资产评估：原理与案例 课件 唐龙海 第5、6章 市场法、收益法

资产评估：原理与案例第5章

市场法市场法概述市场法常用的评估方法市场法评估案例一、市场法的概念二、市场法的适用范围三、市场法的基本步骤四、市场法的可比因素第1节市场法概述市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法。市场法要求充分利用类似资产的成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值。由于市场法比较直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。市场法的理论依据是替代原理。替代原理是指同类商品之间可以相互替代，如果一件商品在市场上销售的价格高于同类商品的价格，那么商品的购买者可能会放弃这一件商品，转而去购买其他同类商品，因而商品的价格不得不合理偏离其同类商品在同等条件下的价格。因此，可以参照评估对象同类资产的市场交易价格，对评估对象进行价值评估。一、市场法的概念运用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：(1)评估对象的可比参照物具有公开市场。(2)公开市场上要有可比的资产及其交易。资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：1)参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能等。2)参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。3)参照物成交时间与评估基准日的时间间隔不能过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。(3)市场比较活跃，有关交易的必要信息可以获得。二、市场法的适用范围资产评估专业人员在运用市场法时应当对评估对象与可比参照物进行比较分析，并对价值影响因素和交易条件存在的差异做出合理修正。市场法的基本步骤包括：1)选择参照物；2)根据评估对象与参照物选择比较因素；3)对比指标、量化差异；4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；5)综合分析，确定评估结果。三、市场法的基本步骤（一）选择参照物资产评估专业人员应当根据评估对象特点，选择与被评估资产有可比性的参照物。为排除个别参照物交易的特殊性和偶然性，参照物的数量应该是三个或三个以上。选择可比参照物时，需要基于以下原则：(1)选择在交易市场方面与评估对象相同或者可比的参照物；(2)选择适当数量的与评估对象相同或者可比的参照物；(3)选择与评估对象在价值影响因素方面相同或者相似的参照物；(4)选择交易时间与评估基准日接近的参照物；(5)选择交易类型与评估目的相适合的参照物；(6)选择交易价格正常或者可以修正为正常交易价格的参照物。三、市场法的基本步骤（二）根据评估对象与参照物选择比较因素不同的评估对象在参照物的比较因素选择上的侧重点会有所不同。资产评估专业人员应当选择对资产价值影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。从理论上讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、功能、规模、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如，评估房地产的价值时，要重点关注地理位置、环境状况等比较因素；评估机器设备时，应该重点关注机器设备的技术水平；在企业价值评估中，应该重点关注收入状况、盈利水平、企业规模等比较因素。三、市场法的基本步骤（三）对比指标、量化差异资产评估专业人员在运用市场法时应当对评估对象与可比参照物进行比较分析，并对价值影响因素和交易条件存在的差异做出合理修正。要根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化，如对于资产功能指标，参照物与评估对象尽管用途、功能相同或相近，但是在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都会有不同程度的差异，将参照物与评估对象对比指标之间的差异进行量化、货币化是运用市场法的重要环节。三、市场法的基本步骤（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异运用市场法时，市场的活跃程度、参照物的相似程度、参照物的交易时间与评估基准日的接近程度、参照物的交易目的及可比程度、参照物信息资料的充分程度等因素都会影响评估测算结果的可靠性，因而要重点关注。要以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。在实际操作中，资产评估专业人员根据已经量化的参照物与评估对象之间的对比指标差异对参照物的价格进行调整，得到评估对象的初步评估结果。（五）综合分析，确定评估结果一般情况下，运用市场法评估的初步结果在三个以上，而最终的结果只能有一个，如何确定哪一个结果最合理呢？可以采用以下几种方法：(1)资产评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。(2)如果各参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽，就可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。需要注意的是，采用上面的哪种办法确定最终评估值，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。三、市场法的基本步骤（一）运用市场法评估单项资产运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：(1)资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。(2)资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平以及使用状态。(3)市场条件。市场条件包含宏观的经济政策、金融政策、行业经济状况、产品竞争情况等。(4)交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法的可比因素（二）运用市场法评估企业价值运用市场法评估企业价值时，资产评估专业人员应当重点考虑所选取参照企业的可比性。参照企业的可比性可以通过以下两个标准来判断：(1)行业（业务）标准。处于同一行业的企业（业务）具有一定的可比性。在依照行业（业务）标准选取参照企业时，资产评估专业人员应当尽量选取与被评估企业在主营业务收入结构、利润结构、经营模式等方面相似的参照物。(2)财务标准。资产评估专业人员需要通过必要的分析对被评估企业和参照企业从业务类型及资本构成、财务指标等方面进行比较，以此体现被评估企业和参照企业之间的风险和成长差异。除此之外，资产评估专业人员还应当考虑股权评估的交易背景、交易日期、交易价格、收购股权的比重、影响交易价格的其他重要交易条款等。四、市场法的可比因素一、直接比较法二、间接比较法 第2节市场法常用的评估方法一、直接比较法直接比较法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较，从而判断评估对象的评估值。直接比较法的计算公式可以表示为：

直接比较法具有以下几个特点：①直观简洁，便于操作；②适用性强，应用广泛；③强调参照对象与被评估资产之间的可比性；④对信息资料的数量和质量要求较高；⑤要求评估专业人员具有比较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。（5-1）（一）现行市价法（二）市价折扣法（三）功能价值类比法（四）物价指数法（五）成新率价格调整法（六）价值比率法一、直接比较法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值，这就是现行市价法。【例5-1】某评估公司受托对某企业的持有至到期投资进行评估，持有至到期投资账面余额为12万元(购买债券1200张、面值100元/张)，年利10%，期限3年，已上市交易。在评估前，该债券未计提减值准备。根据市场调查，评估基准日的收盘价为120元/张。据评估人员分析，该价格比较合理，其评估值为144000元。（一）现行市价法

市价折扣法以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。市价折扣法适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。其计算公式可以表示为：资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）（5-2）【例5-2】某企业需要处置一批设备类资产共10件，在评估基准日与这10件设备完全相同的参照物在市场上的正常交易价格为200万元，考虑到该企业所处置的设备类资产需一次性处置，整体交易将会形成一定的价格折扣，经市场调研和分析，折扣率一般会在10%～15%，考虑到还要尽快交易，因此，折扣率取20%。求该资产评估值为多少万元。资产评估值=200×（1-20%）=160（万元）（二）市价折扣法功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，比较参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。功能价值类比法比较差异的对象是参照物与被估对象功能(生产能力)差异。资产功能与资产价格之间的关系有两种：线性关系非线性关系（三）功能价值类比法1、线性关系

当资产的价值与生产能力之间成线性关系时，其计算公式可以表示为：这种方法也被称作生产能力比例法。【例5-3】被估资产年生产能力为150吨，参照资产的年生产能力为200吨，评估时点参照物的市场价格为40万元，则被估资产的价值为多少万元？资产评估值=40×（150/200）=30（万元）（5-3）2、非线性关系

线性关系意味着当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时，其价格也是大l倍。然而由于规模经济效益的作用，资产生产能力和成交价之间只是同方向变化，而不是等比例变化，资产生产能力与成交较之间是一种非线性关系。当资产的价值与其生产能力之间呈现非线性关系时，其计算公式可以表示为：这种方法也被称作规模经济效益指数法。x为规模经济效益指数，可通过统计分析确定，不同行业有不同的取值范围。【例5-4】被评估资产年生产能力为150吨，参照资产的年生产能力为200吨，评估基准日参照资产的市场价格为40万元，该类资产的功能价值指数为0.8，则评估值为多少万元。资产评估值=40×（150/200）=30（万元）（5-4）定基物价指数也叫定基价格指数，是指在一定时期内对比基期的价格指数。当选的物价指数是定基物价指数时，其计算公式可以表示为：资产评估值＝参照物成交价格×（评估时定基物价指数÷参照物定基物价指数）（5-5）如果公布的是定基物价变动指数，需要通过将定基物价变动指数加1来求取定基物价指数。当选的物价指数是定基物价指变动数时，其计算公式可以表示为：资产评估值＝参照物成交价格×[（1+评估时定基物价变动指数）÷（1+参照物定基物价变动指数）]（5-6）1、定基物价指数【例5-5】某评估对象将于8月成交，与评估对象完全相同的资产3月的成交价格为13万元。3月时的定基物价指数为120%，8月时物价指数为140%，该资产评估值为多少万元？资产评估值=13×（140%/120%）=15.17（万元）【例5-6】被评估房地产于2021年6月30日进行评估，该类房地产2021年上半年各月月末的价格同2020年年底相比，分别上涨了1.5%、2.7%、3.5%、4.1%、4.7%和5.2%。其中参照房地产在2020年2月底的正常成交价格为6000元/平方米，则被评估房产于2016年6月30日的价值为多少？资产评估值=6000×（（1+5.2%）/（1+2.7%））=6146（元）1、定基物价指数环比物价指数是指本期与上期相比而得出的指数，主要反映物价逐期的变化情况，各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。当选的物价指数是环比物价指数时，其计算公式可以表示为：P＝参照物成交价格×A1×A2×A3×……×An（5-7）其中A1，A2，A3……An为各期环比物价指数。环比物价指数用n个，不包括参照物当期，n＝评估期-参照物成交期。当价格上涨时环比价格指数大于100，当价格下降时环比价格指数小于100。如果公布的是环比物价变动指数，需要通过将环比物价变动指数加1来求取环比物价指数。因此，当选的物价指数是环比物价指变动数时，其计算公式可以表示为：P＝参照物成交价格×（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×……×（1+an）（5-8）其中a1，a2，a3……an为各期环比物价指数。当价格上涨时环比价格变动指数大于0，当价格下降时环比价格变动指数小于0。2、环比物价指数【例5-7】已知某参照物资产在2021年7月初的正常交易价格为200万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情形如下：2021年7～12月的环比价格指数分别为102.3%、101.3%、98.5%和99.7%。被评估资产于2021年12月初的评估价值为多少？资产评估值=300×102.3%×101.3%×98.5%×99.7%=305.31（万元）【例5-8】与评估对象完全相同的参照资产4个月前的成交价格为100万元。环比物价指数分别为4%、3%、2%、-5%，则评估对象的价格为多少？资产评估值=100×（1+4%）×（1+3%）×（1+2%）×（1-5%）=103.80（万元）2、环比物价指数成新率价格调整法是指以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：

（5-9）【例5-9】某评估参照物价格为100万元，成新率为0.8，被评估资产的成新率为0.6，估算该评估对象的价值。 资产评估值=100×（0.6/0.8）=75（万元）（五）成新率价格调整法价值比率法是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数（比如市盈率，一般用行业标准），乘以评估对象的同一经济参数或经济指标（比如利润），从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。价值比率法有很多种，在整体资产（企业价值）评估实务中，价值比率法运用比较广泛，最常用的价值比率有市销率、市净率和市盈率。另外，在机电设备评估中，成本市价法运用也比较多。下面重点介绍价值比率法中的市盈率法、成本市价法。市盈率法成本市价法（六）价值比率法市盈率法以作为参照物的上市公司（或者整个行业）市盈率为倍数（乘数），以此倍数与整体被估资产的收益额相乘，借以确定被估资产价值的方法。具体计算公式为：被估资产评估值＝被评估企业相同口径收益额×参照物(企业/行业)市盈率（5-10）【例5-10】某被评估企业的年净利润为5000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为15倍，则被评估企业的企业价值评估值为多少？资产评估值=5000×15=75000（万元）1、市盈率法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。其计算公式可以表示为：

（5-11）【例5-11】某设备在评估基准日的成本市价率为160%，已知被估全新设备的现行合理成本为100万元，则其市价为多少。资产评估值=100×160%=160（万元）2、成本市价法间接比较法是指利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象和参照物整体或分项对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。间接比较法的应用有以下步骤：(一)确定标准化参照物(二)标准化参照物理想价格的求解(三)评估对象价格的确定二、间接比较法一、SZ市QS花园住宅评估案例二、PT机床评估案例第3节市场法评估案例（一）评估对象概况评估对象位于SZ市W区QS花园九期11号楼C栋，建成时间为2014年8月26日，用途为住宅，评估对象总楼层为地上5层，评估对象为整栋楼，建筑面积为372.13平方米。(1)位置状况。（略）(2)权益状况。（略）(3)实物状况。（略）(4)基础设施状况。（略）（二）评估方法适用性分析（略）（三）评估方法说明（略）（四）评估测算过程(1)搜集交易实例。（略）(2)选取可比实例。根据评估对象状况、评估目的和成交日期，从交易实例中选取可比实例，资产评估师对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，选取以下交易实例作为可比实例（见表5-1)。一、SZ市QS花园住宅评估案例一、SZ市QS花园住宅评估案例可比实例可比实例A可比实例B可比实例C名称XX花园九期某A栋XX花园九期某B栋XX花园九期某C栋坐落XX市XX区XX市XX区XX市XX区建筑面积（㎡）326370372房屋性质住宅住宅住宅交易双方关系无关系无关系无关系成交日期2021年12月2021年12月2021年12月成交价格（元/㎡）120,000121,000124,000付款方式按揭付款按揭付款按揭付款交易税费负担买卖双方各自承担买卖双方各自承担买卖双方各自承担交易目的自用自用自用交易方式房产买卖房产买卖房产买卖交易情况说明交易情况正常交易情况正常交易情况正常房地产状况说明实物状况说明框架结构，普通装修。框架结构，精装修。框架结构，豪华装修。权益状况说明产权明确，无产权纠纷，正常交易实例产权明确，无产权纠纷，正常交易实例产权明确，无产权纠纷，正常交易实例区位状况说明总层数5层，位于第1-5层，所处区域环境状况较好，景观状况较好，公共配套设施完备总层数5层，位于第1-5层，所处区域环境状况较好，景观状况较好，公共配套设施完备总层数5层，位于第1-5层，所处区域环境状况较好，景观状况较好，公共配套设施完备表5-1

可比实例表(3)建立比较基础。选取可比实例后，建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与评估对象之间口径一致、相互可比（见表5-2)。一、SZ市QS花园住宅评估案例市场法修正和调整表项目评估对象可比实例A可比实例B可比实例C名称评估对象XX花园九期某A栋XX花园九期某B栋XX花园九期某C栋因素内容交易情况交易情况正常交易情况正常交易情况正常交易情况正常市场状况2021年12月20日2021年12月2021年12月2021年12月区位状况区域规划无特殊规定无特殊规定无特殊规定无特殊规定区域繁华度较好较好较好较好交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷景观无景观无景观无景观无景观环境质量较好较好较好较好基础设施完备度完备完备完备完备外部配套设施完善度完善完善完善完善楼层5/1-55/1-55/1-55/1-5朝向较好好较好好权益状况规划条件较好较好较好较好土地使用期限53.0853.0853.0853.08共有情况单独所有单独所有单独所有单独所有用益物权设立情况无无无无担保物权设立情况无无无无租赁或占用情况自用自用自用自用拖欠税费情况未拖欠税费未拖欠税费未拖欠税费未拖欠税费查封等形式限制权利情况无查封情况无查封情况无查封情况无查封情况权属清晰情况权属清晰权属清晰权属清晰权属清晰实物状况土地实物状况土地面积较大较大较大较大土地形状较规则较规则较规则较规则地形较平坦较平坦较平坦较平坦地势较低较低较低较低地质较好较好较好较好土壤未受污染未受污染未受污染未受污染土地开发程度较好较好较好较好建筑物实物状况建筑规模适中适中适中适中新旧程度八成八成八成八成设施设备较齐全较齐全较齐全较齐全装饰装修中等装修中等装修精装修豪华装修空间布局合理合理合理合理外观较好较好较好较好物业管理二级二级二级二级表5-2

比较基础表一、SZ市QS花园住宅评估案例(4)修正与调整（见表图5-3)。表5-3市场法修正与调整表市场法修正和调整表项目权重（%）估价对象可比实例A可比实例B可比实例C名称-估价对象XX花园九期某A栋XX花园九期某A栋XX花园九期某A栋

因素内容--120,000121,000124,000交易情况100100100100100修正系数1001.00001.00001.00001.0000市场状况100100100100100修正系数1001.00001.00001.00001.0000区位状况区域规划10100100100100区域繁华度10100100100100交通便捷度15100100100100景观10100100100100环境质量10100100100100基础设施完备度15100100100100外部配套设施完善度10100100100100楼层10100100100100朝向10100102100100-系数累加100100100.2100102-调整系数1001.000.99801.00000.9804权益状况规划条件10100100100100土地使用期限10100100100100共有情况10100100100100用益物权设立情况10100100100100担保物权设立情况10100100100100租赁或占用情况10100100100100拖欠税费情况10100100100100查封等形式限制权利情况15100100100100权属清晰情况15100100100100-系数累加100100100100100-调整系数1001.001.00001.00001.0000实物状况

土地实物状况

土地面积5100100100100土地形状5100100100100地形5100100100100地势5100100100100地质5100100100100土壤5100100100100土地开发程度5100100100100建筑物实物状况建筑规模5100100100100新旧程度10100100100100设施设备10100100100100装饰装修10100100102104空间布局10100100100100外观10100100100100物业管理10100100100100-系数累加100100100100.2100.4-调整系数1001.001.00000.99800.9960-综合系数-1.000.99800.99800.9765-经修正和调整后价格--119,760120,758121,086比较因素说明：（1）交易情况修正（略）（2）市场状况（交易期日）调整（略）（3）房地产状况调整（略）一、SZ市QS花园住宅评估案例5.确定评估对象市场价值资产评估师根据综合对比分析决定采用加权平均法的方式确定市场法法的单位比较价值，确定的各可比实例的权重及评估对象价格具体如下表所示。表5-4

评估对象市场价值确定表项目可比实例A可比实例B可比实例C经修正和调整后的价格（元/㎡）119,760120,758121,086权重1/31/31/3单位比较价值（取整至个位）（元/㎡）120,535综上所述，我们选择比较法作为本次评估的评估方法，由于本次选用一种方法进行评估，因此，取该评估方法测算的结果权重为100%。市场价值（单价）＝单位比较价值×100%＝120,535元/m²；市场价值（总值）＝市场价值（单价）×建筑面积＝39,294,410元。

（一）评估对象概况设备名称：普通车床

规格型号：CA6140×1500制造厂家：A机床厂

出厂日期：2014年2月投入使用时间：2014年2月安装方式：未安装附件：齐全（包括仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构）实体状态：评估专业人员通过对车床的传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等部位进行检查、打分，确定其综合分值为6.1分案例二普通车床评估案例（二）确定评估对象的参照物普通车床可比实例如表5-5所示。案例二普通车床评估案例比较项目

评估对象

参照物A参照物B参照物C名称

普通车床

普通车床

普通车床

普通车床

规格型号

CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造厂家

A机床厂A机床厂B机床厂B机床厂出厂日期/役龄2009/7年2008年/8年2009年/7年2010年/6年安装方式

未安装

未安装

未安装

未安装

附件

仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构

仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构

仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构

仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构

状况

良好

良好

良好

良好

实体状态描述

传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为6.1分传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为5.7分传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为6.0分传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为6.6分交易市场

评估对象所在地

评估对象所在地

评估对象所在地

市场状况

二手设备市场

二手设备市场

二手设备市场

交易背景及动机

正常交易

正常交易

正常交易

正常交易

交易数量

单台交易

单台交易

单台交易

单台交易

交易日期

2019-3-312019-2-102019-1-252019-3-10转让价格

23000元27100元32300元表5-5普通车床可比实例表（三）确定调整因素，进行差异调整(1)制造厂家调整。所选择的三个参照物中，参照物A与评估对象的生产厂家相同，参照物B和C由B机床厂生产。在新设备交易市场，A、B两个机床厂生产的某相同产品的价格分别为4万元和4.2万元，即B机床厂生产的该产品的市场价格比A机床厂高5%,以此作为被评估设备的调整比率。(2)出厂年限调整。被评估对象的出厂年限是7年，参照物A、B、C的出厂年限分别是8年、7年和6年，根据市场同类设备交易价格的统计资料，调整比率应为：A,+4.9%;B,0;C,-7.0%。(3)实体状态调整。参照物的实体状态描述及调整比率如表5-6所示。案例二普通车床评估案例参照物

实体状态描述

调整比率

A传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为5.7分＋7%B传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为6.0分＋2%C传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，无过度磨损现象，状态综合分值为6.6分－8%表5-6

实体状态调整表案例二普通车床评估案例（四）确定评估对象的评估值各参照物修正和调整后的结果如表5

7

所示。表

5-7

评估值计算表

调整项目参照物

A参照物

B参照物

C交易价格23000元27100元32300元制造厂家因素调整1.00.950.95出厂年限因素调整1.0491.00.93实体状态因素调整1.071.020.92调整后结果25816元26260元26254元被评估对象的评估值=(25

816+26

260+26

254)÷3=26

110（元）资产评估：原理与案例第6章收益法收益法概述收益法的主要参数及评估方法收益法评估案例一、收益法的概念二、收益法的应用前提和局限三、收益法的基本步骤第1节收益法概述收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。收益法包括多种具体方法。例如，企业价值评估中的现金流量折现法、股利折现法等；无形资产评估中的增量收益法、超额收益法、节省许可费法、收益分成法等。一、收益法的概念（一）收益法的应用前提资产评估专业人员选择和使用收益法时应当考虑收益法应用的前提条件：(1)评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；(2)预期收益所对应的风险能够度量；(3)收益期限能够确定或者合理预期。（二）收益法的局限对于没有收益的资产或者收益无法测算的资产，无法采用收益法实施评估，而且对未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，折现率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。二、收益法的应用前提和局限采用收益法评估资产，遵循以下基本步骤：(1)收集验证有关信息资料。(2)分析测算被评估对象的未来预期收益。(3)分析确定收益期限。(4)确定折现率或资本化率。(5)用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值。(6)计算资产的收益现值，确定被评估资产价值。三、收益法的基本步骤一、收益法的主要参数二、收益法的具体评估方法第2节收益法的主要参数及评估方法（一）预期收益（二）折现率（三）收益期限一、收益法的主要参数1.预期收益的概念根据投资回报的原理，预期收益是指在正常情形下，资产的产权主体预期能得到的所得额。预期收益是采用收益法评估资产价值的基本参数之一。2.预期收益的类型一般来说，资产预期收益有三种可以选择的类型：净利润、净现金流量和利润总额。净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量＝净利润＋折旧－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）3.预测资产预期收益的方法预测资产预期收益的方法很多，但主要有两种：时间序列法和因素分析法。（一）预期收益1.折现率的概念折现率本质上是一种期望投资报酬率，是指投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。在资产评估实务中，有时候会用资本化率来代替折现率。实际上，资本化率和折现率没有太大的区别，资本化率一般用于收益期限为无限期的资产评估，而折现率一般适用于收益期限为有限期的资产评估。2.确定折现率的方法确定折现率的方法包括：加和法、资本资产定价模型、资本成本加权法、市场法。（二）折现率1.收益期限的概念收益期限是指资产具有获利能力的时间，通常以年为单位，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。估测收益期限的方法包括：(1)以法律、法规规定的时间为基础进行估测；(2)以合同规定的时间为基础进行估测；(3)根据资产寿命周期进行估测。一般来说，取以上三者的最小值作为资产的收益期限。2.收益期限的分类收益期限分为有限期和无限期（永续）。3.收益增长模型(1)两阶段增长模型。(2)三阶段增长模型。(3)永续增长模型。（三）收益期限二、收益法的具体评估方法收益法是以适当的折现率将被评估资产在收益期内每年的预期收益折现

，然后再将每年的折现值加总的方法的总称

。可以用如下公式表示：

式中：P—资产评估值；Ri—未来第i年的预期收益；

r—折现率或资本化率；二、收益法的具体评估方法（一）预期收益不变当预期收益不变，则每年的预期收益Ri固定不变，假设年预期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示为：1、收益年期有限（1）折现率r固定且大于零如果折现率r固定且大于零，同时净收益每年固定为A，则上式各项为等比数列，可以通过等比数列求和计算，将上式表示为：此公式成立条件包括：①净收益A每年不变；②折现率r固定且大于零；③收益年期有限为n。（2）折现率r等于零

如果折现率r等于零，上式每一项都为A，上式各项求和可以表示为：

P＝A×n

二、收益法的具体评估方法（一）预期收益不变当预期收益不变，则每年的预期收益Ri固定不变，假设年预期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示为：2、收益年期无限当收益期限为无限期（即永续经营），各因素不变的情况下，计算公式可以表示为：上式可以进一步化简为：P=A/r

此公式成立条件：（1）净收益A每年不变；（2）资本化率r固定且大于零；（3）收益年期n趋于无穷大。【例6-1】鸿光食品公司拟转让一未公开的食品配方，现请资产评估师对其价值进行评估。经预测，该食品配方每年的预期收益为800万元，折现率为10%。（1）假设未公开的食品配方可以使用50年，试估算该食品配方的价值。（2）假设未公开的食品配方收益期限为无限期，试估算该食品配方的价值。（1）资产评估值（2）资产评估值=A/r=800/10%=8000万元二、收益法的具体评估方法

（二）预期收益在若干年后保持不变

当预期收益在若干年后保持不变，假设t年后预期收益保持为A不变，前t年分别为R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示为：1、收益年期有限如果收益年期是有限的，则上式后（n-t）项为等比数列，可以通过等比数列求和得出：

成立条件：（1）净收益在t年（含第t年）以前有变化；（2）净收益在t年（不含第t年）以后保持不变；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零。二、收益法的具体评估方法

（二）预期收益在若干年后保持不变

当预期收益在若干年后保持不变，假设t年后预期收益保持为A不变，前t年分别为R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示为：2、收益年期无限如果收益年期是无限的，则n趋于无穷大，则上式可以表示为：通过极限计算，上式可以化简为：

成立条件：（1）净收益在t年（含第t年）以前有变化；（2）净收益在t年（不含第t年）以后保持不变；（3）收益年期无限；（4）r大于零。【例6-2】某收益性资产未来5年的收益额分别为45万元、50万元、60万元、65万元、68万元。假设从第六年开始，以后每年收益额均为60万元，折现率和资本化率均为10%。（1）假设该项收益性资产收益期限为无限期，试估算该收益性资产的价格。（2）假设该项收益性资产收益期限为30年，试估算该收益性资产的价格。（1）①第一，确定未来5年收益额现值。前5年收益现值=213.93(万元)②第二，确定第5年以后各年收益额的现值。第5年以后各年收益额的现值

=372.55(万元)③第三，确定该收益资产的评估值。资产评估值=213.93+372.55=586.48(万元)【例6-2】某收益性资产未来5年的收益额分别为45万元、50万元、60万元、65万元、68万元。假设从第六年开始，以后每年收益额均为60万元，折现率和资本化率均为10%。（1）假设该项收益性资产收益期限为无限期，试估算该收益性资产的价格。（2）假设该项收益性资产收益期限为30年，试估算该收益性资产的价格。（2）①第一，确定未来5年收益额现值。前5年收益现值=213.93(万元)②第二，确定第6-30年各年收益额的现值。第6-30年各年收益额的现值

=338.17(万元)③第三，确定该收益资产的评估值。资产评估值=213.93+338.17=552.10(万元)二、收益法的具体评估方法（三）净收益按等差级数变化1.在净收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下：

（6-13）成立条件：（1）净收益A按等差级数递增；（2）净收益逐年递增额为B；（3）收益年期无限；（4）r大于零。2.在净收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下：

（6-14）成立条件：（1）净收益A按等差级数递增；（2）净收益逐年递增额为B；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零。二、收益法的具体评估方法（三）净收益按等差级数变化3.在净收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下：

（6-15）成立条件：（1）净收益A按等差级数递减；（2）净收益逐年递减额为B；（3）收益年期无限；（4）r大于零；（5）收益递减到零为止4.在净收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下：

（6-16）成立条件：（1）净收益按等差级数递减；（2）净收益逐年递减额为B；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零。【例6-3】某收益性资产预计未来第一年的净收益为100万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加5万元，收益年限可视为无限年，折现率为10%。试估算该收益性资产的价格。【例6-4】根据被评估企业的章程，其于评估基准日的剩余经营年期为25年，且企业的实际控制方也没有继续经营的意愿。根据评估人员的分析，该企业未来25年的年净利润将保持每年5万元的减少额，且当前的年净利润为200万元。假定折现率为10%，试估算该企业的股东全部权益价值。=1476.93（万元）二、收益法的具体评估方法（四）净收益按等比级数变化1.在净收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下：（6-17）成立条件是：（1）净收益按等比级数递增；（2）净收益逐年递增比率为s；（3）收益年期无限；（4）r大于零；（5）r＞s＞0。2.在净收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下：

（6-18）成立条件：（1）净收益按等比级数递增；（2）净收益逐年递增比率为s；（3）收益年期有限；（4）r大于零；（5）r>s>0。二、收益法的具体评估方法（四）净收益按等比级数变化3.在净收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下：

（6-19）成立条件：（1）净收益按等比级数递减；（2）净收益逐年递减比率为s；（3）收益年期无限；（4）r大于零；（5）r>s>0。4.在净收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下：

（6-20）成立条件：（1）净收益按等比级数递减；（2）净收益逐年递减比率为s；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零；（5）0<s≤1。【例6-5】某收益性资产预计未来第一年净收益为140万，此后每年净收益在上一年基础上减少4%，资本化率10%，收益年期无限期，试估算该收益性资产的价格。【例6-6】某宗工业房地产在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用期50年，已使用10年，预计未来第一年净收益72万，此后每年在上一年基础上增长2%，折现率为10%。试估算该工业房地产的价格。二、收益法的具体评估方法（五）已知未来若干年后资产价格的条件下：

（6-21）

成立条件：（1）净收益A在第n年（含n年）前保持不变；（2）预知第n年的价格为Pn；（3）r大于零。【例6-7】某宗商业地产目前已出租，该商业地产面积为1000m2，市场的月净租金为100元/m2。该商业地产的持有方打算继续出租5年，然后再将其出售。经资产评估师预测，5年后该宗商业地产的出售价格为45000元/m2，折现率为10%。根据以上条件估算该宗商业地产的价格。=32490.40（元/m2）资产评估值=32490.40×1000=3249.04万元一、BL中心花园商铺评估案例二、HB表业商标评估案例第三节收益法评估案例（一）评估对象概况评估对象是位于××市××区BL中心花园的商铺D1N13,建成时间为2005年7月26日，与商铺D1N14打通使用，用途为商业，评估对象地上裙房共1层，建筑面