Dong 滞销楼盘“一路通”解套模式

提供一个既不限档次高低又不论销售阶段的“滞销楼盘万能解套公式”？其实，哪有什么“包治百病”的“笔者认为，楼盘的销售过程往往都不是一帆风顺的，楼盘滞销是经常会出现的情况，问题是楼盘（1）这种情况不多，但并非没有，只不过是大多由于处在楼花阶段而容易及时调整才摆脱了过早“夭折”（4）建筑规划没有创新、外立面没有特色、建筑密度、容积率、绿化率等该类开发商太过于自信，不相信市场调研和策划包装这一套，认为那都是骗人的（9）、“市场细分”策略本身没有错，关键的问题是“目标市场容量”是否（10）、营销手段单调化，无法多次掀起高潮；促销手法一成不变，无法刺（13）、此阶段的滞销概率较大，不少楼盘往往喜欢长期在此“休憩”，什而言作用都是“零”，一步都不肯往前挪。由于此阶段是开发项目成败的“临界点”，所以事关全局，我（14）、发展商往往将可售的单位全部推出（急着回笼资金用于后期的建），到售出四五成后，好的单位或价格低的单位已基本售出，于是便出现滞销的局面，同时，由于剩（16）、冲过了第二道“坎”，看到了胜利的曙光，但要达（17）、客户宁愿选择质素差或楼层较差的单位认购，故剩余的是质素好但（22）、广告促销声势“先高后低”、“先强后弱”、“先旺后衰”，把广炸开通路（这是对项目信心不足的表现后期促销经费断档，只剩下少量可怜的“余波”在“荡漾”，加（24）、遵循“低开高走低收”的价格策略。但降价也有许多技巧，除了降（27）、比如对于交通不便、配套不全的小区，增加便民设施，增开住户专增加楼盘的附加值无疑会增加开发商的投入，但是这种投入是值得的，因为这笔投入所产生的边际效益（上述的表格只是界定了楼盘滞销的大方向，且还是常见的“症状”，如遇上“疑难杂症”，还须“具体问像丰联广场、国贸中心等，也可以叫做ShoppingMall，但国外题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻，我认为商业地产项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业认为ShoppingMall有市场需求。作为消费者，我们也希望北京周边能连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自主力店招商有一系列的具体要求，而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功，其中有一个对项于发展商而言，认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况，盲目有开发商找我们做设计，我们就认为，应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无的ShoppingMall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样华超市，也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不发展商不认可，因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商，但实际上是很困难的。像家乐福市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道，招几十万平米的ShoppingMall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街，他们把商业街作为一种聚集人气的手段。的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘，像建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管如果是做购物中心方面的商业地产，发展商应该找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业态的特点个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或者策划、招街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专甲级大设计院，可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同2、分析东、西两楼建筑风格、不同客群、个性户型、大堂配套、总价原则等细微差别，以最终折实3、通过不同层差、朝向、采光、景观视线、噪音程度、清洁度、安全4、对于特殊户型再次调整，如：建筑退层8、对于底商盘量定价原则，采用低价入市，开盘初期暂不销售，诚意认购，蓄积客户，造成一房多人的9、写字楼销售原则避开西区小户型强销期，前期不易露出，保持项目纯住宅的宣传主题。销售集中在尾业利润率（业主期望回报率）为30%业利润率（业主期望回报率）为30%步骤二：预测最低销售额／平均销售单价＝预步骤三：预测最低销售量／顾客购买比例＝预测最少顾客量，即117／1步骤四：预测最少顾客量／交通流量与顾客流量比＝预测最低交通流量，即7801－7A、区域城市功能规划调研青岛属于温带季风性气候。“三面沧海一面山青岛市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成0%以下为富裕）。在居民消费支出中，衣着、日用品等生活必需品支出也与恩格尔系数同步下降，而体现房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升。青岛市城市居民正从以吃饱穿暖为标准的住房制度的改革，商品房市场的发展，使越来越多的家庭拥有了自己的房屋产权。调查发现，由三成的城品房（包括二手商品房），近四成的家庭拥有了售后住房产权，拥有房产的居民家庭达到9屋资产的质与量的状况有很大的区别。其特征之一，绝大多数高收入家庭购买了房产权，而半数低收入家庭中没有房屋资产；特房。随着城市居民生活质量的改善和提高，房屋资产将成为居民家庭财产中最主要的一部分资产，不同收改革开放年以来，各行各业的收入都有不同程度地增长，但行业间收入的档次拉开了较大的业不同，家庭的收入状况差异显著。在高收入家庭中，户主的职业集中在各类专业技术人员、效益好的企事私营企业主及国家机关企事业单位负责人等；低收入家庭中，户主大都是以工人、服务性工作人员和商业工据此看来，从大的方向上本案作为商品房项目与一、二期不同，应该以中等收入家庭一次二次置业为主，吸纳一次置业，吸引部分看好本区域升值潜力的高收入家庭三次四次置业。由于项目（含三期、四期）体量较大提升和项目的持续发展，推广策略上受众的设定不应局限于李沧区本身，可以李沧区中高收入家庭为主，广#住宅1417.031.41575.729.9#住宅453.318.1318.742.1#住宅402.79.1324.733.3#住宅92.024.58443因着青岛独特的城市发达程度和经济状态，青岛房产市场起步较早发展较方面。一是新的土地审批制度较早在青岛实施，经过几年的运行，土地招拍挂成为青岛唯一的土地出让途径，地市场和开发经营活动，确立了公平的市场竞争秩序，并使开发向着规模、品牌靠拢。海信地产的大规模圈地源二八定律的有力表现。二是有序、高层次的开发促进了青岛地产的极大活跃，不仅拉动了本地买方市场，而来投资置业者融入这片热土。三是青岛及时启动了经济适用房工程，大量不间断的适用房建设极大满足了低收地域上，由于历史发展、环境资源和城市规划的原因，市南区、崂山区以及市北区房产市场高度发达，无卖市场均呈现一派繁荣景象，以高层、高价为主要特征。其他区（包括李沧区）由于配套、环境等原因房产市场本项目位于青岛房产市场末端区域，但具有一定的升值空间。因而在本项目发展定位、策略推广上要兼顾购买力从哪里来？？答案很明确。一是市场的成熟运作、良性开发；二是地区经济的强大、居民购买力的坚好；三是城市魅力和开发热潮吸引外来人员包括务工务商和投资客的青睐。炒作泡沫在这里并不多见，价格比市场规范必然带来理性的开发。无论从土地的获取、产品塑造、项目定位还是规划建设、营销推广等表现出了极高的专业水准，充分体现了项目所具在营销推广上应当说已经形成了青岛特色，与省内其他城市不同，青岛房产发展到今天，其营销层面已经加注重人的工作、学习、生活等因素，定位的层次感、诉求的针对性，无一不体现对人的心理需求的重视李沧区素有工业区之称,集中了青岛市近百家大中型骨干企业。具有较强的辐射带动能力,逐步形成了织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系。也因此造成区域商务商业、文化娱乐、综合服务第二大购物中心。李沧东部开发区（含中国民营企业家青岛创业园、山东按青岛城市规划，自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城"中部副中心"，从李沧区和市政府规划看，未来李沧区中心仍在李村城区，本项目所在的沧口城区将会在一段区和配套旧居住区的面貌，短时间内很难有比较大的改观，因而就限制了沧口城区内在青岛房产发展历史上，李沧区是继浮山后板块更大的经济适用房集中地，建成、在建、规划的经济适用此可以看出一个问题，就是市场需求大，区域商品房供应偏低、严重不足，包括建设、（不公开）认购中除此之外商品房开发主要分布于沧口城区的厂企拆迁或旧村改造地带。此类地块项永平家园在区段上与本案相差无几，规模上却难以相提并论，更兼不公开内部认购进行中，其尾盘销售会了对潜在客户的部分吸纳外，基本不会对本案形成较大的截流和挤压。因此，竞争者应当锁定在本案开目，可以预见的就是海信地产的南岭风情，两者各有赢长，需密切关注其规划开发动向。晓翁村项目（区域住宅供给不足是显而易见的，无论是经济适用房，还是商品房，本区域产权住宅南北向由于同本项目前期住宅相接，除夹杂其间的部分国棉六厂旧宿舍外，基本无不利因素，视觉环隔就是胶济铁路和黄海橡胶厂，是本项目难以规避的不利点，需审慎处理。东向如果无法解决三丰毛纺厂—6层）多层住宅，堪称区域内的大型住宅项目。从规划图和产品单体图来看，开发商在项目规划上精益求精，无论从布局、这在迄今为止的李沧区是空前的，成为区域第一个规模、度看，项目西部小高层的规划布局就有点不妥。如何最大程度规避影响应当引起重视。还有东侧的三丰毛纺阻隔将是本项目最大的遗憾，如果在四期开发中可以吃进，并在本期开发中加以澄清，形成与沧口公园的零本无规模项目资源可提供，市北、四方区尚可通过拆迁改造不定期、缓慢地产生部分中小型项目地块外，促使市场热点范围向其他区域扩转。毋庸置疑，市内四区之一的李沧区必然成为市场扩张的下一个战场，——海信对李沧区项目资源的鲸吞策略就可见一斑。甚至下属五市如即墨等房产市场也是搞得轰轰烈烈，李沧区没有理由继续层面上，可以断言，除海信地产的品牌效应外，南岭风情缺乏部分领军楼盘品质、环境俱佳的必要内涵，不足能满足市场阶段性居住需求，绝难成为代表性楼盘。本项目携规模、规划、产品、区位、环境之利，锻造营销区域代表性楼盘所有的成长性元素，在这样一个区域商品房青黄不接的阶段内只要用心运作完全可以树立区域无论从李村城区东部大面积开发思路的确立，还改造等情况看，李沧区广阔的开发空间孕育着无限商机的同时，对于个案来讲也埋伏着难以充盈，也就预示了竞争项目的不确定性，动态变化将产生无形的压力，如何规避同质新项目上市的冲击随着永平家园项目的渐次去化，区域内商品房供应基本处于暂时的空白状态，除南短时间内出现，对于本项目来讲是可遇不可求的大好时机，既可以保持相对较宽松的运作空间，又可以寻求但从规避新项目冲击和优化资金运转速率角度看无论从小高层自身价值实现还是项目整体价值提升都有不小的负面影响。如有可能，建议作局部调整，将停车位应包括地上车位和地下车库两部分，且以地下2、头发：经常洗头，做到没有头屑，不得染发，男士头发不得盖过耳部及衣5、双手：勤剪指甲，经常洗手，保持双手干净；男士不要留指甲；女士不要涂带颜7、鞋子：干净擦亮，不得穿拖鞋、凉鞋，男士穿深椅子左侧走到椅子前面，右脚后撤半步，右手后笼衣服后放在身前，双膝并拢，轻轻落座。两脚、腿并拢男士手并列腿上或放在椅子扶手上，两腿平行，一拳之隔，与地面垂直。落座时避免动作太大引起椅子的新户型，您不妨看看、不耽误您时间的话，我给您介绍一个好吗、您是自住还是投资？如果自住不妨高见，令我汗颜、您是我见过对楼盘最熟悉的客户了、真是快人快语、您给人的第一印象就是干脆利落、友好热情用语：请问您想买什么样的房子？我们这里有一房一厅式、三房两厅式……生硬类用语：你还7、双方讲话时，要主义倾听，不左顾右盼，8、对方不愿回答得问题不要追问，忌问客户工得联系；如原始接待者出差或探亲，无法联络，则按当天售楼顺序处理，轮着谁，由谁接待。如有一家接待人员应备客户资料卡，对有意向客户基3、注意保守公司机密，不得向其他公司、其他部门或⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在⑶在与客户交谈中,要设法取得我们想要的咨询如答：我们是精装修的单身公寓，里面配置比较齐全（热水器，卫生洁具，地板，全套家具，床，电磁炉⑵询问客户是否第一次看房，如以前来过，便由第一次接待的销售人员上前接⑷若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以⑵自然而又有重点的介绍产品（着重产品功能、楼盘配套⑴在位成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员应该态⑷每天或每周，应有现场经理定时召开工作会议，根据客户资料表检讨销售情况，⑺将订单第一联（订户联）交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单带来。⑻确填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金第一条为建立科学有效的内部激励机制，充分调动集团公司员工积极性，不断提高公司整体管理水平和作为一个专业的售楼人员，其拥有的信息资源和客户资源就决定了自已的业绩。“巧妇难为无米之炊原则上哪一个业务员首先接触该客户，该客户应被其所有。若该客户第二、第三次上门时，第一甲带来的客户资源乙应归属业务员A，以后依此类推。但此原则仅适应于新上通常，业务员对老客户资源的拥有不可能无限期。为了使业务员产生忧患意识，积极主动地与客户保持联糸业务成交，其拥有客户资源的时效为三个月。但客户资源中不泛犹豫型客户，成交过程较慢，这类客户在三频频看表；3）在售楼部内不得高声喧哗或手舞足蹈；4）坚持使用“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”慢走”等礼貌用语；5）不得以任何理由顶撞、讽刺、挖苦或嘲笑客人；与客人打招呼不得用“喂”，应用“先生”、“小姐”六、员工必须衣着得体、整洁，男员工应经3、当班时聊天、高声喧哗、追逐打闹、勾肩搭背、随地吐痰、乱扔纸屑杂物等不文明行为；在营客户需注意向销售部递交手写申请书、经销售部主管签字后，方可更名。原认购方需向公司交纳一定的客户需向销售部递交手写申请书，经销售部主客户若因特殊原因要更改付款方式，需向销售部递交手写申请书，经销售部主管和公司经理认可后，方客户若应特殊原因提出退房，需向销售部递交手写申请书，经公司经理批准后，财务部根据合同条款没客户提出改动装修标准时，必须递交手写审请客户提出更改单位间隔，若未交房，需向销售部提交手写书面申请，经公司经理同意，并交纳相应工程根据合同条款，客户因违约而公司必须没收其楼盘，由公司扣款，销售部以电话及书面形式通知客户，并务部开收条给客户，收条要注明支票或汇票号码；待公司财务进帐后，再由财务部开具正式收据给只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择在接手天健花园项目后，我们先是搜集了大量的房地产营销案例来进行深入研究，发现了房地产营销使打折也难以销售出去，所以对营销的速度要求非常高；房地产是典型的一对一营销，具体消费人员在影响要比其它产品大；房地产市场是中国的一个新兴市场，还不太规范，“烂尾楼”、按揭纠纷、广告在市场状况方面，当时正值亚洲金融风暴，香港的买家大多持观望态度，深圳的楼市与香港的楼市一就天健花园的地理位置而言，它虽然处于新市中心区，离它不到十米之遥处就是万科的城市花园，在品牌方面，天健公司虽然是深圳老牌地产商之一，但由于原来是市政公司，品牌推广起步较迟，这次整体设计、规划非常完整、精致、漂亮、富有人性前性，如：会所、车库的人车分流、红外线防盗、残疾人车道等方面都独具一格。整个社区的设计在发展商准备以天健花园来创品牌，因此在房屋的户型、配套设施、物业管理、装饰装修、绿化园第二篇是《好房子经得起时间的考验》。在草坪上依次展示出长城、悉尼歌剧院、凯旋门、金字塔…一座好房子除了它外表漂亮，户型多样，更重要是它选材精良，内在的品质高贵，这才是最实在地留下不朽的建筑”为自己的价值观念，为你建设一栋栋的好房子。我们相信，历经数年之后，你一定会然后，文案以三位消费者的语言引领全章，讲述了天健花园“尊重人性的完整规划”、“营造温馨的《耳篇——禁止入内，您可以从此耳根清静》。文案讲人车分流，汽车不用进入院内，直接进入地下《天平篇——这台天平，衡量天健花园的价值》。文案诉求天健花园的价值不因时间而下降，反而在最后一篇广告，是以整版的企业形象广告《扎根深圳，建设美好中国》落笔：一块土地的剖面，可见《巧克力篇》、《高速列车篇》、《花好月圆篇》。篇篇出彩，将搬进天健花园的喜悦、快乐、祥和、幸无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房的人只能“克隆”或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅远见的发展商却发起一场“郊区化运动”，建起一栋栋低容积率、小区，迎合市民们返回大自然的心理状态；在人们欣赏小区一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克花园的发展商楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看在房地产开发项目中，有各种不同的客观资二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题预测，提高策划的准确性，③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好第一，具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消利益；二是所冒的风险最小，失败的可能性最全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房来讲，它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想；特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并在传统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的发展，相对于走在全国房圳、广州、上海而言，房地产场的营销策划，更加表现出一种积极、有效的需求，生产方式及消费行为的逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方市场营销核心的观念是：了解消费者的需求，运用合适的产品，定价、渠道、促销和服务等方法市场营销的手段是开展综合性的营销活动、即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售营销策划的新方向到底表现为哪些内容？它如何以房地企业为龙头，有效地整合各种资源，尽快地走因为营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式，以主动创造效益为目由顺德知名的房地产开发商—一广德业房地产发配套设施一应俱全，超前设计的停车场围绕整个商业城，汽车可直接开功能区分明确，地理位置优越，规模傲视群雄，为中国主要集中在以下方面，导致项目出现滞销状况，影响整体资金回笼及营销部署进程，项目总体形象销售价格与市场价格脱节，定价方式单一，总体金额较高，投资层面狭小，未充分以顺德市大良为主要招商区域，未进行广泛招商拓展，对缺乏超前性及创新性，仍停留在传统单一的专业市场经营模式上，缺乏统一经营规划，服务配套设施未尽未有制定主力市场功能定位，发展前景模糊，缺乏投资吸引力。根据对顺德国际商业城前期推广道，这样一个中途接手的项目所面临的问题，依照房地产营销策划的具体内涵，我们理所当然地按照“策划顺德国际商业城原先的市场定位仅限于“国际商业城”这样一个大而平的概念，偌大的经营面积却没有如何使顺德国际商业城在众多的专业市场的竞争脱颖而出，扩大项目的知名度与影响力，全面提升针对目前专业市场的空白点分析并研究其经营档次、市场形象、包装等因素，项目功能重新定位“一个永作为国际级的商业城，项目所具备的发展性与首创性必将形成以品牌产品展示及名优产品销售的并在档次及形象功能等综合素质上全面提升，以吸引更广泛的投资层面，将招商经营范围拓展至海内外，项目一、以综合性产品进行经营规划，面向全国及海外市场。以市场领导者地位及角二、项目发展前景广阔，投资价值更为显著。以“会展经济”形式吸纳品牌企业进驻经营，提供亿元，佛山303亿，顺德205亿，深例如：天河城的“吉之岛”中旅商业城的“百佳超市”深圳的法国“家乐福”东莞的美国“沃尔玛”针对顺德国际商业城经营规划的不完善与商铺首、二层功能定位不明的现状，我们在策划思路中人又在确定各区域功能规划时，将吸纳品牌企业进驻经营并发挥其品牌效应，同时考虑本地市场需求及本未来市场需求潜力巨大，目前大良汽车市场以零散经营为主，缺乏总体统一经营规划及服务配套顺德新城区的建设发展需求巨大，同时房地产开发量剧增，居民家居装饰需求增大，而且目前区域市场顺德国际商业城根据前期销售中出现的问题重新进行项目市场定位后，具体的推广工作便显得尤为重要由于项目当时的销售体系及销售价格都未有一个及项目经营。针对顺德国际商业城前期销售过程中所存在的问题，有必要首先扩大招商范围，首先针对顺德扩展到珠江三角洲地区及广东及至全国市场进行巡回展示推广活动，以吸引更多的目标投资群体。在招商过顺德国际商业城为全面促进招商经营进程。重点加强经济层面较高的投资型客户先期进场，这类客户由能及时把握最新投资信息，商业城若有外来客户的先期进驻，必将带动各个层面的客户以形成强劲的投资价格策略一直是项目推广过程中最为敏感的也是最难以控制的部分，为避免一期推广过程中将铺位一不利因素，顺德国际商业城此阶段的推广采取分阶段推售商铺的策略．并辅以灵活的价格作为调控．以多顺德国际商业城根据促销策略的环节需要，建立了一套完善的销售体系，实行项目销售主人负责制，向项目营销策划成功与否的关键．重要是将策划思想如何具体执行到位。广告，作为一种具体的执行形式、长期以来，策划和广告一直似乎是两个水火不相溶的东西，做策划的人轻视广告的作用，作广告的人一切．广告在策划思想贯彻落实的过程中具有不可替代的作用。这一点，其实就是我们所要阐明的观点，新顺德国际商业城统一项目市场形象，统一项目市场定位，统一宣传推广部署作为项目广告宣传推广的策为创建顺德市明星商业城的品牌效应，强化项目发展前景及地段经营规模与规划优势，以化工、装饰材料、电器等不同行业为重点，进行招商推顺德国际商业城根据所确定的销售目标，以“德之窗——一个国际级多功能综合商业城”、“顺德国际广告推广也需有策略，顺德国际商业城广告推广策略通过举行现场公关活动、举办迎春花市等，积聚营氛围，并配合销售步署进行电视、报纸平面广告，报纸夹报派送等广告形式，推广招商范围形成强烈投顺德商用物业以专业市场为主，未有综合性商业城项目，而且专业市场以租赁经营为主（市区商铺），据市调分析，顺德的中、小型企业及品牌企业（家电、涂料、塑料等行业）希望拥有一个相对集中及较大度的产品展示平台，面向全国、东南亚及欧美国家进行广泛的产品展示推广，扩大产品知名度及销售网络，在经营规模、经营理念、产品功能类别，经营性质上都将是顺德及珠江三角洲地区仅有的项目，没有在上述各点的基础上，项目的经营规划、经营理念，发展趋势等都将成为投资的信心保证及投资前景精明实在的顺德人对商铺投资情有独钟，而且顺德12个镇区的经济实力及人均收入较易受投资趋势及潮流影响，拥有广阔的市场潜力及挖掘空间，周边的东莱、番禹、中山、南海、佛山等城项目将以上述类别的产品和为主要的招商范围，并形成一个名优产品集中展示推广的交易平台，凭借将定期举办各类型产品博览会，展示推广活动看个有投资回报获利的商业城，提供%年返租回报，并以公证形式签订确立银行监控帐号，确保投资城区，西向乐从，联接南海、佛山，交通及经济位置优势，同时也是品牌家电的生产基地，各类产品都在国际商业城将在“会展经济”基础上发挥强大的品牌产品展示推广交易功能，成为新的经商口岸，从而形顺德国际商业城通过“策划、推广、广告”这样一种整合行为。通过营销方式，手段的系统化结合．根目的修订，实现了项目价值增值的营销效果：营销策划主动面对市场并充分利用当前市场优势，充分现代的营销观念认为：营销不单单是一种后期的促销手段，它应该贯通于房地产开发、经营的全过程。造利益的行为，是主动面向市场的，它必须利用各种销售技巧，公关艺术活动带动消费，积极地开拓和引导1、市场背景上海房市开始转暖。土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡。市场需求增长较快，新建商品房增长迅量使市场竞争空前激烈，迫使各家楼盘都要加大广告投入，以争取市场份额。内销商品房保持良好的销售跌的状态。个人购房成为住宅市场主力军。伴随着进入WTO的临近，境内外大型房地产企业以及一些传统财团纷纷看好上海2、竞争情况区域内竞争。1997年以来，七宝地区商品房上市量很小，尤其品牌项目除城市花园推陈出新之外几乎无量，而东方花园、广海花园等项目对一期叠彩人家尚不构成威胁。在区域内，客户拿来做比较，最频繁的肯定是万科城点恰恰又是项目可能的成功所在。项目在塑造产品的同时可以利用价格落差胜出，可谓产兴城是区域内现有的最大竞争对手。叠彩人家所处区域是七宝地区除七莘路沿线外另一集中开发地区，该方面也较为成熟，同时在与市中心的距离方类竞争对于叠彩人家的区域性客户影响不大，但对于地缘性客户却会形成较大分流。区域间的竞争主要发生在同综观整个项目所处区域，目前对于七宝地区威胁比较大的区域有两个：一是顾戴路西段，目前均价在2700元~3500元，已经形成板块联动效应，前景看好，而且目前价位在3000元~3500元／平方米左右，这两个区域对于徐汇区的地缘性客户影响较大。新时代花园，位于顾戴路虹莘路，总建筑面积20万平方米，以多层为主，有少量小高层规划，房型合理而且较为实惠，以二房（两室）为主力，主力面积为80~94平方米，一期多层均价2700元，二期多层均价2900元，小高层均价3100元，该项目将对于叠彩人家的客源形成相对较大的分流，随着顾戴路的炒作，其竞争力会有所加强。东苑半岛花园。位于顾戴路、外环线以内，总建20万平方米，规划有人工水景，有联体别墅、多层和小高层三种产品，房型方面保留了东苑一贯的错层做法，同时增加了平面和复式结构。一期于9月16日开盘，累计至开盘当日销售约70~80套，多层均价约3300元／平方米，小高层均价约3500元／平方米，地段、规模、环境、价格以及品牌都将对叠彩人家形成强有3、产品分析说起叠彩人家的立地条件，有必要提到其前身黎明花园，由于原房地产公司经营管理不善被迫停工，当时已卖出202户，同时拖欠施工单位1000多万。业主已有100户住进去，小区乌烟瘴气，居民的配套设施极不完善，无水、无电，蚊蝇滋生，严重影响七宝古镇的社会形象。为此，已入住的业主多次到区里、市里静坐，上访，此地部门的一块心病。上海市市委责成七宝镇具体解决，成立专门处理小组。为切实解决问题，七宝镇镇最终均因该地块社会影响太差，众多发展商无人敢承担如此风险。另一方面，房型方面，二房中70%以上为60~70平方环境方面，原规划无甚特色，亦无大面积集中绿地，而紧临基地的蒲汇塘污染严重，脏、乱，差一目了然。离优势，加上区域内中低档楼盘众多，除万科城市花园一直保持高品质楼盘形象外，整个七宝都处于低水平竞争热点。但是，越专业的眼光越善于发现隐藏的机遇，越专业的团队越懂得将表面的劣势转为制胜的优势。叠彩一无是处。最关键的质量方面，万兆公司先后四次请来全国的专家、八次请来上海的专家，充分听取大家的意案。同时他们还请来国家专业质监部门检验已封顶的楼体，检验一切合格让万兆公司很是兴奋，尤其是经过一体的沉降均为稳定，工程质量已无大碍。房型虽然面积不大，但功能齐全，而且浅进深符合现代生活需要，是块环境尚未启动，正利于专业公司全新布局规划，最能在白纸上描绘最美的图画。在市4、市场方案好的产品是销售成功的基础，而精准切实的广告企划更是不可忽视的制胜之道。上海房地产业发展至今，投放量更是铺天盖地。成功的广告企划已远非广而告之那么简单。在开盘前长达数月的案前准备过程中，查、客源分析，万兆公司提炼出了叠彩人家的客源定位和企划精神，使项目一公开就以鲜明的形象和精准的边小区居民居住现状、购房意愿等多项指标的综合细分，从中提炼出叠彩人家的客源：身份：小型工商业者领，工厂技术管理人员；年龄：30岁左右；家庭结构：青年夫妇／三口之家；教育程度：高中以上；收入水平：家庭年收入6万~8万元；支付能力：首付7万~12万元，月供2500元以下；购买模式：90%以上按揭；车辆状况：目前20%~30%拥有率；客源构成：区域客为主(65%),外区域为辅(35%);购买动机：自用为主(70%),投资为辅(30%);居住环境得到加速改善。交通建设方面：沪杭线入城段正在加紧建设，远景规划还有：地铁2号线延伸至虹桥机场，起于七宝北部的地铁7号线经淮海西路直达金桥。七宝地区房地产开发的起点比较高，在万科城市花园和大上海国际花园等品牌型社区的带动下，整个区域给人以相对较好的档次感。近两年以来，地铁沿线房产开始向纵深发展，龙柏航华地竭，一度没落的七宝房市有望重新崛起。劣势有：距离和交通是七宝房市发展的不利因素，尤其地铁1号线开通后，这种相对劣势显得非常突出，这种状况在目前甚至近年内仍得不到有效的改善。由于各开发商的良莠不齐，七宝地效应，尤其1995年以后更是没有什么新盘上市，万科的独脚戏终究难以使七宝成为热点区域。形象--万兆地产坚持以高品质小区的标准来再造叠彩人家，而该案均价却定在2500元／平方米，所以在所有广告表现中，都着力从2500的价格，3500的价值突出近现房概念：打破用效果图做广告的陈规，坚吻合，而一个中心，三个突出点的企划定位亦犹如一声春雷打破了七宝楼市的寂静，引起了市场的广泛关注展趋势也证明了成本领导下的低价策略的生存空间太小；同时由于万兆的开发量体相当大，集中化策略风险太合公司的经营目标和品牌定位，项目的产品只能是市场的主流产品。差异化策略是万科成功的经验所在，也是选择。但是在主流产品这个大前提之下，如何来创造差异化是研究竞争策略需要解决的核心问题。地段方面各计大同小异，唯有品牌资源、社区规划、物业管理是万兆的强项，如今的上海房市，这些正是创造差异化的有源之于购房者主要是一个信心保证。万兆虽然是一家新公司，但却是一家成熟的公司，目前的表现和之前的背手。这些正是万兆地产的核心竞争力。规划设计方面在主流产品的基础上策划公司尊崇人本、重视细节；物于万科而胜于万科；成本控制方面能够将效果与成本的关系处理得非常好。品牌形象、规划设计和物业管理争优势的有利武器，在同对手的竞争中，需要利用这些优势抢夺市场甚至创造市场。在同城市花园的竞争中境、物业管理和营销力度；在同新时代花园的竞争中，劣势是离市中心的距离和板块效应，优势是周边生活5、方案执行从这些现代都市的生活方式与住宅发展趋势中挖掘灵感，赋予叠彩人家更多的亮点。同时，重金聘请境外厅的通透，光线充足，原先的滞后布局一举变为超前设计，南厅南卧，独立玄关和餐厅、分离式卫生间，以及固定式空调机位等，无一不体现出设计者对业主居家舒适与便利的体贴用心。D型房首创厨、卫S型隔墙，在有限的建筑面积条件下做出独立的冰箱、洗衣机位。解决了小面积房型功能不足的问题，在60~80平方米的面积里做到功能布局合理，这一设计不仅受到客户的追捧，而且还被上海以及全国的房产权威誉为经典创意，屡受专家好评。小细节中才使用的弧形分隔梁，在功能上将客厅与餐厅自然分割，保证大采光的低窗台大开窗等新颖设计，同样何弢先生对住宅外立面进行设计，融入现代艺术审美观，用丰富的色彩和图画来凸显艺术和个性之美。借鉴荷光抚沙滩的立体长卷，创造出崭新悦目的艺术住宅形象，更在26幢住宅分别以26个英语字母点缀其上，增强了单体住宅的同时也得到了购房一族的普遍青睐。另一方面，为营造花园小区氛围，万兆公司聘请美国泛亚易道公司进行景现小区环境从单纯绿化率到环境艺术的转变，开楼市风气之先：绿化景观商业步行街，天然质朴林荫小径，亲将小区主入口从次要道路联明路移至主干道七莘路上，万兆公司斥巨资多批了五亩地做入口花园，并在开盘前围合的立面和景观，项目一开盘就以接近现房的示范品质打动无数客户。再次，为了打造园林住宅，万兆公司6000平方米的流水中庭，小桥流水，游鱼碎石，藕荷飘香，如今这已成了小区业主消闲娱乐最常去也最爱去的地方，在销售时为销售增色许多。为了改善周边环境，在万兆公司努力下，2000年8月蒲汇塘（万兆段）获准断流，此后，万兆更投入1000多万元，从工程和生物两方面对蒲汇塘进行整治。今天的蒲汇塘（万兆段）已开始呈现其迷人的魅力，游鱼戏水，睡莲绽放，微风拂过，碧波荡漾的蒲河与河岸两边倒影相连，分不清是叠彩人家的蒲河倒影还是波光掩映绘出料也都采用本地选材，力图达到客户只要喜欢就一定做得到的效果。事实上，装修示范单位交屋装修时，6、结果年度全市商品房预售排行榜上，叠彩人家以仅6个月的销售量跻身全市全年排名第39位。七宝地区同叠彩人家一并进入年度排名50强的，仅有万科城市花园三期优诗美地一家。\点评：要想到客户没想到的。各类营销策划公司如今在中国吃饭，其实业根本就没有专业的市场营销人才；第二，行业并不成熟，目前中国很多赚钱的行业是新兴行业，传统行业很脆弱；第三，有本地化优势，老外策划公司虽然专业，拥有许多国内土策划根本就不懂的营销理论和营销工具，但价太而且并不一定能适应本地的特殊情况；凡此种种，给了中国营销策划公司的兄弟们一口饭吃，这饭虽然可以有专业知识，服务意识不好，会被同行抢走饭碗。如今最大的问题是专业知识问题，在这一点上，营销策划的。好的营销策划公司，是一定要想到顾客没想到的问题的，他们会从这些问题中，总结出自己解决问题的导企业执行。案例中的营销策划公司就是一个典型，他们的策划核心一个中心，三个突出点就是总结了客出的独特观点。另外，营销策划公司已明显显现出行业细分特点了，如擅长做房地产销售的营销策划公司，锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，者故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定——锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外——记“我”为什么选择锦绣花园——记锦绣花园特别的家政服务——家里面的娱乐休闲——锦绣广场就是我们家的后花园以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，生活已形成这样的循环：工作的压力，事业的忧心，繁杂不堪的环境时时侵蚀着疲惫的身心。里所读到的田园牧歌的梦想便油然而生，几千年的历史文明，蕴含着家园的过去、现在和未来，为我们生生不雨。而今，现代人于历史留下的印痕已无言可述。古老的榕树，白墙青瓦的旧宅、铺着卵石幽长的小巷，发黄然而，当双足踏上了这块陌生而又熟悉的土地，一刹那，自然的味道冲散了所有的感知细胞，人，犹如一荡着，无拘无束。此刻回归自然便成了生活的关键词。依山而居，近水而栖，清新健康的现代山水生活，然的精英人士的理想。天目国际村给生活插上翅膀，兑现了梦想与一生归宿的诺言，在山水里彻底摆脱亚株树木朝夕相处；看飞鸟徜徉其间；听听山风的声音和那久违了的蛐声；把那遥远的童年趣事朽的诗篇。“史贞女义救伍子胥”、“东汉大文学家蔡邕读书台与女儿蔡文姬焦尾琴”、“李白题、张旭书《猛虎行》、孟郊千古传诵脍炙人口的《游子吟》”……都在这块古老的土地上发生或铸就。这里又是一块神奇的土地，溧阳上黄水母山发现的三省交界的交通枢纽中心与物流中转站。104国道穿报得三春晖。”这首诗是孟郊在唐朝贞元十七年（公元801年）任溧阳县受：在某个场合，偶然看到与故乡依稀相似的场景时，一种令人震颤的乡情热流就会霎时涌注全身，故园母亲月的深处向我们呼唤。这是一种无法割舍的民族“……三吴邦伯皆顾盼，四海雄侠两追随。萧曹曾作沛中吏，攀龙附凤当有时。溧阳酒楼三月春，杨花茫茫愁煞人。胡雏绿眼清朝乾隆初年殿试溧阳籍榜眼、礼部尚书任兰水上乐园等旅游景点，目前的天目湖风景区加上刚通过国家三期论证的为华东地区最大的风景旅游度假胜地。建设中的天目国际村就位于溧阳天目湖燕山风景区内，离天目湖CATCH：空间因历史痕迹而可贵（天目国际Sub:仅仅诗意地栖居是不够的，悠远的文化远比山水更弥足珍贵。人生不可终日“漂泊”，历史的渊源与灵魂迫切需要一个真正意义上的归宿，故古人呼唤“魂归正宅”，而今历史的安排，让天目国际村别墅它们存在的价值与意义。但一段历史，一段人文，一种博大，一种风情，一种典故，只能在这些山水和砖光和清风一起解读。用目光来解读，它们是一排敦厚的建筑，用心灵来解读，它们是一段凝固的音乐，用内文二：置身于天目国际村风情别墅建筑群中，在香樟环的韵律上陶醉蔚蓝晴空下的掬水庭院，在“四水归堂”的夜空里触摸一段灿烂的地域文化，在风情万古今的斜阳。这就是天目国际村建筑的意蕴之美，是儿时梦魂中最温馨的记忆。是迷途游子梁余梦醒独栋别墅：家，重要的不是展现在实体上的创意手在逍遥；大面积客厅尽显主人气派；落地式观景大窗，与山水、阳光自然亲密接触；独立餐厅既分割又的楼宇，追溯梦里水乡，遥想未来百年家园，您可以自豪的说“这里就是我的家！”门第尊荣。独特的多空间设计，不仅令空间更加生动，而且将有效使用面积实实在在的增加。二层亭子间总设计师（哈佛大学博士）就被天目国际村悠远的历史人文与灵秀的山水环境所深深地折服到每一寸空间，高达70%的绿化率，多种乔木构成？㎡浓荫林带勾勒成连绵的划。小区内以连续的水系、中心风景绿地，并结合构景有机梳理山体水系，使道路穿引其间，步移景异趣味盎分散于园区四周的天然景观带中，相互沟通又确保了相对的私密性。根据生活习惯和文化品位的差异，人造景三重环保：生活是为了自在舒适，为了找回源头活水，它不是路线之争，更非内容上的本位主义，自然纯生道Sub:对您的服务只按照您的时间，而非我们的时间，专门为您生活精心准备的服务，只为让您满意，只为三大独立会所：画龙点睛，尊崇之意重在其高内文：这里有九千九百九十九种演绎尊崇的创意方式。知sub：有很多时候您可能找不到您的物业内文：想的更多，才能做的更好。对于您的不同需求，东方国际投资（香港）万安物业唯一的承诺就是“永远的noproblem”【精品服务】新时代的品位生活，必然要将日常物业管理、服务以及生活与健康、休闲、娱乐紧紧联系在一起。天服务理念精心规划自然山水生活，为居住于此的城市精英专门创造出一个追求高品味的大型现代生活区。安保系统：生活的规划，利于沟通和保持独sub：每个人的生活都有自己的顺序，沟通或独立，这就是内文：当安全不再是挂在嘴边的形容词。可视对讲，时刻全人员保持联系；周界报警，电子巡更，二十四小时防止宵小乘机得逞。更有社区保安全天侯待命，应付内文：高贵的历史唯物主义。高贵缘于历史与人文，优雅出自唯物与“天目国际村”业主代表“维多生物化工公司”总经理罗春龙（清华大学博士）的自述大学毕业后，长期在国外和北京的都市生活让我常常感到一种说不出的迷茫。期间我也曾经到过国内够找到一处真正适合自己家庭和事业生活发展的地方，然而最终的结果却每每令人失望，其实在此之前，我想第一居所并没有一个十分清晰的轮廓，或者说是隐隐约约的一个离现实很遥远的梦想。说到底就是内心底由来已久的对记忆里那种充满温情、自由、恬静、安宁、健康和无拘无束生活的向往。今天我把主要的事业和第一居所放在溧阳，放在天目湖这个秀美的地方。许多同学，朋友都想不通，然而一位美国的朋友亲历了我的生活后就告诉我，“你年。”我想他的话也许有些夸张，但应该是一种肯定。溧阳的山水太美了。而目前整个城市高档物业配套跟不上，天目国际村提供了这样一种十分难得的可能。前天，我和夫人去那块原生态的土地转了一圈。回来后，当即联系我的几位同学和公司的一——罗春龙2、“溧阳必须保护好山水，否则什么都不是”——毕业于清华大学的市长先生如是说山水城市不仅仅是物理空间概念，而且包含一个地方的历史、人环境学家吴良镛教授所说：“山水城市”是提倡人工环境与自然环境相协调发展，其最终目的在于“建立溧阳不仅具有优美的自然山水环境，而且还有悠久的山水文化渊源和深厚的底蕴。历代许多诗人，有李白、孟等人在游历溧阳的自然风景时留下行踪与许多优美的诗文。在经济发展和城市开发建设中，尊重历史文化空间特征都是历届溧阳政府的工作重点。毕业于清华大学的溧阳市市长高清先生曾经说过“无论是自然山久历史和深厚底瘟的山水文化来讲，溧阳都具有典型的山水城市特征。溧阳是山水环境中的城市，同时又有自然山水环境。所以溧阳必须保护好山水，否则什么都不是。”环境和文化是一个城市发展和形成特色的基础。溧阳具有两千多年的历史文化和山水城市营造的传统，在现代化建设中，更要发扬光大。以山水审美的情趣来设计城市空间，山水城市的建设不仅要利用自然的山水山水诗和山水画这些诗情画意的文化内涵融于城市空间环境中。在激烈的竞争环境之中站稳立基取得竞争优水环境整合与经济发展等议题下迈向山水资源的永续发展是政府的基本政策。由此看来，这也完全可以理解家希望用高额的代价争取天目湖滨的一块地，以用作企业员工俱乐部和对外商务交流之用的请求遭到政府断1535平方公里的青山绿水，是溧阳这座城市最宝贵的自然的中心。追求人与自然的和谐发展寻找营造最佳人居环境为中心，是溧阳城市南拓和新城规划的基本指向。仅处于天目湖燕山风景区内的天目国际村的价值就不言而喻了，再加上国家对别墅用地的停批政策，这就更显得镶嵌在天目湖风景区内一颗璀璨夺目的珍珠，值得欣赏，更值产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子是决赛购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命。也许没有卖点的环境是最好的，卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各不相同，但都是决定性的。有些项卖点构成：繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运人以群分、房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对卖点构成：小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造需要一些简洁而强大的词汇。卖点构成：居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升，或者是超越了楼盘的在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值有紧密关系，在不同时代、不同地域、会有不同好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的。在信息不对称的环境下，善良的中国人喜欢用一个在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。随着楼市竞争不断卖点构成：价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互根据广告策划书的内容要点，参照营销计划书的一般模式和许多广告策划者在实践中总结出来的广告在策划文本中提供广告策划小组名单，可以向广告主显示广告策划运作的正规化程度，也可以表示一在广告策划书目录中，应该列举广告策划书各个部分的标题，必要时还应该将各个部分的联系以简明在前言中，应该概述广告策划的目的、进行过程、使用的主要方法、策划书的主要内容，以使广告客1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察.踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆有例外情况比如：你在被踩盘的项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解某代理公司的老总，因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事其实时没有必要和老总打招呼的，因此就可获得一些资料）。另外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生气，（心理暗想：“非要装做买房的顾客，把你骗来骗去，浪费你的感情才高兴！我既然来踩盘，那就说明这是个任务，是任务就必须完成！”），因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举，某公司的一位副总在谈这件事的时候说，我在如果想要在那个售楼部拍一个东西，我会天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我还去，.直到拍到为止，他们要忙着卖楼，我就不信会有人整天“陪着我”！在这种情况下不排除销售人员有内部规定，我想最很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性，因此为了获得足够份量的信息，对市调装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携记住是微型的不是大型的数码相机为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想往事倍功半，有的时候去某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在，都认识发生碰车状况，弄的踩盘的都1、销售人员的要有“善待同行的理念”就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得得态度对待对方，结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可的，就算你了解到，又能怎样？人家先你一步，速度很重要。因此在岗前好与坏，业内人士的评价很重要。刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口可能获得更多的客户，因为同行也要买房，而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖；友好一些，你也总高薪挖走；友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多......看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴角度站在销售人员的处境去想想他们的难处，大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户，接一个踩盘个准客户当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了）如果这个说明来意，也就罢了，人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况房地产这个圈子很小，少是多了一个同行朋友，以后还可以互同有无，何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没该亮出来的总归要亮出来，最头疼的是装的又不象客户，言谈之中多有专业水准，问是不是同行，还死不承往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气昂的表情，这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊时也可能会无意识的与自己所处项目进行比较，在话语中会带有歧视、轻视等感情色彩。你想谁愿意面对一然这样销售人员的态度也会变的，说白了要想骗取一个有经验的销售人员，要付出很大的代价，所以我们也其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的，大部分销售经理也要求这样做，在不占用轮次的情更多的机会和同行沟通。但是需要在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的比如楼盘的最终成交价格、最该组织依托当地一家有影响力的媒体，通过定期或者不定期的业余时间的思想交流，达到相互学习，使用马甲发主题帖子的形式，建立多个楼盘信息帖者多种划分标准的帖子，了解情况的朋友把基本的东这样即节省了时间和精力，销售小姐（先生）也不再为应付市调人员而苦恼不堪，皆大欢喜多好，这一点岛仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL类型的商业房城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行