地市进驻研究-运城市

运城市城市概况（位置概况）运城市位于山西省西南部，周围三市两省环绕，总面积1.4万余平方公里；太原运城市是中原经济区辐射城市，具有连南接北、承东启西的优越区位，现已形成铁路、公路、民航立体交通网。运城西安郑州•铁路火车线：南同蒲铁路、侯西铁路、大西客专（太原南至西安北）大西高铁线•公路高速公路：大运高速公路、河运高速公路、运风高速公路、东济高速公路、运三高速公路国道：209国道•航空机场：运城机场陕西注：2012年11月17日国务院正式批复《中原经济区规划》，中原经济区包括河南全省、山西东南部、河北南部、山东西南部和安徽西北部，共5省30个地级市及3个市辖区、县。其中山西省：长治、晋城、运城三个城市微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai运城河南运城市城市概况行政区划：运城下辖1个市辖区、10个县，代管2级市，即盐湖区、永济市、河津市、绛县、夏县、新绛县、稷山县、芮城县、临猗县、万荣县、闻喜县、垣曲县、平陆县；地理环境：运城位于山西省西南部，地处黄河北干流中游以东，华北平原的丘陵区。北起吕梁山南麓与临汾接壤，东峙中条山与晋城毗邻，西、南隔黄河分别与陕西、河南相望；农业型城市：运城市地势平坦，气候适宜，历来以农业为主，其文物旅游景点也占有绝对优势，如：关帝庙、后土祠、永乐宫、盐湖、五老峰等名胜古迹，吸引全国游客；产业情况：运城是山西省西南部的现代物流和重点产业基地，知名的大型企业，如：南风集团、关铝集团、亚宝医药集团等。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai运城市整体情况运城市常住人口531万人，城镇化水平仅48%，低于全国平均水平57%；在经历了几年的转型阵痛期，2016年GDP增速有所反弹，产业转型初见成效，城市经济发展逐渐步入上升轨道，未来有一定提升空间。基本信息（2016年数据）本市太原全国常住人口530.52万434.44万13.83亿人口年增长率0.4%0.59%5.86%1400.01200.01000.01016.81079.91160.11201.61174.01222.325.00%20.00%15.00%1,222.3亿元2,955.61亿元744,127亿元800.010.00%600.0增长率4.1%7.5%6.7%400.05.00%人均可支配收入25,636元27,169元23,821元200.00.00%人均可支配收入增长率6.6%6.9%8.4%0.0-5.00%2011年2012年2013年2014年2015年2016年GDP（亿元）增长率城市化率47.6%84.5%57.4%备注：数据来源市政府公布统计数据微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai宏观政策地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期，一线城市成交下行，三四线城市增长显著；同时利率政策对改善类住房房贷有一定抑制。时间政策概况政策解析2012.11.17中原经济区规划2012年11月17日国务院正式批复《中原经济区规划》，中原经济区包括河南全省、山西东南部、河北南部、山东西南

部和安徽西北部，共5省30个地级市及3个市辖区、县。其中山西省：长治、晋城、运城三个城市。2016.6.3土地性质、项目性质可变更国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中最受关注的是第十二条关于“商业用房可改为租赁住房”的意见，并且商改住后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。该政策被业内人士认为将成为推动商业地产“去库存”的重要武器。利好2016.7.14加大棚户区改造货币化安置比例2017年底前连片3000以上的棚户区要全部开工改造，2020年前所有城中村全部开工改造，今后一个时期，把货币化安置作为棚改安置主渠道。2016年1月1日至2017年12月31日，市城区城镇棚户区改造项目，原则上以货币化安置为主，货币化安置不低于50%。2016.11.16阶段性住房公积金提取贷款政策11月16日，从运城市住房公积金管理中心获悉，根据省住建厅《关于围绕“三去一降一补”工作重点发挥好住房公积金作用的通知》（晋建金函【2016】722号），结合我市实际，该中心决定对住房公积金提取、贷款有关政策进行阶段性调整，放宽借款人、担保人提贷条件。2017.6.12中心城区棚户区改造房屋征收补偿安置实施方案根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）、《运城市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（运政办发[2014]96号）等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定实施方案。被征收房屋的补偿安置，采用货币补偿和产权调换相结合的方式，由被征收人自主选择。利空时间金融政策金融政策解析2018.1.1基准利率，二套收紧首套房基准利率成为目前多数银行对首套房贷利率的“报价”。部分银行网点二套房贷款利率已上调1.1微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiGDP与产业情况第一产业保持稳定，第二产业逐渐下降，第三产业逐渐上升；目前正逐步从第二产业向第三产业过渡，新兴产业表现活跃。2014各产业GDP2015各产业GDP2016各产业GDP16.40%16.50%16.40%42.30%46.10%47.20%41.30%

36.30%37.50%第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业以城东新区、城北新区为重点，主城区向东部、北部发展，形成现代产业发展聚集区。第三产业发展占比进一步提高，正由第二产业向第三产业过渡。2016年运城GDP达到1,222亿元，位居山西省城市排名第3；人均GDP达到23,170元，位居山西省城市排名第10。备注：数据来源市政府公布统计数据微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai人口情况逐年增加的人口基数为运城市场注入更多购房需求。——城市总人口逐年增加，主要集中在现代服务业、高新技术产业和旅游业运城市常住人口走势单位：万人535.000.60%规划2020年，运城人口达到560万530.52530.000.50%527.53525.23近几年，运城人口数量逐年增加，规划至2020年，市525.000.40%522.39域总人口要达到560万人；519.46520.000.30%516.68运城人口年增长率在0.57%；515.000.20%每年均有2万左右的外省市人口迁入运城，外省市人510.000.10%口不断输入在一定程度上支撑商品房的需求；505.000.00%城市人口的扩容一定程度上增加了房产需求，促进商2011年2012年2013年2014年2015年2016年常住人口（万人）增长率品房市场中客户来源的多渠道发展。备注：数据来源市政府公布统计数据微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai宏观政策与经济整体经济活跃度上升，人均可支配收入持续增长，涨幅平稳。2.5%2014-2016年CPI同比涨幅2014-2016年人均可支配收入2.0%1.5%2.0%1.3%16,50016,00015,50015,00014,50014,92216,0011.0%0.5%0.8%14,00013,50013,00012,50013,6972.0%0.0%2014201520162014年2015年2016年2016年全年全国CPI总水平比上年上涨2.0%，运城上涨水平为1.3%，CPI平稳增长，物价趋于稳定，反应运城整体市场经济活跃度上身；运城人均可支配收入逐年增加，年均涨幅保持8.6%；2016年城镇常住居民人均可支配收入25,636元，增长6.6%；农村常住居民人均可支配收入9,365元，增长7.4%。2016年运城人均可支配收入逐年增加，但涨幅下滑至7.2%；备注：数据来源市政府公布统计数据微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai政策与经济研判落户政策与公积金政策，对刚需类需求影响不大政策平稳二套房贷急剧收紧，抑制改善类需求释放利率收紧第三产业占比上升，新兴产业表现活跃产业合理化运城市GDP与人均GDP有所增长，经济逐步回暖经济转型城市逐年增加的人口基数为运城市场注入更多购房需求人口基数增大逐年增加的人均可支配收入提升了购房意向客户承款能力可支配收入增加利于房地产发展全域发展方向明确，为房地产业的良好发展开辟市场和空间规划利好恒大、碧桂园等品牌房企已进入运城，有一定竞争压力有一定竞争压力微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai城市区划运城市下辖1个市辖区（盐湖区），代管2个县级市（永济市、河津市），10个县，133个乡镇。辖区总面积1.41万平方公里，其中离石区占8%，城区人口密集度较高，属于典型的“小城市、大县城、大农村”城乡二元结构。区划名称面积（k㎡）常住人口（万人，2016年底）人口密度（人/k㎡）盐湖区123768.42553永济市122144.75367河津市59339.81671绛县96828.32293夏县132835.49267新绛县59833.46560稷山县68634.95509芮城县117839.72337临猗县133957.62430万荣县103944.20425闻喜县116440.663491个区指盐湖区；垣曲县117623.241982个县级市指永济市、河津市；备注：数据来源市政府公布统计数据平陆县117325.9822110个县包括绛县、夏县、新绛县、稷山县、芮城县、临猗县、万荣县、闻喜县、垣曲县、平陆县。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai城区概况（交通规划）中心城区路网密集，形成“一环、九横、九纵”的城市道路主框架；同时，已形成铁路、公路、民航的三维对外立体交通网。交通体系：运城北站运城机场一环：为一条高等级公路环：主城区外围的西、北、东环运城客运东站路。运城客运中心站九横：为九条纵贯城区东西的通道：红旗街、河东街、禹都运城站大道、工农街、条山街、华源街、曲渠街、岳北街、关公街。九纵：为九条横穿城区南北的交通走廊：大渠路、圣惠路、解放路、人民路、中银大道、槐东路、学苑路、安东路、邑东路。注：运城市人民政府办公厅文件微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai城区概况（城市配套）拥有本科院校1所，专科学校6所，省示范初中两所，公立高中较多，教育水平相对较高；医疗配套相对完善；公园绿地较多，生态环境较好。公园学校医院运城市重点小学、中学康杰中学类型学校名称备注康杰中学省示范中学运城市第二人民医院开发区实验中学天逸公园逸夫小学禹都公园盐湖第二中学运城市中心医院运城市政府实验小学盐化中学盐湖区人民医院人民路小学运城市妇幼保健院人民公园航天公园运城市第一医院中学小学盐化中学省示范中学实验中学省示范中学运城中学省示范中学人民路小学省示范小学实验小学知名小学运城市重点医院运城市第一医院三级甲等综合运城市中心医院三级甲等综合运城市妇幼保健院三级甲等妇幼微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai城区概况（商业分布）运城市最繁华的商圈集中于南风广场附近，城市东部有万达广场（建设中），北部商业缺乏。核心商圈：世纪广场：名得《南风歌》位于运城市河东街与人民路、禹都大道交汇处，占地200亩，东西宽320米，南北长380米，是展示全区面貌的重要窗口；其中，集中了同至人购物中心、韩国城时尚购南风商圈万达广场（建设中）物中心、世贸商城、凯越商城等。中心城区运城市政府万达广场：位于运城东城区禹西路与铺安街交汇处东南角，基本封顶，正在进行招商，预计年底正式开业。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai城区概况（产业转型）近年来，运城市抓住山西综改试验区、中原经济区和晋陕豫黄河金三角承接产业转移示范区的机遇，坚持二三产业并重，工业化和城市化融合发展。1、运城空港新区。运城空港新区，是运城市政[2002]83运城空港新区号文件批准建立的市级开发区，是发展汽车制造、铝镁加盐湖工业科技园运城经济开发区工、轻工食品等制造产业集中区域。代表企业有大运重卡、华雄纺织、雪花啤酒、中远机械等。2、运城经济开发区。运城经济开发区创建于1992年，以新型化工和日用化工、精密机械制造及电子仪表生产、医药制造等产业为主。代表企业有南风洗化、天源药业、奥新纳米等。运城市政府3、盐湖工业科技园。从2003年4月10日开始建设，分为生物制药、制版彩印、机械电子、塑料化工、食品加工、信息和技术运用、新型材料等八大产业产品。代表企业为达利食品、康宝生物、恒通铸造等。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai城中村改造进程城中村改造处于初级阶段，政府推进缓慢，部分城中村改造项目已被山西省城镇建设投资有限责任公司承接。2016年运城市政府根据山西省住房和城乡建设厅文件精神，结合本市实际，制定《运城市购买棚户区改造服务总做实施方案》；城中村2017年运城市政府为进一步推动中心城区棚户区改造工作，提出如下补充意见：1、联席推进，联审联批；2、适当放宽规划指标；3、优化土地审批流程；4、实行容缺受理、项目帮办及限时办结制；5、抓紧棚改立项；6、创新费用缴纳方式；7、提供融资支持；8、实施政府补助；9、编制完善棚改计划和年度计划；10、严格监管。2017年下半年确定涉及中城（高家垣）、西城（河东西街延长线北片区）、东城（芦子沟村、张家坡村）等区域，由山西省城镇建设投资有限责任公司作为承接主体，承接项目的融资工作；2018年运城市规划勘测局，为改善运城中心城区居民生活条件，特编制《运城市中心城区棚户区改造项目专项规划（2017-2030）》。注：运城市人民政府办公厅文件、运城市规划勘测局公示通知微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai运城政策•限购政策：目前运城还没有出台限购政策，市场环境较为宽松。•开发手续类特殊政策：由于之前存在众多烂尾楼，开发商跑路现象，目前运城房地产市场管理相对完善，必须有预售证销售，且拿证条件为主体封顶，现场必须公示一房一价信息、从业人员名单等，相关部门核查较严格。•当地政府招商引资的政策：1、针对工业、农业、现代服务、地区总部、大数据互联网、公共基础设施、社会事业及促进运城转型发展的其他项目，均有相应优惠政策；2、对关系到我市经济和社会发展有较大带动作用的重大项目的其它优惠事项，可以采取“一事一议”的办法实行。注：运城市招商引资局公告微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai城市空间布局运城市域空间结构为“一个中心、两个副中心”。空间规划：一个中心：运城市中心城区组团；两个副中心：永济市组团、河津市组团。核心圈层：中心城区、永济市、河津市3个市；拓展圈层：临猗县、闻喜县2个县；城市等级：规划运城市域城镇规模结构分为四个等级：中等城市、小城市、县城、一般镇（乡）；中等城市：共3个，运城市、永济市、河津市；小城市：共8个，包括闻喜县、临猗县、万荣县等；县城：共2个，绛县、垣曲县；一般镇（乡）：共52个，包括张店镇、东郭镇、陶村镇、龙居镇等。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai城区概况（城区结构及规划）运城城市的发展方向概括为“东拓北跃”，向东拓展，重点建设完善城东片区和空港组团；向北近期重点建设城北片区，2016-2020年规划构建“五核、三心、四轴、两带、七片区”的空间结构。空间布局：北部高新区：北区定位为现代交通运输业、新兴产业、科研文化、现代交通、生物医药、加工业区域，目前配套处于发展阶段，规划路网也比较多；东部新区：东城是运城的行政中心，各单位机关均聚集于此。东城片区目前配套完善，定义为承载黄河金三角区域东部和发达地区产业转移的示范区和重要载体，文化旅游、体闲、居住、高端商务。新增城市展示馆、禹都公园、万达广场、市政场馆；老城区：位置核心，配套较为齐全，是城中村分布最集中的区域，拆迁难度大，补偿成本高，近年来供地较少；东北部空港区：空港区已有十年时间，一直没有运营起来，大运集团已经搬迁至此，但是人口导入不足，政策导向没有延续性，导致该区域发展不畅；南部生态区：主要生态区，盐湖目前采盐较少，提取硝用于工微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai目录02运城市楼市概况微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai2017年供应与销售统计2017年运城市供应量为727万方，销售面积为181万方，全年成交额为63亿，成交均价为3,568元/㎡。2017年供应面积2017年销售面积60000001,800,0005630482.81,542,465

1,600,00050000001,400,0001,200,00040000001,000,0003000000560,939

20000001221287.381000000235180.3890447.6419012.44110842267.76030067.630758.9209,398650811873备注：数据来源市政府公布统计数据微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai各区域成交情况区域定位：新兴产业示范区发展潜力：大主力客群：北区客群及临猗、万荣县市区域价格：3100-5000，两极分化进驻开发商：西建、鑫马、恒大北部高新区区域定位：开发区发展潜力：小主力客群：地缘性客群、学区客群区域价格：2000-3000，两极分化进驻开发商：本地小开发商区域定位：老城区发展潜力：小主力客群：企事业单位、老运城人区域价格：3000-4000，两极分化进驻开发商：本地小开发商空港经济开发区经济开发区中心城区城东片区万达广场区域定位：向东发展重要组团发展潜力：大主力客群：地缘性客群、县市客群区域价格：2000-5000两极分化进驻开发商：金鑫、鼎鑫区域定位：旅游区发展潜力：小主力客群：无区域价格：无进驻开发商：无西部关圣旅游区南部生态区区域定位：生态区发展潜力：小主力客群：改善客群区域价格：4400进驻开发商：碧桂园微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai区域定位：居住、高端商务区

发展潜力：大主力客群：改善型客群、高端客群区域价格：4000-5500进驻开发商：大运、万达运城市热点项目项目名称2017年成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）楼面价（元/㎡）拿地时间五洲观澜尚东城五洲观澜4.5104400--恒大名都恒大绿洲外滩玺园外滩玺园48.84500--广厦金海湾万达广场（在建中）恒大绿洲35.35700-2010金磊中央城广厦金海湾35.34800--赛格河东广场恒大名都23.45850-2011尚东城254000--赛格河东广场1.944800--金磊中央城0.924800--运城碧桂园运城碧桂园0.40.94300--主要热销项目注：红色字体为五证项目微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai五洲观澜项目项目特色分析：教育配套、公园地产、超大型社区。项目占地（万㎡）总建面（万㎡）容积率总地价（亿元）区位立面861803.1-五洲观澜主力在售面积当前主力价格首次开盘时间楼板价（元/㎡）95/106/1168-17年已售金额（亿元）累计已售金额（亿元）去化率预估当前毛利率运城盐湖4.5-30%-鸟瞰95㎡两室两厅一卫106㎡三室两厅一卫116㎡三室两厅一卫微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai大运外滩玺园项目项目特色分析：本地品牌、教育配套、公园地产、大型社区。项目占地（万㎡）总建面（万㎡）容积率总地价（亿元）区位立面17.8702.9-主力在售面积当前主力价格首次开盘时间楼板价（元/㎡）外滩玺园102/106/1285-运城盐湖17年已售金额（亿元）累计已售金额（亿元）去化率预估当前毛利率4-50%-鸟瞰102㎡三室两厅一卫128㎡三室两厅一卫132㎡三室两厅两卫微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai恒大绿洲项目项目特色分析：品牌房企、配套齐全、园林绿化、大型社区。项目占地（万㎡）总建面（万㎡）容积率总地价（亿元）区位立面17.5323.1-主力在售面积当前主力价格首次开盘时间楼板价（元/㎡）恒大绿洲运城盐湖107/117/1266-17年已售金额（亿元）累计已售金额（亿元）去化率预估当前毛利率3-90%-鸟瞰107㎡三室两厅一卫117㎡三室两厅一卫126㎡三室两厅两卫微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai广厦金海湾项目项目特色分析：发展潜力、教育配套、公园地产、大型社区。项目占地（万㎡）总建面（万㎡）容积率总地价（亿元）区位立面13.3453.5-主力在售面积当前主力价格首次开盘时间楼板价（元/㎡）金海湾105-1405,8002012-运城盐湖17年已售金额（亿元）累计已售金额（亿元）去化率预估当前毛利率3.0-70%-鸟瞰158㎡三室两厅两卫165㎡三室两厅两卫微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai恒大名都项目项目特色分析：品牌房企、配套齐全、园林绿化、大型社区。项目占地（万㎡）总建面（万㎡）容积率总地价（亿元）区位立面10.7323-主力在售面积当前主力价格首次开盘时间楼板价（元/㎡）恒大名都运城盐湖107/117/1266-17年已售金额（亿元）累计已售金额（亿元）去化率预估当前毛利率2-90%-鸟瞰95㎡97㎡155㎡107㎡三室两厅一卫95/97㎡三室两厅一卫155㎡三室两厅两卫微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai尚东城项目项目特色分析：公园地产、性价比、发展潜力、大型社区。项目占地（万㎡）总建面（万㎡）容积率总地价（亿元）区位尚东城立面20804-主力在售面积当前主力价格首次开盘时间楼板价（元/㎡）90-2204,0002014-运城盐湖17年已售金额（亿元）累计已