第五章房地产评估

本章主要内容：第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第三节收益法在房地产评估中的应用

第四节市场法在房地产评估中的应用第五节其他评估方法在房地产评估中的应用第五章房地产评估

了解土地的自然特性和经济特性理解房地产的特性、房地产价格影响因素掌握收益法和市场法在房地产评估中的应用了解假设开发法、路线开发对房地产的评估学习目标第一节房地产评估概述一、土地的特性1.土地的自然特性（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。（2）土地效用的永续性只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。（3）土地资源的不可再生性。（4）土地质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。2.土地的经济特性。（1）土地经济供给的稀缺性（2）土地产权的可垄断性（3）土地效益的级差性。土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性（4）土地利用的多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。二、土地使用权㈠土地所有权的归属国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。小产权房㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）土地使用权出让到期续期的相关规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。三、房地产的特性房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2.供求区域性。3.使用长期性。4.大量投资性。5.保值与增值性。6.难以变现性。7.政策限制性1、最有效使用原则2、合法原则四、房地产的评估原则一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。第二节房地产价格及其影响因素（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。1.土地价格。包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。2.建筑物价格指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。3.房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格房地产单位价格有三种情况：单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率=建筑总面积/土地总面积=土地单价/容积率二、房地产价格的影响因素（掌握）影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。（一）一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。1.经济因素。（1）经济发展因素。（2）财政金融因素。（3）产业结构因素。2.社会因素。（1）人口因素。（2）家庭规模因素。（3）房地产投机因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社会福利因素。3.行政因素。（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。（4）行政隶属关系变更。（5）交通管制。4.心理因素。（二）区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。1.商服繁华因素。2.道路通达因素。3.交通便捷因素。4.城市设施状况因素。（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素。若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。（三）个别因素1.土地的个别因素。（1）区位因素。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。（3）形状因素。（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。（5）容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。（6）用途因素。（7）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。第三节收益法在房地产评估的应用

一、基本思路：同评估方法一章其中：Rt——未来第i年土地带来的预期纯收益额

t——收益期限

i——土地还原率（折现率）

二、适用范围：有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地产。三、纯收益运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收益进行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。纯收益=客观总收益-客观总费用在确定纯收益时,

需进行收益修正：类似房地产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。总费用是指取得该收益的各项支出,如维修费、管理费用等。四、资本化率（一）实质：投资收益率（二）方法：1、纯收益与售价比率法一般选择几个可比实例平均计算（见P182即对几个可比实例的资本化率进行简单算术平均.2、安全利率+风险利率调整值法、

安全利率通常选择银行中长期利率3、收益率插值法（三）种类：1．综合资本化率是将土地及其建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率2．建筑物资本化率3．土地资本化率【案例】被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。五、计算公式（一）评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费（二）单独评估土地的价值土地的价值=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益—土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金（三）单独评估建筑物的价值建筑物价值=房地产价值－土地价值建筑物价值=（房地产纯收益－土地纯收益）/建筑物资本化率有一房地产03年纯收益为50万元,资本化率为5%第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增加1万元；第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增长1%；请分别评估2种情况下的房地产的价值P=a/r+b/r2P=a/(r-s)案例1: 有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起，纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的评估价格。案例2：某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。案例3: 1.选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50×12×900×（1-10%）=48600（元）3.计算总费用。（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年税金=20×900=18000（元）（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+4500=73260（元）4.计算房地产净收益。年房地产净收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）5.计算房屋净收益。（1）计算年贬值额.房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）（2）计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋净收益=房屋现值×房屋资本化=2062500×8%=165000（元）6.计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15（元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8.评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）作业在同一地区，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：

1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等

一、适用范围第四节市场法在房地产评估的应用

二、基本思路:明确评估对象寻找、确定交易实例修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正使用年期求出比准价格决定土地估价结论主要非正常交易情况：1、有利害关系的人交易2、急于出售或购买3、受债权债务的影响4、市场信息不灵通5、特别动机与偏好6、交易税费非正常负担正常交易情况指数/交易实例交易情况指数修正交易情况：修正交易日期修正

房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行日期修正的公式如下：修正个别因素容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。

容积率

1.1

1.3

1.7

2.0

2.1

2.5修正系数

1.1

1.2

1.6

1.8

1.9

2.1如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

【例题】若选择的比较案例成交地价为每平方米

1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8%，则如何年期修正？土地使用年期修正系数=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)m—评估对象的使用年限；n—交易实例的使用年限。土地使用年期修正实际评估工作中，其计算公式：

P=P’*A*B*C*D或

=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：

A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数

B=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数或用环比物价指数C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区域因素条件指数

D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条件指数计算公式1案例1有一待估宗地G需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况见表：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素

A68002009+1%1.30+1%B6100200901.10-1%C70002008+5%1.40-2%D6800201001-1%-1%E75002011-1%1.60+2%F7000201201.3+1%0G201201.10

0

上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下：时间2006200720082009201020112012指数100103107110108107112

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2012年的价格。一、基本思路:以重置一宗与被评估房地产可以产生同等效用的房地产,所需投入的各项费用之和为依据,再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产的价格。二、适用范围：无收益、少交易的特殊房地产（如军队、政府、学校、医院、博物馆等）

第五节成本法在房地产评估中的应用

土地价值=土地取得费用

+土地开发费

+税费

+利息

+利润

+土地增值收益土地评估的成本法公式：（一）计算待开发土地取得费用1.土地取得费

是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。2.征用集体土地的费用

征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：

（二）计算土地开发费

土地开发费主要包括

1.基础设施配套费

2.公共事业建设配套费

3.小区开发配套费（三）计算投资利息（四）计算投资利润和税费

利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价，并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。

（五）计算土地增值收益.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。土地价值=土地取得费+土地开发费+投资利息+开发利润+土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+开发利润）*（1+土地增值收益率）

某市经济技术开发区内有一块土地面积为5000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，评估该土地的价值。案例

承上例（1）土地取得费=10万元/亩=150元/平方米（2）土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米（3）投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：

土地取得费利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54（元/平方米）

土地开发费利息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+

200*65%*[（1+6%）0.5-1]=10.23（元/平方米）（4）开发利润=[（1）+（2）]*10%=35（元/平方米）（5）土地价值=[（1）+（2）+（3）+（4）]*（1+15%）

=475.84（元/平方米）举例土地总价假设开发法----又称为剩余法、倒算法。思路：

估算房地产未来开发完成后的价值；减去未来房屋正常的开发成本；税费和利润；余额：就是待估土地价格。一、假设开发法思路第六节假设开发法在房地产评估中的应用二、适用范围1.待开发土地的估价。2.将生地开发成熟地的土地估价。3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。三、计算公式1.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：地价＝预期楼价值－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%

。要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。案例（一