房地产经营与开发

1、土地的利用价值一般不会消失，这种特性称为不可毁灭性或恒久性。指的是房地产的（）特性。A.位置固定性B.使用耐久性C.异质性D.高价值型答案：B2、下列关于房地产经营与管理的特征，说法错误的是（）。房地产经营与管理的作用是客观的，不受人为因素的影响。房地产经营与管理作用的发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。房地产经营与管理作用的发挥对内依赖于行业及市场的准确预测和把握。房地产经营与管理过程中应重视核心竞争力、现金流、领导者意旨与个人情感、组织信誉等在经营管理过程中的作用。答案：A3、由于房地产市场上的商品本身不能移动，所以交易是（）的流转及其再界定。A.房屋B.土地C.房地产产权D.合同答案：C4、房地产行政管理的（）是各级人民政府的房地产行政主管部门，它代表国家和地方政府对房地产业行使统一的行政管理职能。A.主体B.客观C.依据D.机制答案：A5、房地产行政管理的（）是国家宪法、法律及房地产法规和规章。A.主体B.客观C.依据D.机制答案：C6、房地产行政管理体制的核心是（）。A.依法管理B.房地产开发公司C.各级房地产行政机构的权力和职责的规划D.房地产行政管理部门答案：C7、房地产一级市场是指（）。A.新建商品房市场B.存量房地产市场C.土地市场D.二手房市场答案：C8、房地产市场调查从广义上讲是对房地产市场（）全过程有关的信息情报资料进行系统收集、整理、分析，并提出市场营销建议的过程。A.营销B.投资C.租赁D.抵押答案：A9、人力资本分析属于企业能力分析中的（）。A.资源能力的分析B.资产分析C.竞争能力分析D.经营能力分析答案：B10、利用外部机会来弥补企业内部弱点，使企业变劣势为优势的战略是（）。A.SO组合B.WO组合C.ST组合D.WT组合答案：B11、以下各项财务分析指标中属于静态指标的是（）。投资利润率B.财务净现值C.内部收益率D.净年值答案：A12、项目计算期是指（）。A.建设期+运营期B.达产期+投产期C.经营期D.达产期答案：A13、财务净现值是指按行业基准收益率，将方案（）内，各年发生的净现金流量折现到建设期初的现值之和。计算期B.寿命期C.经营期D.达产期答案：A14、项目最基本、最主要的特征是（）。一次性B.目标明确C.受环境影响D.复杂多变答案：A15、为了更好的进行项目计划、组织、指挥、控制和协调，房地产项目要实施以（）为核心的管理体制。企业总经理B.企业总工程师C.项目经理D.监理工程师答案：C一、单项选择题（20*1=20分）1、房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。体现的是房地产投资的（）特征。A.房地产投资对象的固定性和不可移动性B.房地产投资的强环境约束性C.房地产投资的回收期长和长周期性D.房地产投资的高风险性2、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地不得采用（）方式出让。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议3、下列不属于房地产中介服务机构应该具备的条件的是（）。A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有必要的财产和经费D.全部从业人员必须取得注册房地产估价师、注册房地产经纪人或注册咨询师资格4、房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明（）字样。A.集体所有B.国家所有C.集体土地D.国有土地5、（）是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。A.土地总登记B.初始登记C.变更登记D.注销登记6、房地产市场调查中的书面调查又称为（）。A.函件通讯调查B.文字通讯调查C.信息通讯调查D.电话通讯调查7、房地产市场调查报告的内容不包括（）。A.调查报告的基本内容B.调查报告的时间C.调查报告的数量D.调查报告的图表、附录8、房地产市场调查问卷分析的方法不包括（）。A.逻辑分析法B.经验分析法C.数据分析法D.具体分析法9、能够发挥企业内部优势、充分利用外部机会的战略模式是SWOT分析中的（）。WO组合B.ST组合C.SO组合D.WT组合10、盈亏平衡点BEP通常用全部销售收入等于全部成本时的产量衡量，在这个点时，（）。利润为正B.利润为负C.利润为零D.利润为最大11、能够发挥企业内部优势、充分利用外部机会的战略模式是SWOT分析中的（）。A.WO组合B.ST组合C.SO组合D.WT组合12、盈亏平衡点BEP通常用全部销售收入等于全部成本时的产量衡量，在这个点时，（）。利润为正B.利润为负C.利润为零D.利润为最大13、在房地产开发项目财务评价中，各种自然状态出现的概率是（）。基准回收期B.项目销售期C.项目开发期D.静态投资回收期14、从盈亏平衡图上可以看出，平衡点的总收入和总成本相等，所以平衡点的值越小。项目盈利的机会就（），亏损的风险就（）。越小，越小B.越大，越大C.越大，越小D.越小，越大15、量-本-利分析是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法，广泛应用于经营分析、成本管理和方案选择等领域，该分析又称为（）。敏感性分析B.盈亏平衡分析C.概率分析D.统筹分析16、（）一般能够完全详细确定工程任务的情况下采用，适用于规模小、工期短和风险小的房地产项目。成本加酬金合同B.可调单价合同C.固定单价合同D.总价合同17、承包人在收到发包人索赔通知后并在合同约定时间内，未向发包人作出答复，则（）。发包人重新提出索赔通知B.发包人更换承包人C.发包人向人民法院起诉D.视为该项索赔已经认可18、（）一般能够完全详细确定工程任务的情况下采用，适用于规模小、工期短和风险小的房地产项目。成本加酬金合同B.可调单价合同C.固定单价合同D.总价合同19、承包人在收到发包人索赔通知后并在合同约定时间内，未向发包人作出答复，则（）。发包人重新提出索赔通知B.发包人更换承包人C.发包人向人民法院起诉D.视为该项索赔已经认可20、维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由（）代管。当地财政管理部门B.当地税收主管部门C.物业公司D.当地房地产行政主管部门单项选择题（10*2=20分）1、B2、C3、D4、C5、A6、A7、C8、D9、C10、C11、C12、C13、D14、C15、B16、D17、D18、D19、D20、D1、影响房地产市场需求的因素是（）。A.国民经济发展水平B.居民收入水平和消费结构C.房地产价格D.城市化水平E.消费者的消费习题答案：A，B，C，D2、房地产中介包括（）。A.房地产开发B.房地产估价C.房地产经纪D.房地产咨询E.房地产抵押答案：B，C，D3、土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制，具体包括（）。A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.国有土地使用证D.集体土地使用证E.土地他项权利证明书答案：B，C，D，E4、房地产权属档案管理的内容包括（）。测绘B.资料收集C.资料归档D.资料整理E.资料检索答案：B，C，D，E5、房地产定性预测方法有（）。A.类推法B.简单移动平均法C.类比法D.房地产企业集合意见法E.房地产专家判断法答案：A，D，E6、产品寿命期包括（）。A.发展与引进B.试用期C.成长期D.成熟期E.衰退期答案：A，C，D，E7、房地产经营决策中的根本性问题包括（）。经营项目的取舍B.容积率的确定营业地点的选择D.物业方案的确定E.市场战略的确定答案：A，B8、以下哪些方法属于房地产经营决策中的风险型决策方法（）。乐观系数法B.期望值法C.线性规划法D.决策树法E.非线性规划法答案：B，D9、在项目投资评估中，产生不确定性的主要原因是（）。建设工期B.利率、汇率的变化主观预测能力有限D.建设质量E.项目的经济效益不符答案：B，C10、不确定性分析主要是通过（）等因素的变化对评价指标的影响来确定敏感因素。建设投资B.财务净现值C.房地产销售量D.项目计算期E.建设工期答案：A，B，C，D11、以下各选项中（）属于房地产直接投资。房地产开发投资B.购买房地产企业股票或债券C.房地产置业投资D.购买房地产项目投资信托公司的股份E.购买住房抵押支持证券答案：B，E12、投资偏差的纠偏措施主要包括（）。组织措施B.经济措施C.技术措施法律措施E.合同措施答案：A，B，C1、下列属于房地产构成要素的是（）。A.房屋B.土地C.相应权益D.产权人E.房地产交易2、下列属于房地产特征的是（）。A.位置的固定性或不可移动性B.使用的短暂性C.异质性D.高价值型E.市场的透明性3、房地产行政管理的法律手段具有的特点是（）。权威性B.强制性C.规范性D.稳定性E.教育性4、房地产行政组织的特点有（）。行政目分B.机构设置C.权责划分D.职位配置E.人员数量5、房地产市场的特征为（）。A.房地产市场是一个多方位的市场B.房地产市场是不完全竞争市场C.房地产市场具有独立性D.房地产市场具有滞后性E.房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场6、房地产市场按照权益让渡划分为（）。A.房地产租赁市场B.房地产抵押市场C.房地产买卖市场D.房地产服务市场E.房地产金融市场7、制定房地产经营目标的原则包括（）。可行性原则B.关键性原则C.激励性原则D.调节性原则E.灵活性原则8、衡量房地产经营目标的目标值包括（）。经营安全率B.产量和产值C.产品成本降低率D.资金周转天数E.社会效益9、以下属于固定成本的是（）。土地购置费B.折旧费C.前期工程费D.建安费E.办公费10、以下各指标中，属于盈利能力分析指标的是（）。投资利润率B.投资回收期C.贷款利息D.财务净现值E.借款偿还期11、建筑市场的市场体系主要由（）构成。以发包人为主体的发包体系B.以设计、施工、供货方为主体的承建体系C.以顾客为主体的消费体系D.以工程咨询、评估、监理方为主体的咨询体系E.以质量监督部门为主体的行政体系12、质量管理工作主要包括（）等方面的工作职责。确定质量方针和目标B.确定岗位职责和权限C.确定质量、进度、投资关系D.建立质量体系并使之有效运行E.质量目标值与实际值对比13、房地产市场营销的定价方法包括（）。成本导向定价法B.企业感受定价法C.竞争价格定价法D.顾客需求定价法E.政府指令定价法14、物业服务企业的权利是（）。根据物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务B.可以将物业管理区域内的专项业务委托给专业性服务企业C.与相关委托人在合同中约定相关费用、报酬D.根据相关规定，监督房屋装饰装修E.依据物业服务合同的约定，提供相应服务15、物业服务费用的构成包括（）。物业服务成本B.法定税费C.物业配套设施建设费用D.物业服务企业的利润E.物业建设成本多项选择题（10*3=30分）1、ABCD2、AD3、B4、ABCD5、ABCDE6、ABCDE7、ABCD8、BCD9、ABCD10、ABD11、BD12、ABD13、ACD14、ABCDE15、ABD三、问答题（5*10=50分）房地产业的地位和作用如何？答案：答：地位：房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

作用：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调