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文档简介
融资成本、费用投资策划中心冯兆辉2015年11月更熟悉投资测算，提高投资测算准确率。课程宗旨
融资成本
费用关注和平衡010203目录一、融资成本…
发债信托委托贷款常见融资产品类型
永续债∞基金开发贷款并购贷
规
模视公司信誉
年化
收益10%+
特
点“无还款期”
饮鸩止渴
“权益化”一、融资成本
永续债双方约定双方约定规模年化收益特点一、融资成本
委托贷款
双方约定
规模视公司信誉年化收
益
7%
特点432原则一、融资成本
信托010203规模
视公司信誉年化收益
4%左右特点
成本低
期限长一、融资成本
发债规模年化收益≤并购额的50%基准上浮20%期限长可根据并购节奏提款一、融资成本
并购贷
特点
规模：双方约定年化收益：7.5%-10%
甚至更高
特点：灵活
高杠杆132一、融资成本
基金010203规模
抵押物
70%年化收益
基准利率上浮
10%~15%特点
成本低
两证上会
四证放款一、融资成本
开发贷
融资成本
费用关注和平衡010203目录财务费用01管理费用0203二、费用
费用的种类销售费用1、占比较小2、注意项目公司性质——是否为外资!二、费用财务费用1、人员工资2、土地使用税二、费用管理费用1、工资2、广告及推广费3、销售代理费二、费用销售费用科目名称费率名称二、费用集团参考水平
片区费率指标(%)全国
(%)备注华南片区华东片区华中片区西南片区东北片区华北片区营销费用管理费用营销费率
3.06%
3.22%
2.99%
2.91%
3.34%
2.73%
3.09%管理费率
0.87%
1.24%
0.87%
1.03%
1.44%
1.28%
1.06%营销费用=营销费率*项目全周期销售收入管理费用=管理费率*项目全周期销售收入注：尚未全面考虑区域和集团平台管理费用
融资成本
费用关注和平衡010203目录三、关注和平衡
关注项目土地成本
影响融资规模土地成本越大，融资规模越大三、关注和平衡
关注项目采用的融资方式
影响融资规模
影响融资成本开发贷<基金开发贷<基金三、关注和平衡
关注项目所处区位
影响融资规模
影响融资成本经济越发达规模越大经济越发达成本越低三、关注和平衡
关注项目性质、定位
影响费用比率
影响费用比率后续用地<新项目常住
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