天津市别墅市场专题研究报告

一、天津市别墅市场环境研究二、重点别墅项目研究一、天津市别墅市场环境研究1、天津市别墅市场年度走势研究2、未来市场竞争强度研究1、天津市别墅市场年度走势研究l2007年上半年供求差距进一扩大,销供比达到1.72的水平l05—07上半年由于新增供应量大幅减少，别墅市场呈现出整体规模逐年缩减，主要以消化别墅存量市场05—07上半年别墅市场供需走势万平方米200590.0369.0733.750.49万平方米200590.0369.0733.750.49200678.6522.3732.011.432007上半年57.210.5618.121.72供应量新增供应成交量销供比10050100021.510.50注：如果按照现有成交量33万平方米/年的去化速度，并且没有新增供应量的情况下，我们计算得到2008年底将呈现“别墅严重脱销”的局面， 5.0%0著价格上涨的驱动因素l从市场供应来看，市场放量明显减少。1、本市客群占绝大比重，年龄层次在35—55岁之间，40岁左右占最大比重，2、职业以政府机关工作人员，私企业主为1、本市客群占绝大比重，年龄层次在35—55岁之间，40岁左右占最大比重，2、职业以政府机关工作人员，私企业主为绝对主体3、作为第一居所的比例相对较高1、年龄40岁以上2、港台客户、区域内韩资企业、工程类高级管理人员和私营业主相对较多，3、作为第一居所的比例相对较高 城郊区域远郊区域（万科东1、以40岁左右的高收入阶层、私营企业1、以40岁左右的高收入阶层、私营企业业主和公司的高管为主2、主要为第二居所3、投资型和自主型为主1、年龄在30－50岁之间的层峰式人物。2、以二次以上置业，自住型客户和度假型客户为主，主要作为第二居所。3、私营企业主和部分银行从业者，以及教师注：本次按照重点研究别墅所处的地理位置、周边服务配套设施的依托程度以及距离市中心的车程三方面，将别墅区域划分成中心城区、次中心城区、城郊区域以及远郊区域四个部分。性”，城郊、远郊项目多以独体别墅为主，中心城区、u潜在联排别墅呈现经济性特征——主力产品面积区间近似，多处于220—260平率品市中心次中心口——6————东—板块城郊板块城郊建筑风格预计上市预计价格（万/潜在项目位置规模建筑风格预计上市预计价格（万/吉宝新悦庭梨双公路与微山湖交口0.48独体300—540新英格兰07.111.6左右塞维拉北运河公园北约0.560.38独体200—300西班牙—8500—9000法式、中式07.10月底1万以上2.4华韵欧风大任庄解放南路延长线—法式、中式07.10月底1万以上2.4华韵欧风大任庄解放南路延长线n别墅市场供需对比度n别墅户型差异化程度n别墅促销力度n别墅销售渠道实力对比度从别墅市场供需对比度角度分析由于产品供不应求,市场竞争强度相对较弱成交量和新增供应量变化趋势成交量-u-新增供应0200520062007注：2007年数据根据其上半年数据，按照数据还原法得从产品同质化程度来看，别墅产品主力户型趋同， 别墅广告投放量占比整体呈现下降趋势天津市房地产广告投放变化趋势2006.502006.52006.62006.82006.92006.102006.122006.62006.82006.92006.102006.122007.22007.32007.42007.52007.6aa整体量ea别墅量从专业代理销售角度来看，别墅市场的竞争强度并不十分激烈区域域通过四个方面的研究，表明现阶段天津别墅的竞争强度尚不十分激烈l从别墅市场供需对比度角度分析由于产品供不应求,市场竞争强度相对较弱l从产品同质化程度来看，别墅产品主力户型趋同，主力面积较为集中，市场竞争强度较高l从别墅广告投放强度来看，别墅市场竞争强度并不十分激烈l从专业代理销售角度来看，别墅市场的竞争强度并不十分激烈一、天津市别墅市场环境研究二、重点别墅项目研究二、重点别墅项目研究1、中心城区别墅透析2、次中心别墅透析3、城郊别墅透析4、远郊别墅透析1.1项目概况分析u项目外延环境分析u项目基础指标分析项目外延环境分析求项目基础指标分析司堂1.2产品规划分析u产品组合规划分析u社区规划分析u外立面分析u景观规划分析u产品附加值分析u物业服务分析产品组合策略分析右——堂室米米——社区规划分析外立面分析中心城区别墅在外立面设计方面追求现代简景观规划分析格产品附加值分析右 库——物业服务分析1.3项目销售状况分析u成交状况分析u价格状况分析u成交客群分析u促销方式成交状况分析————价格状况分析右成交客群分析本市客群占绝大比重，年龄层次在35—5促销方式中心城区别墅状况总结追求现代简约风格，力求与城市现代化景观相TOWN中堂联排别墅典型户型分析——联排254.66平方米二层中的家庭生活空间，卧室、书房、儿童主要特点体现在纵深，豪华的主人区域自成一体。露台能俯瞰TOWN中堂的。情景其热销的主要原因是：该户型面积段格调故里叠拼别墅典型户型分析——叠拼别墅189.03平方米格调故里中叠拼别墅是其主要供应产品，在平米左右入户花园、8.1米客厅面宽均能保证居住二、重点别墅项目研究1、中心城区别墅透析2、次中心城区别墅透析3、城郊别墅透析4、远郊别墅透析2、次中心城区别墅透析2.1项目概况分析2.2产品规划分析2.3项目销售状况分析2.1项目概况分析u项目外延环境分析u项目基础指标分析项目外延环境分析20分钟车程公交配套较完善，目前无地铁线路紧靠水上公园、天塔湖景区，自然景观资源优势突出，但缺乏资源直接利用优位于原有居民区程公交配套较不完善，交通的通达性项目紧靠水上公园、推山公周边多为同期楼盘，因此周边商主要交通干道为友谊南路、卫津南路和外环线等三条城市该区域地处海积冲积平原，地势低洼，土壤主要为潮土，为地热富集区。目前区内陆地较少，主要为坑塘水面，有部分植被分布，主要构、130多家外企大型中外卖场、108万平米大型公项目外延环境分析项目名称距核心河西梅江解放南路与外环线为其两条主要50万平米原生态自然景观湖面，1.4万平米生态景观密林,1500米溪林，3600米水岸线中小学:双语制南开翔宇中学、瑞金国际学校、梅江小学、河西中心小学，幼儿园:梅江幼儿园，综合商场:友谊路家世界购物广场及梅江和梅江南商业区等。医院:梅江河西梅江江胜天东望解放南路，与卫津河及规划市卫南洼风景区居住区内中央水坐拥52万平米水面宇学校、瑞金国际学校。综合商场:项目基础指标分析项目名别墅总建筑面占地面积（平产品形万科水上别墅——天津开发区正信房地产开发自行销售联排、河西梅江海逸长洲天津融创置地有限无万平方米高层，河西梅江天津市宁发发展有无15．2万平方米万平方米高层，河西梅江江胜天世联地产9．55万平方米165套5.5万平米高层，2.2产品规划分析u产品组合规划分析u社区规划分析u外立面分析u景观规划分析u产品附加值分析u物业服务分析产品组合策略分析次中心城区别墅产品组合主要表现为：户型（室数）四至五室；别墅面积分布区间较大，项目名别墅形态及比户型（室万科水上别墅联排别墅两层半到——————————二层至三层联排（246-272平方米）双拼（308-联排263平方329-330平方米联排50%河西梅江海逸长洲河西梅江1河西梅江江胜天联体，238-400平方米联社区规划分析次中心城区别墅呈现：南开区别墅项目规划布局较梅江地区缺乏特色，多为行列式布局，梅江地区项目能够较好的利用周边的自然环境，多为港湾式社区配套（会所、商——————总规划153套，分为双拼和联排别墅，分为景墅、叠墅、溪人车道分割该项目内无明显的生社区规划分析社区配套（会所、商20000m2渔人码头休国际贵族双语教育基地、音乐艺术学校及瑜珈教室4000m2风情时尚街区与3000m2水馆，3000m2水上帆船健康步道，800m2国车道成环状，无末纯美式商街，西班牙江胜天鹅湖澳大利亚柏涛（墨尔本）亚洲控股有内含游泳、健身、咖外立面分析次中心城区别墅在外立面设计方面以西班牙、南法等风格居多，通过多样的建筑风格营造，打造出具有异域风情的社区，外墙运用浅色涂料、文化石或手抹墙，顶部选用砖红色万科水上别 天津市中天建建筑设计院外立面分析地上2层地下1层西班牙、法国、意大地上3层地下1层江胜天鹅湖深圳启东空间设计地上2-3层地海逸长洲景观规划分析次中心城区中南开区别墅的景观规划多为公园式景观布局，梅江地区别墅项目在景观规划万科水上别——————香港贝尔高林EDAW美国易道外湖环抱整个别墅群岛、四面环湖、六重庭园；原版北美国家森林公园景观，双湖群岛计划，外湖环绕、内湖相拥；300，000㎡流水森依托梅江生态水景，规划双岛水域景观，三重港湾式规划、50万平米加州水湾、15万平米加州乐土、1.4万平米专属密林公园与梧桐道、五然德斯（国际）景观规划与设计咨询有首次提出“岛屿漂移”构想，将梅江南居住区内的湖水大量引入小区，以避免产生呆板的“实心产品附加值分析万科水上 每户各有室内、室外两个停 50平方米的入户花园双拼别墅配有100平方米的地双车位车库——首层及二层外檐门窗设红外幕帘，可视放到对讲机，烟感探头，煤气探测器，闭路电视监视系统（电梯、公共场所）周界报警；红外对射、智能巡更，出入口电子门禁系统（电梯大堂、停车场），小区一卡江胜天鹅湖小区远红外湖边红外以及“双物业服务分析万科水上别墅项目————融创自己的物业英伦皇家六星管家服江胜集团下属物2.3项目销售状况分析u成交状况分析u价格状况分析u成交客群分析u促销方式成交状况分析平均月度销万科水上——————————————每个户型销售基本无联排，速度较快双拼江胜天鹅湖无二次开盘为2006年价格状况分析平均成交单价（开盘—平均成交总价（开价格增涨幅度（单/月均价格万科水上————————（与不同时期推出的户右2万/平方米-2005-9-1724个月米-3万/平方米米江胜天鹅湖29二次开年底（世成交客群分析——主要以本市客群为主，私企业主为主体，年领层次港台客户、区域内韩资企业高级管理人员，年龄35促销方式万科水上别墅项目————————主，且集中在每日新报、今晚报上；且配有车体 新报，快报，利用分众传媒在各写字楼中的液晶电视，短信，户现场已高层销售一次性、贷款7成左右新报，快报，短前期主打别墅，在友谊路家世界新报，快报，利用分众传媒在各写字楼中的液晶前期主打别墅，在友谊路家世界次中心城区别墅状况总结具有良好的自然景观环境，大部分项目通达性较好，但公次中心城区中，南开区别墅容积率均在1.0以下，产品220-330平方米，独栋双拼面积在400平方米以上，南开区别墅项目规划布局较梅江地区缺乏特色，多为行利用周边的自然环境，多为港湾式布局。另外，次中心城区别墅人车动次中心城区别墅在外立面设计方面以西班牙、南法等风打造出具有异域风情的社区，外墙运用浅色涂料、文化石或手抹墙，顶部次中心城区中南开区别墅的景观规划多为公园式景观布南开区别墅庭院相对较小，梅江别墅庭院面积次中心城区别墅状况总结次中心城区中，梅江地区别墅开售比均在65次中心城区别墅的客群主要为40岁左右的私营次中心城区别墅主要依靠报刊和户外路牌等方式进荷兰墅双拼别墅典型户型分析——双拼320平方米此图为荷兰墅的双拼别墅，跃四室四厅面积约为320平方米左右。该户型总共三层，且配有100住者使用空间，凭配有双车位车库以及入门花园设计。整体户型设计合理，未出现过多浪费面二、重点别墅项目研究1、中心城区别墅透析2、次中心城区别墅透析3、城郊别墅透析4、远郊别墅透析3、城郊别墅透析3.1项目概况分析3.2产品规划分析3.3项目销售状况分析3.1项目概况分析u项目外延环境分析u项目基础指标分析项目外延环境分析项目名称距核心区距离区域生活配套造展补项目基础指标分析城--分两期开发红墈领事郡天津市红磡房地产开发有限联排、双3.2产品规划分析u产品组合规划分析u社区规划分析u外立面分析u景观规划分析u产品附加值分析u物业服务分析产品组合策略分析2注解424社区规划分析近郊区域别墅多聘用知名设计公司进行建筑规划,充分运用建筑与景观的合理搭配进行布局;车道上多为人性化设计,基本做到人车分流;基本有较大规模的社区配套与会所出现—社区主干道-“井”社区核心位置，洋房速外立面分析近郊区域别墅在外立面设计方面追求欧美风格,多以红、黄为别墅外立面的颜色主基调，力求景观规划分析近郊区域别墅的景观规划多聘请知名设计公司进重由总体景观风格与细节表现力相结合；在观产品附加值分析近郊区域别墅产品附加值主要表现在：注重庭院的功能性闭路电视监视系统、车辆出入管理系统、安防报警中心、小区组统，可视对讲门禁系统、太阳能热水供水系统，在景园内部分采用了太阳能照明灯公安部试点推行电子预警系统，各房间设红外探磁，紧急呼叫按钮、每户设火灾自动报警系统和烟感、温感、手密性、独享性.——物业服务分析“贴心管家式”服务天津红墈物业3.3项目销售状况分析u成交状况分析u价格状况分析u成交客群分析u促销方式u典型热销户型分析成交状况分析63郡城价格状况分析项目名称平均成交总价玛歌庄园23个月（尚未22个月（尚未红墈领世郡100元左右大地十二城1年（尚未清成交客群分析成交客户群来自全国不同的区域，占绝大多数的均为成功企业家与较为欣赏社区内部文市区内的高收入阶层是最主要的客群，其中多以作为旅游、度假的第二居所或者投资为目的，西青区杨柳青本镇的居民极少，主要的客户来源于南开、红桥区，少数河西区的人员购买。目前，该部分客户正在第一居所定位仍为以市区内的中产阶级为目标，该阶层主要为公司的高管及中小企业的企业业主，大多看好中北镇的发展前景兼备投资与成交客群特征，主要为国家高级公务员、私营企业家，属于事业较成功型，年龄基本在促销方式报纸（每日新报和今晚报）、车体和路边广告、产品推城郊区域别墅状况总结交通资源较为匮乏；自然景观资源丰富；生活配套产品规划分析户型（室数）多集中在四——五室；层数集中在计追求欧美风格,多以红、黄为别墅外立面的颜色主基调，力求突值注重庭院的功能性的实现，大部分配备车库，并拥有足够的车近郊区域物业服务主要由国内知名物业公司承担，追求个性化成交状况城郊别墅受供应规模不同产生了不同的去化速度，各项目参差不齐价格状况城郊别墅价格随主销户型产生波动，但总体呈现持续快速上涨局面主要依靠报刊和推广活动进行促销，均采取外玛歌庄园典型户型分析——独体别墅463.36平方米1.庭院采用下沉式庭院，增加层次感，庭院直接下到地下室，更具人性化设计。地下室功能分区明显且结构紧凑，满足家庭不同人员的需求。2.外挂楼梯设计既丰富了外檐，又提供了又一条动线选择。首层两个起居室全部朝阳，整体照度达到最高。双餐厅设计，全面采光。起居室直接深入庭院，增强房屋与外界地沟通。3.三层U字型设计，达到十一面采光。采用退台设计，满足起居室光照的需求。露台、阳台、丰富外檐设计，使整体更具层次感。空中花园露台设计，使院景与园景达到统一。唐郡典型户型分析——合院别墅180-230平米1.整体院落设计依照“万字符”而来，庭院中心为“中正园”大地十二城典型热销户型分析——邻里别墅175-177平米红磡领士郡典型热销户型分析——独栋别墅233.04平米附：关于对大地十二城邻里别墅的注解9#10#15#16#）；9#10#15#16#）；6、销售状况：良好，已推楼售罄7、未上市楼体：上市时间待定跃11、条件：策略性推盘（试探性）3、已销售楼号：7、8号楼（图中标红）4、销售价格：跃式均价10000元/平米、单层均价1层9800元/平米、2层12000元/平米二、重点别墅项目研究1、中心城区别墅透析2、次中心城区别墅透析3、城郊别墅透析4、远郊别墅透析4、远郊别墅透析4.1项目概况分析4.2产品规划分析4.3项目销售状况分析4.1项目概况分析u项目外延环境分析u项目基础指标分析项目外延环境分析远郊别墅外延环境主要表现为：交通资源顺畅，不拥挤；可依托的自然湖据外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨公交配套缺乏，车，目前无地铁东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达备得天独厚的自外部生活配套缺乏，内部配套运距市中心24公里，距天津机场12.5公里、京津塘高速公公交配套缺乏，车，目前无地铁朗钜·天域意式商业街配套商业、餐饮、休闲湾公里，距京津塘高速公路出口10公里，距滨海国际机场公交配套缺乏，车，目前无地铁目前配套设施不完善，尚处于建设之中，包括商业街，中心广场，大型会所以路距津蓟高速公路项目东侧为潮白河环目前社区外部生活配套尚里，约30分钟城生态景观，与京津有待完善，但根据政府规依靠私家车，公新城地面的水系相划，发展前景较乐观；社通，另外，项目处于区内部规划有68亿一站式配套，包括：帝景温泉度别墅户户通温泉；项假村、凯悦酒店、帝景高尔夫球会、教育基地、体高尔夫球场果岭坡地育中心等，营造成熟后，等为依托，自然环境将对项目本身乃至周边区项目基础指标分析远郊城区的别墅容积率相对较低，产品形态主要以总建筑面积别墅总建产品形态万科东丽湖天津万科房地产有米独体、联天津朗钜地产有限独栋、联溪韵风景湾天津亿兆投资发展米米独栋、联城建一二米4.2产品规划分析u产品组合规划分析u社区规划分析u外立面分析u景观规划分析u产品附加值分析u物业服务分析产品组合策略分析别墅形态段万科东丽湖室平米，联排165-180平米，合米独体215平米，联排205~221平米，合院独体472平联排208平米溪韵风景湾独栋280-350平220平米，联排独体310平联排180平米室42中以下独栋占2424社区规划分析司朗钜·天域意式商业街配套商业、餐饮、休闲运动场城A城际外立面分析远郊别墅在外立面设计方面追求国外建筑设计风格，力求与城市现代化外立面材质与天津大学建筑方标、天津房涂料＋文化石所层城景观规划分析天津大学建筑城产品附加值分析远郊别墅产品附加值主要表现在：庭院相对较修万科东丽湖独栋有私家庭院无雨水利用，渗水路面，中水利用，太阳能灯，垃圾处理，生态有私家方米地下个性库，地下层区内照明自动控制、公共信息发溪韵风景湾有私家无门禁识别、双层红外线检测系统、24小时摄像监控、可视对讲、户内安防紧急按钮、背景音乐、区内照明自动控制、公共信无等