房地产 -深度讲解中建图纸会审与设计变更、技术签证（2024年）

图纸会审与设计变更、技术签证1课程背景•按图施工是工程建设的基本原则，而图纸会审是正式施工前的必要步骤，是工程技术人员了解图纸、熟悉图纸的重要手段。做好图纸会审，不仅可以纠正图纸本身的错误，也能为后期施工便利、质量提升及商务策划提供依据。•伴随近年来建筑行业的飞速发展，工程建设形式日趋多元化，大部分房地产商秉承早开业早盈利的理念，多数地产项目为“边设计、边施工、边修改”三边工程，导致工程技术类相关签证日趋增多，能否顺利按流程办理完成，是项目管理的重点。但在实际管理中，部分管理人员对技术签证认识不清，导致一些签证无效，使承包企业利益受到损害。课程内容01010202030333图纸会审管理01图纸会审管理01内容要点：1.图纸会审基本程序2.图纸会审总体原则和方法3.图纸会审审查要点44401图纸会审管理管理1.11.1图纸会审基本程序2020版局标准：第三章2.2.1~2.2.6条①合同交底：公司（分公司）市场部、商务部、技术部等部门对项目经理、商务总监、技术总监等进行合同一级交底；项目经理组织对项目部全体人员进行合同二级交底。②内部会审：根据合同交底，由项目技术总监组织项目相关部门和分包单位熟悉施工图纸，进行内部会审并形成记录。501图纸会审管理管理1.1图纸会审基本程序③设计交底：设计交底由建设单位组织，设计、监理、施工等单位参加。④会审时间：正式图纸收到后，项目部督促建设单位在15天内组织图纸会审；对于图纸供应不齐全、不及时的项目，督促建设单位在图纸收到后15日内分阶段完成。⑤会审记录：项目设计技术部根据设计交底、图纸会审意见及结论于图纸会审后5个工作日内形成正式图纸会审记录，由建设单位、设计院、监理单位、施工单位等签字、盖章后执行。正式图纸会审记录形成后，需报分公司技术部进行备案。6⑥会审交底：施工图纸会审记录正式文件形成后3个工作日内由项目部综合信息工程师发至图纸持有部门及分包单位，项目技术总监于5个工作日内组织专业人员（含分包单位）进行书面交底；图纸持有部门及时在所用图纸上标识，避免误用、误算、漏算或影响其他专业施工等。601图纸会审管理1.2图纸会审总体原则和方法1.2.1审图基本原则112233审图原则审图原则4455技术先进性及施工可操作性符合自身技术水平。701图纸会审管理1.2图纸会审总体原则和方法1.2.2审图方法先通过说明、目录、平立剖面图熟悉整个工程特点、基本要求、结构情况和材料要求等。再仔细核对图纸中尺寸、坐标、轴线、标高、平立面先通过说明、目录、平立剖面图熟悉整个工程特点、基本要求、结构情况和材料要求等。再仔细核对图纸中尺寸、坐标、轴线、标高、平立面等是否一致，标注是否齐全，数据是否一致等；先粗后精先建筑后结构先看大图后看细部大样图，核对细部构造要求和作法，以及节点构造的连接处理是否清楚、合理，核对平面图中标注的大样与大样图的编号、尺寸、形式、作法是否一致，所采用的标准图集编号、类别、型号与图纸是否矛盾，大样图是否齐全，先建筑后结构先看大图后看细部大样图，核对细部构造要求和作法，以及节点构造的连接处理是否清楚、合理，核对平面图中标注的大样与大样图的编号、尺寸、形式、作法是否一致，所采用的标准图集编号、类别、型号与图纸是否矛盾，大样图是否齐全，有无遗漏；先大后细先大后细01图纸会审管理1.2图纸会审总体原则和方法1.2.2审图方法先主体后装修就是先看主体结构部分，后看装修部分（包括装饰、防火、保温、隔垫、隔音等）先主体后装修先一般后特殊先看一般建筑结构部位，熟悉基本尺寸、标高、部位、构造和要求后再看特殊部位和要求（如地基处理、变形缝的设置、防火处理、抗震构造等有无使用特殊材料，先一般后特殊01图纸会审管理1.2图纸会审总体原则和方法1.2.2审图方法01图纸与说明结合02土建与安装图结合要仔细看设计总说明和每张图纸中的细部说明，注意01图纸与说明结合02土建与安装图结合对照土建和机、电、管等图纸，核对土建安装之间有无矛盾；预埋铁件、预留孔洞位置、尺寸和标高是否03图纸与变更结合变更内容要备注到图纸中，防止施工中的遗漏，施工图要与招标文件图纸进行综合对比，核对所施工内容03图纸与变更结合01图纸会审管理1.3图纸会审审查要点1、是否违背法律、法规、行业规程、标准及合约等要求；是否违反工程建设标2、是否与常用施工工艺和技术特长相符合，可在会审中提出合理化建议；3、设计内容和工程量是否符合项目商务成本策略，必要时应在图纸会审中做相应变更引导；4、施工图纸设计深度能否满足施工要求，施工工艺与设计要求是否矛盾；5、材料、工艺、构造做法是否先进可行，专业之间是否冲突；6、施工图之间、总分图之间、总分尺寸之间有无矛盾；7、结合工程特点，针对项目的风险点、策划点、赢利点，提出合理、有效的技术措施。01图纸会审管理规范标准有利施工成本因素有利质量1.3图纸会审审查要点规范标准有利施工成本因素有利质量1室内外楼梯、疏散通道的疏散宽度是否符合规范要求，疏散通道是否存在梯柱、23临空高度在24m及以上时，栏杆高度不应低于1.1m；临开敞中庭的栏杆高度不应小于1.2m。4501图纸会审管理规范标准有利施工成本因素有利质量1.3图纸会审审查要点规范标准有利施工成本因素有利质量1针对量小、工艺复杂或无相应资源的工艺技术，建议变更做法或合同归属。如预应力、结构加固工程等。2基础底板高低跨位置底部设计按照斜坡设计，斜坡部位施工难度大，建议按照坡3计划采用铝合金模板的住宅项目，针对铝板施工特点对结构构件尺寸等提出优化45施工电梯基础落在顶板上时及顶板上布置施工道路、材6当地下室柱与地下室外墙有重合、水池侧壁与外墙或柱重合（或相连）时，为方01图纸会审管理规范标准有利施工成本因素有利质量1.3图纸会审审查要点规范标准有利施工成本因素有利质量7卫生间边梁梁底标高高于板底标高时，建议修改边梁梁高，使梁底标高等于板底89结构平面上会出现连续框架梁相邻跨度较大的情况，当中间支座负弯矩筋分开锚固时，会造成梁柱接头处钢筋太密，捣砼困难，可向设计人员建议：负筋能连通当支座负筋为通长时，就造成了跨度小梁宽较小的梁面钢筋太密，无法捣砼，可建议在保证梁负筋的前提下，尽量保持各跨梁宽一致，只对梁高进行调整，以便当结构造型复杂，某一部位结构施工难以一次完成时，向设计提出：砼施工缝如露台面标高降低后，若露台中间有梁，且此梁与室内相通时，梁受力筋在降低处01图纸会审管理1.3图纸会审审查要点规范标准有利施工工程量记取施工措施降本增效成本因素1.3图纸会审审查要点规范标准有利施工工程量记取施工措施降本增效成本因素有利质量123屋面、地下室的设备基础配筋、混凝土等级、标高等信息是否4加气块墙体，拉结筋设计间距500mm，不符合加气块模数，建议拉结筋间距改为400mm。56所有梁中腹板高度≥450mm，按照平法图集设置构造筋，明确01图纸会审管理规范标准有利施工工程量记取施工措施降本增效成本因素有利质量1.3规范标准有利施工工程量记取施工措施降本增效成本因素有利质量7设计明确梁第三排支座负筋深入跨内长度为ln/4。8柱净高与柱截面长边尺寸（或圆柱直径）之比≤4的短柱，其箍9明确构造柱设置标准，墙体端部、转角、十字墙处、及门窗洞口≥2m的洞口两侧是否增设构造柱。条件允许时由设计提供构明确地下室出屋面风井，朝向开放空间的室外楼梯、坡道、下01图纸会审管理规范标准有利施工工程量记取施工措施降本增效成本因素有利质量1.3图纸会审审查要点规范标准有利施工工程量记取施工措施降本增效成本因素有利质量1为保证钢筋有效高度，控制钢筋保护层厚度，建议所2地下室独基、承台、电梯基坑内的支撑可采用钢筋），3地下室墙柱插筋下端应弯折后放在基础底的钢筋网片4主体结构施工时：构造柱不便预留拉筋，定位不准确。所有构造柱、砌体拉5为保证其密闭性，地下室外墙、水池、人防墙等其穿墙6为保证墙的平整度，墙内设置(φ16，水平、竖向@400mm）的撑铁，撑铁701图纸会审管理规范标准有利施工工程量记取施工措施降本增效成本因素有利质量1.3规范标准有利施工工程量记取施工措施降本增效成本因素有利质量1原则：根据项目清单单价，分析盈亏情况，变更亏损项做法或23地下室、屋面砼采用掺膨胀纤维抗裂防水剂的补偿收缩砼，掺4地下室外墙防水保护层一般为砖砌墙、挤塑板，建议改为疏水56若图纸要求钢筋有抗震要求，且标明采用普通钢筋，图纸会审78浴室墙面的防水层不得低于1.8m。01图纸会审管理规范标准有利施工成本因素有利质量1.3图纸会审审查要点规范标准有利施工成本因素有利质量1承压水位高于基底2.5m时（降水深度大于3m集水明排效果不佳，按照规范2建议单层地下室底板厚度不小于400mm3若地下室底板没有设置排水沟，可建议设置结构排水沟或在地坪层下设置疏水45地下室底板、底板梁、地下室外墙后浇带中密目钢丝网片内增加一层C16@200×200的钢筋网片，各层楼板后浇带采用小眼钢丝网片内增加一层C12@200×200的钢筋网片。6楼板中设备管、电气管、电线管处增设抗裂钢筋网片，A6@150×150。78门垛尺寸100/120mm的做砌体不好加固，为了保证施工质量，建议改为砼现浇9为了防止水留入井道损坏设备，所有的电梯井、管道井洞口增加一道墙厚×30001图纸会审管理规范标准有利施工成本因素有利质量1.3图纸会审审查要点规范标准有利施工成本因素有利质量女儿墙设计为加气块墙的，为了防止日后雨水渗入外墙，所有女儿墙下方增加出屋面墙体底部设混凝土反坎，高度不低于建筑完成面（或防水保护层）以上250mm。当设计有顶棚抹灰时，可根据政府有关文件建议取消顶棚抹灰或者提高抹灰粘迎水面的砼保护层厚度为≥40mm，建议保护层内增设直径为φ4@150*150双向核对相关节能做法，确保市场上能够提供对应的材料、技术，并且符合最终的01图纸会审管理规范标准有利施工成本因素有利质量1.3图纸会审审查要点规范标准有利施工成本因素有利质量12通风、水、暖、电梯等专业图纸内涉及土建留洞的是否在建施、结施中体345678901图纸会审管理1.3图纸会审审查要点单元小结01单元小结01内容要点：1.图纸会审基本程序2.图纸会审总体原则和方法3.图纸会审审查要点重点关注：图纸会审审查要点223设计变更管理02设计变更管理02内容要点：1.变更的提出、分类、审查2.设计变更的流程3.设计变更的管理224二、设计变更管理2.1变更的提出、分类、审查__________________________________________________________________________________________________________________________________________________二、设计变更管理2.2设计变更的一般流程V=F/C;价值、功能V=F/C;价值、功能结合合同结合合同、往来函件、会议纪要及内外部市场环境等确定变更的必要性和)5542134213二、设计变更管理2.3设计变更的管理2.3.1设计变更注意事项《合同法》《合同法》为保护投资者权益，赋予了投资方充分享有设计变更的主动权，而总承包施工方对业主的合理变更，没有拒绝的权利。承包人在施工中不得对原工程设计进行变更，但承包人有建议权，有权根据施工中的具体情形向发包人提出合理化建议。各项目必须结合合同约定、业主管理模式、项目运营模式等，各项目必须结合合同约定、业主管理模式、项目运营模式等，制定项目自身的设计变更管理制度和流程，涵盖发起、签收、内部论证、价款变动、资料发放、变更交底、实施前后工作界面划分、实施检查和最后验证总结等各个环节。二、设计变更管理2.3设计变更的管理2.3.1设计变更注意事项发包人发包人要变更提前14天以书面形式向承包人发出变更通知；承包人收到变更后14天内，将调整原因、金额以书面形式通知发包人，发包人确认调整金额后将其作为追加合同价款，与工程进度款同期支付。具体相关时限要求和流程要参照合同相关约定执行。变更资料的有效性审查。归档与否要与结算挂钩变更资料的有效性审查。归档与否要与结算挂钩，有利的变更资料才需要作为结算资料归档，或者体现在竣工图上。二、设计变更管理2.3设计变更的管理2.3.2设计变更管理程序设计变更须经项目技术总监根据内容识别发2.3.2设计变更管理程序设计变更须经项目技术总监根据内容识别发放范围，批准后向分包单位、供方单位以及技术、建造、质量、安全、商务等相关人员有效发放，做好收发文登记，内业技术工程师自存原件作竣工资料用。设计变更采用《项目图纸会审、设计变更、洽商记录收发管理台帐》进行管理。项目相关岗位在项目管理平台进行填报。二、设计变更管理2.3设计变更的管理二、设计变更管理2.3设计变更的管理2.3.3设计变更管理技巧No.2费用较大的变动须报详细施工方案。No.1变更管理前移，报详细施工方案。 在变化中求生存。变更≠增加造价，移情换位、甩项、No.4群策群力，锲而不舍12管理技巧43No.3如何应对不利变更◆因势利导、委曲求全。,能替代的尽力替代，无法抗拒的边干边谈，单元小结02单元小结02内容要点：1.变更的提出、分类、审查2.设计变更的流程3.设计变更的管理重点关注：设计变更的管理332技术签证管理03技术签证管理03内容要点：1.技术签证的常见形式2.技术签证的办理3.签批签证的相关技巧三、技术签证管理3.1技术签证的常见形式施工过程中发生的技术签证主要以下几类：设计）；,并通知有关单位。三、技术签证管理3.2技术签证的办理乙方最好把有关的经济签证通过艺术的、合理的、变通的手段变成由设计单位签发的设计修改变更通知单，实在不行也要成为甲方签发的工程联系单，最后才是现场经济签证。这个优先次序作为乙方一定要非常清楚，涉及到提供的经济签证的可信程度。现场经济签证多为乙方发起申请。设计单位、甲方出具的手续在工程审价时可信度要高于乙方发起出具的手续。三、技术签证管理3.2技术签证的办理①有利于计价，方便结算如果有签证结算协议，填列内容要与协议约定计价口径一致；如无签证协议，按原合同计价条款或参考原协议计价方式计价。再有，签证的方式要尽量围绕计价依据（如定额）的计算规则办理。②不同合同类型签证内容可调价格合同至少要签到量；固定单价合同至少要签到量、单价；固定总价合同至少要签到量、价、费；成本加酬金合同至少要签到工、料（材料规格要注明）、机(机械台班配合人工问题）、机械台班配合人工问题）、费。另外签证中还要注明列入税前造价或税后造价。三、技术签证管理3.2技术签证的办理注意以下填写内容优先次序：a.能够直接签总价的最好不要签单价；b.能够直接签单价的最好不要签工程量；c.能够直接签结果（包括直接签工程量）的最好不要签事实；d.能够签文字形式的最好不要附图（草图、示意图）。这个优先次序的核心意思是指：站在乙方角度，最好要签明确的，越明确越好的内容，能明确确定出价格最好，这样竣工结算时，甲方审减的空间就大大封闭了，乙方签证的成果能得到合理的固定；否则，乙方签证内容能否算到预期结果应有很大的不三、技术签证管理3.2技术签证的办理--乙方填写签证的技巧实例>>>实例1签证直接签金额就大大减少甲方事后审价审减的空间。但乙方仍应注意证据的保存，因为当甲方工作人员变动时，只有金额没有其他佐证很容易被继任者视为存在猫腻。三、技术签证管理3.2技术签证的办理--乙方填写签证的技巧实例>>>实例2换填片石，挖土方××方，填片石××方”，现场业主代表签证“情况属实，片石××方”，但结算时工程审价人证写得很清楚“片石××方”，所以本页签证只需补片石乙方所报签证写的越详细越好，要把自己做的每一滴都写上。从签证内容的优先级别,能签金额最好，只签量，竣工结算时再套定额有些麻烦，咨询单位审价时容易不确认,不如直接按市场价协商好直接签证上金额稳妥。三、技术签证管理3.2技术签证的办理①何时、何地、何因；②工作内容；③组织设计（人工、机械④工程量（有数量和计算式，必要时附图⑤有无甲供材料。签证的描述要求客观、准确，隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标①何时、何地、何因；②工作内容；③组织设计（人工、机械④工程量（有数量和计算式，必要时附图⑤有无甲供材料。——勤签证乙方低价中标后必须注意勤签证：当发生诸如合同变更、合同中没有具体约定、合同约定前后矛盾、对方违约等情况时，需要及时办理：费用签证，工期签证，或者费用+工期签证。三、技术签证管理3.2技术签证的办理（4）如何对待甲方拒签乙方所填的签证内容应使不在现场的人员通过看签证单也能知道具体事件发生的内容，最好使其如有一种身临其境的感觉，不会给别人造成模糊概念。在编制签证单之前，首先要熟悉合同的有关约定，针对重点问题展开签证理由。同时，应当站在对方的角度来考虑陈述理由和罗列签证内容，使签证人感觉不用承担风险，这样，对方才容易接受并签证，否则，对方会不愿意接受而拒绝签证。如果遇到对方有意不讲道理地拒签，实践中可以采用收发文的形式送达甲方（叫一般工作人员去不需要逼迫他（甲方）在签证单上签字，只需要在收发文本上签字，这样就可以证明他（甲方))已收到我方的发文，如果他（甲方）不在签证单上签字，但超过法定时间，签证自动生效。三、技术签证管理3.3签批签证的相关技巧姑且不论签字人员在文件资料上签字的对错，仅就签字的形式就五花八门：有的签字字迹潦草，辨认不清；有的签字评语文不对题，前后矛盾；有的与乙方报表混签，认不出谁是乙方人员签名，谁是甲方或中介人员签名；有的签字无时间记录或时间记录落笔与报表前后不一致；还有的用圆珠笔、铅笔、彩色笔等不能用于存档的墨迹代替可以用于存档的钢笔墨迹，甚至还有在草稿纸上签字作为原件的情况。①只签名这种情况只能称阅过，相关人未发表同意与否的意见，在结算时这份签证的可信度三、技术签证管理3.3签批签证的相关技巧②签名+“同意”>>>实例3“同意“同意”两字看似简洁实则意思含糊：是同意乙方所报工程量属实呢同意乙方所报送单价呢，亦或二者都同意呢？从乙方工程量及单价的报送数均被认可并可作为结算依据。监理工程师监管工程后是无权签署施工现场有效签证的。方（即出钱者）都签名认可了，怎么还不算数呢?这种想签证，关于单价的确认，他应交给造价工程师进行审核,才能作为凭证进入结算。是无效的，如果还有监理签字，则该签证的处理结果可能是：可，单价经过审核后未必得到认可，造价审核人员也可三、技术签证管理