裙房委托运营项目 投标方案（技术标 ）

1 41.1.总体方案 41.2.退出及续租管理 91.3.房屋使用巡查方案 1.4.房屋承接接收管理 2.1.消防设备维护方案 2.2.监控设备维护方案 2.3.避雷接地设施维护方案 2.4.弱电及智能化系统管理方案 2.5.给排水系统管理维护方案 2.6.公共配套设施管理方案 453.4.工作程序 4.1.岗位制度 4.2.考核制度 4.3.基础工作制度 24.4.维修服务工作制度 5.1.应急方案组织与响应时间 5.3.爆炸物、可疑物品的处理预案 5.4.纠纷的应急处理预案 5.5.高空坠物应急预案 5.6.发生群体性事件的应急措施 5.7.意外伤亡应急预案 5.8.紧急救护预案 5.10.中央空调系统应急处理方案 5.11.断水预案 5.12.断电预案 5.13.给排水设备应急预案 5.15.发生火灾的应急措施 5.16.抗台应急预案 5.17.抗震应急预案 5.18.电梯发生故障时的应急措施 6.1.移交类型 36.2.移交方式 6.3.合作期限届满移交 6.6.临时接管 6.7.转让与担保 7.2.人员配备保障 7.3.运营能力保障 第一章4项目日常运营维护方案我公司，为了让全体业主拥有一个优美、舒适、安全、洁物业管理离不开我公司业主的自治、自律。我们将通过宣传、文化活动、沟通机制等措施充分发挥我公司业主的作5理主体(物业公司)与隐管理主体(我公司业主)的和谐统设置“服务中心”,建立信息网络。该中心运用先进的6服务企业，我们有责任使其物业管理工作保持一定的超前司的物业管理模式从我公司精炼、朴实的企业文化提炼出7有100余年的历史，企业管理大致经历了经验管理、科学企业不是一味地追求“利润最大化”,而是将价值判断目标体系，实行使命管理，即所谓的“管理人”8中的相关社会责任项目，建立管理制度，形成使命管理体世界新秩序下的新型组织，其基础是知识的不断9(一)退出管理对于根据有关规定解除租赁合同，收回裙房的承租其相关档案资料留存，并按流程办理退租手续，结算相关费工程部(配合公租财务部(财务结百承租户把租金、水客服部(开具物品出门单)(二)续租管理取措施。对于承租户租赁合同期满后，应退出公共租赁需要续租的，在合同期满前重新申请，经审核符合条件重新签订租赁合同。物业服务中心需留一份租赁合同复印2、按户进行巡查(每季度不低于一次)根据巡查情况，形成季度巡查总结报告，上报相关部5、重点人群核查(不低于两天一次)我公司安排专人对重点人群进行核查。(不低于两天一次)8、空置房巡查(每户每季度不低于一次)我公司安排专人负责空置房巡查(每户每季度不低于一11、空置房保洁(每季度不低于一次)1.4.房屋承接接收管理实施程序1承接查验条件1.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建设完1.3公共服务设施(教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等)已按规划设计要求建设完毕，并具1.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划1.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容1.8特殊情况下公司认为可以承接查验的。2承接查验准备2.1组建承接查验小组商填写《物业承接查验申请表》后，3日内组建承接查验小2.2承接查验小组工作内容：2.2.2新接项目产权、工程、设备资料接收，房屋主2.2.3新接项目产权、工程、设备资料的保管工作；2.2.4跟踪遗留问题整改，督促开发商整改并复验。3.4物业承接查验方案附《物业承接查验记录表》,报4承接查验准备5.1文件资料查验分)要求提交的文件资料目录接收相关资料。查验、整理，5.1.2资料接收人员对符合要求的文件、资料、竣工图5.2现场查验5.2.1会同开发商移交小组、施工单位、工程监理单位5.2.2现场查验人员根据物业承接查验方案，按《物业其是否符合质量要求。试验查验：通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试质量和性能。5.3查验完毕后，与对方共同在《验收记录表》签字确5.4设施设备查验完毕后，承接查验小组采取必要的现6编制查验报告表》,报公司领导审批后，与开发商移交小组协商签订《物7物业接管手续办理7.1《物业承接查验协议》签订后10日内，与开发商移7.2交接工作须形成书面记录，填写《移交清单》,交明细、交接时间、交接方式等内容，并与对方共同签章确7.3完成全部查验后，遗留问题的处理由项目部指定专7.4完成全部查验后30日内，项目部向物业所在辖区的房地产行政主管部门办理备案手续。(备案所需文件资料按主管部门要求提供)8资料归档8.1完成全部交接手续，遗留问题整改完成并通过复验8.2承接查验档案管理按《档案管理制度》执行。9物业承接查验标准按当地房地产行政主管部门规定执第二章房屋维修养护管理b.检查火灾报警控制器联动输出、输入状⑥对于经常误报警的设施或场所作技术分①联动控制柜(盘)、面板检查、按钮、开②自检功能检查，应符合设备的技术要求③联动控制柜(盘)电压、电流测量。④检查观察联动控制柜(盘)各继电器等接⑤联动控制柜(盘)手动、自动操作检查。 验)4、建立消防火灾自动报警系统设备检查、维①检查喷淋泵、消防泵启动、吸水、出水、流②手动、自动启、停水泵功能(模拟检查);主备泵切换功能(模拟检查)。(2)报警阀及附件设施③延时器、水力警铃、加速器等，保持性能良④开启报警阀旁的放水试验阀、检查报警阀开(3)消防水泵接合器②检查监控阀、电磁阀等动作信号及设施移位1、指派专业技术人员操作楼宇智能控制系统，除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，每月对系统连接点进行检查1次，半年覆盖系统一次，发现问题及时处理：2、可视对讲系统室外机、室内机画面清晰、声音清3、门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感4、闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关超过2分钟，硬盘录像资料至少保存15天，专人负责保管，红外线报警设备工作正常，出现故障在1个工作日内修复，5、停车场系统主机、读卡器、地感操作灵敏可靠，具有防砸车装置(压力波、防撞胶条),道闸旁设置有防止车、6、服务区无线对讲设备、消防报警和消防广播以及信器完好率不低于98%。7、每3个月清洁保养1次弱电井及井内设备。2.3.避雷接地设施维护方案2、每半年对建筑物楼顶层的避雷带、避雷针、避雷(1)电工7*24小时值班制。(3)负责会议室器材管理，对设备定期进行检查、除(9)对一些用电量较大的设备进行跟踪，提高节能措(10)定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示(11)负责机械维修(如：门窗框架、货架、护栏、楼道扶手的维修等)。(12)负责小型电器设施的安装、调试工作、停电时的2.1消防监控中心的管理和维护2.1.1监控室维护标准(1)监控室执行24小时值班，值班记录详细，交接班2.1.2消控系统维护标准联合颁发的建(构)筑物消防员证；(4)制定消防预防和火灾突发事故应急处理案。2.1.3监控中心的管理(1)负责消防监控中心工作室的管理、维护。(2)负责全天24小时监控，保证消防监控中心的正常(3)负责对所有喷淋头、烟感探头、温感探头、消防(4)负责对避雷设施的管理、维护。(5)建立消防监控中心的安全技术档案。(6)建立消防监控中心的运行管理制度和安全操作规(10)定期对手动报警器、消防通讯设备进行检查、维(11)定期对各楼层区域火灾报警器进行检查、维护、除尘，检查24V电压是否正常，接触器、继电器是否正(12)上岗前做好交接记录承诺情况，交接班共同巡查(13)每日巡查消防栓泵、喷淋泵、生活泵压力，运转(14)当出现火警信号时，应立即通知就近当值物业人员前去报警位置核查信号真伪情况，若属误报，则及时复(15)出现火灾情况，值班人员不得擅自离开值班室，(16)每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷3.1.6停车场管理(道闸)系统；1)对维保项目每周不低于1次进行日常巡查，并填写2)每次维护保养任务后，应对维修和养护工作进行检3)每月2次对系统状态进行检测，每年24次。5)每季度不低于1次对维护保养项目进行系统综合检6)每年不低于1次对维护保养项目进行系统安全检8)每年年初制定年度维护保养计划表，并按计划表执3.2.2提供24小时维保热线，随时接受业主的服务请求，如紧急情况，派专业工程师2小时内到达现场。分，最迟在8小时提交解决方案。行，一般故障应当在24小时内修复；如需等待购买配件或复(更换)记录单。给水水泵机组维修保养。每季度对所有水泵机用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整检查电动机外壳油漆是否脱漆严重，如脱漆严检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘>清洁水泵外表，如水泵脱漆或锈蚀严重，则应检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧1.1.闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧给水管道系统经常出现的故障之一是漏水，漏水造成供水压力和流量达不到业主的要求，同时增加经常性运行费用。因此给水管道系统维修管理工作任务就在于查漏、给水检查楼板、墙壁、地面等管道经过的地方有无滴听漏水声，越靠近漏水点，漏水声会越大。听漏况下将动用半导体，超声波等探测检漏仪表等设由于给水水质、流速快慢(金属管道还存在管内腐蚀)等因素的影响，给水管道在使用一段时须年度定期清除管内的结垢，改善管道的输水条排水管道系统常见的故障是漏水或管道堵排水管道漏水的检修室内排水管道漏水时，属接口不严引起的漏水，应重新填料捣口进行处畅通，说明堵塞物在横向排水管末端与立管连接象，那么堵塞位置就在这两个检查井之间的管段检查，是保证排水畅通的重要措施。维护管理人排水管道的清扫室外排水管道和检查井应定期进行清1.1行业配套的检查井，包括供电、供水、有线、热对照图纸对每个位置的不同单位的检查井进行查验(主要是外观),进行位置登记造册并拍照留存。1.1.2通过开发建设单位落实各种检查井的维保单位情况，便于日常工作的对接，联系(联系人、联系电话、保修期限等)。1.1.3公司专人每天对各种检查井进行巡视，发现问题第一时间与责任部门联系，督促其马上到现场查看予以处2、物业服务范围内的各类检查井，包括污水井、雨水2.1公司组织专业工程人员在前期承接查验过程中，对照图纸对每个位置的不同单位的检查井进行查验(主要是外观),分类对位置、数量进行登记造册、并拍照留存。2.2公司物业人员每天对各种检查井进行巡视并做好记保修期内：如发现破损、缺失、松动、井坑塌陷、凸2.2不使用时，将绿化井加装防坠网，增加井盖并上三级责任体系，定期召开安全专题会议，签订《安全责任第三章租金管理3.2.责任部门3.1、财务部及于每月及时准确出具结算单据，并由专3.2、管部在收到单据后，商管人员应及时发放付款，3.3、对因合同执行原因或恶意欠款的商户，经公司管3.4、在整过费用收缴过程中，相关责任部门若因本部3.4.工作程序4.1收费程序编号步骤工作要点备注收费通知经经理审核后，发送付款通知单，并持人员填写缴款通知单三三日之内开具发票财务部根据缴款通知单款项金额进行核对。收取款后，向住户开具发票收据或者发票，三日内返通知单客户名称必须与合同上保持一致票据管理资金管理财务部经审核钱票相符后，并将4.2费用催收编号步骤工作要点备注催收对象在发出收费通知10日后，对未催费通知上门发催费通知单，并告知逾期不交会产生滞纳金电话催收首次催收执行1星期后，对仍未上门催收对电话催收仍无效的客户需实施上门收费信息汇总收费指标考核后5日内，经营主管汇总出本月费用收取情况，报公司负责人及财务部审核。第四章综合管理在日常裙房运营管理实务运作中既是运营管理4.2.考核制度4.3.基础工作制度防设施维修保养规定、维修回访规定、电工安全维修规定、第五章应急管理预案方案2、收到通知后，5分钟内赶到现场，如需增援，增援经理未到现场，物业经理为第一指挥，工程经理为第二指担任现场负责人，负责领导、协调及处理现场各种危急情2、在特殊情况下，而项目管理部总经理未到现场之在各种紧急情况下，义务消防队在第一时间内接受调1、当安保员发现有人在辖区内有打架斗殴的行为或接2、值班人员接到报告后，立即报告保卫组组长，并指序；若事件不能控制，应立即向事件人家属或相关人员通3、若遇打架斗殴造成人员伤害，视其伤势的轻重送医1、如果发现可疑物品(如有异常的响声或异常状态等),不可随便处理，不能随意触动物品的提手、拉锁等敏协助公安部门封锁爆炸物放置点现场，疏散、隔离人如无把握切不可盲动，设立警戒线，清走现场贵重物禁止无关人员靠近现场，切勿在现场使用对讲机、手4、召集双方当事人开调解会，讲明调解的内容和目派人看管好抛下的物品(证物),如所抛的物品砸坏公2、发现群体事件第一时间通知安保处和消防控制中位、指挥得当、处置合理。组织安保人员及时疏散围观人检查身份、来意、工作单位和住址，通知保安和派出1、物业管理区域出现人员意外伤亡事件，安保人员应立即赶赴现场，查明情况，向安保部经理或总经理汇报.2、若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢3、若伤亡事故系由触电引起，安保人员应就近切断电源或用绝缘物(如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触4、若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起，安保部5、若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击6、伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送7、详细记录意外伤亡经过。对由于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故，以及由于管理公司原因引起的触电事故，相关部门在事发4小时内写出书面报告给公司总经理，5.8.紧急救护预案说是一个关键的阶段，你如何做，有时对伤员来说事关生物业公司应急工作预警小组由物业公司负责人领项目(或物业部、监控中心)设立24小时应急服务电话，按和维修人员，所以，物业部平时必须对客户服务部、安保班岗位，保证每天24小时随时有人能响应总值班室的应急为了保证应急服务过程中能够尽快排除故障和险(一)冷水机组3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后作维修报(二)水泵(三)冷却水塔3)发现故障的人员将情况报告工程部主管，由其组织人(四)管网系统3)用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处泵房污水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭2、水平管网2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处3)用沙包拦住机房门口以防水浸入内。4)开启机房内对应管道底的排水口排水。5)报告工程部主管，由其组织人员抢修。(五)知会受影响用户事件发生后，工程部主管认为4小时内可修复的应马上通过紧急知会受影响用户，超过4小时才能修复的应由物业并汇报管理处断水区域。无法关闭水源，需切断总供水阀5.12.断电预案(一)外线故障1、当外线故障导致甲方主供电源停电时，值班人员要2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能(二)内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地),非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起(三)市电全停负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃5、市电失压，发电机正常情况下将在15秒钟自动启(四)通知甲方2、4小时内可修复的故障，应由物业办指挥中心通知2.在有“市电供电”和“发电供电”的双回路供电1.2水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水5.2即刻通知领班，由其安排维修并于事后写维修报6.2污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水6.4排污管道6.8报告领班，由其安排人员修补管道裂口或更换管6.10给排水系统发生故障后应马上由领班预计修复6.12需超过4小时修复的故障，客户服务中心应书面1、当发现盗窃情况或盗窃可疑人员时，应立即通知值班班长或其他值班人员赶赴现场，进行围捕，然后留在现场监视犯罪嫌疑人，当条件许可时，应立即将犯罪嫌疑人抓2、当值班人员发现被盗现象或接到盗窃报案时，应立3、接到报告后，立即用通讯器材指挥调遣附近人员赶4、犯罪嫌疑人未逃离现场或正在逃离时，应立即组织5、若案发时间不清或被盗窃时间过长，应请示上级领导后报警，并指挥人员保护现场，待公安机关进行现场侦7、应将事件材料及做出的处理情况向项目经理汇报，(一)、报警通知)消防监控室和项目部经理(或现场负责人)。2、火警报警监控主机报警：报警主机发出火灾报警消防监控室和项目部经理(或值班经理)。3、报警人报警时，须清楚、准确地报告报警人的姓4、报警人在报警同时，应及时按动最近火灾报警按5、值班人员接警时要问清和记录报警人的姓名、身目部经理(或值班经理)取得联系。(二)确定火情及通报程序1、一旦接到火警信息或直接发现火险的员工应立即赶理)及各部门值班员通报；另一人穿戴好消防服、一次性呼3、中控室留守人员接到确认的火情后，立即通知工程4、项目部经理(或值班经理)在得到通知后立即赶赴火(三)各部门分工及程序区域(或全部)非消防电源。高压值班人员在接到消防中控 (值班经理)撤离通知后，沿安全通道撤离。风、排烟风机的人工启动(当消防中控室通知联动启动失败(3)疏散人员撤离前应逐室检查是否还有人员。(四)、自救(2)爬出窗台，蹲在墙的突出部位等待营救。止火势蔓延进来，向窗外发出求救信号并在房间内等待救(4)使用救生器材，如救生绳进行自救。(5)不准使用电梯疏散。(6)所有人员疏散到办公楼西侧花园。(7)人员疏散后办公室组织各部门最高职位者及时清(8)消防队进入火灾现场救火时，现场指挥应积极配(五)、火情处理注意事项(3)首先要保障人员安全，命令将与战斗无(4)如遇火势较大、有蔓延趋势、而且短时间难于消灭。须立即命令监控中心拨打119火警电话，并呼叫周边附国防洪法》、《中华人民共和国防汛条例》及上级有关防2.发生人员伤害时应先处理险情再进行人员抢救，切4.及时疏散在危险区的人员，拒绝和禁止一切无关的6.报告流程紧急情况报告流程图8.应急救援有关电话(1)应熟记本单位有关负责人的各种电话和办公室电(3)特种电话：报警：110;火警：119;救护：120通讯装备：除有关电话外，项目部应配备不少于2台防护设施：项目部配备不少于200m带有警示标识的围栏绳(带),5块“危险地点禁止入内”的警示牌和疏散通(1)一级紧急情况损失不需慢行，项目部可以在24小时内自行处理完毕。(2)二级紧急情况派员，派物资设备增援。二级紧急情况应由现场向公司报(3)三级紧急情况发生了险情，并造成了人员伤亡，财产、设的损失，三级紧急情况发生后，应及时逐级上报，并由公(4)四级紧急情况局。由公司启动应急救援预案，由项目部或者上级组织排12.应急预案演练(2)规划好紧急情况的疏导路线和人员集中的安全场(3)把掌握天气气象纳入组织施工的重要内容，向建5.17.抗震应急预案一、应急机构的组成2、主要职责地震及防震减灾工作研究，完善各项应急预案的制订和各(4)破坏性地震发生后，采取一切必要手段，组织各方入临战状态，依法发布有关消息和警报，全面组织抗震工5、加强各类值班值勤，保持通信畅通，及时掌握情生状况及群众生活条件恶化，常可导致有关传染病的发要加强疑似霍乱病人监测，特别是完善腹泻等症状监2、症状，用统一的表格每天逐级上报。应由疾控人员和临床医生组成医疗队，逐户调查、登记和检查一旦发现3、饮用水和食品监测。对可能受污染的灾区水体和食4、其它外环境监测。对厕所、粪坑、苍蝇及其它外环5、灾后疾病监测。灾后应根据各项预防措施的落实情分散式和集中式饮用水水源和供水设施进行检修、清理，可能执行《生活饮用水卫生规范》(2001),对微生物污染严重的水源，饮水中余氯可采用世界卫生组织推荐值0.“感官和一般化学指标”的要求，采用爱卫会和卫生部批准“农村实施〈生活饮用水卫生〉标准准则”,水质应达到二级以上；特殊情况容许按三级要求处理。在有条件处应按国家标准方法《生活饮用水检验规范》(2001)检验。在现场条件下不具备时可采用简易方法检验。取经消毒的水卫生防病宣传教育和动员工作。要结合灾区的实际情况，因地制宜地把简便易行的各种防治措施和卫生知识教给群众。组织群众制订救灾防病爱国卫生公约，是促进群众自员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅(一)发生水浸事故处理流程②安保员应迅速到达现场查看情况，积极组织人力，采用就近区域的防水设备(消防沙带)保护受浸楼层各电梯槽③物业服务公司组织各部门员工采取有效的措施，拦截如水浸来自楼外，应在楼低于水位出入口安装拦水闸⑧如有办公室受浸，应尽快通知相关人员返回处理单元⑨任何公共设施的正常使用受到影响时，应在各主要出⑩记录一切详细情况，安保部撰写特别事件报告，呈送(二)发生跑水事故处理程序①当物业项目发生漏水的情况时，需按照以下程序处用管子或其他办法将水引至不重要的区域(后楼梯等),用指示牌或围栏将水淹区域围起来，防止其他人员通用蜗牛风机吹干受影响的区域，以便恢复其正常的使用第六章项目提交方案(一)移交时间(二)移交范围有权(占有、使用、收益、处置)用益物权和担保(1)项目及其附属设施；(4)材料、库存和全部改建设施；(5)项目建设期及运营期间全部的财务资料、技术资(6)项目公司应向高州市政府或高州市政府指定的接收人无偿移交12个月内正常消耗性备件和事故修理备品备(7)所有与项目有关的项目公司的其它权利和利益。4、我公司可以合理要求社会资本方交付之前未曾按照5、保险和承包商保证的转让。在移交时，社会资本方6、技术转让。社会资本方在移交日期将届时使用的运社会资本方的名称(但根据社会资本方的合同，社会资本方的名称发生变更除外)、商标、专利、软件、版权及所有无形财产，无偿移交和授权(包括以许可证或分许可证的方式)项目公司在项目建设期及运营期内形成的任何债务、担保以及向任何第三方承担的责任，以及因本项目建设、运营、维护等引起的环境污染及其他性质的请求权或权利负(三)移交前修复设施进行修复，但此修复应不迟于移交日期六个月之前完修复应包括：(1)核查项目设施；(2)消除实际存在的缺陷；(3)检修、探伤、检测及易损易耗件更换等；(4)(四