产权第0088612号土地：动产权第0088625号土地：动产权第0088638号动产权第0088640号土地：中联资产评估集团(浙江)有限公司第63页司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价2区格力地产有限公司司珠海力房产司108房地证2014字第108房地证2014字第3区格力地产有限公司限公司行品营销司渝(2023)两江新区不动产权第渝(2021)两江新区不动产权第108房地2014字第108房地2013字第108房地2014字第108房地2013字第4区格力地产有限公司限公司行品营销司渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第房屋：一渝(2018)两江新区不动产权第中联资产评估集团(浙江)有限公司第64页格力地产股份有限公司资产置出涉及的上海海控合联置业有限公司股东全部权益及上海渝(2018)两江新区不动产权第土地：房屋：渝(2018)两江新区不动产权第土地，房屋：渝(2018)两江新区不动产权第土地：渝(2018)两江新区不动产权第土地：房屋：渝(2018)两江新区不动产权第土地：房屋：渝(2018)两江新区不动产权第土地：房屋：108房地证2013字第土地：5区格力地产有限公司司珠海分行珠海鼎限公司渝(2018)两江新区不动产权第房屋：渝(2018)两江新区不动产权第房屋：渝(2018)两江新区不动产权第房屋：渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第房屋：渝(2018)两江新区不动产权第房屋：渝(2018)两江新区不动产权第房屋：渝(2018)两江新区不动产权第房屋：渝(2018)两江新区不动产权第房屋：渝(2018)两江新区不动产权第房屋：中联资产评估集团(浙江)有限公司第65页中联资产评估集团(浙江)有限公司第66页渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第渝(2018)两江新区不动产权第6区格力地产有限公司司珠海/渝(2020)两江新区不动产权第 2、截至2024年6月30日，三亚合联建设发展有限公司存在以下限(万元)1限公司公司区项目在建工程本次评估未考虑前述抵押担保事项对评估结论的影响，提请报告使 司等4家公司模拟债转增资本公积后股东全部权益市场价值评估项目·资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司第67页1、2024年9月12日，格力地产股份有限公司、上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)和珠海格力房产有限公司对上海海控合联置业有限公司进行增资，新增注册资本19,900.00万元，本次增资后上海海控合联置业有限公司的注册资本变更为24,900.00万元，本次增资后的股权结注册资本(万元)1格力地产股份有限公司2上海弘翌投资合伙