企业写字楼出租的财税处理-记账实操

会计实操文库企业写字楼出租的财税处理-记账实操一、增值税一般房屋出租都是采取预收方式，一般来说，预收款不发生增值税纳税义务，但提供租赁服务预收款是个例外。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（二）项规定：“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。因此，采取预收款方式收取房屋租金的，不论是否开具发票，收到预收款的当天即发生增值税纳税义务；不论会计上是否确认收入，增值税上必须确认收入，当期申报缴纳增值税。如果房屋租赁中有免租期的约定，并不是“无偿”提供服务，因为免租期的存在前提是有偿服务，类似“买一送一”，因此，在增值税上是不视同销售。为避免争议，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）明确：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。二、房产税对于一次性取得跨年度租金收入纳税义务发生时间，是按照租赁期分摊缴纳房产税，还是在取得时一次性缴纳房产税，国家税务总局并没有明确规定，而有些省（市）的税务机关却制定了地方性政策，但是各地规定的口径不一致。出租房产税计税依据不包括增值税税额，但是免征增值税的不能扣减增值税额。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。三、企业所得税企业所得税收入确认原则-权责发生制。但企业所得税另有规定的除外。根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。另据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。“适用在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”的首要条件是“提前”和“一次性”，也就是说，企业取得跨年度租金收入是在租赁开始前一次性取得租赁期内的全部租金收入。其次，跨年度租金收入在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，是企业的一种自由选择权，而不是必须执行的。因此，企业在一次性取得跨年度租金收入时，应根据实际情况确定是一次性计入收入缴税，还是分期均匀计入相关年度收入缴税。因此，如果是按“收付实现制”，确认收入与免租期没有关系；如果按照“权责发生制”，免租期也是计入租赁期内进行分摊。四、印花税根据《中华人民共和国印花税法》《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同立合同人按租赁金额千分之一贴花。企业出租房屋签订的租赁合同属于财产租赁合同的，故按0.1%税率缴纳印花税。应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。也就是说，一次性取得跨年度租金，如果该租金是财产租赁合同中记载的租赁期限内的全部租金，则按该金额确认印花税计税依据；如果合同约定分年收取，比如分别为120万、150万、180万（都为不含增值税价格，合同列明的增值税税款），则应按租赁合同的总金额450万元作为计税依据；如果合同约定第一年房租为120万，第二年、第三年按照市场价格另行约定，应按租赁合同的总金额120万元作为计税依据，后续按照每年约定的房租金额缴纳印花税。五、会计处理根据《企业会计准则第21号——租赁》第二十二条规定，对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。举例：A公司将一栋自有房产对外出租，合同约定租期三年（含免租期3个月），起租日为2024年12月1日，租金360000元(含税)于2024年12月1日一次性支付，按照直线法2024年确认的租金收入=360000/3/(1+9%)/12=9174.31(元)，因此在收到房屋租金的会计处理如下：借：银行存款360000.00贷：预收账款330275.23应交税费—应交增值税（销项税额）29724.772024年应确认收入：借：预收账款9174.31贷：其他业务收入—房屋租金收入9174.31公司财务的管理制度第一章总则第一条为加强财务管理，规范财务工作，促进公司经营业务的发展，提高公司经济效益，根据国家有关财务管理法规制度和公司章程有关规定，结合公司实际情况，特制定本制度。第二条公司会计核算遵循权责发生制原则。第三条财务管理的基本任务和方法：(一)筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行，维护资金安全，努力提高公司经济效益。(二)做好财务管理基础工作，建立健全财务管理制度，认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。(三)加强财务核算的管理，以提高会计资讯的及时性和准确性。(四)监督公司财产的购建、保管和使用，配合综合管理部定期进行财产清查。(五)按期编制各类会计报表和财务说明书，做好分析、考核工作。第四条财务管理是公司经营管理的一个重要方面，公司财务管理中心对财务管理工作负有组织、实施、检查的责任，财会人员要认真执行《会计法》，坚决按财务制度办事，并严守公司秘密。第二章财务管理的基础工作第五条加强原始凭证管理，做到制度化、规范化。原始凭证是公司发生的每项经营活动不可缺少的书面证明，是会计记录的主要依据。第六条公司应根据审核无误的原始凭证编制记帐凭证。记帐凭证的内容必须具备：填制凭证的日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员，复核人员、会计主管人员签名或盖章。收款和付款记帐凭证还应当由出纳人员签名或盖章。第七条健全会计核算，按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。会计核算应以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口径一致，相互可比和会计处理方法前後相一致。第八条做好会计审核工作，经办财会人员应认真审核每项业务的合法性、真实性、手续完整性和资料的'准确性。编制会计凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负责人复核。第九条会计人员根据不同的帐务内容采用定期对会计帐簿记录的有关数位与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或个人等进行相互核对，保证帐证相符、帐实相符、帐表相符。第十条建立会计档案，包括对会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料都应建立档案，妥善保管。按《会计档案管理办法》的规定进行保管和销毁。第十一条会计人员因工作变动或离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员。会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交，交接人员及监交人员应分别在交接清单上签字後，移交人员方可调离或离职。第三章资本金和负债管理第十二条资本金是公司经营的核心资本，必须加强资本金管理。公司筹集的资本金必须聘请中国注册会计师验资，根据验资报告向投资者开具出资证明，并据此入帐。第十三条经公司董事会提议，股东会批准，可以按章程规定增加资本。财务部门应及时调整实收资本。第十四条公司股东之间可相互转让其全部或部分出资，股东应按公司章程规定，向股东以外的人转让出资和购买其他股东转让的出资。财务部门应据实调整。第十五条公司以负债形式筹集资金，须努力降低筹资成本，同时应按月计提利息支出，并计入成本。第十六条加强应付帐款和其他应付款的管理，及时核对馀额，保证负债的真实性和准确性。凡一年以上应付而未付的款项应查找原因，对确实无法付出的应付款项报公司总经理批准後处理。第十七条公司对外担保业务，按公司规定的审批程式报批後，由财务管理中心登记後才能正式对外签发，财务管理中心据此纳入公司或有负债管理，在担保期满後及时督促有关业务部门撤销担保。第四章流动资产管理第十八条现金的管理：严格执行人民银行颁布的《现金管理暂行条例》，根据本公司实际需要，合理核实现金的库存限额，超出限额部分要及时送存银行。第十九条严禁白条抵库和任意挪用现金，出纳人员必须每日结出现金日记帐的帐面余额，并与库存现金相核对，发现不符要及时查明原因。财务管理中心经理对库存现金进行定期或不定期检查，以保证现金的安全和完整。公司的一切现金收付都必须有合法的原始凭证。第二十条银行存款的管理：加强对银行帐户及其他帐户的保密工作，非因业务需要不准外泄，银行帐户印签实行分管、并用制，不得一人统一保管使用。严禁在任何空白合同上加盖银行帐户印签。第二十一条出纳人员要随时掌握银行存款馀额，不准签发空头支票，不准将银行帐户出借给任何单位和个人办理结算或套取现金。在每月末要做好与银行的对帐工作，并编制银行存款馀额调节表，对未达帐项进行分析，查找原因，并报财务部门负责人。第二十二条应收帐款的管理：对应收帐款，每季末做一次帐龄和清收情况的分析，并报有关领导和分管业务部门，督促业务部门积极催收，避免形成坏帐。第二十三条其他应收款的管理：应按户分页记帐，要严格个人借款审批程式，借款的审批程式是：借款人→部门负责人→财务负责人→总经理。借用现金，必须用於现金结算范围内的各种费用专案的支付。第二十四条短期投资的管理：短期投资是指一年内能够并准备变现的投资，短期投资必须在公司授权范围内进行，按现行财务制度规定记帐、核算收入成本和损益。第五章财务工作岗位职责(一)财务经理职责1、对岗位设置、人员配备、核算组织程序等提出方案。同时负责选拔、培训和考核财会人员。2、贯彻国家财税政策、法规，并结合公司具体情况建立规范的财务模式，指导建立健全相关财务核算制度同时负责对公司内部财务管理制度的执行情况进行检查和考核。3、进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，监督各部门降低消耗、节约费用、提高经济效益。4、其他相关工作。(二)财务主管职责1、负责管理公司的日常财务工作。2、负责对本部门内部的机构设置、人员配备、选调聘用、晋升辞退等提出方案和意见。3、负责对本部门财务人员的管理、教育、培训和考核。4、负责公司会计核算和财务管理制度的制定，推行会计电算化管理方式等。5、严格执行国家财经法规和公司各项制度，加强财务管理。6、参与公司各项资本经营活动的预测、计划、核算、分析决策和管理，做好对本部门工作的指导、监督、检查。7、组织指导编制财务收支计划、财务预决算，并监督贯彻执行;协助财务经理对成本费用进行控制、分析及考核。8、负责监管财务历史资料、文件、凭证、报表的整理、收集和立卷归档工作，并按规定手续报请销毁。9、参与价格及工资、奖金、福利政策的制定。10、完成领导交办的其他工作。(三)会计职责1、按照国家会计制度的规定记账、复帐、报账，做到