房地产开发与经营第2章

第2章房地产开发前期工作

1.掌握土地使用权的获取方式,前期工作阶段的主要内容；

2.熟悉房地产开发的主要阶段划分、房地产项目招标方式；

3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目立项报批的程序与内容，招标程序与组织形式,办理施工许可。本章学习要求遵循房地产开发程序的必要性遵循房地产开发具有的内在规律性是减少房地产开发风险的需要房地产项目开发是一项复杂的生产活动，需要有科学合理的开发程序城市政府制定严格的项目报建审批程序制度的引导、监督和管理作用2.1房地产开发的阶段划分2.1.1遵循房地产开发程序的必要性2.1.2房地产开发的主要阶段划分投资机会研究可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理

投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段资料：三通一平和七通一平三通一平：水通、电通、路通和场地平整七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整2.2土地使用权获取途径

2.2.1土地使用权出让2.2.2土地使用权转让2.2.3土地使用权划拨2.2.4土地合作项目立项2.3开发项目立项与报批建设项目选址许可申领《建设用地规划许可证》规划设计条件审批规划设计方案审批申领《建设工程规划许可证》申领《建设工程施工许可证》申领《商品房预售许可证》立项与报批的主要内容和程序小贴士：买房时要看“五证两书”五证：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》2.4房地产开发项目招标招标组织形式招标方式招标程序准备阶段招标阶段开标定标阶段房地产开发公司自行招标委托招标机构代理招标投标公开招标邀请招标土地使用权出让概念土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。土地使用权出让的最高年限土地使用权出让的最高年限为：住宅居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化体育卫生50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年。招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权的行为。拍卖出让国有建设用地使用权，是指由市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。招标出让拍卖出让土地使用权出让方式挂牌出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为挂牌出让协议出让补充：协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别？协议出让与招标拍卖挂牌出让，有很多相近之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式，也存在着区别，主要有以下三点：一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。由此可以看出，按照公开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。二是土地使用权出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，而招标拍卖挂牌出让则是竞价的方式。虽然都是有偿供地的方式，但招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。三是最低价确定的原则不同。21号令第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%.而11号令第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。各种土地出让方式的区别出让方式适用地块竞价方式获取条件其他招标商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地一次竞价满足标书要求，价高者得拍卖多次现场竞价价高者得挂牌多次场下竞价竞买价高于底价；价高者得挂牌期满仍有人竞价，转入现场拍卖协议工业用地、仓储用地、各类开发区协商签订协议有两个以上意向者，转入招标、拍卖或挂牌返回

土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。土地使用权转让返回

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。土地使用权划拨返回

中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。土地合作返回

是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。采取公开招标，招标人有较大的选择范围，有助于公平竞争，提高项目开发建设的效率和效益。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发建设项目。公开招标返回优点也称选择性招标或有限竞争投标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。邀请招标对承包商有一定的了解，一般能保证项目的进度和质量要求，同时招标时间相对短，招标费用相对少。邀请招标优点返回①成立招标工作小组；②成立评标小组；③招标登记。2.4房地产开发项目招标招标组织形式招标方式招标程序准备阶段招标阶段开标定标阶段房地产开发公司自行招标委托招标机构代理招标投标公开招标邀请招标2.4房地产开发项目招标招标组织形式招标方式招标程序房地产开发公司自行招标委托招标机构代理招标投标公开招标邀请招标①编制招标文件；②编制标底；③招标公告或投保邀请书；④资格预审；⑤发售招标文件；⑥组织现场踏勘和召开答疑会；⑦编制招标补充文件；⑧接受投标文件。准备阶段招标阶段开标定标阶段2.4房地产开发项目招标招标组织形式招标方式招标程序房地产开发公司自行招标委托招标机构代理招标投标公开招标邀请招标①开标；②评标、定标；③签发中标通知书；④签订承包合同。准备阶段招标阶段开标定标阶段2.5办理施工许可申请施工许可应具备一定的条件（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经确定施工企业；（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件议案规定进行了审查；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理；（8）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价款的30%。

【链接】建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》建设单位持加盖单位及法定代表人印的《建筑工程施工许可证申请表》并附加本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请发证机关在收到申请之日起十五日内做出处理施工许可证的申办程序建筑工程在施工过程中，建设