建设法规-课件案例分析答案版-仅供参考

一、建设与房地产法律关系案例分析赵某是某监理公司派出的监理人员，由于工作的需要，赵某需要常年住在施工单位。长时间的接触使得赵某与施工单位的人员建立起了很好的私人关系。一天，施工单位的主要负责人找到了赵某，向赵某述说了目前的困难。原来，施工单位目前正在施工沥青混凝土面层，但是由于所在地区不生产碱性石料，导致进度迟缓，希望赵某能够允许施工单位以一部分酸性石料代替碱性石料使用。赵某很清楚拌制沥青混凝土不可以使用酸性石料，但是碍于双方的密切关系，赵某同意了这个要求。后来使用酸性石料拌制的沥青混凝土出现了沥青与石料剥离现象，不得不进行大面积返工，给建设单位造成了巨大损失。为此，建设单位要求监理公司予以赔偿，这个要求是否合理？

分析：要求是合理的。工程监理单位接受建设单位的委托，代表建设单位进行项目管理。工程监理单位就是建设单位的代理人。赵某是监理公司派出的监理人员，工程监理单位应为其行为负责。赵某与施工单位串通，为施工单位谋取非法利益，工程监理单位和施工单位要为此承担连带责任。因此，建设单位要求工程监理单位予以赔偿是合理的要求。第一页，编辑于星期六：二十三点十四分。二、城乡规划的规定案例分析城市规划百年大计近期远景都要考虑某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。当时，该城市东部正处于城市主要发展地区，面积约3平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理想的选址地点。市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计，开始对外招商，准备大干一场。······分析：这个例子说明两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大，城市主要功能区的选址有时往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特别是像中心区这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城市行政、商业、商务、文化的重要设施所在地，又是城市具有代表性的重要景观区，一般项目不应该允许在中心区建设。第二，政府应处理好一个城市发展的长远利益与眼前利益的关系，城市中心区的建设不是1-2年就可以完成的，应该认真规划，逐步建设，任何操之过急的行动很有可能给城市带来长久的不利影响。城市建设是百年大计，只顾眼前利益，不顾城市建设的规律，最终只能为城市带来不良的后果。第二页，编辑于星期六：二十三点十四分。三、城乡规划的实施案例分析城市规划选址某城市人口13万人，上界政府领导班子选定在城市东区某某路东侧建设城市广场，广场面积5万平方米，建设场址为一低丘小山，该广场区位有些偏，但是由于没有拆迁，容易上马，依次、因此上界政府不顾各方面的不同意见，开工建设，然而，在平整土地过程中，发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先预计的大2倍，需要加大投资。担由于资金准备不到位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。新一届领导上台以后，经过认真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在的关键问题是选址不当，当即拍板另行选址建设。

分析：

1、建设项目选址是一项非常严肃的事情，需要进行多方案比较，不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件，周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。

2、建设城市广场应首先确定广场性质，广场一般分为城市中心广场，休闲购物广场，绿化景观广场，游行集会广场，交通集散广场等多种类型。每一种广场对位置的选择，用地规模，周边建设条件等都有不同的要求。

3、像该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心，交通条件比较便利的，靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址，而不应该只是考虑节省投资。在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成后其使用效果也会很不理想。第三页，编辑于星期六：二十三点十四分。四、城乡规划的实施案例分析违法开工受罚又被索赔损失重大甲方：某研究所乙方：某建筑公司经政府有关部门批准，甲方建4800m2的住宅工程。乙方中标后，与甲方签订了工程施工合同，乙方按甲方提供的施工平面位置（规划部门批准位置）放线后······甲方审核后批准了乙方的索赔。工程刚刚开工，甲方先送交了5万元罚款，又处理乙方提出的赔偿。分析：本案焦点问题：由于甲方的违法行为，使其不但受到政府职能部门的行政处罚，而且还被乙方提出索赔。根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条，四十三条规定：甲方将总平面位置进行修改，擅自向南平移2m后开工的行为严重违反了此两项规定。甲方如按报批的平面位置提前拆迁花房，创造施工条件，或按保留花房去报规划争取批准，都能避免20万元的损失。现实中，建设工程许可制度不认真执行的情况时有发生，常见的违法现象有：施工图批准后有擅自修改设计的；擅自增加层数的；擅自改变使用性质的；擅自改变平面布局等。案件处理：甲方审核后，批准了乙方的索赔，并缴纳了5万元的罚款。第四页，编辑于星期六：二十三点十四分。五、城乡规划的实施案例分析拆除临时建筑某市农贸市场的建筑物属于临时建筑，其建筑物使用已有5年多。该市规划国土分局认为XX市场的建筑物已超过批准的使用年限，于是下令拆除。农贸市场几百名个体户状告规划国土分局，诉请撤销拆除令。一审法院判决中······二审法院最后终审判决，以“适用法律、法规错误”为由，作出撤销一审法院的判决。分析：本案的焦点问题是农贸市场的临时建筑物应不应该拆除。（中华人民共和国城市规划法）第三十三条规定：“在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用限期内拆除······禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构建物和其他设施。”根据上诉法律的规定，该市规划国土分局下令拆除农贸市场已超过批准使用年限建筑的决定是正确的。一审法院在判决中的认定显然是不妥的，即不应对同一事实面前给予肯定，而后予以否定。二审法院最后以“适用法律、法规错误”为由作出撤销一审法院判决的终审判决，使该规划局在与农贸市场个体户的官司中反败为胜，维护了规划管理的权威性和合理性，及时纠正了一审法院的错误判断。

第五页，编辑于星期六：二十三点十四分。六、城乡规划法律责任案例分析规划行政管理部门不作为原告：甲某市某路37户居民被告：乙某市规划土地管理局某市A电影院自1994年11月8日起进行扩建施工。扩建后的电影院与B高层住宅的间距明显减少，使楼内居民的采光时间大为减少，并且由于间距太小，电影院排风扇的噪音和气流也对该楼内居民的生活造成较大影响。居民多次与电影院和区规划土地管理局交涉，告知该扩建工程严重妨碍了周围居民的正常生活，要求规划土地管理局或电影院采取措施，排除妨碍。在一年多的时间里，有关方面没有采取任何措施。······分析：37户居民与电影院间在民法上属于相邻关系。相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。本案属于因通风、采光而发生的相邻关系。因此，原告有权根据<民法通则)第83条的规定请求停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。电影院不按照规划批准的图纸施工，违章扩建，区规划局完全可以依法主动行使法律赋予的权力，责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，并处罚款。这既是其法定的权力，又是法定的义务。但规划土地管理局在居民的一再反映下，没有采取任何措施，因而要就其行政不作为承担责任。第六页，编辑于星期六：二十三点十四分。七、土地使用权转让、出租、抵押案例分析非法转让土地使用权，国有土地使用证无效某外商到某市投资开发房地产，在依法批准成立甲公司、取得外商独资企业法人营业执照后，同市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，合同规定：甲公司受让国有土地使用权30亩，出让金每亩l0万元，共计300万元。在出让合同签订后两个月内交清。······法院经审理认定甲、乙公司签订的土地使用权转让合同无效，判令乙公司将该土地使用权返还甲公司，甲公司返还乙公司购地款600万元。甲公司转让使用权行为是否合法？分析：甲公司违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，属非法转让土地使用权行为。甲公司虽然取得了土地使用权，但该证无效。甲公司没有按合同的规定进行投资开发，不具有转让土地使用权的条件。甲公司非法转让土地使用权的行为完全成立，应没收违法所得并处以罚款。第七页，编辑于星期六：二十三点十四分。八、建筑工程发包与承包制度案例分析某集团公司A的发电厂B与电建二公司C签订工程施工合同，将发电厂B的3号炉扩建工程承包给电建2公司C······问题：法院如何主张原告的请求？分析：因本案中涉及建设工程项目不存在最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十六条规定的转包和违法分包的情形，建筑公司不具有法律意义上实际施工人的法律地位，故原告的起诉无事实和法律依据。第八页，编辑于星期六：二十三点十四分。九、建筑安全制度案例分析1991年4月，南京华厦实业有限公司（以下简称华厦公司）在毗邻新华日报社处投资建设的华荣大厦基础工程开始施工，未作护栏维护工程即进行敞开式开挖并大量抽排地下水。一个月后，因施工现场附近地面下沉，施工暂时停止。······问题：案例中法院判决的依据是什么？分析：《建筑法》第三十九条规定：“建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。”华厦公司在新华日报社厂房相邻处修建华荣大厦，本应充分考虑相邻建筑物的安全，但其违反《中华人民共和国民法通则》关于处理相邻关系的原则，未作维护工程即开始敞开式开挖，大量抽排地下水，初期发现问题后采取的补救措施亦未能完全阻止不均匀沉降，致使新华日报社印刷厂和设备基础地面发生沉降，厂房及进口胶印机严重受损，其应对此负全部责任。第九页，编辑于星期六：二十三点十四分。十、工程质量责任制度案例分析原告：北京市某物资公司；被告：王某王某与北京市某物资公司签订了拆迁安置居民回迁购房合同书，根据此合同，王某原租住公房属于拆迁范围，王某属于拆迁安置对象，某物资公司对广外南街回迁楼建设完毕以后，安置王某广外南街小区53号楼601号3居室楼房1套。······某物资公司将王某起诉。分析：法院审理后判决：判决生效后3日内，王某将该住宅腾空，交原告某物业公司；判决生效后3日内，王某交付原告某物业公司住房鉴定费240元，加固设计费10000元，加固费33746元。本案法理依据为建筑法和建筑工程质量管理条例。建筑法第49条规定：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。建筑法第70条规定：违反本法规定，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令整改处以罚款；造成损失的承担赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。建设工程质量管理条例第15条规定：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

第十页，编辑于星期六：二十三点十四分。十一、房地产买卖管理案例分析苏明友与陈家娟系夫妻关系。1996年4月，苏明友、陈家娟将自有座落在浦北县北通镇北通新街24号房产，出租给刘世枢做批发副食品生意。双方没有签订书面合同，只口头约定每月租金数额，亦没有约定具体的租赁期限。······分析：出租人出卖房屋时，在同等条件下，承租人有优先购买租赁物的权利；即明确了承租人享有优先购买租赁物的权利，也强调了承租人须在同等条件下才享有优先购买权。承租人一旦放弃优先购买的权利，出租人以同等条件或更高条件出卖租赁物，承租人不得再以优先购买权予以抗辩。本案刘世枢已表示不买房并收回所付的购房款，且明知苏明友、陈家娟将房屋卖给郑荣，并告知其在三个月内搬屋，王起诉前刘世枢没有提供证据证实其提出过异议，刘世枢的行为印证了其放弃对租赁房屋的优先购买权的事实。因此，苏明友、陈家娟将出租的房屋卖给郑荣，并没有损害刘世枢的合法权益；应属合法有效。判决，驳回刘世枢的诉讼请求。第十一页，编辑于星期六：二十三点十四分。十二、房地产权属登记制度案例分析案例：李某看中了一套二手房，但在交易时卖方提出，今年5月国家九部委出台了有关规