DB41T 2590-2024 全民所有土地资源资产经济价值核算技术细则VIP

CCSA20/3941I 2 3 4 5 7 8 9 本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定本文件起草单位：河南省国土空间调查规划院、河南农本文件主要起草人：何牧、孙志英、杨戈、王争艳、路婕、熊广成、黄茜、许爱国、李英、刘大全、崔婷婷、刘明洁、张秋玲、康鸳鸯、王幻想、王秀丽、宋亚开、牟天昊、上官祯祥、黄雪红、张1全民所有土地资源资产经济价值核算技术细则本文件规定了全民所有土地资源资产经济价值核算的术语和定义、总则、清查价格内涵界定、基础资料的收集与处理、清查价格体系构建、经济价值核算、核算结果校验及成果编制等内容。本文件适用于全民所有土地资源（不包括林地、草地、湿地和未利用地）资产经济价值县级核算。下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适3.13.2在统一基准日与一定用途前提下，参照市场交易水平和生产经营情况，按照统一设定的年期测算3.3在土地资源调查、统计的基础上，依据具体工作目标和需求，对一定时间（或时点）和空间内的3.4基于清查基准日，对一定区域内全民所有土地资源资产，依据规定程序和规范方法，分用途测算3.5在一定区域范围内，根据土地资源资产特定，划分的自然、社会、经济等条件基本一致的区3.62在县级行政区内，具有空间连续性，且土地的基本特征、开发利用状况等具有相对一致性的核算空间，是区域内土地资源资产经济价值核算的最基本组成单位。本文件以国土变更调查图斑为基本核4.1.1可靠性原则4.1.2客观性原则4.1.3衔接协调原则与同时期国土变更调查成果相衔接，充分利用年度国土变更调查成果及其他专项调查成果，核算4.1.4可比性原则4.2核算范围与内容4.2.1核算范围包括县级单位空间内，现行调查技术体系已覆盖的全民所有的耕地、园地、商业服务业用地、工矿用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地（水库水面、坑塘水面、沟渠、水工建筑用地）、其他土地（空闲地、设施农用地、田坎）。具体核算范4.2.2核算内容4.3核算基准日4,4基本流程a)确定核算范围与对象；3g)实施土地资源资产经济价值核算；确定核算范围与对象底图数据专题数据其他数据补调数据资产属性信息成本、收益、价格资源属性信息权属、数量、质量、用途、分布.底图数据专题数据其他数据补调数据资产属性信息成本、收益、价格资源属性信息权属、数量、质量、用途、分布清查价格内涵界定基础资料收集与预处理!空间信息数据整合数据预处理、数据整合、数据迁移统计土地资源实物量统计土地资源实物量建立县级清查价格体系确定基本核算单元建立县级清查价格体系确定基本核算单元不不合格土地资源资产经济价值量核算↓核算结果校验合格编制核算成果b)土地用途：根据全民所有农用地的主要类型，按照水田、水浇地、旱地、果园、茶园、其他d)种养特征：耕地采用当地标准耕作制度或所在区域普遍种植的农业主导作物；园地采用所在区域普遍种植的园艺作物；设施农用地和养殖e)农田基本设施状况：区分土地用途，根据各均质区的电力、灌溉、排水等设施状况综合确定；4b)土地用途：全民所有建设用地清查价格的土地用途类别包括商业服务业用地、工矿用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地（水工）；c)年期特征：各类建设用地法定最高使用权年限，其中商业服务业用地40年，工矿用地为50年，住宅用地70年，公共管理与公共服务用地50年，特殊用地50年，交通运输用地50年，水e)其他：土地开发程度及容积率等土地利用条件，以当地基准地价内涵为准，与客观情况不符a)资料调查收集的内容、资料的详尽程度，以及数据精度要求等应根据拟定的核算对象、价格内涵、核算方法等确定，按照本标准的具体要求（见8.2在6.2中列示的各类b)外业调查资料应填写规范的调查表格，对于具有空间特征的资料，应按实地位置标注于核算c)资料应有较好的现势性，资料数据所对应的时间宜在距核算基准日的前三年之内，资料不足e)应对收集的资料进行整理汇总分析，并根据情况进行必要的实地踏勘、校核、补充调查或资6.2资料调查收集内容c)政府公布的全民所有农用地基准地价成果；d)政府公布的集体农用地基准地价成i)其他资料，包括农业区划资料、土壤普查资料、土地开垦成本核算及地价变动、资源产品价5对调查收集资料的完整性、时效性、客观性、代表性等进行检查和校验；剔除填报不符合要求和将初步校核的资料按照土地类别进行归类，对调查得到的地价样点等资料按照一定标准统一填表、应以国土变更调查成果为基础，对相关图件资料、数据库资料进行标准化或矢量化处理，统一为对象，划定核算区域的外围空间边界，剔除边界内非核算对象，经信息校验后形成工作底图。县级行政区内自然条件、经济水平等因素差异程度较小，由县级自然资源主管部门组织专家对省级确定的县级分地类平均价格进行研判，论证后符合当地实际的，宜直接采用省级农用地均质区域a)基于地块样点地价估算：应采用样点地价平均法计算均质区域的平均地价（6b)基于全民所有农用地基准地价估算：已完成全民所有农用地基准地价评定的县级单位，应比照清查价格内涵，根据GB/T28406—2012中9.10描述的方法对基准地价进行修正，将修正后校核后的均质区域平均价格作为农用地清查价格，构建农用地清查价格体系，用于农用地经济价7.2建设用地清查价格体系构建a)城镇基准地价覆盖区域，宜采用城镇分用途土地级别作为均质区域；b)城镇基准地价覆盖以外区域，宜参照集体建设用地级别划分均质区域或根据GB/T18507—城镇基准地价覆盖区域有地价信号的地类，应比照清查价格内涵对基准地价进行修正，将修正后a)年期修正：对于地方现有基准地价内涵中可能存在的政策性年），b)期日修正：地方现有基准地价的期日与清查基准日不同时，宜参照当地的地价监测指标（首选）或土地交易价格测算期日修正系数，将基准地价修正到清查价格的统一内涵。对于土地市场发育程度较低、交易稀少，或近年土地市场运行平稳，地价波动微弱的地区，以及清查c)其他修正：关于容积率和开发程度等土地利用条件，以当地基准地价内涵为准，除非其与区域客观情况明显不符、不具区域表征性，否则无需进行统一修正；若现行基准地价的容积率、开发程度与区域客观情况明显不符，应重新设定内涵，并依据此因素在当地的影响规律进行整体修正（如：统一增加或减少开发程度中某一项的d)各类修正后的价格水平应遵循底线控制原则，即：采矿用地、管道运输用地、水工建筑用地、盐田和农村宅基地等类型的全民所有建设用地，地价水平应不低于所在区域集体土地征收中土地补偿费、安置补助费和地上附着物拆迁补偿费用；其他类型的建设用地，地价水平不低7.2.2.2.1城镇基准地价覆盖空间外，无地价7应参照本行政单元内相应用地类型的末级基准地价确定；无相应用地类型基准地价的，应参照末级工业用地基准地价水平确定。有条件采集相关数据的，可选取若干个核心因素（如：城镇规划的乡镇等级、距末级地边界的距离、集体建设用地基准地价等）测算区位修正系数，利用区位修正系数对如：根据集体建设用地基准地价测算区位修正系数，修末P=P末×Q=P末×································································末P末——末级地的基准地价水平；A末——末级地内的集体建设用地基准地价水平。7.2.2.2.2城镇基准地价覆盖空间内，无地a)查询当地的地价政策，如有政策约定该类用地的价格参照标准的，应根据其思路选择参照的清查价格体系初步确定后，应对初步成果进行统筹平衡，对明显错误或不协调的清查价格信号进校核后的各地类各均质区域的平均价格作为清查价格，构建建设用地清查价格体系，用于建设用8.2土地资源实物量统计土地资源实物量统计是经济价值核算的前提，应以基本核算单元为基础进行统计，通过分类提取、分析汇总。基本核算单元是国土变更调查中二级地类的8.3土地资源资产经济价值量核算8将全民所有土地资源资产清查实物量图层与清查价格图层套合，将清查价格图层中相应地类的清当叠加套合的图层存在跨越多个清查价格区域的情况时，应通过影像判读及实地调研等方法，将a)跨越多个级别，且落在某一级别范围内的面积超过原图斑面积90%以上的图斑，直接赋予该b)除第一种情况外，跨越多个级别的，按照面积加权的方将不同用途、不同单元内的清查价格与该用途在该单元内的土地实物量匹配，核算土地资源资产）：mpij×sij····································································(2)A——行政辖区（县级单位）中各用途土地资源资产经济价pij——行政辖区中，第i类用途土地在第j单元内的清查价格；sij——行政辖区中与pij对应的第i类用途的第j单元中，该用途土地的实物量。9核算结果校验并对结果进行确认、修改、完善等行为予以记录；对检核中发现的，现行条件下难以解决的瑕疵或异9.2.1基础资料校核a)可靠性，应为有相应职能的部门对外正式公布或经过第三方技术审查后的成果数据；b)全面性，应覆盖全部核算单元，或经合理c)规范性，应符合相关标准规范的要d)现势性，应具有良好的现势性，数据时点与核算基准日一致或者接近，或者具备可修正到清e)多源数据匹配性，各类多源数据之间，其坐标系统、比例尺以及数据完备情况等方面应具有9.2.2核算过程校核9主要对清查价格内涵界定、核算方法选择、关键参数设定，以及数据、图件处理等核算过程的科学性与规范性进行全面检查，具体包括但不a)清查价格内涵界定，依据经济价值核算的工作目标与要求，检查清查价格内涵的界定是否清b)核算方法选择，选择的核算方法应能够达到预期的成果精度，并能与基础资料完整情况相匹c)关键参数的设定，参数的取值和测算应符合相关技术规程，用于测算参数的数据应客观合理，d)数据、图件处理过程的准确性，借助软件工具，通过人机交互等方法，检查多源数据和图件资料的匹配、判读，以及关联信息的提取过程是否准确无误，计算公式和计算过程等是否正9.2.3核算结果校核对土地资源资产经济价值核算结果的完整性、逻辑性和一致性进行检查，包括但不限于以下内容：b)逻辑性，核算结果的汇总数据与分项数据间逻辑关系正确；9.3协调性分析通过分析土地资源资产经济价值量核算结果与区域内社会经济指标、自然资源禀赋状况等相关因素的匹配程度，初步分析结果的合理性、协调性；当存在明显异常的情况时，应进一步分析原因，根10.1文字成果10.2表格成果包括全民所有土地资源资产经济价值核算成果表、全民所有农用地类型清查价格体系汇总表、全包括全民所有土地资源资产实物量图和全民所有土地资源资产经济价值图，相关要求按照附录G规10.4数据库成果地浚县、淇县、红旗区、卫滨区、凤泉区、牧野区、新乡县、获浉河区、平桥区、罗山县、光山县、新县、商以县为单位进行样点调查。应优先选用市场交易样点（优先选择近三年的交易案例）。在缺乏市场交易样点的情况下，宜采用抽样调查方式选取农用地投入产出样点要按照每个县每个均质区域的用地类型分别调查，各类型样点要均匀分布。耕地和园地的调查样点应按照二级地类进行选择，其中，耕地的每个二级地类的有效交易样点不得少于20个，园地的每个二级地类的有效交易样点不得少于10个，设施农用地和养殖坑塘的调查样点数量原则上各不得少当样点为非标准耕作制度、非主要种养类型的地块时，还应搜集当地标准耕作制度、主要种养类型的地块信息。样点应优先选用全民所有农用地，全民所有农用地数量不满足要求时，宜选择相近的集体根据情况，应采集农用地流转市场价格（承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股）、投入产a)样点资料按土地用途、样点类型进行归类整理；b)调查、收集资料中选择的样点地块要按实地位置标注在工作底图上，并建立样点资料数据库；c)样点资料补充完善或剔除。对所有调查的样点资料进行审查，对数据不全或不准确的，应进行补充调查；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样点进行剔除；对于市场交易样点，应对其交易真实性进行审查，确保交易信息真实有属于承包、转包、出租等方式流转交易的，宜采用地租收益还原法评估其样点地价；属于拍卖、抵押、联营入股等方式流转交易的，宜对流转价价格进行适度修正作为样点地价；对于市场交易样点根据其利用状况和所处条件，宜采用收益还原法、市场比较法等。若与邻接集体土地条件相似、权利相同、利用方式一致，应直接采用比较修正法估算。评估注意事项如a)采用市场比较法时，应注意比较案例与评估对象的构成是否一致，即案例对象是否包括地上种植物、农田设施等，如果不一致则要进行一致性调整。比较案例的利用方式和耕作制度应b)采用比较修正法时，基于集体农用地修正计算全民所有农用地价格应考虑两种情况。一是集体利用或规模水平差异导致的投入产出的差异；二是承包经营风险（权利）不同导致的管理性支出差异。经营风险修正实质上是因全民所有农用地经营风险较低，企业愿意支付给土地c)用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率是否准确。生产性收益及费用数据宜采用近三年的客观平均值，估算时应注意剥离资本收益（贷款利息）、活劳动收益（机会成本和技术成本收益）、特殊收益（品质和无形价值）。对于园地，根据其利用状况和所处条件，宜采用收益还原法、市场比较法进行评估。评估注意事a)采用市场比较法时，应注意比较案例与评估对象的构成是否一致，即案例对象是否包括地上种植物、设施等，如果不一致则要进行一致性调整。比较案例的种植物类别及利用方式应与b)采用收益还原法时，应尽量消除大小年对纯收益的影响，其收益及费用数据应采用近期连续3年～5年的客观平均值。在收益剥离时，特殊自然条件对地价的影响。对于茶园类应考虑对人工经营和名牌效应产生的收益附加值的剥离。在评估时，应注意估计对象是否包括有关设施及其a)评估对象应是农用地和为其服务的水、电、路等基础设施用地，而非地上的建设设施，但应b)在采用收益还原法时，应注意剥离资本收益（贷款利息）、活劳动收益（技术收益）、无形），c)采用市场比较法时，市场案例的选择应注意土地基础条件相近，区位条件相似，种养类型一a)采用市场比较法时，注意比较案例与评估对象的使用用途是否一致，须充分考虑区位、周边b)采用收益还原法评估时，总收益和总费用的测算要考虑全面，宜采用近3年的平均收益和平均费用进行测算，降低前期投资高、收益低或者受特殊因素影响收益成本突变等情况对价格宜用均值-方差法，以距离平均值的二倍标准差为控制精度，分别对各用地类型的价格异常样点进应按耕地、园地、设施农用地与养殖坑塘分别计算。步骤a)整理数据。将经过修正及数据处理后的样b)计算县级均质区域价格水平。采用算术平均法，计算各均质区域农用地二级地类的平均地价；c)确定县级均质区域平均价格。对计算得到的均质区域价格水平，经平衡论证，确定各均质区地地b)若特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地无一级用途基准地价时，按照说明本次核算工作的任务来源、目的、依据及总体要求等；说明核算工作的工作组织和工作程序、对核算地区的行政区划概况、土地资源整体状况、社会经济发展水平、人口状况等内容进行简要至少应对以下各类基础数据及基础收集处理情况a)土地资源数量调查数据：应对国土变更调查数据、土地市场动态监测与监管系统数据及不动b)土地资源质量评价数据：对参照的城镇土地定级和农用地质量分等及其他相关土地资源质量c)地价体系建设数据：对公示地价、交易地价等地价体系成果的完备性、现势性及其对核算工作的可支撑程度进行说明。对地价调查样点资料的审核、筛选和确定等情况进行d)基础资料的处理：说明采用哪些相关数据、数据来源、数据处理，以及工作底图制作等情况。对实物量统计、清查价格体系构建以及经济价值核算的方法进行说明，包括但不限于详细说明所采用的具体核算方法类型、公式及其理由、参照地价指标的确定、无价格信号覆盖区域（或地类）的清查价格体系构建过程：说明均质区域划定过程、清查价格估算过核算结果验证分析：对核算结果进行自检及完善等相关情况；对土地资源资产经济价值量核算结对核算过程中出现的问题及采取的技术处理方法进行总结，并提出改进建a)本表适用于土地资源资产经济价值核算成果的分类汇总统计，具体地类划分应依据国土变更调查数据库中“一级地类名称”、“二级地类名称”进行填写，可根据实际工作进行调整或b)耕地（水田、水浇地、旱地）、园地（果园、茶园、其他园地）、设施农用地、坑塘水面（养殖坑塘）的经济价值需通过建立价格体系进行核算；田坎、沟渠、农村道路等农用地附属设施，其经济价值已经体现在周边的农用地经济价值中，不b)“地类名称”、“地类代码”栏，根据均质区域划定情况，按照国土变更调查数据库中“二d)“平均地价”栏，填写在设定地价内涵下，对应均质区域平均地价。计量单位为元每平方米，F.5县级全民所有建设用地类型清查价格a)本表数据估算的是建设用地均质区域平均价格；b)“一级地类名称”、“一级地类编码”、“二级地类名称”、“二级地类编码”栏，根据国d)“平均地价”栏，填写在设定地价内涵下，对应均质区域平均地价。计量