某产业园两馆两中心建设项目评价报告

平昌县教育文化体育产业园“二馆二中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告四川智库策划咨询有限公司二〇一六年八月

目录TOC\o"1-2"\h\u第一章项目基础信息 附件6：项目全周期财务费用测算分析表借款总额 48,000.00 借款利率 8.33%项目建设期还款期合计2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年期初借款余额48,000.0044,800.0041,600.0038,400.0035,200.0032,000.0028,800.0025,600.0022,400.0019,200.0016,000.0012,800.009,600.006,400.003,200.00本期还款额3,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.003,200.0048,000.00本年应付利息3,998.403,731.843,465.283,198.722,932.162,665.602,399.042,132.481,865.921,599.361,332.801,066.24799.68533.12266.5631,987.20本年还本付息额7,198.406,931.846,665.286,398.726,132.165,865.605,599.045,332.485,065.924,799.364,532.804,266.243,999.683,733.123,466.5679,987.20期末借款余额44,800.0041,600.0038,400.0035,200.0032,000.0028,800.0025,600.0022,400.0019,200.0016,000.0012,800.009,600.006,400.003,200.00-备注：在政府传统采购模式下，全部投资额将采用银行贷款的方式筹集，贷款利率为8.33%（商业银行长期基准利率上浮70%），贷款期限为15年，采用等额本金的方式，从运营期开始还本。

附件7：项目维护成本测算表项目2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年合计工资及福利费180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00物业成本188.00188.00188.00188.00188.00188.00188.00188.00188.00188.00188.00设备维修费116.00116.00116.00116.00116.00116.00116.00116.00116.00116.00116.00运营杂费15.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.00互联网平台运维费25.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.00合计-524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.005,764.00备注： 1、本项目包括人员工资、保险及福利费，年人工成本为180万元； 2、物业成本包括安保费用、保洁费用、绿化费用合计年物业成本为188万元； 3、维修费包括设备维修和建筑维修，建筑维修按固定资产原值的0.2%提取； 4、运营杂费主要为办公费、电话费等管理费用，合计15万； 5、互联网平台搭建费主要包括网站的建设、微博、微信的推广费等，预计年成本为25万元； 6、以上数据由委托人提供。

附件8：初始PSC计算表项目名称2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年合计123456789101112131415建设成本19,687.757,470.757,470.7513,370.7548,000.00资本性收益-建设净成本19,687.757,470.757,470.7513,370.7548,000.00财务费用3,998.403,731.843,465.283,198.722,932.162,665.602,399.042,132.481,865.921,599.361,332.801,066.24799.68533.12266.5631,987.20维护成本--524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.005,764.00第三方收入200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.002,200.00运营维护净成本324.00324.00324.00324.00324.00324.00324.00324.00324.00324.00324.003,564.00初始PSC23,686.1511,202.5910,936.0316,569.473,256.162,989.602,723.042,456.482,189.921,923.361,656.801,390.241,123.68857.12590.5683,551.20备注：初始PSC=（建设成本-资本性收益）+（运营成本-第三方收入）

附件9：竞争性中立调整值测算表各项税金2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年合计123456789101112131415增值税进项2,165.65821.78821.781,470.7820.6420.6420.6420.6420.6420.6420.6420.6420.6420.6420.64销项--712.50744.36777.79812.85849.63888.21928.68971.131,015.671,062.391,111.39应交增值税-2,165.65-2,987.44-3,809.22-5,280.00-4,588.14-3,864.42-3,107.27-2,315.07-1,486.08-618.51289.53950.49995.031,041.751,090.75实际缴纳增值税289.53950.49995.031,041.751,090.754,367.55城建税14.4847.5249.7552.0954.54218.38教育费附加8.6928.5129.8531.2532.72131.03地方教育附加费5.7919.0119.9020.8321.8287.35合计318.481,045.541,094.531,145.921,199.834,804.31备注1：本项目按照文化产业6%的税率征收增值税。备注2：项目公司无建设资质，一般采用发包方式建设，取得特许经营权所支付的建设费用，增值税税率为11%。备注3：运营期内所发生的人工成本，不作为进项抵扣。备注4：本项目涉及的增值税税率以税务局最终认定的结果为准。备注5：以上金额按不含税处理。

附件10：风险承担成本测算表项目名称2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年合计123456789101112131415可转移风险160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.002,400.00可分担风险32.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.00480.00不可转移风险3.333.333.333.333.333.333.333.333.333.333.3336.68风险承担成本合计192.00192.00192.00192.00195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.332,916.68备注： 风险承担成本按照比例法测算 1、可转移风险=建设成本*风险比例5%，政府承担自留风险比例为10%； 2、可分担风险=建设成本*风险比例1%，社会资本方和政府各承担50%； 3、不可转移风险=维护成本*风险比例7%，全部由政府方承担。

附件11：PSC值计算表

项目名称2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年合计折现年限123456789101112131415初始PSC23,686.1511,202.5910,936.0316,569.473,256.162,989.602,723.042,456.482,189.921,923.361,656.801,390.241,123.68857.12590.5683,551.20竞争性中立调整值318.481,045.541,094.531,145.921,199.834,804.31风险承担成本192.00192.00192.00192.00195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.33195.332,916.68合计23,878.1511,394.5911,128.0316,761.473,451.493,184.932,918.372,651.812,385.252,118.692,170.612,631.122,413.552,198.381,985.7291,272.19折现率4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%现值22,762.7710,354.949,640.3313,842.362,717.252,390.272,087.911,808.591,550.801,313.151,282.481,481.951,295.911,125.24968.9274,622.88备注： 1、PSC值是以下三项成本的全生命周期现值之和： （一）参照项目的建设和运营维护净成本； （二）竞争性中立调整值； （三）项目全部风险成本。 2、依据财政部《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（财金[2015]21号）第十七条：“年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定。” 结合本项目实际，由于本项目地方政府并未发债，折现系数参考国债收益率、银行长期贷款基准利率，行业折现率等因素综合确定折现系数为4.9%。

附件12：政府运营补贴计算表项目名称2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年合计折现年限123456789101112131415年均建设成本4,309.094,309.094,309.094,309.094,309.094,309.094,309.094,309.094,309.094,309.094,309.0947,400.00合理利润率8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%4,653.824,653.824,653.824,653.824,653.824,653.824,653.824,653.824,653.824,653.824,653.8251,192.00折现率4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%应补贴的建设成本5,911.356,201.016,504.866,823.607,157.957,508.697,876.628,262.578,667.449,092.149,537.6683,543.89年维护成本524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.005,764.00合理利润率8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%应补贴的运营成本565.92565.92565.92565.92565.92565.92565.92565.92565.92565.92565.926,225.12社会资本获得的收入6,477.276,766.937,070.787,389.527,723.878,074.618,442.548,828.499,233.369,658.0610,103.5889,769.01第三方收入--200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.002,200.00政府运营补贴6,277.276,566.936,870.787,189.527,523.877,874.618,242.548,628.499,033.369,458.069,903.5887,569.01备注： 1、本项目采用可行性缺口补助模式，政府承担部分付费责任。 当年运营补贴支出数额=项目全部建设成本×（1+合理利润率）×（1+年度折现率）n/财政运营补贴周期+年度运营成本×（1+合理利润率）-当年使用者付费金额 2、社会资本方获得的收入=应补贴的建设成本+应补贴的运营成本 3、年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定。结合本项目实际，由于本项目地方政府并未发债，折现系数参考国债收益率。银行长期贷款基准利率，行业折现率等因素综合确定折现系数为4.9%。 4、通过现金流对比分析综合确定合理利润率为8%，详细见现金流分析表。

附件13：政府自留风险测算表项目名称2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年合计123456789101112131415可转移风险160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.002,400.00政府承担的可转移风险16.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.00240.00可分担风险32.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.0032.00480.00政府应承担的可分担风险16.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.0016.00240.00不可转移风险3.333.333.333.333.333.333.333.333.333.333.3336.68政府自留风险32.0032.0032.0032.0035.3335.3335.3335.3335.3335.3335.3335.3335.3335.3335.33516.68备注： 1、可转移风险=建设成本*风险比例5%，政府承担的自留风险比例为10%； 2、可分担风险=建设成本*风险比例1%，社会资本方和政府各承担50%； 3、不可转移风险=维护成本*风险比例7%，全部由政府方承担。

附件14：PPP值计算表项目名称2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年合计折现年限123456789101112131415股权支出600.00600.00运营补贴6,277.276,566.936,870.787,189.527,523.877,874.618,242.548,628.499,033.369,458.069,903.5887,569.01风险承担32.0032.0032.0032.0035.3335.3335.3335.3335.3335.3335.3335.3335.3335.3335.33516.68配套投入-财政支出责任632.0032.0032.0032.006,312.616,602.266,906.117,224.857,559.217,909.958,277.878,663.839,068.699,493.409,938.9188,685.69折现率4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%4.90%现值602.4829.0827.7226.434,969.714,954.964,940.894,927.484,914.704,902.514,890.904,879.824,869.264,859.204,849.6154,644.75说明： 1、根据财金[2015]167号文第二十七条： “PPP值可等同于PPP项目全生命周期内股权投资、运营补贴、风险承担和配套投入等各项财政支出责任的现值， 参照《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（财金〔2015〕21号）及有关规定测算。 2、依据财政部《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（财金[2015]21号）第十七条：“年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定。” 结合本项目实际，由于本项目地方政府并未发债，折现系数参考国债收益率、银行长期贷款基准利率，行业折现率等因素综合确定折现系数为4.9%。

附件15：项目现金流分析表项目名称2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年合计现金流入项目收益--6,477.276,766.937,070.787,389.527,723.878,074.618,442.548,828.499,233.369,658.0610,103.5889,769.01现金流出建设投资19,087.757,470.757,470.7513,370.7547,400.00运营成本--524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.00524.005,764.00财务费用-税金支出318.481,045.541,094.531,145.921,199.834,804.31税前现金净流量-19,087.75-7,470.75-7,470.75-13,370.755,953.276,242.936,546.786,865.527,199.877,550.617,600.067,258.957,614.837,988.148,379.7531,800.70折现率4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%现值-18,261.56-6,838.02-6,542.04-11,201.804,771.684,787.264,802.964,818.784,834.734,850.794,671.224,268.454,283.904,299.404,314.967,860.70调整所得税397.41469.82545.79625.47709.06796.74881.49961.451,061.551,166.561,276.728,892.06税后现金净流量-19,087.75-7,470.75-7,470.75-13,370.755,555.865,773.116,000.996,240.056,490.816,753.876,718.576,297.506,553.276,821.587,103.0322,908.64折现率4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%4.52%现值-18,261.56-6,838.02-6,542.04-11,201.804,453.144,426.984,402.554,379.784,358.594,