国有土地上房屋征收与补偿实施细则

国有土地上房屋征收与补偿实施细则

 第一章 总 则

 第一条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《省政府关于印发江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》（苏政发［2011］91号）及《扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（扬州市人民政府令第74号）的规定，结合仪征实际，制定本细则。第二条  本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿适用本细则。第三条  市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）作为本市房屋征收部门，负责组织实施本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。主要职责是：（一）拟定征收补偿方案并组织论证；（二）负责征收补偿费用的专户存储、监管与拨付；（三）书面通知有关部门对拟征收范围内房屋及其他建筑等暂停办理相关手续；（四）会同有关部门对拟征收范围内的被征收人及其基本情况进行调查，测算征收补偿资金和安置房需求数；（五）拟定房屋征收决定和补偿决定；（六）房屋征收补偿档案的归集和管理；（七）法律、法规以及市人民政府依法确定的其他职责。市房屋征收办公室（以下简称市征收办）具体负责房屋征收与补偿的日常事务工作。各园区、镇、房屋产权单位原主管部门（以下简称实施单位）受市住建局委托负责房屋征收与补偿的宣传、解释和实施工作。市发改、自然资源和规划、财政、监察、审计、市场监督、税务等部门按照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第四条  市住建局对实施单位在委托范围内实施房屋征收与补偿的行为进行监督和管理，并对其行为后果承担相应的法律责任。第五条  从事房屋征收实施工作的人员应经过市住建局组织的有关法律、法规和相关知识的培训，经考试合格后方可持证上岗。

 第二章 征收决定

 第六条  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第七条  确需征收房屋的各项建设活动，应当符合本市国民经济和社会发展规划、国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入本市国民经济和社会发展年度计划。第八条  市征收办会同实施单位应对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。调查中发现有未经登记的房屋，市综合行政执法局负责并会同自然资源和规划局、住建局等部门作出认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。在完成上述工作后，市住建局拟定征收补偿方案，报市人民政府。征收补偿方案应当包括项目名称、征收目的、征收范围、实施时间、补偿方式、补助和奖励办法及标准、用于产权调换的房屋的地点和面积、签约期限、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项。第九条  房屋征收范围经规划红线确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为：（一）新建、扩建、改建和装修房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）领取工商营业执照；（四）分户和户口迁入；（五）房屋和土地的转移变更登记；（六）其他不当增加补偿费用的行为。违反以上规定实施的，不予补偿。市住建局应当将上述事项书面通知具有行政管理权的自然资源和规划局、公安局、市场监管局、综合行政执法局、供电公司等部门暂停办理相关手续。暂停期限不得超过1年。第十条  市住建局组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交市住建局。在征求意见截止时间后10日内，市住建局应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。第十一条  因旧城区改建需要征收房屋，被征收区域内超过50%（不含本数）户数的被征收人认为征收补偿方案不符合国务院征收条例和本细则规定的，由市政府办牵头组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。第十二条  市政府在作出房屋征收决定前，市政法委应当牵头组织社会稳定风险评估。第十三条  房屋征收决定涉及被征收人200户（不含本数）以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。凡属旧城区改建项目的房屋征收补偿方案，由市政府常务会议讨论决定。第十四条  市人民政府作出房屋征收决定，应当具备下列材料：（一）发改委出具的建设项目符合本市国民经济和社会发展规划的认可材料；（二）自然资源和规划局出具的建设项目符合本市国土空间规划（城乡规划）的认可材料；（三）自然资源和规划局出具的建设项目符合本市国土空间规划（土地利用总体规划）的认可材料；（四）经征求公众意见后修订的征收补偿方案；（五）市政法委出具的社会稳定风险评估报告备案意见；（六）征收补偿费用的存款证明、已落实用于产权调换的房源证明（期房安置的，需提供经批准的规划设计方案）；（七）其他需提供的有关材料。第十五条  在履行本细则规定程序后，市人民政府在征收范围内发布房屋征收决定。决定应当载明征收补偿方案、现场接待地点、联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时收回。被征收人对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

 第三章 征收评估

 第十六条  负责房屋征收评估的房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展工作，任何单位和个人不得干预。第十七条  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、土地使用权和房屋权属性质等方面相同或相似的房地产。第十八条  房地产价格评估机构的选定按下列程序进行：（一）市住建局向社会发布征收评估信息；（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）市住建局按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单；（四）被征收人在不少于五个工作日时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果告知市住建局；（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由市住建局组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；（六）市住建局公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，由公证机构依法公证。市住建局每年向社会公布有资质的房地产价格评估机构名录，供被征收人选择。第十九条  负责征收评估的房地产价格评估机构应当现场对被征收房屋进行评估，通过拍照、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告。房屋评估报告应当逐户送达，送达回执应当存档。被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作；拒不配合的，被征收人自行承担相应责任。第二十条  征收评估时应当结合被征收房屋的区位、用途、土地使用类型、建筑面积、结构、楼层、朝向、成新、配套设施等因素予以考虑。被征收房屋已经装修的，评估报告中对装修补偿费用应予单独注明。第二十一条  被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。第二十二条  房屋评估结果应当在征收现场公示5日，公示期内负责房屋征收评估项目的估价师须在现场解答被征收人对评估报告的异议。征收当事人对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向作出评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核，房地产价格评估机构应当在5日内给予答复。评估结果发生变化的，出具复核评估报告并送达申请人；评估结果没有发生变化的，应当出具书面答复并送达申请人。征收当事人对复核结果有异议的，应当在收到复核结果之日起10日内，向扬州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，作出评估报告的房地产价格评估机构应根据鉴定意见，对评估报告作出修正。

 第四章 征收补偿安置

 第二十三条  对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。搬迁费、临时安置费的具体补助标准由市发改委制定。第二十四条  被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以不动产登记机构颁发的《不动产权证书》、《房屋所有权证》标注的面积和用途为准；《不动产权证书》、《房屋所有权证》未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。第二十五条  被征收人仅有一处住宅，选择货币补偿的，且货币补偿金额（不含装修和附属物补偿、搬迁奖励和各类补助费）低于征收最低补偿总价标准的，实施单位应当按照最低补偿总价标准对被征收人给予补偿。征收最低补偿总价标准参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积和我市经济适用房价格等因素确定。具体补偿标准在补偿方案中确定。第二十六条  被征收人仅有一处住宅，选择产权调换的，且符合我市低保特困户条件的，由实施单位在相应批次的安置房源中提供一套最小户型的安置房（建筑面积不小于50平方米）进行安置，50平方米以内不结算差价。如实施单位提供的安置房面积大于50平方米且被征收人仍无力购买超出面积部分的产权，则由被征收人按本市公租房租金标准交纳超出50平方米以外部分的房屋租金。超出50平方米的部分，其房屋产权属市直管公房管理所所有。自征收之日起5年内，被征收人有权按征收时安置房价格购买其承租部分的房屋产权。第二十七条  被征收人符合住房保障条件的，可按规定的程序优先申请相应的住房保障。被征收人同时符合第二十六条和本条前款规定的，只能选择其中一种住房保障方式，不可兼选。第二十八条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第二十九条  被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的价值增加20%的补偿；装修和附属物增加30%的补偿。征收公有（直管、自管）房屋，对被征收人只进行货币补偿。产权单位根据房屋征收项目的实际情况，依据法律、法规和相关文件规定，可对公有住宅房屋承租人，采取继续承租公有住房、购买安置房、货币补偿三种补偿安置形式。承租协议另行约定的，按承租协议约定条款执行。第三十条  被征收人选择产权调换的，实施单位应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。用于产权调换的房屋的价值由进行被征收房屋评估的同一房地产评估机构，按照与被征收房屋同样的方法、时点和技术路线等进行评估确定。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，实施单位应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第三十一条  被征收人选择用于产权调换的房屋面积小于被征收房屋合法面积的，未选择产权调换安置的合法面积部分按货币补偿标准执行。第三十二条  凡属旧城区改建项目，被征收人选择产权调换的，产权调换房屋的套数和面积，结合被征收人常住人口情况在补偿方案中确定。第三十三条  对改变住宅房屋用途的被征收人选择产权调换的，实施单位只提供住宅房屋进行产权调换。第三十四条  对被征收的工业、仓储企业符合我市产业结构规划的，可参照我市“退城进园”的相关政策执行。以划拨方式或租赁方式取得土地使用权的商业、工业、办公、仓储用房，应当按照有关规定，在被征收人货币补偿金额中扣除相应土地价款。第三十五条  征收非住宅房屋，应当根据设备拆装、运输所发生的费用支付被征收人搬迁补助费。征收生产用房，对其大型设备、设施的拆除、安装、搬迁费用，由专业机构评估确定。对于定制设备或拆除后无法继续使用的设备，由专业评估机构对其残值进行评估，并给予补偿。第三十六条  对在征收公告规定期限内签约、搬迁让房的被征收人，给予搬迁奖励。具体奖励标准在征收补偿方案中予以确定。第三十七条  产权调换房屋的栋号和房号，由被征收人根据搬迁让房的顺序号依照补偿安置协议确定的面积标准自主选择，搬迁让房的顺序号应予公示。第三十八条  应按以下规定支付临时安置补助费：被征收人选择货币补偿的，实施单位应当向被征收人一次性支付12个月的临时安置补助费。被征收人选择产权调换的，实施单位应当按实际过渡期限向被征收人支付临时安置补助费。过渡期限自被征收人腾空交付房屋之日起计算，一般不超过24个月。如实行现房产权调换的，向被征收人一次性支付3个月的临时安置补助费。因实施单位的原因延长过渡期限的，除当事人另有约定外，从逾期之月起，应当按照下列规定给被征收人增付临时安置补助费：被征收人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍的临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付最高不超过2倍的临时安置补助费。选择货币补偿与产权调换相结合方式的，其临时安置补助费分别按货币补偿和产权调换方式相关规定执行。第三十九条  符合以下三种情况的即视为已履行了先补偿、后搬迁的义务：（一）实行货币补偿的，货币补偿资金已经专户存储，被征收人可随时支取；（二）实行现房产权调换的，已确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后即可办理交付手续；（三）实行期房产权调换的，可以在协议确定安置房房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后按约定交付房屋。对被征收人给予补偿后，被征收人应在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。第五章 征收补偿协议

 第四十条  市住建局和被征收人应当按照本细则，就补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁期限和过渡期限、土地使用权收回等事项，订立征收补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第四十一条  签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的不动产权证、土地使用权证、房屋所有权证或建房批准文件等一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。对非全部征收的房屋或土地，由实施单位在被征收人的配合下到原发证机构办理变更登记，并将变更登记后的证照交还被征收人。第四十二条  实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由市住建局报