《H地产公司实施轻资产运营模式动因、过程及财务风险探析》18000字（论文）

第13页第12页H地产公司实施轻资产运营模式动因、过程及财务风险分析21世纪以来，随着全球经济的不断发展，中国社会发展已经迈进了新时代。随着我国城镇化的不断发展，房地产经营需求应运而生，房地产行业不断发展扩大。传统的重资产发展模式已经随着房地产行业的不断扩张进入了瓶颈时期。为了应对不断到来的艰巨挑战，各个房地产公司积极求新，放弃了重资产发展模式，开始了向轻资产运营模式转型的道路。但是，我国房地产公司在重资产模式转变为轻资产运营模式的过程中，仍然面临着许多的财务风险。如何有效地识别，评估以及控制财务风险成为当下房地产公司重点关注的问题之一。本文以H地产公司为例，介绍了H公司转型轻资产模式的动因，通过对筹资、投资、经营和发展风险的分析识别了H公司在轻资产模式下面临的财务风险问题，并对H地产公司的财务风险控制措施进行了研究,分析了H公司在面对财务风险时采取了哪些有效措施，以及有什么需要加以强化的地方，探讨了房地产公司在转型成轻资产运营模式后，应如何加强财务风险控制以减少财务风险的发生。关键词轻资产运营模式财务风险识别财务风险控制目次TOC\o"1-2"\u1绪论 11．1研究背景及意义 11．2国内外文献综述 11．3研究思路与方法 32相关概念和理论 52.1轻资产运营含义及财务特征 52.2财务风险相关理论 53H公司实施轻资产运营模式动因和过程 73.1H公司概况 73.2H公司轻资产转型动因 83.3H公司轻资产转型过程 104H公司轻资产模式财务风险分析 124.1筹资风险分析 124.2投资风险分析 134.3经营风险分析 144.4发展风险分析 155H公司轻资产模式财务风险控制 175.1筹资风险控制 175.2投资风险控制 195.3经营风险控制 215.4发展风险控制 23结论 25参考文献 271绪论1．1研究背景及意义从中国房地产行业兴起以来，中国房地产行业经营战略的中心一直是购置土地，建造建筑物并将其售出，其主要经营利润是土地增值和租售建筑物获得的利润，这也是典型的重资产经营模式。重资产经营模式的具体表现方式为：从各种渠道获取大量资金——包括银行贷款和融资等各个渠道，购置具有良好发展潜力的土地，在购置所得的土地上进行商业地产或住宿地产的建造，并将其售出获取利润。房地产企业通常都通过“预售——建造——交付”的方式来提前获取资金，并使用其资金继续投资下一个土地项目。自改革开放以来，我国的市场经济欣欣向荣，随着中国城市化的不断进行，各个城市的土地价格开始不断上涨，因此房地产企业难以像原先那样，使用少量的钱就可以完成一个周期开发。在重资产经营模式下，我国房地产企业对资金的需求量将会变得越来越高。同时，虽然进行房地产开发拥有较高的利润率，但是因为房地产开发的周期较长，导致了资金占用时间长，资金使用率低等问题，稍有不慎便容易造成房地产企业资金链断链，导致破产和清算等后果。因此房地产行业所面临的压力越来越大，采用重资产运营模式的房地产公司难以进一步发展。随着中国房地产行业的黄金发展时期消逝，已经产生了商业房地产和商品房等供过于求的、房价不断升高产生泡沫等问题。在这个情况下，国家开始了大力调控，颁布了购买限制，增加利息等等政策，导致房地产企业，尤其是中小型房地产企业面临的情况持续恶化，持续冲击着传统的重资产经营模式。重资产经营模式已经越来越不能适应当前的新情况，各个房地产企业需要开始考虑转型的问题。在这种经济形势下，越来越多的房地产企业放弃了重资产经营模式，开始了向轻资产经营模式转型的道路。H公司创立于2002年，在中国房地产行业处于龙头地位。经过企业的快速发展，其资金实力逐渐增强，业务服务覆盖了全国大部分的主要城市。尽管H公司是房地产行业中的先行者，但它在越来越严峻的市场环境下也面临着诸多的挑战，因此H公司开始了从重资产经营模式向轻资产经营模式的转型之路。本文以H公司为例，对其轻资产运营的原因深入分析，对其轻资产运营模式下面临的财务风险及其控制问题进行分析，同时针对对其不足之处提出建议。期望本文的研究能够对于房地产企业轻资产运营起到积极作用。1．2国内外文献综述1.2.1国外文献综述SoHn(2018)提出“轻资产”策略的重点是通过管理和特许经营合同产生的费用来增加收入，而不是直接投资房地产以实现利润最大化，房地产公司经营重点从拥有财产的经营转向由不同投资者拥有的酒店的管理和经营。Gannon和Page（2014）研究发现轻资产战略的最重要特征是它大大降低了公司的风险。其主要原因为费用特许经营协议和管理合同产生的收入被认为比自有酒店产生的营业收入波动相对较小；酒店可以通过出售物业来降低其高运营杠杆率，从而降低运营风险；根据大多数关于经济风险的理论，房地产资产本身的持有可能会使公司的价值容易受到房地产市场意外变化的影响等。因此，尽管稳定的现金流，较低的经营杠杆率和较少的房地产风险敞口都很重要，但Gannon和Page（2014）认为轻资产战略的最重要功能是减轻房地产风险。JayoungSoHn（2018）通过研究美国住宿公司和房地产投资信托基金（CRIT）的数据，检验其2002年至2020年之间的面临的房地产财务风险，发现在成功采用轻资产战略的过程中，就频率和规模而言，与REIT相比，住宿公司面临的房地产风险要少得多。根据当前研究的结果，酒店公司的财务业绩，尤其是那些涉及轻资产战略的公司，应在考虑了不可分散的风险因素后进行估值。JeremyMoore(2014)通过分析指出企业的财务风险收到政策因素的影响。AlnoorBHimani,MtHoliNeube(2015)指出在研究企业的财务风险成因时要注重分析企业的现金流情况。CHeeSengCHeong,Anna,Ralf(2015)选择了上百家房地产企业为研究对象，通过分析发现，房地产企业的财务风险受市场风险的影响。SeowEngOng(2021)指出房地产公司的筹资规模大，需要靠高负债经营，所以筹资影响其财务风险发生的概率。1.2.2国内文献综述黄秀艳（2024）通过研究发现房地产企业开始向轻资产运营模式转型，其主要原因是传统的重资产经营模式在新的背景下已经不能满足企业的经营发展需要了，而且重资产经营模式反而对企业发展起到了一定的阻碍作用。房地产企业购置大量土地导致其土地储备多余，对土地的需求和房地产企业的资金严重依赖于银行贷款这两方面导致房地产企业的存货增多，负债比例较高。这几年国家实施了大量的政策，对房地产行业产生了重大影响，导致了房地产行业利润率和杠杆率下降。在这方面，转型轻资产运营模式可以减小受到的影响，并且轻资产运营模式还有可规避风险、储备资源等优势，不少企业将目光转向了轻资产模式。王鹤春（2016）总结了轻资产的运营模式的主要发展方向：外包低附加值的部分产业，专注生产高附加值部分产业和并购重资产企业，通过对自身品牌、管理文化等轻资产项目进行拆分，从而实现了自身的减负。吕民乐（2004）分析指出运用轻资产运营模式的企业，因为有合作伙伴分担部分风险，降低了企业自身的经营风险。在轻资产运营模式下，企业可以将低附加值的部分进行外包，从而能够更专注于产品开发、研究创新和扩大品牌影响力等方面上，从而有效提高企业的竞争力。韩蕊（2019）经过分析发现，房地产企业受到外界政策因素的影响很大，在进行决策时是否具备大量真实的信息对决策有效性产生影响，同时要特别关注现金流的管理。王大港、刘伊生（2020）分析发现影响房地产企业风险的因素包括库存量、融资和定价。杨敏（2021）指出利润减少、资金回收难度大以及筹资结构不合理都会导致财务风险的发生。1.2.3文献述评根据以上综述可以看出，轻资产运营不仅仅包括了固定资产，他是知识产权，固定资产，客户关系和供应商关系等一系列的组合运营。房地产企业之所以会转型轻资产运营模式，主要是避免重资产经营模式对企业所造成的问题，将自身企业运营转型升级，即降低对土地的需求，专注于高附加值部分，提升对自己品牌，文化等的管理，专注于产品开发，扩大品牌影响力。尽管轻资产运营模式对企业来说拥有众多优势，但仍有一些风险，比如生产过度地依赖外包很可能会导致企业自主生产能力变差，产品的质量控制难以保障；在筹资、投资、经营过程中增加财务风险；可能会遭遇多方面环境因素的影响等。本课题以房地产企业轻资产运营模式转型过程为背景，以轻资产运营模式和财务风险的理论为基础，通过对房地产企业相关数据的收集、整理和分析，通过H公司的例子，对房地产公司轻资产运营模式下的财务风险及其控制进行研究，并提出相应对策。1．3研究思路与方法1.3.1研究思路本文通过对国内外相关文献进行梳理，结合H公司的财务报告进行分析，对房地产公司转型轻资产运营模式的所面临的财务风险及其控制进行研究，并提出相应对策。首先对本文的研究背景、目的和意义进行阐述，整理相关文献中有关轻资产、轻资产运营模式、轻资产转型和及其面临的财务风险的研究，并给出了研究思路和方法。其次对轻资产模式和财务风险进行相关的概念阐述，了解了企业转型轻资产运营的动因及其相关优势。然后通过对H公司及其行业特征进行了简要概述，对H公司转型轻资产模式的动因及其面临的财务风险进行分析，探索H公司在轻资产模式下的财务风险控制措施。最后根据以上的问题总结H公司在轻资产模式下的财务风险控制措施的优势和不足。1.3.2研究方法本课题以房地产企业从重资产运营模式向轻资产运营模式转型为背景，以轻资产运营模式和财务风险的相关概念和理论为基础，通过对房地产企业相关数据的收集、整理和分析，对房地产公司转型轻资产运营模式所面临的财务风险及其控制进行定性和定量研究，并提出相应对策。一是文献研究法。积极查阅有关本课题研究的文献和资料，了解与本课题有关的理论，掌握本课题国内外发展趋势，并有选择性的吸取同行研究成果，不断充实自己的研究；二是理论与实际相结合。以公司治理等相关理论为基础，结合案例对房地产公司转型轻资产运营模式的过程进行分析，对轻资产运营模式的财务风险和财务风险控制进行剖析；三是定性与定量相结合。对搜集的数据进行筛选和整理，计算所需指标，并运用相关方法对指标进行深入分析。1.3.3研究框架本文技术路线图如下所示：绪论绪论相关理论和概念财务风险相关理论轻资产运营含义及财务特征H公司实施轻资产运营模式动因和过程过程动因概况H公司轻资产模式财务风险控制H公司轻资产模式财务风险分析图1.1研究框架图2相关概念和理论2.1轻资产运营含义及财务特征2.1.1轻资产运营含义所谓的轻资产运营模式，就是将产品制造和零售分销业务等低附加值的产业链进行外包，自身则集中于产品设计开发、文化管理、市场推广等更具有创造性的业务；市场推广主要采用产品明星代言和广告的方式。轻资产运营是一种以价值为驱动的资本战略，是网络时代与知识经济时代企业战略的新结构。轻资产运营必须根据知识管理的内容和要求，以人力资源管理为纽带，通过建立良好的管理系统平台，促进企业的生存和发展。2.1.2轻资产运营财务特征轻资产模式公司的财务特征主要有以下几点：固定资产和存货较少企业的生产内容主要外包给相关企业，企业自身减少固定资产投资和存货储备，从而减少对资金需求；通过投入少量的专有性固定资产，专注于提高资源配置和整合能力，加大对高附加值产业和销售环节的投入来实现高回报收入。研发和销售推广费用较高公司通过加大对广告和研发等方面的投入，提升了企业在营销和技术等方面的竞争优势。研发能力等知识运用能力是企业的核心价值，对研发的投入可以为企业带来高额利润，对其发展和巩固行业地位起着至关重要的作用。盈利能力强，但融资规模受限轻资产运营模式下的企业善于运用杠杆原理，能够用较少的负债来减少财务费用的支出，提高企业投资获得的利润。但由于采用轻资产运营模式的企业剥离了重资产业务，减少了固定资产的持有和投资，而金融机构更青睐于有担保和抵押的公司，对轻资产企业的融资和投资比较谨慎，因此公司受融资约束较大。2.2财务风险相关理论2.2.1财务风险（1）财务风险概念目前，财务风险可分为广义与狭义两种。狭义财务风险主要指的是，是负债所带来的风险，具体地说是企业无法预测到借入的资金是否能按时偿还；所谓广义财务风险，是企业财务活动中广泛存在，而且无法避免的。财务风险，是指在财务管理活动中，企业受到未知和不可控因素的影响，由此出现很多不确定性，这些不确定性会给企业的生产经营带来风险，使得企业无法实现预期的收益，甚至和预期收益背道而驰，从而给企业带来巨大的损失的可能性。（2）财务风险分类企业财务风险贯穿于生产经营的整个过程中，包括筹资风险、投资风险、经营风险和发展风险四个方面。筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。经营风险又称营业风险，是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致企业资金运动的迟滞，产生企业价值的变动。发展风险主要是指公司在发展过程中的成长性以及经营的可持续性2.2.2财务风险识别财务风险识别是风险评价的重要前置工作，以识别出的财务风险为重要的参考依据来建立指标评价体系与评价模型，对财务风险的关键风险点与发生概率进行科学系统的评价。企业可以选取适当的财务风险评价方法对企业各年的财务风险进行评价，并根据评价结果，对企业近年来的风险变化趋势进行更加具体的倾向化分析。2.2.3财务风险控制罗伯特在其著作中将控制定义为改善控制对象的最终结果，将可获得信息作用于受控对象而取得一定的效果。后来，有学者将控制和管理结合，控制被定义为为了实现既定目标，管理人员对下级工作评价和总结，及时纠正偏差，防止危机发生。财务风险控制是指在财务管理过程中，利用有关信息和特定手段，对企业财务活动施加影响或调节，以便实现计划所规定的财务目标，回避风险的发生。3H公司实施轻资产运营模式动因和过程3.1H公司概况3.1.1H公司简介H公司成立于2002年9月，是全球规模领先的房地产企业，其主要经营业务为商业物业持有及管理运营。H公司通过企业的商业管理团队对其开发的各类物业项目来进行经营管理，这些物业项目包括大型商业购物中心以及住宅、公寓和写字楼等。通过不断的发展扩张，H公司拥有了丰富的商业资源和强大的运营管理能力，通过对商业广场等的不断投资，目前已经拥有了超过1000万平方米的物业管理面积。同时，H公司的租金收缴率也是连续多年超过99%，获得了良好的回报。3.1.2H公司经营情况2023年H公司的年收入达到了434.8亿元，圆满达成了公司定下来的目标；其获得的租金收入达到了384.8亿元，增长幅度达到17.8%；其中H公司轻资产租金收入的增长幅度为43.9%，比去年多了近一半；商业广场出租率和租金收缴率都接近100%。2023年H公司新开业了43座商业广场，含29座轻资产项目，全年到店客流达42.7亿人次，增长幅度达到了13%。截至2023年底，H公司共拥有及运营管理已开业商业广场323个，其规模属居国内商业地产行业首位，是当之无愧的第一。H公司在甘肃、陕西、沈阳、四川、广东等地开发了地产、商业、文化等综合投资项目，未来计划的目标依然是坚持对轻资产项目的投资——每年开业至少50个商业广场。同时H公司承接各种房地产业务，包括旧区改造、跨区域开发，开发建设数百个商业广场、酒店等业务。3.1.3H公司所在行业特征H公司是所在行业是房地产行业，与其他行业相比特征明显，其主要特征为：（1）开发周期长、投入资金量大、资金回收期长房地产行业投入巨大，其土地购买，建筑的建设开发和销售等都需要有足额的资金支撑，需要投入足够的资金流，因此房地产开发企业必须要有完善的资金链。同时房地产行业开发周期又较长，开发周期达到数年时间也很常见，因此房地产行业资金回收期也较长，在这种情况下，房地产开发企业容易受到外界环境变化影响。政策性强，专门法规多国家的相关政策变化对房地产行业的影响极高，现在国家开始对房地产行业进行大力调控，通过购买限制，增加利息等政策限制了房地产行业的野蛮生长，对房地产行业造成了极大影响。同时，因为房地产行业是牵涉极广的行业，国家针对其制定的法律法规极多，房地产行业所受到的约束和管制也极多。流动性差，地域性明显房地产行业具有明显的地域性，因此供求关系对房地产的影响较小，在某些地域上可能存在商业房地产和商品房等供过于求的现象，受地域影响较大。对银行依赖度高因为房地产行业的投入巨大，其土地购买，建筑的建设开发和销售等都需要有足额的资金支撑，而企业自身很难拿出足够的资金进行房地产开发，因此，房地产行业的融资要求高。又因为房地产行业的主要开发项目是土地投资和地产建设，土地资产和建设的固定资产都是良好的抵押资产，所以房地产行业的主要资金来源于银行贷款，对银行依赖度较高。3.2H公司轻资产转型动因3.2.1融资困难H公司的地产销售收入占据了超过80%的营业收入，收入来源单一，严重依赖于房地产的建设销售。在重资产运营模式下，H公司从项目开始时的选址拿地到最后的销售和运营管理环节，每个环节都需要占用大量资金，使资金的流转停滞。在重资产运营模式下，H公司的内部融资渠道主要来自于配套物业的销售回款，而外部的融资渠道严重依赖于银行贷款。随着房地产行业发展走入平缓期，物业销售回款存在众多的不确定性，H公司的现金流更加依赖外部融资——即通过利用商业不动产来获得抵押贷款，其融资规模依赖于资产本身的升值，又受到国家对房地产行业政策调控的影响，贷款利率提高，因此存在一定的融资风险。表3.1H公司转型前偿债能力2015201620172018资产总额（亿元）2507.793351.144310.465642.93负债总额（亿元）1902.382477.643171.754091.49资产负债率75.86%73.93%73.58%72.51%利息支出（亿元）30.7838.6158.5571.32息税前利润（亿元）308.41413.77401.52416.46利息保障系数10.0210.726.865.84从表4-1中可以看出，H公司的资产负债率在74%左右，高于行业的60%至70%左右的平均资产负债率，因此H公司的资产负债率始终偏高，这说明H公司的财务风险相对较高，偿债能力较弱。同时，随着负债的增加，H公司的利息费用支出也是连年上涨，平均财务费用比率超过6%，而同行业企业如万科、华润等企业的财务费用比率都保持在2%以下，可见H公司的利息支出负担重。因此，虽然H公司的息税前利润总体来说有所上涨，但利息保障系数仍旧保持大幅下降的趋势。综上所述，H公司在重资产运营模式下的偿债能力较差，偿债能力差又导致了H公司更加难以得到外界的信任，难以取得足够的融资。因此重资产运营模式已经不足以满足H公司的经营发展需求，需要向轻资产运营模式转型。3.2.2现金流压力大在重资产运营模式下，H公司的盈利严重依赖于土地储备，而土地价格的疯涨使得H公司的土地开发成本逐渐增大，企业的利润被地价所束缚。从图4-1中可以看出，商业用地的价格在不断上涨，过去地产商以低价购入土地，依靠土地增值就能获得高额利润的“土地红利”时代已经过去。土地价格疯狂上涨造成的房地产开发的成本上升，也同时限制了企业开发项目的数量。在重资产运营模式下，上升的成本已经难以给H公司的经营发展提供足够的利润和支持了。表3.2H公司2015-2018现金流量单位：亿元2015201620172018经营活动现金流量净额358.82114.8168.0788.32投资活动现金流量净额-253.92-254.95-237.83-456.99融资活动现金流量净额-15.32185.51379.04538.01期末现金及现金等价物余额440.48485.85695.25863.03从表3-2中可以看出，H公司的经营活动现金流量净额在近几年数据不佳，而投资活动现金流量净额反而在大幅增长，即H公司面临的现金流压力在增大，这主要因为近几年土地成本上升，投资建设各个环节所需资金都在提高，H公司需要投入更多的资金来确保项目的投资建设，而受到政策、供需等的影响，H公司获得的投资回报在降低，因此H公司面临的现金流压力大。H公司是房地产企业，重资产运营模式意味着，公司投出的资金所需要的回流时间较长，而H公司又面临着扩张的需求，因此H公司为获取资金必须加大融资，从表中可以看出H公司的融资活动现金流量净额确实在不断增长，从2015年的-15.32亿大幅增长到了2018年的538.01亿，这又为H公司带来了新的现金压力。因此，H公司必须从重资产经营模式转型，寻找新的发展模式。3.2.3国家宏观调控国家的政策调控对房地产业的影响极高。近年来，国务院颁布了许多房地产相关政策，包括税收、信贷和货币政策，以及通过限购限价等手段来抑制投资、投机性购房需求，使得房地产行业的开发销售受到了很大的打击。单纯的“购地——建造——销售”的重资产运营模式受到了政策的限制，一方面销售地产所获得的利润达到了上限，无法再继续提高房地产的售价；另一方面房地产的购买人群也受到了政策的限制，抑制了人们的购买热情。因此原先的重资产运营模式受到了重创，H公司需要考虑转型轻资产运营模式。3.2.4竞争加剧不少地产商和投资者投入了商业地产的领域，加大了商业地产的开发力度。新涉足商业地产的企业对房地产的开发均为写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓组成的模式，同质化严重，造成了房地产行业企业的剧烈竞争。为了从众房地产企业中脱颖而出，H公司必须要有足够的创新方向，重资产运营模式不足以为H公司提供新的发展方向，因此转型轻资产运营模式是必须的举措。3.3H公司轻资产转型过程作为企业的核心产品，H公司的商业广场周边配套建设有写字楼、商铺、住宅等地产，在最初的商业模式下，H公司用销售这些配套建设获得的现金流来维持其商业广场的投资和持有。截至2019年底，H公司有133座处于运营状态的商业广场，其地产销售收入占据了超过80%的营业收入。2019年初H公司宣布进行轻资产运营模式转型，即将企业从地产建设销售企业转向以服务业为主的企业。H公司的战略目标主要是2024年开业400个至500个商业广场，到时商业地产的租赁收入将会提供超过60%的净利润。2019年1月14日，H公司与光大安石等四家企业签署了投资协议，协议中提出了新的合作模式——光大安石等四家企业提供资金，H公司只负责设计建造和运营管理，在项目完成后四家企业与H公司共同取得租金分成收益。这是H公司轻资产运营模式转型的第一次尝试，从此走上了“轻重并举”的发展道路。2021年H公司的轻资产运营模式转型加速，H公司将旗下13个文旅项目和77家城市酒店分别出售给了融创和富力，获取了637.5亿元资金，减小了重资产规模。同时，出售的资产均保留了H公司的品牌，并且依然由H公司负责运营管理。通过售卖剥离回报率低而回收期长的的重资产，H公司赚取了所卖资产的品牌管理费，减债440亿元，同时回收现金670亿元，一举两得。截至2024年，H公司已签约的“轻资产”项目已经超过50个，企业今后的目标依然是持续不断地签约轻资产项目，包括建设开发超过60个的商业广场等，从而彻底的实现“轻资产”化。从2021年开始，H公司将不再投资持有新的商业广场物业，只负责输出品牌、负责设计、建设和运营，并从中分得收益。4H公司轻资产模式财务风险分析4.1筹资风险分析表4.1H公司2019-2023年筹资活动现金流情况20192020202120222023吸收投资收到的现金（亿元）19.9816.452.450.092.81取得借款收到的现金（亿元）749.411061.63817.05192.72293.44收到其他与筹资活动的现金（亿元）30.5878.1234.927.5615.27筹资活动现金流入（亿元）799.981156.20854.42200.37311.52筹资活动现金流出（亿元）853.21846.36816.37595.47513.70筹资活动产生的现金净流量（亿元）-53.24309.8438.05-395.01-202.18由表5-1可知，H公司的筹资现金流入主要来源于取得借款收到的现金，H公司的借款基本都是长期借款，主要以通过以房地产向银行质押取得借款的形势来获取资金。从表中可以看出，自2019年来，H公司筹资活动产生的现金净流量基本为负值，说明H公司筹资所获取的资金不足以满足公司发展经营的需求。从取得借款收到的现金来看，2021-2022年取得的借款资金骤降，一方面H公司卖出去了大量的重资产——2021年H公司的轻资产转型加速，H公司将旗下13个文旅项目和77家城市酒店分别出售给了融创和富力，减小了重资产规模，因此以地产抵押可向获取银行借款的数目减少。另一方面，受国家政策等多方面影响，银行收紧了对房地产相关的借贷。总体来说，H公司从银行方面取得的借款减少这一现象是不可逆转的。从吸收投资收到的现金和收到其他与筹资活动的现金来看，H公司筹集到的资金始终在总体筹集资金中占据较小比例，而且呈下降趋势，即这两项内容并不能成为H公司筹集资金的可靠来源。表4.2H公司2019-2023年筹资风险相关指标20192020202120222023流动比率0.971.031.291.311.26速动比率0.340.430.840.971.22资产负债率0.710.700.650.460.50图4.1H公司2019-2023年筹资风险相关指标流动比率用于衡量企业流动资产转换为现金偿还债务的能力，速动比率用于衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。从上图来看，H公司的流动比率和速动比率在总体上呈上升趋势，说明H公司在转型轻资产运营模式后短期偿债能力是在上升的。而H公司的资产负债率虽有所起伏，但总体来说是呈下降趋势的，可以看出H公司转型轻资产后偿债能力得到提升。因此，H公司存在较高的筹资风险。其筹资风险主要来源于H公司缺乏可靠的资金来源。4.2投资风险分析H公司的投资业务包括投资物业租赁及物业管理业务、酒店业务及其他业务，在投资风险分析方面，我们通过对H公司主要投资业务的盈利能力分析来识别H公司的投资风险。表4.3H公司2019-2023年盈利能力相关指标20192020202120222023净资产收益率17.66%16.04%9.43%12.51%9.05%销售净利率20.03%23.38%27.05%29.84%31.8%总资产净利率4.71%4.92%3.06%5.09%5.83%上表中的数据显示，H公司的销售净利率和总资产净利率总体上是呈上升趋势的，而净资产收益率在逐年下降。总资产净利率反映了资本投入与投资回报之间的关系，可以用于衡量投资风险的大小情况。H公司总资产净利率的提升说明其投资风险在减少。因为在转型之后，新增资产中没有债务，减少了项目的利息支出，净利润的增速大于了总资产的增速，导致了这一比率的提高。销售净利率反映了企业的获利能力。H公司销售净利率的提升说明其获利能力在增强。在轻资产运营模式之下，H公司一方面不断剥离重资产业务的，另一方面投资了大量的商业广场项目和其他行业项目，因此H公司的销售净利率处于不断上升的境况。H公司的净资产收益率不断下降，说明H公司在投资的项目上面没有获得高效率的投资回报，资金利用率较低。因此，H公司的投资风险主要来源于其投资业务的净资产收益率的不断下降。4.3经营风险分析经营风险是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致企业资金运动的迟滞，产生企业价值的变动，可以从现金、存货、应收账款等方面分析。表4.4H公司2019-2023年经营现金流量20192020202120222023经营活动产生的现金净流量（亿元）319.09379.76255.84291.14168.01投资活动产生的现金净流量（亿元）-467.38-410.34-89.67-271.42-572.35筹资活动产生的现金净流量（亿元）-53.24309.8438.05-39.51-20.21从表中的数据可以看出，H公司经营活动产生的现金净流量从2020年开始逐年降低，这说明H公司的经营状况其实并不好，这可能是由于H公司的物业销售收入减少所导致的。但是H公司在转型轻资产模式后并没有能够找到良好的新的赢利点使经营现金净流量回升，这说明H公司的经营状况其实并不好。而H公司投资活动产生的现金净流量远远小于经营活动产生的现金净流量，说明H公司的投资扩张道路在不断进行。筹资活动产生的现金净流量有三年为负数，2021年获得的现金净流量也较小，说明H公司没有获得可靠的资金来源。公司不断扩张导致的现金流不足是导致企业面临风险的主要原因之一，H公司经营活动产生的现金流不足以抵付其投资和筹资活动产生的现金流，说明其存在经营风险。表4.5H公司2019-2023年经营风险相关指标20192020202120222023总资产周转率（次）00.190.13应收账款周转率（次）221.90225.30250.73266.52107.78存货周转率（次）0.900.820.600.771.46图4.2H公司2019-2023年经营风险相关指标从上述图表中，我们可以看到H公司的存货周转率呈先下降后上升趋势，在2021年达到最低点，2022年开始回转，到2023年达到新高，而总资产周转率较平稳，总体呈下降趋势。存货周转率反映了存货的周转速度，存货周转率上升说明H公司的产品的受欢迎程度提升了。应收账款周转率在2018-2022年都是呈上升趋势的，说明H公司转型发展较好，2023年H公司应收账款周转率陡然下降，是因为H公司在支付巨额的剥离成本后，彻底剥离了房地产业务。应收账款周转率的上升说明H公司的变现能力较好，同时在市场上处于比较具有竞争力的地位。总资产周转率较为平稳，说明说明H公司的经营情况较为平稳。因此，H公司的经营风险较小，存在的主要经营风险来自于公司不断扩张带来的现金流不足的问题。4.4发展风险分析发展风险主要是指公司在发展过程中的成长性以及经营的可持续性。表4.6H公司2019-2023年发展风险相关指标20192020202120222023营业收入增长率15.38%-1.70%4.40%-21.40%-26.18%净利润增长率20.67%1.21%-34.04%47.40%-17.28%从营业收入增长率和净利润增长率来看，H公司的营业收入增长和净利润增长起伏较大，这和H公司近几年的产业调整有关。不过在2022年，H公司的净利润增长了47.40%，这说明H公司的转型调整还是卓有成效的。表4.7H公司转型前后业务板块收入占比201520162017201820192020202120222023物业销售89.63%85.58%86.41%84.98%82.61%78.63%70.07%67.93%50.70%物业租赁及管理7.42%9.08%8.88%9.68%10.96%14.19%20.90%22.15%49.30%从H公司业务板块收入占比来看，从H公司的主要经营业务物业销售达到了85%，到2023年H公司物业销售和物业租赁及管理收入对半分，可以看出，H公司的去重资产化的努力卓有成效，其发展能力良好。虽然H公司近几年还处在产业调整期，但从H公司的净利润增长率和H公司转型前后业务板块收入占比来看，H公司的转型发展还是比较顺利的，因此存在的发展风险较小。5H公司轻资产模式财务风险控制5.1筹资风险控制5.1.1融资渠道拓展从上述对财务风险的分析来看，H公司的筹资风险主要来自于其缺乏可靠的资金来源。在针对融资渠道拓展方面，H公司主要做了以下措施：增加企业现金流动开发商、信托等外部融资开发商、信托等外部融资租金收入销售回款持有型物业（购物中心、高星级酒店）销售型物业（住宅、写字楼、商铺）自有资金抵押融资物业增值图6.1H公司轻资产运营模式现金流示意图上图为H公司轻资产运营模式下现金流走向。H公司通过自有资金储备和开发商、信托等外部融资来获取资金，开发其商业产品。通过严格的成本和工期控制，H公司用最快的速度将销售型物业（住宅、写字楼、商铺）售出，以尽快获得销售回款，偿还其获取的融资和获取新的资金。而核心商业部分则以只租不售的方式向外出租，获取长期稳定的租金收入和物业增值所带来的利润。同时，H公司将其持有型物业再进行抵押融资，进一步获取利益，资金再开发。从上述H公司轻资产运营模式示意图可以看出，通过资本运作与优秀的产品模式相结合，H公司通过开发商、信托等外部融资来获取资金，加上其稳定的租金收入，以此作为担保，实现资产抵押融资，获取了外界更多的信任。同时核心商业部分则以只租不售的方式向外出租，获取长期稳定的租金收入和物业增值所带来的利润，获取了自身良好的现金流来源。通过加快企业产品的“建设——销售——租赁”流程，加强了企业的资金流转，获取了自身良好的现金流来源；向外界发出企业经营良好的信号，获取了外界更多的信任，降低了筹资难度，有效的降低了筹资风险。寻找更多筹资渠道除了增加自身的资金外，H公司还尝试着从外界获取更多的融资渠道。在银行融资贷款方面，H公司与国内银行保持良好深度的合作关系。H公司有多种贷款类型，包括土地抵押贷款，资产抵押贷款等等，可以通过多种方式向银行贷款。虽然H公司确实与银行有良好合作，但其用于抵押的固定资产在逐年减少是不争的事实，因此其向银行融资获得的借款也只能尽量保持稳定。在互联网融资方面，2019年H公司推出了名为“稳赚一号”的金融产品投资。H公司是国内率先做出互联网融资尝试，推出金融产品投资的公司之一。在当时，该金融产品投资具有投资期限短，年化收益率高，门槛低等优点。通过这次融资，H公司募集到了50亿元的资金。虽然这是一次效果良好的实践，但是众筹募集资金门槛虽低，企业却难以从此得到需求的大量资金。像上述金融产品投资，虽然在当时募集到了50亿元的资金，但现在有越来越多的类似项目，H公司的金融产品投资并没有优势。在国内私募方面，2005年H公司与麦格理达成合作，涉及九项商业地产物业的24%股权转让，有效地补充了H公司的资金缺口。目前，H公司计划7月前完成200亿融资，9月提交IPO申请，目标年底前在香港上市。在海外融资和信托融资方面，H公司进行了尝试，但并没有取得良好效果。因此，H公司的主要资金来源还是在于合作机构的资金，但是即便如此，H公司所取得的资金也并不足以满足公司的快速扩张。H公司必须寻找更加广阔的融资渠道和资金来源。5.1.2提升偿债能力从上述对财务风险的分析来看，H公司转型轻资产后的偿债能力是得到提升的，说明H公司采取了有效的措施提升了其偿债能力，降低了企业的融资风险。从图4-1中我们可以看到，从2020-2022年各项数据变化较大，这主要原因H公司在这几年间采取了“采用一切资本手段降低企业负债”的措施来增加现金回流，偿还债务其主要采取的措施是打包售卖不良资产和累赘资产，增加现金流，减少负债，从而提升偿债能力。2021年6月，H公司的股票和债券纷纷下跌，打包出售了13个文旅城和77家酒店；2022年1月，H公司出售了英国伦敦和澳大利亚的项目。通过对不良资产和累赘资产的售卖，H公司不仅还清了负债，还获得了约8.04亿元的款项。通过逐步清偿全部海外有息负债，H公司将企业负债降到了绝对安全的水平，有效的提升了偿债能力。从企业管理层面来看，H公司需要制定合理的偿债计划，合理配置贷款的额度和期限，规避还款高峰集中的风险，降低筹资成本，确保企业的现金流能够满足偿债需要。H公司可以通过投资并购，引入新股东等方法来降低企业的资产负债率，改善企业的资产负债结构。同时H公司需要加强信息化建设，统筹安排好管理工作，推进现代化企业管理，以财务管理为中心，建立健全的财务管理制度，使企业能够可靠应对意外风险。5.2投资风险控制从上述分析中我们可以看到，H公司的投资风险主要来源于其投资业务的净资产收益率的不断下降，其主要原因可以分为两个：一是随着企业的运营发展，企业的主要运营业务没有获得高效的回报，二是H公司在投资的项目上面产生了失利。5.2.1主营业务投资在主营业务投资经营方面，H公司通过建设组合了写字楼，公寓楼，酒店等业态在内的商业综合体，形成了一个城中城的新生活模式，给当地政府解决了大量就业问题，调动了周围区域的发展，形成了良好生态，因此政府给予其的土地价格向来偏低，商家和居民也倾向于在其商业综合体附近生活，因此H公司的产品并不愁销售和租赁，降低了企业的投资风险。慧云智能化管理系统慧云智能化管理系统消防管理消防报警运营管理设备管理安防管理给水排水监控暖通空调监控电子巡更门禁管理防盗报警视频监控夜景照明控制公共照明控制变电配电监控能源管理背景音乐信息发布停车管理客流统计图6.2H公司慧云管理信息系统示意图在管理控制方面，H公司采用了能够实现管理信息化的慧云管理信息系统，将各个管理体系综合集成在一个操作平台上，实现各地区项目的集中管理，从而降低了人工成本和建设过程中的各项成本，确保了商业广场绿色、安全、高效的运行，满足了不同层次的管理人员的需求。通过与政府的良好合作，降低了企业的土地成本；通过使用能够实现管理信息化的慧云管理信息系统，降低了企业建设过程中的各项成本；通过对建筑商品的预租预售，实现了企业的销售目标。通过一系列的组合措施，H公司的主营业务通过降低成本到高速售卖，实现了提升主营业务利润的目的。因此，在主营业务投资方面，H公司必须坚持原来的目标，坚持对已经卓有成效的商业广场进行投资——只负责输出品牌、负责设计、建设和运营等相关内容，不在参与进商业广场的建设投资中，并从中分得收益。5.2.2其他项目投资（1）投资失败项目H公司的投资发展总体来说是发展较好的，但是在投资项目上面并没有找到最有利的方向。在投资项目上，其实H公司也已经进行了许多尝试，包括投资含滑雪场、主题乐园、影视产业园等的文化、旅游项目、电商项目等。但遗憾的是，在这些项目上，H公司并没有取得预期的营业收入，可以说是失败的。在海外投资方面，2021年7月，H公司与77个酒店和13个文旅项目分别转让给富力地产和融创房地产集团，虽然交易总金额达637.5亿元，但事实上这两项资产的转让金额是低于预期的，相当于亏损出售。2024年7月，H公司将以2.7亿美元的价格出售旗下芝加哥地产项目90%的权益至此，H公司的海外投资彻底宣告失败。可以看出，在投资项目上面，H公司是经历了较大的失败的，这也造成了较大的投资风险。因此，H公司需要加强对投资项目的评估和选择。（2）投资方向建议在不同情况下，H公司可以选择不同的投资组合策略。当缺少值得投资的项目时，H公司可以把资金投入到公司管理模块建设中，如——大数据的开发、物联网和区块链的应用等，以此提高公司的管理效率，增强对市场的敏锐度等；可以适当投资短期的理财产品和基金等，保持企业资金的流动；也可以加大对固定资产的投资，以备不时之需。在投资项目方面，企业需要对投资项目有一个比较正确的评估，正确把握市场变化和发展趋势，做好对投资项目的考察和规划，从政府政策、投资项目地居民的消费能力、交通便捷水平等因素考察项目是否值得投资，做好项目的规划和执行工作，合理统筹项目的开发节奏，保留一定的调整余地和空间。同时，企业可以与同行企业或相关企业达成合作，共同投资开发，降低制造成本和交易成本，共担风险，从而减小企业自身的投资风险。在企业管理上，H公司需要加强对现金流预算编制水平的重视，合理分配投资的资金，优化企业的资金结构；同时协调好各部门的管理和沟通，对企业各项财务数据加以全面分析，识别出其中的风险或机遇，达成有效投资。在品牌管理方面，实现多元化发展，打造出色的品牌文化，在多元的投资中实现高溢价，以此降低投资风险。5.3经营风险控制从上述分析来看，H公司的经营情况较为平稳，可以看出H公司采取了不少措施降低其经营风险。其经营风险主要来源于其公司不断扩张导致的现金流不足问题。H公司经营活动产生的现金净流量从2020年开始逐年降低，说明H公司在转型轻资产模式后并没有能够找到良好的新的赢利点使经营现金净流量回升，为降低经营风险，H公司还需要采取更多措施。5.3.1高效的经营模式H公司将其产品分为两部分，一部分是用最快的速度将销售型物业（住宅、写字楼、商铺）售出，以尽快获得销售回款，偿还其获取的融资和获取新的资金，另一部分则以只租不售的方式向外出租，获取长期稳定的租金收入和物业增值所带来的利润，形成了稳定的资金流，降低了经营过程中的风险。因为住宅地产间现金流不稳定，并且其受政府政策影响很大，因此H公司提出了订单地产的概念，主要包括联合协议，共同参与，平均租金，和先租后建这四个方面的内容。通过订单地产的实施，扩张了购物广场的知名度，提升了商铺的附加值。对其商铺的招商，产生了极大的促进作用，大幅降低了经营风险。H公司制定了有效的销售策略，通过多样化的销售组合，对自己的产品进行了销售和宣传，使目标人群在有购买需求时可以首先想到该公司的产品。同时，在销售出产品之后，H公司还建立了健全的售后服务体系，使顾客不必担心产品的质量问题等，极大促进了顾客的购买欲望，有效增加了企业产品的销售效率，降低了经营风险。5.3.2成熟的管理体系和管理团队在重资产经营模式下，H公司已经是房地产行业的龙头企业，即H公司的管理能力和品牌建设能力已经在过去的经营中得到了考验，各界对其具有高认可度，在转型轻资产运营模式后，H公司也也继续发挥其优势，大力建设公司的管理团队和品牌价值，强化其核心竞争力。同时H公司与合作伙伴共享租金收益，使合作伙伴对H公司具有高度信心，可以获得稳定的现金来源，保证各方面的建设和正常运营，以此减轻房价波动和政策的影响。通过对品牌价值、客户关系、合作伙伴深入开拓，H公司建立了自身的核心竞争力，其轻资产运营模式也可以保持平稳发展。在房地产行业经营多年，H公司已经将管理的各个环节标准化与专业化，形成了自己成熟的管理体系。因此，在转型轻资产运营模式后，H公司对合作企业实施“总包交钥匙”的管理方法，不仅实现了管理集中化，还可以保证万达商业减少介入项目建设过程，管理团队有更多精力专注于商业模式、产品研发、标准制定等更具创新性价值性的业务。通过对公司公司的管理团队和品牌价值的建设，H公司大幅降低了经营风险。5.3.3科学的公司内部管理在企业内部管理上，H公司建立了财务风险管理部门，能够尽早识别企业产生的风险，并通过合适的方式降低或解决；确保了企业的财务目标协调一致，降低了人为操纵财务的可能性。H公司完善了信息管理系统，能够有效减少各部门之间信息交流不便带来的风险问题。H公司建立了完善的内部控制制度，从而规范企业的日常管理经营工作，减少了因为管理混乱带来的经营风险，降低了决策失误的风险，减少的企业不必要的损失。在提高员工整体素质方面，坚持择优录取的原则，给每位员工制定发展规划并指出发展方向，使每个员工都自发为企业做出贡献，加强企业发展的秩序性，减少因为员工素质不足带来的经营管理混乱。5.3.4完善现金流风险预警机制H公司经营风险的主要来源是公司持续扩张带来的现金流不足问题，因此，H公司有必要建立一个现金流风险预警机制，可以实时监督公司里每个部门的现金流流动情况，及时发现现金流异常问题。现金流异常情况现金流异常情况直接责任领导经财务部门临时应急处理机制组织成立应急预案启动回归日常运营完善应急预案依据现金流异常类型启动不同的应急预案处理完毕总结评估图6.3H公司现金流风险预警机制示意图根据其现金流风险预警机制，H公司可以明确查看现金的流入与流出，第一时间察觉并建立临时应急处理机制解决现金流异常问题，在出现现金流异常的情况时就能找到其产生的原因并根据原因有效解决问题，做出分类处理，制定出有效的预警措施并预防下一次在出现同样的问题，并以此为依据进行现金使用的分配，有效的降低企业盲目扩张和现金使用不当带来的经营风险。5.4发展风险控制从上述分析来看，H公司的发展风险主要来源于H公司近几年产业不断调整带来的摩擦。为控制发展风险，H公司也需要采取措施。5.4.1调整产业结构H公司近几年一直在进行产业调整，直至2023年，H公司彻底完成房地产业务剥离，成为真正意义上的商业管理运营集团。H公司将在1至2年内消化房地产业务，成为一个以彻底的纯粹的轻资产运营模式运营的企业。其过去几年，对大量的不良资产和累赘资产进行抛售，直到彻底转变发展方向，在过程中，H公司的发展扩张始终在不断进行。在轻资产运营模式转型的过程中，H公司始终把握着发展方向，使公司的发展始终在目标内，有效控制了发展风险。5.4.2加强创新能力在有效调整产业结构之外，H公司在未来的发展中还需要加强创新能力方面。纵观上述分析，H公司的经营业务依旧是物业销售和物业租赁及管理，其主要经营内容依然与房地产有关，并没有能够进行有效创新，缺乏高附加值产业。H公司的创新能力并不足以在快速变化的市场上取得优势。创新能力是轻资产运营模式的核心要素之一，加强创新能力刻不容缓。一方面，轻资产运营模式需要企业与外界进行交流合作，企业就必须兼顾他们的利益。因此，实现一个良好的共赢局面，是“轻资产”模式必须要考虑的问题。H公司与合作伙伴共享租金收益，获取合作伙伴的资金支持，保证各方面的建设和正常运营，就是双赢的局面。另一方面，轻资产企业要想持续确保生命力，必须要不断刷新企业的核心价值，保持企业活力。H公司要及时提升创新能力，适应快速变化的市场，应对其他发展迅速的竞争者。H公司应将关注点放到效率驱动型创新上，通过新思路和新方法来改变原先的低效的运营方式，将企业的技术创新、