绿城管理单县项目市场分析及产品定位报告

绿城管理单县项目一次定位报告目录项目本体分析一竞争市场机会挖掘二客户需求分析三项目产品定位四基于客户测试的产品建议五菏泽市行政区划图单县位于山东西南，豫、鲁、苏、皖四省八县交界处，素有“中原锁钥、九州通衢美称”。山东省城市群规划发展图单县地处菏泽市东南角，北距山东菏泽、济宁80KM。西南与河南商丘虞城接壤，距离商丘60KM。截至2019年，单县县域总面积1702平方公里，户籍人口127.39万。单县史文化悠久，是中国商品粮棉、油料基地、平原绿化标准县，单县是中国武术之乡、中国楹联之乡、中国西红柿之乡、中国青山羊之乡、中国长寿之乡。单县下辖16个乡镇）、1个省级经济技术开发区、1个省级旅游度假区（浮龙湖生态文化旅游开发区），502个行政村。单县行政区划图1.1城市分析-城市简介城区规划中心城区发展方向东控、西拓、北优、南进东控：控制城市继续向东拓展，进一步调整优化东沟河以东地区居住用地和工业用地的空间结构，将东部城区纳入城市核心建设区域。西拓：围绕莱河景观带打造城西居住和商贸组团；北优：控制城北地区化工产业的发展，加快煤化工产业向终兴镇化工产业集聚区的转移，以建设谢集重点镇为契机，实现城北地区发展。南进：重点发展城南新能源产业集聚区和沿湖西路南段的生活区，形成居住和低碳产业并行发展的格局。

单县城区以东控、西拓、北优、南进为基本发展方向，城东新区已发展成熟、北部优化产业聚集区、西部老城拓宽、城市未来重点向东、向南发展。1.1城市分析-城市规划2020年菏泽市民政工作暨兜底保障工作会议上表示，在专项社会事务管理上，区域地名方面，推进单县撤县设市，推动打造次中心城市，加快县、乡级区域调整，优化城镇布局，激发城市发展内生动力。

撤县设市，打造菏泽次中心城市1.1城市分析-城市规划单县处于陇海、京九、津浦、新石四大铁路干线的“井”字型结构腹地，105国道贯穿全境。在距县城50公里范围内，有8个火车站、两个飞机场，交通方便，建设的菏徐高速（已通车）、济商高速在单县呈“十字”交叉。

单县交通便利，素有“中原锁钥、四省通衢”之称。1.1城市分析-城市交通石油、天然气经中原油田勘探局勘探资料表明，预测总储量石油约42.亿吨，天然气约6亿立方米，埋深约3000--4000米左右；煤炭、煤气、铁矿至2012年底，单县已经探明有煤炭资源存在。境内含煤面积282平方公里，预测煤炭储量10亿吨，已探明煤炭可采储量3亿吨；煤层气面积约406平方公里，储量约380亿立方米，埋深经在1000--1600米左右。

单县自然资源丰富，石油、天然气、煤层气、煤炭、铁矿、金矿等自然资源储量巨大。1.1城市分析-城市产业单县2019年地区生产总值是335亿元，位居菏泽第三位，2019年经济总量是2012年的2.3倍，年均增长10%；分产业看，第一产业增加值

45.66亿元，增长3.5%；第二产业增加值120.19亿元，增长1.2%；第三产业增加值167.77亿元，增长10%。最近几年单县正处于经济快速发展阶段。

经济增长迅速，2019年单县GDP总量为335亿元，位居菏泽第三位。2020年上半年GDP总量164亿元，全年数据待更新。数据来源：单县统计公报及政府工作报告，2020年数据待更新。单位：亿元上半年1.1城市分析-城市经济2019年，单县户籍人口达到127.39万人，常住人口109.76万人。至2020年，城区规划人口达30万；至2030年，城区规划人口达50万。单县人口基数大，发展潜力巨大，单县人口红利对房地产市场具有很强的促进作用。

户籍人口127.39万人，常住人口109.76万人。单位：万数据来源：单县统计公报及政府工作报告，2020年数据待更新。1.1城市分析-城市人口单县城镇化率不断提高，常住人口城镇化率刺激的购房需求约在8500户/年（数据来源市场调研）。城市化进程速度快，对于房地产业发展起到了积极有力的推动作用。

城镇化率不断提高，“进城买房”需求不断增多。单位：万数据来源：单县统计公报及政府工作报告，2020年数据待更新。1.1城市分析-城镇化单县县城区域由东、北、西、南四条外环路包围，形成现在的单县县城区域；城区共可分为老城区、南部新城、东部开发区、北部工业区、西部城区五大部分；其中南部新城与东部开发区为城市主要发展方向。老城区北部工业区西部城区南部新城东部开发区西外环东外环北外环南外环本案1.2区域分析-县城区域划分东西主干道：胜利路、舜师路；南北主干道：湖西路、君子路；四条主干道与四条外环路形成“九宫格”交通网络，其余辅路均横平竖直分布，县城内交通较为便捷；胜利路湖西路舜师路君子路西外环东外环北外环南外环本案1.2区域分析-区域交通护城河为单县老城区界线，同时东西城区分别有东沟河、莱河穿城而过；东沟河为目前县城内主要景观线，两岸景观绿化较好，由北至南分别有东沟河湿地公园、幵(jian)山公园、东沟河小公园等；莱河护城河东沟河东沟河湿地公园东沟河小公园幵山公园本案1.2区域分析-区域景观区位优势位于山东省西南，地处苏鲁豫皖四省八乡交汇之地，境内旷野坦荡，地阜物华。自古以来就是沟通中原和齐鲁的要道，人口集中、商贾云集的商品货物集散中心，随着公路系统的完善，便利的交通条件使得商贸物流等将更加发展消费力基础单县农村人口较多，依托特色农业、资源型工业以及外出经商、务工等（单县外出人员的经商比例远高于菏泽其他县区），就业基础良好，具有较强的人口数量和经济消费基础，是构成单县城市化进程的重要力量。城市化基础单县自然环境良好，商贸氛围浓厚，医疗教育等水平较高，城市居住环境及生活基础配套完备，明显的区位优势，充足的土地储备，辐射中原大地的巨大市场，具有吸引周边乡镇城市化进程的优势优势条件。单县在13年就打开了房地产开发的局面，远早与菏泽其他县区。产业基础拥有丰富的农副产品、自然资源、电力资源和劳动力资源，物产资源及旅游资源较为丰富，随着政府不断投资开发，后续城市发展优势较明显，城市发展将会有更大的提升空间。1.2城市价值总结项目基地位于单县城区东外环以东，周边东、西、基本为农田状态；生活配套均集中在项目西侧，其中学区划分为开发区实验小学、实验中学，此两所学校为单县最好的小学及中学，距离项目仅有1KM距离。基地东外环单县政府东大医院幵山公园单县一中新校区开发区实验小学实验中学1KM1.3地块价值项目北侧为舜师路，为城市东西主干道，目前项目附加路段已修建完毕；项目西侧为樊集路，未建。项目地块项目东侧为长寿大道，未建；项目南侧为单州路，东西主干道，但项目附近道路面貌较差。项目地块舜师路1.3地块价值-项目四至A地块B地块C地块D地块养老公寓湖西国际医院五星级酒店小学+幼儿园别墅项目1.3地块价值-项目早期规划项目规模：总宗地面积约295727.01平方米（商住用地269312.11平方米，小学用地26414.9平方米），总建筑面积846589.77㎡。容积率2.4，建筑密度为20%，绿地率为35%；土地款项：120万/亩，已摘牌98亩地土地款已缴清；项目现状：A地块一期已完成报规，东侧4栋楼主体建设中，规划方案可部分调整。主体建设A地块D地块B地块C地块经济技术指标（整体）内容数值商住用地实际占用面积（㎡）295727.01总建筑面积（㎡）846589.77地上总建筑面积（㎡）646426.17住宅面积（㎡）591792.45商业面积（㎡）37313.11储藏室（㎡）2421.87配套面积（㎡）14898.7430班小学（㎡）12670.58容积率2.4建筑密度20%绿地率35%地下停车位（个）45851.4地块指标-总体经济指标项目规模：A地块占地面积约106279.83平方米（其中已确权65323㎡，约98亩，未确权40956.83㎡，约61.4亩），总建筑面积307372.4㎡（其中已确权建筑面积168839.85），容积率2.5，建筑密度为20%，绿地率为35%；土地款项：120万/亩，已摘牌98亩地土地款已缴清；项目现状：A地块一期已完成报规，东侧4栋楼主体建设中，规划方案可部分调整。A地块指标总建筑面积307372.40㎡其中地上建筑面积239999.38㎡其中住宅219992.45㎡商业14520.48㎡储藏2421.87㎡配套3064.58㎡地下建筑面积67373.02㎡其中车库57179.38㎡储藏10193.64㎡已确权土地主体建设1.4地块指标-A地块经济指标项目1-7#号楼目前正在施工，1-4#已到地上20F左右，5-7#已打桩；1.4地块指标-项目现状项目现有营销中心位于舜师路南侧、中岭国际酒店院内东侧；前期由单县当地营销代理公司操盘，认筹阶段，交一万五抵三万，送三万车位券，认筹较差，每日到访2-3组；主要客群为东部乡镇进城刚需客户，代理公司目前操盘预计开盘价格4600-4800元/㎡；康养医院1.4地块指标-项目现状A区户型层数栋数户数117+122174(8#10#14#16#)272118+129182(6#17#)144128+128181(7#)72141+141(可变3+1房）183（9#15#18#)108141125267(5#11#19#20#21#22#23#)728272(3#4#)216211(13#)84120+125272(1#2#)216合计23187618层高层11栋，27层高层11栋，21层高层1栋及商业部分1.4地块指标-A地块早期规划户型户型面积区间套数占比100-110㎡51427%111-120㎡31617%121-130㎡90248%131-150㎡1448%100-120㎡户型，占比44%，包含三室两厅一卫、三室两厅两卫，满足市场刚需型客户的需求；125-141㎡户型，包含三室两厅两卫、四室两厅两卫，占比56%；1.4地块指标-A地块早期规划户型项目位置目前来看较为偏僻，是单县最东侧的房产项目，生活配套集中在西侧城区内；项目道路不通，东、南侧城市面貌较差；项目目前已有规划，集团入驻后，需对产品进行提升优化；项目位于城东区域，为未来城市发展主要方向；项目内规划有小学，同时学区划分为开发区实验小学、实验中学，为单县最好的学校；项目配套有康养医院，能为业主提供优质的医疗服务；开发商有五星花园、叁号院、城市花园等交付项目，有一定的客户基础及品牌认可度；S优势分析W劣势分析随着城东区域的建设发展，把握住城市发展脉络，项目未来升值空间较大；绿城蘭园项目已在单县有较好口碑，可以为项目带来一定的品牌溢价；O机会分析T威胁分析单县市场上在售楼盘众多，客户分流严重；区域售价较低，如何才能做出绿城品质、突破市场？1.4地块指标-项目本体SWOT分析1.5项目本体小结及定位方向一、项目本体小结及定位方向1.1城市认知城市级别县级市城市基本面总人口130万，城镇化率48%，主城区人口30万，城市GDP335亿元。项目区位主城区项目与城市核心节点关系距离县政府3.5KM，同在舜师路两侧。1.2区域认知规划定位城区东控，居住为主。已明确重大规划学校、医疗发展阶段起步阶段周边配套交通：城市东西主干道舜师路；教育：单县最好的小学及初中，单县实验小学、实验中学及项目自建开发区实验小学分校；医疗：项目自建三甲级标准湖西国际医院。1.3地块认知用地性质/用地面积商住，约29万㎡。容积率2.5总建筑面积/计容建筑面积约85万㎡商业占比/规模约4%，约3.7万㎡建筑密度/绿地率/限高建筑密度20%，绿地率35%。楼面价元/㎡公建配套要求物业用房面积及要求：地上总建面3%物业管理用房面积及要求：地上总建面4%社区用房面积及要求：不得低于每百户30㎡的标准，每个社区不得低于350㎡车位配比1:1限制条件细项土地出让条件其他特殊要求等：无其他事项说明1）A地块已摘牌98亩土地，其余未摘牌；2）原设计方案已报规，1-4#楼主体在建；地块四至北侧舜师路，地块附件路段已修通；南侧单州路，路貌欠佳；东侧长寿大道，未建；1.4委托方诉求流速优先，资金快速回笼，项目盘活。项目本体小结及定位方向界定项目属性：县城市、处于价值增长期的城市新区、教育及医疗配套优质，中等规模普通住宅项目目录项目本体分析一竞争市场机会挖掘二客户需求分析三项目产品定位四基于客户测试的产品建议五从图表不难看出，2016年-2019年，单县土地成交持续增加，2019年成交155.11万平、2300余亩；经历了2016-2019年连续四年的土地跨越式攀升，新项目涌现，市场竞争加剧，开发企业拿地更加谨慎，2020年仅成交74.3万平。单位：万平2.1一级土地市场-土地成交从图示可以看出，2017-2019年单县土地价格持续上涨，2019年土地价格相较于2017年增幅78%；2020年相较于2019年，土地价格与楼面价保持平稳，有略微下降；土地成本增加，楼面价提高，带动单县房地产销售价格不断提高；单位：万/亩单位：元2.1一级土地市场-地价、楼面价通过图示可以看出，近年来代表性项目土地成交价格在150-180万/亩之间，个别项目会突破200万/亩；碧桂园60亩，150万/亩，碧桂园，2018.4117亩，140万/亩菏建置业，2018.7四君子集团72亩，181万/亩，元昌置业一期2019.12水发83亩，204万/亩，海鸿地产，2019.2东大佳苑二期89亩，87万/亩，海威置业，2017.8康馨家园二期康馨家园一期江南绿城108亩，85万/亩，菏建置业，2017.699亩，150万/亩，佳和置业，2019.10单县蘭园98亩，120万/亩，中岭置业一期，2019.6香巴拉府邸186亩，140万/亩，四君子集团，2018.4中岭健康城197亩，158万/亩明慧房产，2018.3海鸿君子印91亩，203万/亩，，2018.3佳和城104亩，165万/亩绿邦置业，2019.4佳和御园40亩，188万/亩，浩羽置业，2020.9300亩，163万/亩，鸿成置业，2020.11绿城诚园2.1一级土地市场-竞品土地成本土地编号位置竞得人用途面积/万方价格/万元时间地价

亩/万元楼面价S190702北邻翠竹路，东邻单县南城办事处单楼村耕地，南邻芳草路，西邻河东路单县卓如房地产开发有限公司住宅4998824.172月109.93659.60C2019—004北、东邻护城堤绿化，南邻13号路，西邻菏泽天盛房地产开发有限公司菏泽天盛房地产开发有限公司住宅、商业1831741222月150.02900.15C2019—005北邻13号路，东邻护城堤绿化，南邻单县名城房地产开发有限公司，西邻名城路菏泽天盛房地产开发有限公司住宅、商业1291229062月150.04900.25S190501北邻北园路，东邻单县园艺办事处黄楼村耕地，南、西邻单县园艺办事处黄楼村园地单县城市建设投资有限公司住宅、商业3366773745月146.02876.11S190701北邻北园路，东邻滨河路，南、西邻单县园艺办事处黄楼村园地单县城市建设投资有限公司住宅、商业3779982785月146.00876.00S150504B北邻山东明泰置业有限公司，东邻单县H150504C号拟划拨土地，南邻向阳路，西邻山东明泰置业有限公司山东明泰置业有限公司住宅、商业2730455946月136.59819.51S200305A北邻胜利街，东邻平原路，南邻园艺办事处黄楼村居民用地、单县S200305B号拟出让土地，西邻园艺办事处黄楼村居民用地单县鸿成置业有限公司住宅、商业45831116876月170.001020.01C2020-001北邻黄岗四街居民用地，东邻单虞路，南、西邻单县稳居置业有限公司单县稳居置业有限公司住宅、商业1914145.336月50.62303.72S180901A北邻芳草路，东邻单县S180901B号拟出让土地，南邻天舜路，西邻白云路单县新业房地产开发有限公司住宅、商业4444212542.668月188.151128.90S120502C北邻单县园艺办事处张知楼村耕地，东邻单县园艺办事处张知楼村耕地、嘉单路，南邻南环路，西邻单县S120502B号拟出让土地单县浩羽房地产开发有限公司住宅、商业2727976999月188.151128.93S180801A北邻单县园艺办事处樊楼村耕地，东邻东外环，南邻单县S180801C号拟出让土地、单县S180801B号拟出让土地，西邻单县民政局、创新路单县鸿成置业有限公司住宅、商业5977414345.7611月160.00960.00S180801B北邻单县S180801A号拟出让土地，东邻东外环，南邻南外环，西邻单县S180801C号拟出让土地单县鸿成置业有限公司住宅、商业5907914178.9611月160.00960.00S180801C北邻单县S180801A号拟出让土地，东邻单县S180801B号拟出让土地，南邻单县S180801D号拟出让土地、南外环路，西邻创新路单县鸿成置业有限公司住宅、商业371248909.7611月160.00960.00S200302北邻孙溜大街，东邻创新路，南邻孙溜村居民用地，西邻山东美达房地产开发有限公司山东美达房地产开发有限公司单县分公司住宅、商业5721612015.3611月140.00840.00C2020-007北邻南环路，东邻白云路，南邻芳草路，西邻国顺路单县鸿通置业有限公司住宅、商业5782014310.4511月165.00990.00S170209A北邻单县S170209B号拟出让土地、路，东邻单县S170209B号拟出让土地，南邻路，西邻君子路山东明泰置业有限公司住宅、商业46440975312月140.01840.05S180703北邻北城办事处四里埠村耕地，东邻路，南邻北外环，西邻北城办事处四里埠村林地单县天基房地产开发有限公司住宅、商业45461612012月89.75538.48S180204A北邻单县南城办事处七里庄村耕地，东邻单虞路，南邻华城路，西邻单县南城办事处七里庄村居民用地、耕地单县铂瑞房地产开发有限公司住宅、商业5418014628.612月180.001080.00S160308B北邻单县H160308D号拟划拨土地，东邻单县H160308C号拟划拨土地，西、南邻北城办事处北郊村居民用地单县城市建设投资有限公司住宅、商业16631386712月155.01930.07S181004A北邻单县H181004B号拟划拨土地，国有存量待出让土地，东邻北关街，南邻万隆路，西邻国有存量待出让土地单县城市建设投资有限公司住宅、商业548291274812月155.00930.022.1一级土地市场-2020年土地成交一览据单县国民经济公报所示，2016年-2019年，单县商品房销售面积持续走高，年均增幅37%；2020年上半年因疫情影响，仅销售43.45万方，预估全年销售面积近100万方；单位：万方数据来源：单县2016年-2020年单县国民经济和社会发展统计公报，其中，2020年数据为上半年数据。2.2二级新房市场-量价表现通过近5年的单县商品房的量价走势，可以很清楚看到，商品房成交均价持续走高；19年相较于18年增幅800元/㎡；20年相较于19年增幅在700元/㎡。2.2二级新房市场-量价表现老城板块东城板块西城板块南城板块北城板块置业诉求刚改刚需刚需刚需+改善刚需产品类型高层高层+洋房高层高层+洋房高层户型面积3R：110-1402R：90-1003R：110-1354R：140-1603R：105-1303R：110-1404R：140-1603R：110-1404R：140-160、235市场均价52005500530058005200绿城诚园2.3竞争格局分析在售项目月均成交成交均价现行优惠政策中铂新天地405400砸金蛋送家电洗衣机冰箱电动车香巴拉府255000砸金蛋送家电洗衣机冰箱康馨家园505200交—万抵四万紫玉东郡305500交1.5万抵3万领秀府154700交—万抵两万东大佳苑305700交两万抵五万，送车位君子佳园255500两万抵三万海鸿君子印405200交两万抵三万，99折伯爵国际花园205400优惠三万佳和御园认筹3005200两万抵三万绿城蘭园50高层6000

洋房7000指定房源赠送3.3W全屋家电2.3竞争格局分析-重点竞品表现重点竞品表现-伯爵·国际花园开发商菏泽伯爵房地产开发有限公司与本项目距离6Km占地面积占地约300亩，总建筑面积为50万㎡建筑形态分三期开发，规划有30栋7-8层小高层，12栋18F中高层，4栋27F中高层容积率2.5车位一楼车库主力面积123-141㎡入市时间2014年12月首盘装修情况毛坯体量4500套存量1000套在售均价5400元/㎡基地6KM国际花园2.3竞争格局分析-重点竞品表现户型展示126㎡143㎡重点竞品表现-伯爵·国际花园115㎡2.3竞争格局分析-重点竞品表现重点竞品表现-中铂·新天地开发商山东中铂房地产开发有限公司与本项目距离2Km占地面积占地28.4万㎡，总建筑面积为85.6万㎡建筑形态项目分四个地块，共计规划49栋18F/26F/27F高层住宅，容积率2.47车位全地下车位，4859个。主力面积112-147㎡入市时间2019年10月首盘装修情况毛坯体量6034套存量约4500套在售均价5400元/㎡基地2KM新天地2.3竞争格局分析-重点竞品表现户型展示117㎡147㎡112㎡重点竞品表现-中铂·新天地2.3竞争格局分析-重点竞品表现重点竞品表现-君子佳园开发商单县四君子置业与本项目距离2Km占地面积12万方建筑形态26栋住宅，总建筑面积为31万㎡容积率2.27车位地下车位，1846。主力面积109-170㎡入市时间2019年8月首开装修情况毛坯体量2255户存量1500在售均价5500元/㎡基地2KM君子佳园一期2.3竞争格局分析-重点竞品表现营销动态147㎡128㎡重点竞品表现-君子佳园目前均价：5500元/㎡左右；主力户型：109-170㎡优惠政策：两万抵三万项目分析：1、君子佳园由四君子置业投资开发，四君子集团为单县当地品牌酒厂，此小区是在老酒厂厂址上建设而成；2、项目一期19年8月开盘销售，一期共计600余套房源，目前已经销售完毕；3、项目北侧为开发区实验小学，为项目最大亮点，也是成交主要原因，但一期业主孩子未能顺利入学，业主集体维权，为项目二期销售带来极大负面影响，目前月均销售20余套。2.3竞争格局分析-重点竞品表现重点竞品表现-海鸿·君子印开发商单县海鸿房地产开发有限公司与本项目距离5Km占地面积占地约83亩，总建筑面积为15万㎡建筑形态共计规划9栋27F高层住宅容积率2.2车位地下车位900个主力面积122-145㎡入市时间2019年8月首盘装修情况毛坯体量844套存量400套在售均价5200元/㎡基地5KM君子印2.3竞争格局分析-重点竞品表现户型展示133㎡145㎡122㎡重点竞品表现-海鸿·君子印2.3竞争格局分析-重点竞品表现重点竞品表现-佳和御园开发商单县浩羽房地产开发有限公司与本项目距离5Km占地面积15.4万方建筑面积42.8万方16栋高层、10栋小高层容积率2.38主力面积110-145m²入市时间2020年11月首开装修情况毛坯体量3000套存量2500套在售均价5200元/㎡基地5KM御园2.3竞争格局分析-重点竞品表现重点竞品表现-佳和御园营销动态目前均价：5200-5500元/㎡左右；主力户型：110-145㎡优惠政策：两万抵三万项目分析：1、佳和置业，在单县拥有佳和城及佳和御园两个大体量项目，拥有一定的市场口碑；2、南城区，城市面貌及城市配套相对齐全；同时项目新中式建筑风格也极具辨识性；3、项目9月份营销中心暨景观区开放，于11月份首开，开盘均价5000元/㎡，低价走量，比一路之隔的蘭园低出1000元/㎡，后持续加推6#、1#（正在预约），销售情况较好。2.3竞争格局分析-重点竞品表现实景展示重点竞品表现-佳和御园2.3竞争格局分析-重点竞品表现户型展示114㎡143㎡122㎡重点竞品表现-佳和御园2.3竞争格局分析-重点竞品表现绿城兰园（绿城发展代建）推广主题携手绿城共享未来地址凤凰大道与49路交汇处开发商单县绿邦置业有限公司总规划面积14万㎡总建筑面积26万㎡总套数2216容积率2.2绿化率35%车位数1:1.2开工时间2019年建筑类别高层，洋房，商业街一期楼座2#6#7#11#12#15#19#20#21#25#26#户型范围高层（18层26层）：105㎡115㎡122㎡125㎡135㎡165㎡洋房（8层10层）：120㎡135㎡重要节点19年五月一日开始验资十万，到7月21日已验资约900余组客户，19年9月初开盘，推售540套房源，开盘销售460套，后续持续加推销售，为单县市场销售冠军，销售金额及套数均遥遥领先。配套学校：单州学校、实验学校商业：庆丰农贸市场、凤凰大道商业街、银座医院：中心医院、海吉亚医院公园：生态公园、在建公园重点竞品表现-绿城蘭园基地5KM蘭园2.3竞争格局分析-重点竞品表现营销动态目前均价：高层6000元/㎡左右；洋房7000元/㎡主力户型：115-160㎡（主力户型120-135㎡）优惠政策：指定房源赠送3.3W全屋家电项目优势：位置处于老城区与南部新城的中心点，周边配套较为丰富，同时区域内景观、公园丰富，城市面貌较好，同时绿城品牌及品质较高，所打造的营销中心、景观示范区提前展示了项目实景。户型展示高层：105㎡高层：125㎡洋房：135㎡重点竞品表现-绿城蘭园2.3竞争格局分析-重点竞品表现实景区展示重点竞品表现-绿城蘭园2.3竞争格局分析-重点竞品表现实景区展示重点竞品表现-绿城蘭园2.3竞争格局分析-重点竞品表现中铂新天地

香巴拉府

康馨家园

东大佳苑

君子佳园

海鸿君子印

伯爵国际花园佳和御园绿城蘭园420044004600480052005000540056005800600062006400660040006800700052005000520050005000高层5500520060005700洋房5700540052006000从竞品单价特征来看，市场代表性的高层住宅均价在5000-5500元左右；绿城蘭园项目表现尤为突出，洋房和高层价格均高出市场均价近1000元/㎡；70002.3竞争格局分析-竞品单价特征中铂新天地

香巴拉府

康馨家园

东大佳苑

君子佳园

海鸿君子印

伯爵国际花园佳和御园绿城蘭园9010011012014013015016017018019020021080220230122109三室四室113从竞品产品结构特征来看，市场上房源主要以110-135㎡三室两厅的户型结构为主，也表明了单县客户对此类户型面积较为认可；四室户型主要以140-150㎡户型为主。五室两室1051151251351351651151231271401601331451221141261431201301141211121141171411471311701281471221351141222.3竞争格局分析-竞品产品结构分析中铂新天地

香巴拉府

康馨家园

东大佳苑

君子佳园

海鸿君子印

伯爵国际花园佳和御园绿城蘭园5055606575708085909510010511040120130从竞品总价特征来看，市场上房源总价主要集中在55-80万左右；55-80万40-70万55-70万60-80万60-90万60-80万55-95万55-80万65-100万2.3竞争格局分析-竞品总价特征从市场调研存量数据来看，目前单县市场上显性存量较大，40多个项目处于在售状态，同时不乏过5000套大盘，市场竞争相对激烈，产品同质化也较为严重。2020年供地74.3万方，约190万方体量，按年去化100万方计，加之楼盘销售剩余货量，约需3-4年左右去化周期；在售楼盘数据统计（各区域代表性项目）区域项目产品类型主力面积（平方）销售价格（元）套数去化剩余（套）城东紫玉东郡高层100-1305200700500200香巴拉府高层114-1305000420020002200明泰∙第一城高层100-1305500470027002000城北海鸿·君子印高层122-1455200844200644佳和城高层116-160高层450063003006000铂金华府高层120-160高层40001000300700城南伯爵∙国际花园洋房+高层洋房130-140高层4800450030001500高层115-140洋房5300绿城蘭园洋房+高层洋房120-135洋房660021551500655高层105-165高层5700中铂新天地高层高层112-147高层5500603415004534佳和御园高层高层114-143高层450030005002500城西江南绿城高层高层123-141高层40001200300900康馨家园高层高层131高层420020281800228君子佳园高层高层120-140高层410022557001555其他楼盘10000合计336162.3竞争格局分析-竞品存量分析板块上单县市场主要房地产项目主要集中在城东、城南板块，商业项目主要在老城区板块，老城北板块分布有少量住宅项目。楼盘上楼盘以城东、城南板块档次和建筑形态最好，再加上行政机构及环境的不断改善，基础设施不断完备。现在已逐渐形成单县的核心居住区域，不乏高端品质楼盘；趋势上城东、城南板块依然是单县未来房地产市场的主战场，东城新建项目地块也在孕育筹划中；16-18年建年均去化量约在80万方，19年去化量近110万㎡，目前在售项目可开发量还有近162.5万方，加之20年新成交地块近190万㎡，在未来2-3年内，销售将会愈加艰辛。2020年平均单项目销售20-50套，约有42个项目在售。形式上目前单县房地产市场高层产品均价维持在5500元左右，20年较19年市场整体上涨700元/㎡的增幅，主要明星项目均价已突破6000元。随着未来品质开发企业的进驻，单县房产市场依旧有较强的市场容纳度，但随着新地块入市，会有一定竞争压力。2.4房地产市场小结2.5市场小结二、市场竞争机会挖掘2.1楼市政策限购政策限购政策无贷款政策限贷2套，首付20%/30%。限售政策无限价政策限价政策无预售条件主体1/3或投资额超50%。其他（如精装等）无2.2市场格局市场类型市场类型内生型土地供应量/成交量年度土地成交约155万㎡，约2300,亩。市场容量年成交量110万㎡。供求关系供求基调供略大于求，供求基本持平。标杆流速城市top1年成交量，10万㎡/年主流标杆项目成交量，8万㎡/年库存去化周期3-4年去化周期2.3竞争格局

定位类型层数/梯户比毛坯均价（元/㎡）精装成本（元/㎡）户型/面积（㎡）主力总价段（万）年均流速（万㎡/年）存量（万㎡）与本案竞争关系产品亮点高层绿城蘭园刚需+刚改2T46000无3房110-1304房15080-1008万0.3同品牌竞争阳台飘窗赠送中铂新天地刚需2T45500无3房100-14070-907万4同区域竞争飘窗赠送海鸿君子印刚需+刚改2T45200无三房120-130四房14570-905万0.5城区竞争阳台飘窗赠送总结刚需为主2T4居多5500无110-13070-100平均6-7万方阳台+飘窗赠送洋房绿城蘭园改善11层/2T27000无125-13585-10020.2同品牌竞争阳台飘窗设备平台赠送佳和御园改善10层/2T26000无120-14080-901.51城区竞争阳台飘窗赠送总结改善为主2T2居多6500无120-14080-1001.5阳台飘窗赠送市场竞争机会挖掘市场竞品较多，竞争较为激烈，热销大盘吸引全城目光，流速明显。但本案区域内缺乏品质大盘，东城区客户目光聚集较少。目录项目本体分析一竞争市场机会挖掘二客户需求分析三项目产品定位四基于客户测试的产品建议五竞品客户结构分析竞品主要客户次要客户辅助客户客户概述占比客户概述占比概述占比绿城蘭园城区改善客户，注重居住环境及品质，对品牌、户型、环境、物业等比较看重，多为单位中高层人员及企业主。50%在外做生意的单县人，35-50岁左右，有一定的经济实力，且对绿城品牌有一定的了解。注重环境及生活品质。30%县城区域中高层人士，有一定的经济实力。10%中铂新天地区域内地缘性客户，刚需刚改为主，在一定程度上注重小区品质及环境。40%老城区改善客户，改变居住环境，看重户型、品质、景观等，学区因素相对较弱。30%乡镇进城客户，注重学区及户型。15%君子佳园地缘性刚需刚改客户，注重学区，也是其购房主要因素。40%开发企业下属员工及亲属，学区为其主要下定原因。30%刚需客户，乡镇进城客户，主要看重学区。20%3.1客户来源分析户型设计产品溢价点访谈对象背景受访人：刘女士年龄：35岁年家庭收入：15万左右家庭结构：四口之家职业：私营企业意向产品：高层访谈要点客户特征：有一套住宅，90㎡，老家属院，住了六七年了。置业动机：换房，改善居住环境。产品需求：120-130左右，三室空间，一个车位，卧室朝阳。价格承受能力：80万。客户访谈语录：现在家里四口人，住房空间严重不足，两个孩子相差6岁多，各自需要自己的空间，小儿子的房间还是将餐厅改的卧室，大儿子上高中了，学业紧张，也需要自己学习的空间；特别是年初疫情，一家人全部都在家里出不去，感觉住房空间问题特别严重，所以就想换一个大些的房子，家里人都能有一个自己的小空间，互不打扰。3.2客户关注点/溢价点景观绿化产品溢价点访谈对象背景受访人：王老师年龄：45岁年家庭收入：20万左右家庭结构：三口之家职业：一中老师意向产品：高层访谈要点客户特征：现在在一中家属院住，新校区搬迁。置业动机：换房，改善居住环境，孩子结婚，也需要婚房。产品需求：130-140左右，最少两卧室朝阳，阳台要大。价格承受能力：90万。客户访谈语录：新校区搬迁之后，上班明显不方便，孩子也谈了对象，准备结婚，也需要婚房。对房子的要求，最好是两个卧室朝阳，这样两代人都能住的好一点。然后自己平时喜欢打打太极、下下象棋，希望小区景观好一些，以及能在小区里面就有小广场、休闲健身设置，能够下楼活动身体，以后带孙子的话也有地方玩。3.2客户关注点/溢价点物业服务产品溢价点访谈对象背景受访人：齐先生年龄：37岁年家庭收入：30万左右家庭结构：三代同堂，六口。职业：个体企业主意向产品：洋房访谈要点客户特征：客户年龄37岁，自己做点小生意，年收入30万左右。置业动机：换房，改善居住环境。产品需求：140左右四室，。价格承受能力：100万。客户访谈语录：自己平时经常在外地，对象也上班，老人在家帮忙接送孩子上学。买房主要考虑园区内物业管理以及老人孩子活动区域的配备。3.2客户关注点/溢价点城区刚需型客户城区改善型客户乡镇客户拆迁房票客户阶段随着人口及经济增加、房地产局面全面打开，城区居民开始购买房产。拆迁棚改如火如荼，大批量拆迁客户购房，带动房价火速上涨。后棚改时代，市场趋于平稳，随着品牌开发商入驻及房产品层次的不断提高，改善性客户不断涌现。时间2013-20162017-20182019-至今客户类型此阶段客户主要以城区刚需及刚改客户为主，由平房向楼房过渡。此阶段客户主要为棚改拆迁客户，同时也刺激了刚需、投资客户购房。。此阶段客户主要以城区改善、乡镇进城客户为主。畅销产品面积段90-110100-140120-140、洋房时间客户类型3.3市场客户趋势分析3.4客户小结三、客户需求分析3.1竞品客户画像典型竞品常规户型客户特征年龄集中在集中在25-45岁；家庭结构2-4口之家为主；职业企事业业中层群体及乡镇进城客群；客户来源地缘性为主，辐射周边乡镇；购买动机自住为主，兼顾投资需求；典型竞品大户型客户特征年龄集中在集中在30-45岁；家庭结构3-4口之家为主；职业企事业业中高层群体；客户来源地缘性为主，城区内改善客户补充；购买动机自住改善为主，兼顾投资需求；3.2客户财富结构客户构成情况周边配套主要客群来源城区改善客群、地缘性客户、乡镇进城客户为主，在外单县人返乡置业为辅，人口基础及需求较大；3.3客户敏感点关注点周边配套学区教育、户型设计、园区配套、物业服务；抗性周边配套地段及生活配套较差；客户需求分析客群主要以单县中高收入人群为主，注重生活品质及要求，同时对学区、户型概念较强。目录项目本体分析一竞争市场机会挖掘二客户需求分析三项目产品定位四基于客户测试的产品建议五园区服务绿城服务5G心服务颐养健康项目独有的大健康颐养配套；品质居住绿城品牌及产品对项目在市场竞争中的提升；绿城产品对业主居住品质的提升，买房子就是买生活；三大核心价值4.1整体定位-核心价值提炼商务休闲体系康养颐乐体系全龄教育体系以项目规划幼儿园、小学、开发区实验中学、绿城颐乐学院为核心，营造全龄覆盖、浸染式教育环境。四大生活体系园区服务体系以颐养社区、健康生活管理、项目规划康养中心、社区休闲健身为核心，营造全龄运动健康、康养颐乐生活方式。以中岭国际酒店，满足高端客群住宿、商务会晤及休闲娱乐为核心，营造高端商务休闲生活氛围。以园区服务体系为核心，开展睦邻社、红叶行动、奇妙一夏等全龄的、四季社群活动，打造项目生活合伙人概念。4.1整体定位-核心价值提炼674.1整体定位-体系内档次定位项目整体（形象）定位：80万方全龄理想生活大城对标绿城菏泽曹县

城市桂语铂悦

项目现代高层E

档次对生活品质有追求的城市中高端人群结合项目价值点及绿城产品力与品牌力，预判项目目标客户群体为单县中产及以上的中高端客户群体，此类人群有自己高端生活交际圈，圈层属性浓厚，对生活品质有一定的追求，注重生活及产品，对价格概念较轻。010302核心客群50%重点客群30%偶得客群20%城区改善置业/中产及以上群体二次或多次置业人群；在单县有稳定的工作及收入，企事业单位或经商人员；现有房产满足不了生活需求及追求，提升生活品质；乡镇进城客户在项目周边乡镇长久居住的刚需客群；在城区工作，有相对稳定的收入；孩子上学，注重学区教育资源；投资客看好区域发展，投资增值；认可品牌及产品价值；4.2客户来源初判69地块指标市场反馈客户诉求舒适性、改善型高层地块占地大、容积率2.5，高层与洋房产品成为主要目标。且项目已有既定高层产品，需在既定产品上进行优化。市场客户对100-140㎡高层及洋房产品接受度较高。客户在置业过程中，除了地段及学区等硬性因素外，对项目户型、景观、物业等因素需求越来越高。4.3物业类型推理704.4规划强排方案展示A地块B地块C地块D地块主体在建项目整体强排指标714.4规划强排方案展示项目A地块强排指标主体在建4.4项目户型配比（A地块）物业类型面积段（㎡）户型功能总价逻辑（万元）面积比例户型分布原则是否标准化户型及选型产品设置目的高层层数建议：18-27FT户比建议：两梯四户100-120㎡3房2厅1卫60-70万10%连廊中间户否流量型120-130㎡3房2厅2卫70-80万60%边户及连廊中间户否流量型130-140㎡3房2厅2卫80-90万20%边户否流量型

140以上㎡3房2厅2卫100万以下10%楼王景观否溢价型|明星型洋房层数建议：11FT户比建议：一梯一户120-130㎡3房2厅2卫80-90万20%边户否流量型

130-140㎡3房2厅2卫85-95万20%边户否流量型

140-150㎡3房2厅2卫95-105万30%边户否溢价型|明星型150㎡以上4房2厅2卫110万以下30%楼王景观否溢价型|明星型建议在户型面积上，高层主做120-130㎡的三居户型，洋房主做130-140㎡的三居户型，以三室两厅两卫户型为主，迎合客户需求，同时考虑少量三室两厅一卫及四室房源辅助配比，五室房源进行点缀；在户型设计上考虑双阳台、三开间朝阳及卧室飘窗设计；高层总价控制在100万以下，洋房总价控制在110万以下。4.4项目户型配比-关于偷面积（A地块）本案赠送面积主要以飘窗、开敞阳台的形式进行，不涉及湿作业。物业类型面积段（㎡）户型功能是否赠送赠送后面积赠送方式是否涉及湿作业高层层数建议：T户比建议：90-1003房2厅1卫是114飘窗、开敞阳台否120-1303房2厅2卫是130.5飘窗、开敞阳台否120-130（18F)3房2厅2卫是133飘窗、开敞阳台否150以上4房2厅2卫是164飘窗、开敞阳台否洋房（如有）层数建议：T户比建议：1404房2厅2卫是149飘窗、开敞阳台否150以上4房2厅2卫是177飘窗、开敞阳台否4.5项目价格预判（A地块）高层：周边竞品高层均价5500元，蘭园均价6000元，建议本案高层以5500元均价入市，低开高走；洋房：洋房产品量少价高，对比竞品售价，建议本案洋房产品入市以6500元均价入市；高层价格预判-委托方要求/成本反推地价成本1116单方成本预计6200利润率要求4%利润额要求9000万反推价格要求6500（整盘）4.6商业建议指标规定地块出让无强制规定最终商业规模本案商业服务人口（15000人）*人均商业比例（3㎡）=45000㎡定位社区底商及主干道商业形态两层地上，一层层高4.5m，二层3.5m标准铺面积主力80-100㎡，社区出入口可以做到200㎡开间5-6m进深12-14m价格10000-15000销售对外销售本案商业建议项目名称形态层高临主干道主力面积（㎡）总面积去化面积成交均价（元/㎡）绿城·蘭园底商地上两层1层4.5m2层3.6m是40-290250001500016000单州华府底商地上两层一层4.2m二层3.8m是105-30636000240008000明泰第一城底商地上两层3.7m是100320002600016000香巴拉两层分散形态一层4.1m二层3.7m是110-20060000未售-中铂·新天地底商地上两层1层4.5m是40-10055000未售-小结基本为两层地上，总层高约8米，售价基本为住宅价格2倍。商业市场概况4.7成本策略建议成本压力评估地价1116利润率要求4%单方预计成本（全口径）6200目标售价6500溢价空间（目标售价-全口径单方成本）300成本是否有压力是成本压力主要构成项1、储藏室地下建设成本与售价差别过大；2、由于合作方资金压力过大，目前采用总包方垫资方式，导致工程成本过高；针对性成本优化策略1、建议建少储藏室面积，可改为非机动车停车区或改为机动车停车位进行销售；2、建议项目与总包方签双向协议，如销售回款良好，能按节点进行支付，即可降低工程成本；成本前提下，重点打造要求基于客户敏感点，重点营造示范区、外立面、户型、园林4.8项目开发时序一期二期三期四期色块分期物业类型/配套产品策略说明一期前期已建高层楼栋。首期高层，低价入市。二期临主干道，建设生活馆、入户大堂、示范区。抢建样板区，提升客户体验感。三期楼王、小高层、洋房产品，拉升溢价。多业态产品建设，多维度提升售价。四期未拿地区域，暂规划洋房、小高层、高层产品。4.9定位结论小结四、项目定位及产品初判（主要为A地块）4.1项目整体定位核心价值1品质居住核心价值2颐养健康核心价值3园区服务整体定位80万方全龄理想生活大城，档次对标，绿城菏泽曹县桂语铂悦项目，高层E

档预售政策

其他政策（如精装等）

4.2客户定位主力客户1城区改善主力客户2乡镇进城辅助客户3投资客户4.3物业类型筛选本案物业类型洋房+高层4.4户型配比物业类型层数/梯户比面积段（㎡）户型功能建议总价逻辑（万元）面积比例户型分布原则设置目的高层27F100-120㎡60-7010%连廊中间户流量型18F/27F120-130㎡70-8060%边户及连廊中间户流量型18F/27F130-140㎡80-9020%边户流量型18F/27F140㎡以上100万以下10%楼王景观溢价型、明星型洋房9F/11F120-130㎡80-9020%边户流量型其他物业类型（如有）9F/11F130-140㎡85-9520%边户流量型9F/11F140-150㎡95-10530%边户溢价型、明星型9F/11F150㎡以上110万以下30%楼王景观溢价型、明星型4.5项目定价逻辑区域竞品均价5500-6000本案入市价格本案入市价格高层：5500元/㎡；洋房：6500元/㎡4.6商业建议商业规模45000商业设计要求1.形态：底商，两层2.划铺/开间/进深/层高：主力分割面积80-100㎡，面宽5-6m，进深12-14m，层高4.5m/3.5m目录项目本体分析一竞争市场机会挖掘二客户需求分析三项目产品定位四基于客户测试的产品建议五5.1客户有效性：客户测试执行情况调研渠道/方式：网络推送/深度访谈样本完成情况：共收集问卷100份深度访谈15份其中无效无置业需求9份与项目物业类型不匹配3份（客户意向别墅、小院产品）对项目所在区域无意向5份与项目物业类型不匹配1份（客户意向别墅、小院产品）对项目所在区域无意向2份最终有效问卷83份深度访谈12份分物业类型高层51份高层8份洋房32份洋房4份5.1客户有效性：客户测试执行情况（深度访谈）客户类型受访人员竞品/相关行业2人绿城诚园王海峰、中铂新天地杨帆客户类型序号姓名性别/年龄单位/职务家庭结构置业历史/居住现状/置业动机当地重点行业2人1李先生男/31岁四君子酒厂4口二次置业，改善居住环境。2王老师男/45岁一中老师三口之家家属院居住，改善+孩子新房。政府事业单位2人1杨科长男/35岁县宣传科五口之家老人孩子一起住，改善居住空间。2孟局男/52岁县农业局老两口改善置业，对环境要求较高。个体户2人1刘倩女/32岁服装店主三口之家孩子上学，考虑学区。个体户3人2付杰男/33岁广告公司三口之家孩子上学，老人养老。重点小区2人1朱坤文男/32岁私企中层五口老人孩子一起住，改善空间。2李静女/28岁个体户五口老人孩子一起住，改善居住环境及空间。竞品/中介拦截2人1吴先生男/28岁个体户四口和老人住，准备要孩子，改善空间。2巩苏青女/32岁房产行业三口孩子上学，考虑学区。5.1客户有效性：调研对象与客户定位匹配度通过客户调研数据分析，客户主要特征为：年龄30-40岁之间、常住地及工作地在单县东城及南城、首次与二次置业、个体户及私营企业员工及管理层。客户年龄居住地址工作地址置业情况职业情况职位情况5.2客户画像：客户置业动机及决策关注点刚需置业原因改善置业原因置业考虑因素住房写照通过客户调研数据分析，刚需客户购房原因主要为婚房及孩子上学；改善客户主要考虑改善居住面积、环境及物业服务；在置业敏感点上，教育、交通、商业及区域位置是客户主要考虑因素。5.2客户画像：总价预算与物业类型偏好总价预算与物业类型偏好主力置业总价为60-80万，在此预算基础上，多数客户倾向高层产品，总价超过80万，高层和洋房各有倾向，其中总价超过100万，洋房意愿度更强置业需求特征（100份样本）预算/物业类型高层洋房别墅合计60万以下26002660-80万24903380-100万1112023100-150万016016150-200万0022200万以上0000合计613721005.2客户画像：区域置业意向及抗性客户对项目所在区域的印象适中，看好区域前景，但交通及生活配套是区域及项目的主要抗性。多数客户对区域的印象是离学校近，比较看好区域的前景，区域接受度适中，其中完全接受区域的占比24%；其中不能接受的客户占比13%，主要抗性在于上下班距离较远、生活配套较少、交通不便。区域认知区域置业接受度抗性原因区域认知与接受度（100份样本）5.2目标客群画像描摹客群社会身份置业目的关注点总价面积户型户型格局配套与服务主力客群30-45岁，当地刚改客群，年收入20-30万，一般2孩，三代同堂居住空间及环境改善关注学校、交通、生活配套，同时对小区环境及生活品质有一定的诉求。80-100万120-160㎡客厅朝南，至少3个房间；不能接受北向阳台；如有景观面，客厅朝东朝西也可接受；户型没有风水冲突；幼、中、老年人活动场地；物业管理较为安全；有医疗养老需求；次主力客群20-35岁，县城东面乡镇进城客户，在县城有工作，主要考虑孩子上学及家庭距离学区、进城置业关注学校及生活配套60-80万100-130㎡客厅南向，三室需求，也可接受一卫户型，各年龄段活动场地、儿童休闲场所5.3户型建议：客户户型测试空间重要程度：主卧、客厅、阳台户型格局特征：三室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫抗性户型特征：一楼户型、暗卫。入户门正对卫生间客户对主卧及客厅关注度高，80%要求朝南；如有连通客厅和主卧的大阳台、飘窗则更有吸引力，对面积赠送比较感兴趣；不能接受入户门正对卫生间的户型户型关注点（100份样本）户型空间认知意向面积段客户意向户型对客厅的看法暗卫接受度维度项目定位结论竞品水平客户测试需求反馈综合设计实现度的优化适配方向调整重要等级面积100-160100-180㎡两室房源及200㎡以上大平层客户需求较少定位总价段与客户需求匹配不调整总价流量型户型总结控制在100万以内60-100万总价较高，消费力达不到。不调整户型三室、四室户型三室、四室户型两室不考虑现有产品满足客户诉求不调整客厅南向。东西边厅也可接受。主要南向，少量东西向。80%要求朝南现有产品力大于客户诉求不调整阳台南向双阳台单阳台居多，新面市项目有部分双阳台产品阳台朝南，东西阳台也可接受现有产品力大于客户诉求不调整卧室两个卧室朝南两个卧室朝南120㎡以上主卧有套房，必须两个卧室朝南主卧卫生间不能对着床卧室之间不能门对门必须调整卫生间至少一明卫明卫居多，少量暗卫尽量不要有暗卫经设计综合研判无法完全实现客户诉求，且现有产品力基本可满足建议调整玄关入户玄关，增加私密性少量户型有玄关希望有现有产品力大于客户诉求不调整5.3户型适配及优化建议89竞品名称建筑风格绿城蘭园绿城经典法式二代高层绿城诚园现代风格高层佳和御园新中式、新典雅中铂新天地新中式海鸿君子印中式伯爵国际花园法式建筑蘭园御园中铂新天地海鸿君子印单县市场上新面市项目建筑外立面多以法式及新中式为主，但老项目外立面营造方面多较为随意，风格并不纯粹。竞品风格分析5.4立面建议产品立面意向根据项目目前现状及市场现状，建议对项目规划进行提升调整，打造现代简约风格二代高层+洋房产品，并以市场接受度最好的面积段为项目的主力户型，