房地产市场报告 -2024年第三季度中国办公楼市场报告

研究部研究部睿见研究仲量聯行SEEABRIGHTERWAY向光而为22024年第三季度办公楼市场概览前预期。随着货币及财政政策的组合持续发力，中国经济中长期基本面的韧性和潜力将得到有力支撑。不过，在企业层面，尽管宏观调控政策于近期显著加码，但政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策的过程必然需要一定时间。三季度，中国主要城市的甲级办公楼市场需求仍以搬迁为主，增量需求未见明显回升，有效需求不足仍然是全国办公楼市场面临的主要挑战。需求持续承压下，业主开始提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户，整体租金延续下行趋势。市场调整期进一步延长，一线城市贡献主要净吸纳量2024年第三季度主要城市甲级办公楼净吸纳量及空置率万平方米深圳上海广州成广州北京杭州天津天津州京武京沈大连32024年第三季度办公楼市场概览2024年第三季度中国主要城市甲级办公楼空置率情况石家庄石家庄2024年三季度，全国主要城市整体净吸纳量录得65.2万平方米，环比有小幅回撤；其中，受益于总部型企业自用需求带动，一线城市净吸纳量较上季度均明显回升。而1.5及二线城市以价换量的租赁策略并未有效刺激市场需求，三季度去化速度明显放缓。一线城市净吸纳量录得46.0万平方米，较上季度显著上升。北京甲级办公楼市场整体净吸纳量回正，录得24,694平方米，主要得益于中关村子市场自用型需求的支撑。上海成本驱动型租赁需求持续增长，全市净吸纳量上升至152,460平方米。广州第三季度全市办公楼净吸纳量约10万平方米，超过了前两个季度的累积值，主要得益于自用型需求的支撑和成本驱动带来的搬迁需求。深圳甲级办公楼市场整体净吸纳量约18万平方米，得益于部分企业的总部自用需求的支撑，净吸纳量较上一季度有所回升。1.5线及二线城市第三季度共录得净吸纳量19.2万平方米，环比下降61.4%。天津甲级办公楼市场中，由于新租需求尚未出现明显增长，且出现更为频繁的退租缩租现象，导致全市净吸纳量较二季度回落，仅录得1,073平方米。南京甲级办公楼市场租赁需求依然受限，租户观望情绪浓厚，问询量以及成交量均有所减少，在此影响下第三季度净吸纳量录得约为-0.36万平方米。42024年第三季度办公楼市场概览市场面临挑战，2024年第三季度中国主要城市甲级办公楼租赁需求来源分析按企业来源按行业房地产开发金融服务生物医药制造贸易专业服务业来自TMT、金融与专业服务业的需求持续占据全国甲级办公楼租赁市场主导地位。北京科技互联网需求持续回稳，头部企业务业需求韧性显现，教培行业政策利好推动了北京教育企业市教育培训与咨询等行业企业的扩张成为三季度的租赁需求亮点，呈现出扩张或新设立的趋势。广州科技互联网细分赛道游关注的是，部分头肩部TMT企业扩张也带来多笔2,000至3,000平方米搬迁成交。南京金融类行业支撑甲级办公楼租赁需求，以上的成交主要来自专业服务业和金融业，其中以保险和律所的升级需求为主要驱动。除此之外，部分城市能源行业发展势头强劲。北京国央企领衔的能源类企业表现亮眼，非续租成交面积占比达三季度能源、环保及公共事业行业在甲级楼宇的租赁需求占比有明显提升，达到14%。预计未来新能源相关的续释放增长动能。52024年第三季度办公楼市场概览三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场共入市近87.8万平方米的新增面积，环比有小幅回撤。一线城市共迎来35.7万平方米的新增供应，其中深圳占到74%左右。深圳近期季度共计两个甲级办公楼项目入市，分别位于中央商务区和非中央商务区内。新项目的入市进一步推升上海中央商务区级需求使上海非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点，达1.5线及二线城市新增供应体量共计录得52.1万平方米，环比下降19.5%。武汉甲级办公楼市场整体空置率受光谷子市场新市场无新增项目入市，大面积新租较少，总体需求表现疲软，一线城市甲级办公楼市场供需关系图净吸纳量净吸纳量1.5线及二线城市甲级办公楼市场供需关系图新增供应0净吸纳量新增供应062024年第三季度办公楼市场概览以价换量租赁策略持续，业主租金调整意愿显著增强2024年第三季度中国主要城市甲级办公楼净有效租金表现一线城市租金租金(人民币/平方米/月)08383797878752024年第三季度租金环比变化%2024年第三季度租金环比变化%三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场租金延续下行趋势，租户仍然保持成本至上的观念，在办公面积租赁上分拨的预算一线城市中，上海租金降幅最大，新增供应带来的租赁压力以及市场有限的需求来源，使整体市场仍趋于谨慎，业主为保持平均租金继续下调，当下企业对租金折扣高度敏感，迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易，导致项目间博弈加缓慢的背景下，三季度延续了租户市场的趋势。业主继续下调租金以吸引新租户，同时为现有租户提供更多租金优惠，三季续承压。成都租金跌幅最大，相较于上半年部分新楼或高空置需求端活跃度不足，叠加联合办公及二房东的低价竞