商业综合体工程部规章制度、规定

配电房管理制度配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班。未经管理处经理、部门主管的许可，非工作人员不得入内。值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。经常保持配电房地面及设备外表无尘。配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。因故需停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应急电话、口头通知或广播向用户解释。经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。值班员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。发电机房管理制度发电机房门平时应上锁，钥匙由低压房值班员管理，未经许可，非工作人员严禁入内。低压房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。发电机定期空载试运行。平时应将发电机置于自动起动状态。发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油、漏水现象应及时处理。加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。水泵房管理制度值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常起动。泵房每星期由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气应用不锈钢网，以防杂物掉入水池中。按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。电梯机房管理制度每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆入杂物。保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过400C。保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。机房门窗应完好并上锁，未经部门经理、允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。空调机房管理制度空调机房平时应上锁，钥匙由值班空调工保管，未经许可，禁止非工作人员入内。保持机房内良好的通风和照明。空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的灭鼠工作。每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。风机房管理制度风机房必须保持整洁，不得堆放杂物。风机房内任何设备未经允许不得移动位置。风机房平时应上锁，不能让非工作人员进入，如需参观要有工作人员陪同下才可进入风机房。风机房应保持通风良好，有足够的照明。平时应注意风机滤网是否有堵塞，如有此情况应立刻清洗风机滤网。应定时检测控制线路。工程部交接班制度接班人员应提前到达岗位，做好接班准备工作。包括：①查看上班工作记录，听取上班工作人员工作情况介绍，交接设备运行表。②检查设备运行是否良好。③检查仪表工具有否缺失，并在交接班本上签名。④查看当天公告是否有特别任务或安排。下列情况不得交班离岗：接班人未到岗位。接班人有醉酒现象或其它神智不清而经领班或工程师同意的接班人尚未到达。设备故障影响运行时，交班人应加班与接班人员全力排除故障后，方可交班离岗。交班人员未清理好值班室卫生。工程部外委维修管理制度凡需外委施工的工程项目统一由工程部负责发包。外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考查后定标。外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经经理室批准后执行。外委工程项目的质量监督由工程部主任负责，由专业工程师和分管班组领班具体执行，由工程部经理和专业工程师负责质量验收工作。外委工程项目的预、结算由工程部负责审查。外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同经报物业公司总经理室审查，批准后由物业总经理负责签约。合同的执行和管理由工程部负责。供水管理规定1、目的加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。2、内容水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。尽量保障对商户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知商户停水时间，以便商户作好准备。遇突发性事故导致停水，应用广播向商户作出解释。二次给水管理规定二次供水由指定的给排水维修工负责管理。给排水维修工负责水池（水箱）的管理工作，要求每个水池（水箱），包括地下和楼顶的都须结构完整，加盖，加锁，水口干净并申办二次供水卫生合格证。新建、扩建和改建，二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。二次供水清洗、消毒机电人员，须持健康证、培训证并经卫生防疫站认可。水箱管理规定水箱设施由专人负责设备维护保养。水箱间钥匙由专人保管，其他人不得私自使用。每天进行巡视，发现设备、水质问题及时与医务室联系。做好日常巡视记录。水箱每半年与卫生防疫站联系消毒一次。水箱中的水质每年检验两次。负责人及巡视人员每年进行健康体检，合格者准予上岗。电梯安全管理规定电梯的功能发挥及故障率的降低，主要依靠平时经常性的维修保养与管理。管理是维修保养的监督付予实施的保证，因此为获得电梯高质量的服务，必须设有专门管理电梯的部门，对电梯实行全面管理。电梯的全面管理包括有关人员和设备的两方面管理。对司机、维修保养人员，应负责编制提高技术水平的培训计划并予以付诸实现，定期考评有关人员的应知应会，制定有关人员的岗位责任制并监督实施；对设备应进行经常性安全检查，负责接受当地政府部门规定的安全检查工作，制定设备修理计划等。接受当地政府规定的定期安全检查。机房必须设锁，经常检查，防止闲人进入。在明显处放置抢闸板手及盘车手轮，并记牌标明。凡是停止开关操作装置就是红色，并标明“停止”字样加以识别；报警开关按钮应是黄色，并标明以钟形符号加以识别，红、黄两色不应用于其它按钮。在轿厢中应设置安全使用说明铭牌，在通往机房和隔音层门或活地板的外面，应标明“电梯曳引机—危险！未经许可，禁止入内“，“谨防坠落—重新关好活地板门”的醒目字句。当同一机房内设有数台曳引机时，各主开关及照明开关，均应设置各开关所对应的电梯编号。电梯机房内或曳引机旁，应设有详细的说明，当电梯万一发生故障时，应遵循操作规程去做。在曳引机上靠近盘车手轮处，应明显标出轿厢运行方向，在排除故障时使用的紧急电气操作按钮上或其旁亦应标出相应的运行方向。在机房起重吊钩上应标明最大允许载荷。在井道检修门近旁应设有“电梯井道—危险，未经许可，禁止入内”的醒目字句。应使有关人员熟知使用紧急开起层门的钥匙，并妥善保管好，为避免紧急情况发生时管理人员不在，应将该钥匙与机房门钥匙放置在明显的箱内，交由专业人员管理。载货电梯应严格管理，勿搭乘人员。电梯若因故停止使用超过一周时，在其重新使用之前，必须进行详细的检查。对电梯进行检查和修理的记录，应详细注明日期，并将检验及检修报告及观察记录存档保管。因当地政府规定变更，须加装或更改设备时，应与制造厂或有关单位联系后再进行改造。●电梯维修保养安全规定1、职责电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定；维修班班电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行；2、内容电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在顶门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。电梯维修保养注意事项：A非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。B工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。C离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。室内维修管理规定1、目的以“业主至上，服务第一”的宗旨为商户排忧解难，收费合理，业主满意。2、适用范围业主（租户）的室内保修、有偿服务、房屋本体公共设施的日常维修养护。内容1）保养（1）保修原则：工程部组织，建筑施工单位维修，维修费用从建筑施工单位保修款（保证金）中支付。（2）保修范围：凡室内土建、水、电、装修、安装项目均属保修内容，但由业主（租户）在使用、装修过程中自己造成的损坏和隐患；易损易耗物品非质量原因的损耗不属保修范围。（3）保修期限：与开发建设单位交接验收之日起一年内，个别项目保修期超过一年的按有关规定执行。（4）在保修期内发现问题，由工程部督促施工单位三天内维修好，如不能及时保修，工程部按保修协议（规定）进行处理，如了现重大质量问题要上报公司分管领导。（5）通知施工单位的保修要填写“保修通知单”，管理公司代为保修的要填“工作单”。2）有偿服务（1）工作规程图示：业主申请客户中心维修登记出有偿服务单给工程部维修工程部派工上门检查出示工作牌现场查看向业主报价客户中心收费工程部维修业主验收征求业主同意由业主向管理处申请；客户中心值班人员填写“维修登记表”；客户中心值班人员填写“有偿服务工作单”，并且将此单交给工程部派工；维修工带上“有偿服务工作单”并准备好维修工具上门检查，首先应向业主出示工作牌，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据“有偿服务收费标准”向业主报价，业主不直接向维修工交费，而是到客户中心前台交费后进行维修；维修过程中必须遵守操作规程，注意安全；维修完毕，请业主验收，对于业主不留意之处应尽力完善，验收后请业主在“有偿服务工作单”上写下意见，并签名；有偿服务单一式四份，工程部、客户中心、财务部、业主各留一份；（2）维修原则：业主自愿、收费合理、满足要求。4、注意事项1）为业主提供的维修服务严格遵守“有偿服务收费标准”的规定。2）被派维修人员不得向业主收取现金。工程部安全工作制度工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行管理公司规定的治安管理制度，协同保安部门认真做好大厦生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作。实行谁主管谁负责的安全责任制：工程部的安全工作由工程部主任负责；正、副经理负责各系统范围内的安全工作。领班负责该班管辖范围的安全工作。严格执行操作规程，严禁违章作业。工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌。带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线。在转动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机内。女性作业者，有长发及长辫者要戴安全帽，将长发及长辫藏在帽内。工作需要动火时，要办理动火证。进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业按电气安全管理制度规定执行。未经工程部经理/副经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入配电房、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入。各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场。定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全大厦性的安全大检查由公司决定。不准随意配制机电、配电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经当值领班或经理批准。班组工具、材料要有专人管理，要登记台账，携带工具离开大厦工作，要填写“放行证”，由班组长审查，报部门经理批准才能放行。易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不行随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。工作时不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经保安部门批准。发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统，事故照明、排烟机等消防设施用电。设备编号规定设备编号内容包括新有小区（大厦）机电设施，设备，用《设施、设备清单》以表格形式分列出来。《设施、设备清单》内容包括系统分类、设备编号、设备名称、设备型号规格、主要参数和安装位置。系统分类及排列顺序为：供配电——给排水——电梯——空调——消防——电话、电视、网络——防盗对讲——电视监控——车辆管理设备——办公等固定资产设备—。每一系统又以如下排列顺序进行分类：供配电系统：高压配电柜——变压器——低压配电柜——发电机——楼层配电柜——控制柜；给排水系统地下蓄水池——生活水泵系统——供水箱——减压阀——潜水泵；电梯：消防电梯——客梯——货梯——扶梯；空调：空调主机——冷却水泵——冷却水塔——冷冻水泵——风柜；消防系统主控柜——模拟柜——联动控制柜——消防水泵——喷洒泵——（排烟、正压送风）风机——防火卷帘门；电话电视网络：电话——电视——电脑——网络设备；防盗对讲：主机——分配器；电视监控：控制器——电视机——摄像镜头；车辆管理设备：汽车道闸等——收费软件；办公等固定资产设备：属固定资产，由公司办公室建帐，在此手册中不列入。设备编号方法为：设备代码/设备位置——编号顺序，如：XB/M——XB——M——001——安装位置应写明设备的具体位置，如消防泵的安装位置为“地下室水泵房”。设备分类代码高压配电柜GPG 消防电梯XT变压器B客梯KT