2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题3

2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题3(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.

在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为______万元。

（分数：1.00）

A.1204

B.1374

C.1404

√

D.1536解析：2.

______是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

（分数：1.00）

A.相邻关系

√

B.使用管制

C.市政府监督

D.其他管制解析：3.

建筑物实物因素中的采光和______尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

（分数：1.00）

A.保温

B.隔声

C.日照

√

D.隔热解析：4.

把修正和调整出的各个比较价值直接相加，再除以这些比较价值的个数，所得的数即为综合出的一个比较价值，这种方法是______。

（分数：1.00）

A.简单算术平均数

√

B.加权算术平均数

C.众数

D.最大数解析：[考点]本题考查的是计算最终的比较价值。

简单算术平均数是把修正和调整出的各个比较价值直接相加，再除以这些比较价值的个数，所得的数即为综合出的一个比较价值。5.

利用预知未来若干年后价格的公式求取价值的，收益期限为合理的______。

（分数：1.00）

A.建筑物剩余经济寿命

B.建设用地使用权剩余期限

C.剩余租赁期限

D.持有期

√解析：6.房地产的供给曲线表示()。

（分数：1.00）

A.房地产的出售量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买量的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系

√

D.房地产的供给量与购买量的关系解析：7.()是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。

（分数：1.00）

A.可比实例

√

B.吻合案例

C.相似实例

D.求同案例解析：可比实例(comparableproperty)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。8.某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应()。

（分数：1.00）

A.取三者的平均值

B.取三者的中间值

C.任选其中之一

D.在三者的基础上综合分析决定

√解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A选项、B选项、C选项方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。9.

某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为______万元。

（分数：1.00）

A.4000

B.4004

C.4021

D.4037

√解析：[考点]本题考查的是价差法。

价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。所谓补地价，是指建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。该类工业用地30年期使用权楼面地价为：

该类商业用地30年期使用权土地单价为：

补地价=11567.89×5000-1746.6×2×5000=4037(万元)。10.

通过市场调研，获知某类房地产2013～2017年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2019年的价格为______元/m2。

（分数：1.00）

A.4075.0

B.4242.5

C.4410.0

√

D.4577.5解析：平均增减量法的计算公式为：Vi=P0+d×i本题中，d=(160+165+175+170)/4=167.5(元/m2)，故预测该地区商品住宅2019年的价格为：3405+167.5×6=4410(元/m2)。11.某办公楼的土地面积为3000m2，建筑面积为10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为()万元。

（分数：1.00）

A.800

B.1571

C.1257

√

D.1300解析：此题属于掌握的范畴。这是一道综合题，考查的是采用收益法和成本法来估算土地的价格。根据给出的条件，具体计算过程如下：12.

下列选项中，______等的净收益需通过类似房地产的净收益的直接比较调整得出。

（分数：1.00）

A.会议室

B.商务中心

C.写字楼

√

D.餐厅解析：13.

关于房地产估价误差的说法，错误的是______。

（分数：1.00）

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

√

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围解析：本题考核的是房地产估价误差。不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。14.某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为()年。

（分数：1.00）

A.15

B.20

√

C.25

D.30解析：(500-25)-(n-1)×25＝0n＝2015.

已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费500万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为______。

（分数：1.00）

A.36%

B.62.07%

√

C.69.81%

D.80%解析：16.

在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是______。

（分数：1.00）

A.自然环境

B.人文环境

C.景观

D.施工环境

√解析：[考点]本题考查的是房地产区位状况描述。

周围环境的描述通常用文字并附照片说明下列方面：①自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等；②人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等；③景观：说明有无水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。17.某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是()万元。

（分数：1.00）

A.300

B.213.50

√

C.171.19

D.500解析：18.以下房地产价值中，保持始终不变的是()。

（分数：1.00）

A.市场价值

B.原始价值

√

C.折余价值

D.账面净值解析：19.

分支机构应当以______名义承揽估价业务。

（分数：1.00）

A.承接业务的房地产估价师

B.分支机构负责人

C.分支机构

D.设立该分支机构的估价机构

√解析：20.

运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是______。

（分数：1.00）

A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B.待开发房地产建设发包日期

C.取得待开发房地产的日期

√

D.房地产开发完成并投入使用的日期解析：21.

已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为______。

（分数：1.00）

A.7.78%

√

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析：22.

从本质上讲，价值时点是由______决定的。

（分数：1.00）

A.委托人

B.估价师

C.估价目的

√

D.估价对象解析：23.

某宗房地产的总建筑面积为5000m2，房地总价值为2600万元，其中土地价值为600万元。某人购买了其中200m2，该部分的房地价值为182万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为______。

（分数：1.00）

A.4%

B.7%

C.17%

√

D.30%解析：24.以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法称作()。

（分数：1.00）

A.单位比较法

B.分部分项法

√

C.工料测量法

D.指数调整法解析：25.某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与()万元的资金等价。

（分数：1.00）

A.2000

√

B.400

C.4000

D.10000解析：一宗房地产的价值就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金×利率一房地产的收益，那么，这笔资金就是该房地产的价值，将上述等式变换一下便得到：房地产价值=地产的收益／利率，所以对该单位来说，这宗房地产与2000万元的资金等价。26.

估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2006年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)。该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2006年1月1日的收益价格为______万元。

（分数：1.00）

A.3173.45

B.3205.26

C.4971.37

D.7602.76

√解析：27.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。

（分数：1.00）

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

√

D.会计折旧解析：28.路线价法估价的第二个步骤为()。

（分数：1.00）

A.设定标准深度

√

B.选取标准临街宗地

C.编制深度百分率表

D.划分路线价区段解析：29.某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。

（分数：1.00）

A.2660

√

B.2427

C.2425

D.2294解析：2500÷(1-6%)＝2660(元/m2)30.直线趋势法公式中的常数a、b是由()决定的。

（分数：1.00）

A.房地产的历史价格资料

√

B.房地产的预测价格资料

C.房地产的现时价格资料

D.估价人员选取的价格资料解析：31.评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为()万元。

（分数：1.00）

A.2526

B.2241

C.2135

√

D.2985解析：32.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。、

（分数：1.00）

A.供给、需求、利用状况

B.价值、使用价值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

√

D.权利、租金、利率解析：房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。33.

某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5.0，相应的楼面地价为960元/m2，则应补地价为______万元。

（分数：1.00）

A.300

B.30

C.4240

D.1272

√解析：34.

某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为______元/m2。

（分数：1.00）

A.5110.51

√

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13解析：[考点]本题考查的是市场状况调整的方法。

可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数=可比实例在价值时点时的价格=6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.51(元/m2)。35.处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

（分数：1.00）

A.1／2

B.1／3

C.2／3

√

D.2／5解析：处分共有的房地产，应当经占份额2／3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)36.

房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括______。

（分数：2.00）

A.利益

√

B.权利

√

C.权力

D.纯利润

E.好处

√解析：37.

收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的______都能够较准确的预测。

（分数：2.00）

A.收益

√

B.经营方式

C.收益年限

D.市场状况

E.风险

√解析：[考点]本题考查的是收益法估价需要具备的条件。

收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。38.

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括______等。

（分数：2.00）

A.图书馆

√

B.钢铁厂

√

C.空置的写字楼

D.单纯的建筑物

√

E.加油站解析：39.

房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有______。

（分数：2.00）

A.该种房地产的价格水平

√

B.消费者的预期

C.该种房地产的开发成本

√

D.该种房地产的开发技术水平

√

E.房地产开发商对未来的预期

√解析：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)该种房地产的开发建设成本；(3)该种房地产的开发技术水平；(4)房地产开发商和拥有者对未来的预期。40.5．补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的()等。

（分数：2.00）

A.建设用地使用权出让金

√

B.土地出让价款

√

C.土地收益

√

D.租金

√

E.土地所有权转让金解析：41.

将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有______。

（分数：2.00）

A.经济发展状况

B.物价

C.环境状况

D.规模

√

E.建筑结构

√解析：[考点]本题考查的是房地产价格影响因素概述。

对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素3个层次。一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、货币政策、利率、汇率等。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。个别因素是指仅对特定房地产的价格有影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。需要指出的是，一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素。42.政府对房地产的限制一般是通过下列特权()来实现的。

（分数：2.00）

A.征税权

√

B.提息权

C.征收权

√

D.充公权

√解析：43.收益性房地产的价值高低主要取决于()。

（分数：2.00）

A.已经获得净收益的大小

B.未来获得净收益的风险

√

C.未来获得净收益的大小

√

D.目前总收益的大小

E.未来获得净收益期限的长短

√解析：收益性房地产的价值高低主要取决于未来获得净收益的风险，未来获得净收益的大小以及未来获得净收益期限的长短。44.预期原理是()等估价方法的理论依据。

（分数：2.00）

A.市场比较法

B.收益法

√

C.成本法

D.假设开发法

√

E.路线价法解析：45.带有租约的房地产估价，在估价时是否考虑租约的限制，要视估价目的而定，以下需要考虑租约限制的估价是()。

（分数：2.00）

A.房地产买卖估价

√

B.房地产拆迁货币补偿估价

C.房地产抵押估价

√

D.房地产拆迁产权调换补偿估价

E.房地产保险估价解析：46.

下列房地产中，难以采用市场法估价的有______。

（分数：2.00）

A.房地产开发用地

B.学校

√

C.在建工程

√

D.别墅

E.特殊厂房

√解析：B选项中，学校属于很少发生交易的房地产；C选项中，在建工程属于可比性很差的房地产；E选项中，特殊厂房属于数量很少的房地产。47.收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用()。

（分数：2.00）

A.房地剩余技术

B.市场剩余技术

C.地剩余技术

√

D.建筑物剩余技术

√

E.自有资金剩余技术解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择A、B、E项。48.

下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有______。

（分数：2.00）

A.税收政策

B.城市规划调整

√

C.环境状况

√

D.城市基础设施状况

√

E.汇率解析：本题考核的是影响房地产价格的区位因素。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。49.房地产估价所评估的是房地产的()。

（分数：2.00）

A.投资价值

√

B.账面价值

C.市场价值

√

D.使用价俏

E.交换价值

√解析：50.以下属于估价报告内在质量的有()。

（分数：2.00）

A.估价结果的准确性

√

B.估价方法选用的正确性

√

C.参数选择的合理性

√

D.文字表述水平

E.文字格式及印刷质量解析：三、判断题(总题数：15，分数：15.00)51.从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：52.课税价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：征收价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。53.城市中需拆迁而未拆迁的土地价格称作生地价。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：54.

人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：本题涉及的考点是人口数量因素。人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。55.

某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：本题房地产综合资本化率为(10-2.5)/100=7.5%。56.成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：57.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。58.

一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、货币政策、利率、汇率等。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。个别因素是指仅对特定房地产的价格有影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素。59.

自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：自有资金资本化率是税前现金流量(从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可采用市场提取法，由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。60.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：61.选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：62.

报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用合适的报酬率将未来各期的净收益折现到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于估价时点发生在期末。在实际中，如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，而是在期初或期中，则应对净收益或者报酬资本化法公式进行相应的调整。63.开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是开发完成后房地产的竣工之日。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：64.

当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以装饰装修改造为前提进行估价。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：65.

价值与价格的本质区别是，价值是物的真实所值，是内在的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕价值而上下变动。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：四、计算题(总题数：2，分数：20.00)66.评估某商品住宅于2005年11月30日的正常市场价格,在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例,有关资料如下表:上表的交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度;房地产状况中,正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。已知该类住宅2005年5月至11月的定基价格指数分别是:100,92,4,90,3,98,6,100,3,109,0,106,8。试利用上述资料测