设计招投标管理细则

目录

第一章总则..................................................2

第二章机构与职责...........................................2

第三章设计招标的方式和分类.................................3

第四章招标准备..............................................5

第五章发标和回标...........................................9

第六章开标和评标..........................................10

第七章洽谈和定标..........................................11

第八章罚则.................................................13

第九章附则.................................................13

第一章总则

第一条为规范保利房地产（集团）股份有限公司及各级子公司

的技术招投标管理工作，加强对招投标行为的监督，制定本制度。

第二条公司房地产开发项目中的方案设计招标、概念性规划设

计招标、施工图深化设计招标和专项设计招标均适用本制度。

第三条招投标活动应严格遵守国家法律法规，包括《招投标法》、

《保利房地产（集团）股份有限公司招投标管理制度》等。

第四条招投标活动应遵循公平、公正和诚实守信的原则，合理

引进竞争机制，对投标方的社会信誉、技术管理水平及合理、低价等

因素进行综合比较，优选合作单位。

第二章机构与职责

第五条设计招投标工作机构

股份公司设计招投标经办部门为技术研发中心，区域平台及地产

子公司设计招投标经办部门为各自的技术管理部。股份公司、区域平

台及子公司均设立招投标领导小组。设立原则按照股份公司《招标管

理制度》总则执行。

技术研发中心、区域平台技术部及子公司技术部对设计招投标结

果负责，并将结果经公司招投标领导小组会签后上报至总经理审批。

第六条设计招投标经办部门的职责

（一）制定招投标的项目计划；

（二）组织合格供方的选择与考察；

（三）提出招标申请和拟定招标文件；

（四）负责发放标书、答疑、接收投标文件等与投标单位的往来；

（五）组织开标、评标；

（六）提交定标报告交公司招投标领导小组审定；

（七）负责定标后合同的签订及合同的执行。

第三章设计招标的方式和分类

第七条设计招标的分类

根据设计招标业务范围的不同，可分为全程设计、概念规划设计、

方案设计、施工图深化设计、专项设计招标五大类。范围涵盖建筑、

装饰、景观及各专项设计。

第八条设计招标的方式

根据项目性质，设计招标有方案比选、直接委托、竞价谈判三种

方式。

（-）方案比选适用于全程设计招标和方案设计招标。适用范

围是大型地标性项目、对设计选型有高要求的项目以及集团重点项目,

可邀请两家或两家以上的设计合格供方提交概念设计方案或服务建

议书进行比选。由招投标经办部门组织相关部门召开方案比选会，选

出优胜方案并报招投标领导小组同意后，再对优胜单位进行直接委托

并进行商务谈判。当方案优胜单位只有一家应采用议价直接委托；当

方案优胜单位多于一家时应采用竞价谈判。最终结果应以呈批件形式

报公司领导审批。

(二)直接委托适用于全程设计招标、概念规划设计招标、方

案设计招标、施工图设计招标和专项设计招标。适用范围是选用区域

设计集采供方的项目、政府指导性项目、对技术有特殊要求的项目及

零星设计类项目。

直接委托可分为无须议价和须议价两种委托方式：

1、无须议价直接委托方式适用范围及条件：

(1)选用区域设计集采供方的项目，可以通过直接委托的方式确

定设计供方，设计费采用设计集采的协议价格，无须议价。

(2)政府有一定主导且有指导价格的设计咨询项目，如环境评估

等，可根据政府指引确定设计供方并按指导价格确定合同价格。

2、须议价直接委托方式适用范围及要求

采用议价委托方式的项目要求进行不少于两轮的议价谈判，直到

将设计费用控制在目标成本范围内。

采用须议价直接委托方式的项目主要包括三种情况：

(1)属于技术难度高的地标性建筑或设计效果具有独特性的“高、

尖”项目，此类项目所选的设计供方必须为行业内领军企业。

(2)费用在20万以下的全程设计招标、概念性规划设计招标、

方案设计招标、施工图深化设计招标、专项设计招标。

（三）竞价谈判适用于全程设计招标、概念规划设计招标、方

案设计招标、施工图设计招标和专项设计招标。适用范围是不能采用

直接委托的其他项目。

竞价谈判必须选取三家或三家以上的设计供方参与报价，投标

单位应根据招标文件要求提供设计服务建议书（技术标）及投标报价

（经济标）。由招标经办部门先开技术标，凡技术标书不合格者不得

开启经济标。技术标书合格者才能开启经济标，由招标经办部门选取

最低价及次低价的两家投标单位进行议标谈判，并进行第二轮封标报

价。经济标的开标及议标应有相关监督部门参与并形成记录。根据第

二轮经济标的开标结果，最低价者中标。

参与竞价谈判的供方必须在子公司合格供方库或区域合格供方

库内选取。

第九条设计招投标要求

如无特别情况，房地产项目开发设计过程中发生的外包业务，原

则上均须通过招投标确定合作单位。

不适宜采用招投标方式的特殊设计业务，应同时满足以下三个条

件：设计额较小的、特急项目，且近期（半年以内）有同类业务招标

可供参考的，在经招投标领导小组审批后可用其他方式选择合作单位。

第四章招标准备

第十条制定《项目总体设计招标计划表》

对于新开项目，在项目拿地后三个月内由技术部牵头编制《项目

总体设计招标计划及预算表》，提交公司计划部及成本管理部报备。

第十一条合格供方

(-)公司招投标实行设计集采与合格供方邀标结合的制度。

拟委托的设计供方必须为区域集采供方或经过考察认定的合格

供方。合格供方库分为区域设计集采供方库、区域设计合格供方库、

子公司设计合格供方库三个层级。对于有特殊设计要求的项目，可对

合格供方库以外的设计供方进行考察，按合格供方认定程序进行资格

审定。

1、区域设计集采供方，是由按区域设计集采工作办法产生的中

标单位组成。

2、区域设计合格供方库，是由按区域设计集采工作办法的规定,

由区域平台根据各子公司的推荐，挑选出具备参与区域设计集采投标

资格的供方组成，由区域平台和股份公司共同管理。

3、子公司合格供方库，是由通过子公司考察，认为设计质量、

服务质量等方面满足我司要求的设计供方组成，由子公司管理。

(二)合格供方的选择应以设计质量高、服务态度好为标准。合

格供方认定程序如下：

1、设计招投标部门推荐备选设计供方；

2、经公司主管技术的副总经理及技术部、预决算部等相关部门

负责人考察、评价、讨论、会签后，技术部填写《合格供方考察审批

表》；

3、《合格供方考察审批表》经公司总经理审核批准后，设计供

方可进入合格供方库；

4、合格供方库由设计招投标部门负责按年度维护更新。

（三）各子公司合格供方库中每类别合格供方数量不少于三家，

并在此基础上进行区域合格供方选拔。合格供方入库有效期二年。在

入库有效期内未中标及提供服务的供方，期满后自动退出合格供方库,

且两年内不得再次入库。两年后如需再入库，须经重新申请与考察。

累计两次出库的供方将永久不得进入公司合格供方考察范围。

（四）公司实行违规供方出围制度，技术管理部门在项目合作完

成后应填写供方使用情况反馈表。根据合作反馈结果，对于有下列任

何一项行为的单位，将被列为违规供方：

1、投标过程中发现并查实有围标、弄虚作假、行贿等不良行为

的；

2、在《中标通知书》发出后拒绝签订合同的；

3、合作过程中不履行投标文件承诺或合同条款的；

4、设计过程中发生重大质量事故或是服务配合质量严重不足的;

5、其他经招投标领导小组认定的不良行为。

（五）对于被列为违规供方的单位和个人，两年内不得参与公司

任何招投标活动；两年之后，经该单位申请，公司重新进行考察并形

成报告，报公司领导审查批准后，可再次成为公司的合格供方。两次

以上（含两次）被列为违规供方的单位和个人，永久不得进入公司的

合格供方考察范围。

（六）公司原则上不允许两个或两个以上法人联合参与公司的招

投标活动，对于技术选型要求高、难度大的特殊项目可允许联合体参

与招投标活动，具体情况可由招投标领导小组另行研究决定。

第十二条在实行竞价谈判招投标时，须选择并确定不少于三个

具备承担招标项目的能力、资信良好的合格供方参与投标。

第十三条设计投标单位应从合格供方名录中选择。当合格供方

名录中没有对标供方或者数量不够时，才可从其他推荐途径引进，并

经考察合格后，用作投标单位。

第十四条曾与系统内公司合作过，如有发生严重设计质量事故、

严重耽误设计进度和开发进度格、无故停工、设计配合服务差或者在

年度供方考评中不及格的单位不得参与投标；

曾与系统内公司发生过法律诉讼的单位不得参与投标，且当事人

不得以另外单位的名义参加投标；

新合作单位在第一次中标项目未完成或未获得评价以前，不宜参

与同类产品或者单项工程的设计投标。

第十五条根据本规定需进行招标活动时，招投标经办部门应在

招标前，将拟采用的招标形式、拟选择参与投标的合格供方名单和招

标文件报公司领导审批确定后，方能进行招标活动。

第十六条设计招标活动应由招投标经办部门编制招标文件，招

标文件应包括以下内容：

（一）拟招标项目综合说明；

（二）设计范围；

（三）设计任务要求；

（四）设计进度要求；

（五）技术标及经济标编制要求；

（六）投标、开标及评标等活动的日程安排；

（七）评标、定标原则；

（A）拟签合同的主要条款；

（九）其他需说明的事项。

第十七条技术方案不完善、资料不齐全或预留招标时间明显不

足的项目，设计招投标部门有权拒收标书或顺延招标完成时间。

第十八条任何单位或个人不得非法干涉公司招标投标活动的正

常进行。

第五章发标和回标

第十九条招标文件、投标单位经审批确定后，招投标经办部门

按招标文件约定的时间向投标单位发出招标文件。

招标文件一经发出，不得擅自变更。确需变更的，应经设计招投

标领导小组批准，并顺延投标截止时间，以书面形式通知所有的投标

人。变更文件与原招标文件一并存档。

第二十条标书发放和答疑设计招投标部门应根据设计招标活

动的日程表，主持设计的发标会和答疑会，并整理相关会议纪要，并

在规定的时间内发送到各投标单位手中。

第六章开标和评标

第二H■一条各招标文件文件开标方式如下：

（一）方案比选：选取优胜方案后，进入直接委托阶段的经济标

报价阶段，经济标每轮议价的投标报价函必须密封送达。

（二）竞价谈判：技术标（设计服务建议书）和经济标（投标报

价）的投标文件必须同时密封送达。

（三）直接委托：须议价直接委托方式的经济标每轮议价的投标

报价函必须密封送达。

在投标截止时间之后，设计招投标部门应召集相关部门人员进行

开标并形成《经济标开标情况记录表》。如有技术标，则开标时应按

照先开技术标再开经济标的原则进行，技术标评审不合格的单位，其

经济标不予开启。

第二十二条对于方案比选招标方式，招标经办部门应组织召开

方案评审会。评审会应由技术部项目负责人、技术部经理、营销部相

关人员参加并填写《方案评审表》，技术部汇总评审意见并编制《方

案比选报告》。报告应经参会部门会签，呈技术主管副总签署后报公

司总经理审批通过。如优胜单位只有一家，可与其进行直接委托谈判。

如优胜单位多于一家，应对其进行竞价谈判。

第二十三条对于竞价谈判招标方式，开经济标前评标人员应检

查确认以下事项后，方可进行开标:

（一）设计招投标部门根据招标程序要求，进行了招标文件、合

格供方、招标方式的呈批。

（二）有技术标投标要求的，招投标经办部门应出具经技术标评

标人员签字认可的《技术标评审表》。对于技术标合格者，按技术标

回标质量排出名次。对于技术标不合格者，不予开经济标。

（三）核实投标文件的有效性。对无效标书，应视为废标。

（四）提交有效投标文件的投标人少于三个的，应重新招标。

第二十四条对于直接委托中须议价和无须议价两种招标方式，

评标人员在开标或议标前必须确认以下事项：

（一）如采用须议价方式的项目，招标经办部门根据招标程序要

求，应完成合格供方及招标方式的呈批。

（二）如采用无须议价方式，拟委托的设计供方必须为区域年度

设计集采供方。

第七章洽谈和定标

第二十五条对于竞价谈判和直接委托方式，完成谈判后，应要

求投标单位根据洽谈承诺，调整报价后，形成议标报价书并签字、盖

章、密封，在洽谈约定的时限内递交设计招投标部门。

（一）竞价谈判：采用“一招一议”的报价谈判方式。

（二）直接委托：

1、如采用须议价方式，设计招投标部门应组织相关部门和投标

单位进行不少于两轮议价谈判。

2、如采用无须议价方式，设计招投标部门应根据招标程序要求，

采用设计集采协议价格或政府指导价格。

第二十六条依据最终洽谈结果，招投标经办部门填写《经济标

评标报告》、《定标报告》及定标呈批件，详细说明该次招投标活动的

过程，经公司招投标领导小组会签确认中标单位后，由公司总经理签

字发出《中标通知书》。

第二十七条招投标经办部门应当自中标通知书发出后三十日内,

依据中标标价、招标文件和投标文件的内容，按照公司合同管理规定

拟定合同，办理相关合同签订审批手续。

第二十八条中标人有下列行为之一的，经招标评标小组确认，

该中标无效，可以不与中标人签订合同：

（一）中标人与其他投标人串通进行投标的；

（二）中标人以他人的名义进行投标的；

（三）中标人弄虚作假，以不真实信息骗取中标的；

（四）法律、法规规定的其他损害公司利益和社会公共利益的。

第二十九条招标过程的一切审定文件、呈批件、投标文件、开

标表必须及时存档；招投标结束前，投标单位的投标文件正本一经存

入资料室，除公司总经理审批同意外任何人均不得从资料室借出；标

书副本交至相关部门进行技术标及经济标评审。招标工作小组成员在

招投标期间对开标结果负有保密责任，不得外传。

第八章罚则

第三十条所有招投标活动，都必须依照本制度执行。违反本制

度的招标活动都视为违规活动，应追究相关人员的责任。

第三十一条招投标成员凡和投标人具有利害关系的小组成员应

自觉回避。

第三十二条公司招投标工作人员和其他员工在合格供方选择和

招投标活动中，滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、弄虚作假、与投标

人相互串通或故意泄露招投标秘密的，公司视情节轻重给予行政处分

和经济处罚，造成经济损失的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，移

交司法机关依法追究刑事责任。

第九章附则

第三十三条本制度规定自下发之日起执行，如有以往规定与本

制度不一致的，以本制度为准。

第三十四条本制度由股份公司技术研发中心负责解释和修订。

附件:

1、附件一：《合格供方考察审批表》

2、附件二：《方案评审表》

3、附件三：《方案比选评标报告》

4、附件四：《技术标评审表》

5、附件五：《经济标开标情况记录表》

6、附件六：《经济标评标报告》

7、附件七：《定标报告》

8、附件八：《中标通知书》

附件一

合格供方考察审批表

编号:

业务类别■服务类口工程类口采购类业务名称

考察公司地址联系方式

口公司

考察行程口已建成业绩（________项目）

口集中展示汇报

基本情况

（公司背景、资质等

级、营业执照等）

技术人员情况

考察内容（人员组成、人员资

历资质、多专业设计

整合能力等）

近年项目业绩

（突出业绩、与保利

合作经历、获奖业绩

等）

其他情况

（业内信誉、与业主

配合等）

考察结论：

建议作为我司______________________________________业务的合格供方。

参加考察人员

意

见

招标小组相关人员会签

会

签

主管领导

栏

总经理

附件二

保利房地产（集团）股份有限公司招投标方案评审表（建筑一居住、办公类）

项目

评标人日期

名称

评分权重分数（满分100）

评审要点要点

项(100%)方案一方案二方案三方案四

经济技术指

满足设计任务书要求20%

标

满足规范满足国家设计规范3%

规划布局、功能分区、交通流线

设计合理

总图规划地块景观资源利用充分20%

符合分区建设要求

出入口位置设置合理

基本方正实用

指标户型面积与户型功能配置匹配

户型平面主要功能房朝向合理

功能房的开间、进深等尺寸满足

30%

产品标准要求

办公平面布置合理

其他平面商铺设置合理

地下室设计合理

建筑造型简洁、美观大方。

建筑立面5%

工艺可实施性强

结构选型合理

成本层高设置合理

经济可行性20%

指标建筑形体规整

建筑装饰简洁，造价经济合理

设计图纸齐全，图纸深度满足设

其他

图面表达计任务书要求。2%

指标

设计意图表达明确、图面美观

分数合计100%

排名

说明：1、各分项评分满分为100分，评分区间不及格应评60分以下，及格应评60-75分，良好应评75-90分，优秀应

评90分以上。

2,分数合计=X（权重x分项评分）；

保利房地产（集团）股份有限公司招投标方案评审表（建筑一商业、酒店类）

项目

评标人日期

名称

评分权重分数（满分100）

评审要点要点

项(100%)方案一方案二方案三方案四

经济技术指

满足设计任务书要求20%

标

满足规范满足国家设计规范3%

规划布局、功能分区、交通流线

设计合理

总图规划20%

地块景观资源利用充分

基本出入口位置设置合理

指标平面布置合理，功能空间大小满

足要求

平面各功能空间之间流线满足运营要40%

求

地下室后线平面布置合理

建筑造型简洁、美观大方。

建筑立面5%

工艺可实施性强

结构选型合理

成本层高设置合理

经济可行性10%

指标建筑形体规整

建筑装饰简洁，造价经济合理

设计图纸齐全，图纸深度满足设

其他

图面表达计任务书要求。2%

指标

设计意图表达明确、图面美观

分数合计100%

排名

说明：1、各分项评分满分为100分，评分区间不及格应评60分以下，及格应评60-75分，良好应评75-90分，优秀应

评90分以上。

2,分数合计=工（权重x分项评分）；

保利房地产（集团）股份有限公司招投标方案评审表（室内）

项目

评标人日期

名称

评分权重分数（满分100）

评审要点要点

项(100%)方案一方案二方案三方案四

各使用功能规划达到设计任务书

满足功能要要求及管理方要求

20%

求功能区面积规划达到设计任务书

要求及管理方要求

满足规范满足国家设计规范要求3%

基本空间规划具有亮点

指标

平面合理性动线设计合理40%

对原建筑平面进行优化

与设计任务书要求匹配，达到营

销要求，整体搭配合理

效果意向15%

（住宅类）软装方案效果与整体

设计相匹配

成本

经济可行性材料及工艺选型符合成本要求10%

指标

其他设计图纸齐全，图纸深度满足设

图面表达2%

指标计任务书要求。

分数合计100%

排名

说明：1、各分项评分满分为100分，评分区间不及格应评60分以下，及格应评60-75分，良好应评75-90分，优秀应

评90分以上。

2、分数合计=工（权重x分项评分）；

保利房地产（集团）股份有限公司招投标方案评审表（园林）

项目

评标人日期

名称

评分权重分数（满分100）

评审要点要点

项(100%)方案一方案二方案三方案四

总体风格及定位准确。

总体要求图纸深度、完整度满足设计任务5%

书要求。

地块景观资源利用最大化，主要

景观节点重点设计。

销售展示区范围、销售路线合理，

总图规划30%

满足营销要求。

消防操作场地等已进行景观处

理，地面停车场相对集中。

竖向设计竖向设计合理，标高衔接顺畅。5%

基本

项目出入口设计遵循我司出入口

指标

交通设计标准模块要求。10%

人车分流，人流组织设计合理。

活动场所设计满足小区住户使用

要求。

园林建筑、艺术品比例及体量合

硬景设计25%

适，数量及平面位置合理。

游泳池平面形状设计美观，有较

大可游面积。

植物品种设计搭配合理。

软景设计5%

以本地原生植物选用为主。

按目标成本要求设计，材料选择

合理。

成本

经济可行性硬地、水体、园林建筑等面积指15%

指标

标达到设计任务书及管理方要

求。

其他

图面表达设计意图表达明确、图面美观5%

指标

分数合计100%

排名

说明：1、各分项评分满分为100分，评分区间不及格应评60分以下，及格应评60-75分，良好应评75-90分，优秀应

评90分以上。

2,分数合计=工（权重x分项评分）；

附件三方案比选评标报告

（建筑-居住、办公类）

项目

名称

投标单位

评分项评审要点

经济技术指标

满足规范

总图规划

基本性能

指标

户型平面

其他平面

建筑立面

成本性能

经济可行性

指标

其他指标图面表达

方案评审总分

方案排名

方案优胜候选人

方案比选评标人会签

招标领导小组相关人员会签

说明：经评标小组评定协商一致后，可填报《方案比选评标报告》确定一至两个中标候

选人报招标领导小组决策定标，《方案比选评标报告》须各评标人、相关部门负责人及其分

管领导签字确认。

方案比选评标报告

（建筑-商业、酒店类）

项目

名称

投标单位

评分项评审要点

经济技术指标

满足规范

基本性能

指标总图规划

平面

建筑立面

成本性能

经济可行性

指标

其他指标图面表达

方案评审总分

方案排名

方案优胜候选人

方案比选评标人会签

招标领导小组相关人员会签

说明：经评标小组评定协商一致后，可填报《方案比选评标报告》确定一至两个中标候

选人报招标领导小组决策定标，《方案比选评标报告》须各评标人、相关部门负责人及其分

管领导签字确认。

方案比选评标报告

（室内类）

项目

名称

投标单位

评分项评审要点

满足功能要求

满足规范

基本性能

指标

平面合理性

效果意向

成本性能

经济可行性

指标

其他指标图面表达

方案评审总分

方案排名

方案优胜候选人

方案比选评标人会签

招标领导小组相关人员会签

说明：经评标小组评定协商一致后，可填报《方案比选评标报告》确定一至两个中标候

选人报招标领导小组决策定标，《方案比选评标报告》须各评标人、相关部门负责人及其分

管领导签字确认。

方案比选评标报告

（园林类）

项目

名称

投标单位

评分项评审要点

总体要求

总图规划

竖向设计

基本性能

指标

交通设计

硬景设计

软景设计

成本性能

经济可行性

指标

其他指标图面表达

方案评审总分

方案排名

方案优胜候选人

方案比选评标人会签

招标领导小组相关人员会签

说明：经评标小组评定协商一致后，可填报《方案比选评标报告》确定一至两个中标候

选人报招标领导小组决策定标，《方案比选评标报告》须各评标人、相关部门负责人及其分

管领导签字确认。

附件四

技术标评审表编号:

工程名称业务类别技术服务类

标书密封

开标时间

/合规性

序投标单位

号评审内容权重

企业法人营业执照（复印件）

企业资质证书副本（复印件）

15%

法定代表人资格证明书

法定代表人委托代理人的委托书

2企业业绩是否满足本项目要求10%

拟派项目各专业主要设计人员能

315%

力及履历

4项目总负责人履历15%

5针对设计任务书的响应15%

6质量管理体系10%

7计划安排及现场服务安排10%

8对本项目设计的合理化建议20%

总分100%

结论：技术标总分等级

招标工作小组会签

说明：I、表中各单项填写的满分均为10分，各单项评分X权重的和为该投标单位的总分。

2、按总分的区间，6分以下为不合格、6-7.5分为中等、7.5-9分为良好、9To分为

优秀。

3、由经办部门招标负责人组织形成书面的明确评审结论并填报该《技术标评审表》,

经各评标人签字确认；一般项目应当场评审，复杂项目也须在开标后按照招标计划要求明确

评审的时间和形式；

附件五

经济标开标情况记录表

工程名称

开标时间标书密封/合规性

□第一次开标技术标情□已开标投标保证□已交纳

开标类型

□第二次开标况□无技术标金□无保证金

序号投标单位投标报价情况备注

参加开标

人员

时间：年月日

备注：投标报价情况的具体表格根据具体招标工程的统一报价格式具体调整。

附件六经济标评标报告

项目名

工程名称

称

序投标单位

号评审内容

第

一报价情况

次

报

1

价存在问题

情

况是否需要进行二次

报价或商务谈判

第

二报价情况

次

报

2

价存在问题

情

况是否需要进行商务

谈