经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷及答案指导

经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)模拟试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、在建筑工程项目的成本管理中，以下哪一项不属于直接工程费用？A.材料费B.施工机械使用费C.企业管理费D.人工费2、根据我国《招标投标法》，下列哪种情形下可以采用邀请招标方式？A.项目技术复杂或有特殊要求，只有少数潜在投标人可供选择B.必须使用不可替代的专利或者专有技术C.受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择D.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标3、在房地产估价中，下列哪个指标通常用来衡量房地产的市场价值？A、重置成本B、市场价值C、收益现值D、残余价值4、以下哪项不是影响房地产投资收益的主要因素？A、投资成本B、市场供需关系C、政策法规D、投资者个人喜好5、根据我国《建筑工程质量管理条例》，建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。请问下列哪一项不是工程质量监督的主要内容？A.建设工程的设计质量是否符合国家相关标准B.施工单位是否具备相应的资质等级C.工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备是否符合质量要求D.建设单位是否按时支付工程款项6、在房地产市场分析中，供求关系是影响房价的重要因素。当市场上待售房屋数量超过购房需求时，一般会导致什么情况发生？A.房价上涨B.房价下跌C.房价保持不变D.房价波动无规律7、某房地产开发项目总投资为1亿元，其中土地费用占30%，建安工程费用占40%，其他费用占15%，流动资金占10%，税金及附加占5%。该项目的土地费用是多少元？A.3000万元B.4000万元C.5000万元D.6000万元8、某房地产开发公司购买了一块土地，土地面积10万平方米，购买价格为每平方米1000元。该土地的购置总价是多少万元？A.5000万元B.10000万元C.15000万元D.20000万元9、在房地产开发项目的成本构成中，土地取得费用属于：A.前期费用B.建安工程费C.土地成本D.公共配套设施建设费10、下列哪一项不属于房地产市场的基本特征？A.区域性B.不可移动性C.完全竞争性D.投资与消费的双重属性11、在房地产估价中，下列哪种方法最适合评估一栋老旧住宅的市场价值？（）A.成新折旧法B.市场比较法C.收益法D.假设开发法12、关于房地产开发项目可行性研究，以下哪个环节不是其基本步骤？（）A.市场研究B.投资估算C.主体工程方案设计D.财务评价13、在房地产开发中，以下哪项不属于土地取得方式？A.征收B.购买C.拍卖D.交换14、以下关于房地产估价报告的描述，不正确的是：A.估价报告应当客观、公正、真实地反映估价对象的实际价值B.估价报告应当包含估价目的、估价对象、估价依据等内容C.估价报告应当由具备相应资质的估价师签字、盖章D.估价报告的编制应当遵循估价规范和准则15、在房地产开发项目中，下列哪个阶段是确定项目投资回报率的关键阶段？A.前期调研阶段B.设计阶段C.施工阶段D.销售阶段16、在房地产估价中，下列哪种方法适用于评估在建工程的价值？A.市场比较法B.收益法C.成本法D.折现现金流量法17、在房地产开发项目中，以下哪项不属于影响项目经济效益的主要因素？A.土地取得成本B.建设工程成本C.销售收入D.投资回报率18、某房地产开发项目预计总投资为1000万元，预计销售总额为1500万元，预计销售税费为200万元，预计销售利润为150万元。则该项目的销售利润率为：A.5%B.10%C.15%D.20%19、在房地产开发中，以下哪项不属于土地取得成本？（）A.土地购置费B.土地征收补偿费C.土地出让金D.土地平整费20、在房地产投资分析中，下列哪个指标反映项目的盈利能力？（）A.投资回收期B.投资收益率C.投资回报率D.投资回报倍数21、在房地产开发过程中，以下哪项不属于房地产开发前期工作的范畴？A.市场调研B.项目选址C.设计方案确定D.工程施工22、下列关于房地产评估价值的表述中，哪项是正确的？A.房地产评估价值是指房地产在交易过程中可能实现的市场价值B.房地产评估价值是指房地产在特定条件下所能产生的最大收益C.房地产评估价值是指房地产在正常使用条件下所能产生的最大收益D.房地产评估价值是指房地产在特定条件下所能产生的最小收益23、在房地产开发项目中，以下哪项不属于项目可行性研究的主要内容？（）A.市场分析B.财务分析C.投资估算D.项目决策24、以下哪项不是房地产评估中常用的评估方法？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.概念法25、在房地产开发项目中，以下哪项不属于前期策划的主要内容？（）A.市场调研B.项目定位C.资金筹措D.工程设计26、关于房地产投资回报率，以下说法正确的是（）。A.投资回报率越高，投资风险越大B.投资回报率越高，投资风险越小C.投资回报率越低，投资风险越大D.投资回报率越低，投资风险越小27、在房地产投资中，下列哪项不属于房地产投资的直接成本？A.土地购置费用B.建筑工程费用C.设备购置费用D.营业税及附加28、在房地产评估中，以下哪种方法适用于评估已建成但未完工的在建工程？A.成本法B.市场法C.收益法D.折现现金流量法29、某房地产公司欲开发一片住宅区，已知土地总面积为200亩，其中绿化用地占10%，住宅用地占50%，商业用地占15%，道路及其他公共设施用地占25%。假设住宅用地平均容积率1.2，商业用地平均容积率2.5，绿化用地不计容积率。若该地块的土地出让金为每亩10万元，则该地块的土地出让金总额为（）万元。A.2300B.2500C.2600D.270030、某房地产开发项目总投资额为1000万元，其中土地成本占30%，建筑材料和设备成本占40%，施工费用占20%，其他费用占10%。假设该项目的资本金比例为20%，则该项目的资本金为（）万元。A.200B.240C.300D.40031、某房地产开发公司拟开发一个住宅小区，预计总投资为10亿元，其中土地成本为2亿元，建筑成本为4亿元，其他费用为1亿元，预期销售价格为12亿元。若该项目的财务净现值（NPV）为正值，则其最低内部收益率（IRR）是多少？A.6%B.7%C.8%D.9%32、某房地产开发商拟开发一个商业综合体项目，项目总占地面积为5万平方米，预计开发周期为3年。根据市场调研，项目建成后的年租金收入预计为5000万元，年运营成本预计为2000万元。若项目投资回报率为15%，则该项目预计3年后的总租金收入是多少？A.1.35亿元B.1.5亿元C.1.65亿元D.1.75亿元33、在房地产开发中，以下哪项不属于房地产开发项目的可行性研究阶段？A.市场调研B.投资估算C.财务评价D.项目选址34、以下关于房地产估价方法的说法，错误的是：A.成本法适用于评估房地产的现值B.市场法适用于评估房地产的未来价值C.收益法适用于评估房地产的收益D.房地产估价方法应综合考虑各种方法的优势35、在房地产开发中，以下哪项不属于前期策划阶段的工作内容？（）A.市场调研B.项目可行性分析C.项目投资估算D.项目施工组织设计36、房地产经纪机构在为卖方提供经纪服务时，以下哪种行为是违反职业道德的？（）A.客观、公正地为客户提供信息B.接受客户委托后，擅自将委托事宜转托给他人C.向客户推荐信誉良好的房地产项目D.向客户提供市场行情分析37、在房地产开发过程中，以下哪项不属于影响项目经济效益的主要因素？A.土地成本B.建筑成本C.融资成本D.项目经理的能力38、在房地产评估中，以下哪种方法适用于评估一个已建成的商业大厦？A.成本法B.市场法C.收益法D.成本法或市场法39、某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计总投资为10亿元，其中土地成本占50%，建筑安装工程费占30%，其他费用占20%。如果土地成本上涨10%，而建筑安装工程费和其它费用保持不变，那么总投资将增加多少？A.5000万元B.1亿元C.5000万元D.1.5亿元40、在房地产评估中，市场法的基本原理是？A.估价对象与可比实例的客观条件相同，主观条件不同B.估价对象与可比实例的客观条件不同，主观条件相同C.估价对象与可比实例的客观条件和主观条件都相同D.估价对象与可比实例的客观条件和主观条件都不同41、下列哪一项不属于房地产开发项目成本控制的原则？A.经济合理性原则B.全面成本管理原则C.成本最低化原则D.静态控制原则42、在进行建筑工程项目可行性研究时，下列哪一项内容不属于财务评价的范畴？A.投资回收期分析B.内部收益率计算C.市场需求预测D.贷款偿还能力评估43、某房地产开发企业为某住宅项目融资，计划发行5亿元住宅专项债券，该债券期限为10年，年利率为5%，每年支付利息，到期还本。不考虑其他因素，该债券的发行价格约为（）元。A.4.5亿元B.4.7亿元C.5.2亿元D.5.5亿元44、某房地产开发企业拟开发一个住宅小区，该项目总投资为10亿元，其中自有资金2亿元，其他资金8亿元通过银行贷款解决。银行贷款利率为6%，期限为10年，采用等额本息还款方式。该项目预计在开发完成后5年内实现全部销售收入。不考虑其他因素，该项目的财务内部收益率（FIRR）至少应达到（）。A.5%B.6%C.7%D.8%45、根据《中华人民共和国土地管理法》，下列哪种情形下，国家可以收回国有土地使用权？A.土地使用者未按照合同约定支付土地出让金，并且逾期超过一定期限B.土地使用者在规定时间内完成了土地开发C.土地使用者依法转让了土地使用权D.土地使用者按照合同约定支付了土地出让金46、在房地产开发过程中，影响项目成本控制的主要因素有哪些？A.建筑材料价格波动、施工进度安排、设计变更等B.施工单位的选择、施工人员数量、天气变化等C.项目地理位置、周边配套设施、市场需求等D.政府政策变动、国际经济形势、银行贷款利率等47、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷一、单项选择题47、以下哪项不属于房地产评估中的成本法？A.建筑物重置成本B.土地取得成本C.建筑安装工程费用D.营业利润48、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷一、单项选择题48、某地块面积1000平方米，土地单价为每平方米10000元，建筑安装工程费用为每平方米5000元，销售费用、管理费用、财务费用和税费等费用共计每平方米2000元。根据成本法，该地块的评估价值是多少？A.18000元/平方米B.16000元/平方米C.15000元/平方米D.17000元/平方米49、下列关于建筑工程造价构成的说法中，正确的是：A.建筑工程造价主要由直接费、间接费、利润和税金组成。B.直接费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。C.利润是按照规定的标准计取的企业管理费的一部分。D.税金指的是企业依法缴纳的增值税。50、关于房地产市场周期性的说法中，正确的是：A.房地产市场的周期性是由政府调控政策决定的。B.在房地产市场的衰退期，销售量和价格都会持续上升。C.所有的房地产市场都经历相同的市场周期阶段。D.房地产市场周期性反映了市场需求、供给、价格以及投资行为等的波动规律。51、某房地产开发企业为开发一个住宅项目，预计总投资为5亿元，其中土地成本为1.5亿元，建筑成本为2亿元，其他费用为0.5亿元。该项目的资本金比例为20%，则该项目的资本金是多少？A.1亿元B.1.5亿元C.1.2亿元D.2亿元52、在房地产开发项目中，以下哪一项不属于影响土地取得成本的因素？A.土地地理位置B.土地开发程度C.土地政策D.房地产企业规模53、在建筑项目的成本控制过程中，以下哪一项不是直接成本？A.材料费用B.人工费用C.设备租赁费D.管理人员工资54、某住宅小区建设采用的是框架结构体系，该体系的主要优点不包括：A.结构自重较轻B.平面布置灵活C.抗震性能良好D.施工周期长55、题干：在房地产投资决策中，下列哪项不属于资本成本的计算范围？A.资本金利息B.股东股本投资的机会成本C.投资项目运营成本D.投资项目应税收入56、题干：关于房地产投资组合的收益与风险，下列哪种说法是错误的？A.投资组合的收益通常低于单一投资的收益B.投资组合的风险可以通过多样化投资来降低C.投资组合的收益与风险呈正相关关系D.投资组合可以分散非系统性风险57、在房地产开发项目的成本预算编制过程中，以下哪一项不属于直接费用？A.土地购置费B.建筑安装工程费C.设计费用D.贷款利息58、关于建筑工程项目管理中的风险管理，下列说法错误的是？A.风险识别是风险管理过程的第一步B.风险评估包括定性和定量两种方法C.所有风险都必须通过购买保险来转移D.应急计划是风险管理计划的一部分59、在房地产开发项目中，下列哪一项不属于项目决策阶段的内容？（）A.市场调研B.投资估算C.贷款申请D.工程设计60、某房地产开发公司计划开发一片住宅小区，预计总投资为10亿元，其中自有资金3亿元，银行贷款7亿元。若银行贷款年利率为5%，不考虑其他费用，该公司的财务净现值（FNPV）是多少？（）A.0B.2.5C.5D.10二、多项选择题（本大题有20小题，每小题2分，共40分）1、在工程项目成本控制过程中，下列哪些措施属于直接成本控制手段？（）A.加强材料采购管理，降低原材料成本B.优化施工方案，减少工程变更C.提高劳动生产率，减少人工费用D.合理安排资金使用，节约财务费用E.增加机械设备的租赁时间以保证工期2、关于建设工程项目的质量管理体系，下列说法正确的是？（）A.质量管理体系仅需项目经理一人负责即可B.应建立全面的质量保证体系，涵盖设计、施工直至交付使用全过程C.施工单位应当自行决定是否采用国际标准进行质量管理D.定期开展内部审核是维持质量管理体系有效性的重要手段之一E.一旦发现质量问题，应立即停止所有相关活动直到问题解决3、关于房地产项目可行性研究，以下说法正确的是（）A、可行性研究是在项目决策前进行的，旨在评估项目的可行性B、可行性研究分为初步可行性研究和详细可行性研究两个阶段C、可行性研究的内容不包括市场分析、财务分析和经济分析D、可行性研究的结果是项目决策的重要依据4、在房地产市场中，以下哪些因素会影响房地产价格（）A、地理位置B、建筑质量C、市场供求关系D、政策法规E、宏观经济环境5、以下哪些是房地产估价的基本原则？（）A.替代原则B.市场原则C.供需原则D.资本化原则E.最小权益原则6、在房地产市场中，以下哪些因素会影响房地产投资回报率？（）A.建筑成本B.租金水平C.物业位置D.物业类型E.市场利率7、在房地产开发过程中，以下哪些因素会影响项目的经济效益？（）A.土地成本B.融资成本C.市场需求D.政策法规E.建设成本8、房地产评估的基本方法有哪几种？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.成本加成法E.折现现金流法9、以下哪些属于建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）考试中的法律法规？A.建筑法B.房地产管理法C.城市房地产管理法D.土地管理法E.专利法10、以下哪些属于建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）考试中的房地产评估方法？A.成本法B.收益法C.比较法D.折现法E.评估法11、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有多个正确选项，请选出所有正确选项）11、在房地产开发项目中，以下哪些因素会影响项目的投资回报率？（）A.地段位置B.市场需求C.政策法规D.投资成本E.建筑设计12、在房地产经纪活动中，以下哪些行为属于不正当竞争行为？（）A.恶意压价B.捏造、散布虚假信息C.从事与经纪业务无关的经营活动D.擅自泄露客户隐私E.未经客户同意，强制推荐房屋13、在房地产开发项目中，以下哪些属于前期策划阶段的主要工作内容？（）A.市场调研与分析B.项目定位与产品设计C.投资估算与融资方案D.项目施工与监理14、以下关于房地产评估价值的说法，正确的是哪些？（）A.房地产评估价值是指在一定条件下，房地产的公平市场价值B.房地产评估价值是对房地产未来收益的预测C.房地产评估价值是房地产买卖双方在交易中应遵循的价格D.房地产评估价值是对房地产现状价值的反映15、下列关于房地产市场细分的方法，正确的有：（）A.按地理位置细分B.按用途细分C.按购买力水平细分D.按收入水平细分E.按投资者偏好细分16、关于房地产投资组合的风险管理，以下说法正确的有：（）A.通过分散投资可以降低非系统性风险B.通过增加投资组合规模可以降低系统性风险C.利用保险产品可以有效转移投资组合的特定风险D.通过调整投资组合的资产配置可以降低风险E.以上都是17、在房地产开发项目中，以下哪些因素属于影响项目投资决策的关键因素？（）A.土地成本B.建设成本C.融资成本D.销售收入预测E.政策法规限制18、以下关于房地产评估方法的描述，正确的是（）。A.成本法适用于新开发的房地产项目评估B.市场法适用于房地产市场成熟、交易活跃的地区C.收益法适用于评估经营性房地产项目D.投资法适用于评估房地产投资项目的预期收益E.以上方法各有适用范围，不能相互替代19、在房地产开发项目中，以下哪些费用属于前期费用？（）A.土地取得费用B.建设工程费用C.市场调研费用D.设计费用E.环评费用20、以下关于房地产评估的表述中，正确的是哪些？（）A.房地产评估是确定房地产价值的活动B.房地产评估可以用于抵押贷款、拍卖等交易活动C.房地产评估需要考虑房地产的实物状态、权益状况和市场状况D.房地产评估的结果是确定的、不变的E.房地产评估的目的是为房地产交易提供参考依据三、案例分析题（本大题有5个案例题，每题8分，共40分）第一题【案例材料】某房地产开发企业拟开发一座位于市中心的地块，地块面积为5000平方米，土地取得成本为每平方米1000元，土地取得费用总计500万元。该地块附近交通便利，周边配套设施完善，市场需求旺盛。企业计划投资建设一栋包含住宅和商业的综合楼，预计总建筑面积为2万平方米。在项目开发过程中，企业遇到了以下问题：1.住宅部分需缴纳的各类税费包括：契税、印花税、土地增值税、房产税等，预计总税费为500万元。2.商业部分需缴纳的各类税费包括：契税、印花税、土地增值税、房产税等，预计总税费为300万元。3.住宅部分建安成本为每平方米3000元，商业部分建安成本为每平方米4000元。4.项目建设周期为2年，企业需支付贷款利息，年利率为5%。请根据以上材料，分析以下问题：1、该房地产开发项目预计总投资额是多少？2、住宅部分和商业部分的投资成本分别是多少？3、如果项目总投资额为2亿元，贷款年限为10年，年利率为5%，请计算企业需支付的贷款利息总额。4、如果住宅部分和商业部分的销售价格分别为每平方米8000元和每平方米15000元，请计算该项目的预期销售收入。第二题【案例背景】某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划开发一座位于城市中心的商业综合体项目。该项目占地5万平方米，总建筑面积20万平方米，包括购物中心、办公楼、酒店和住宅公寓。公司已完成项目可行性研究，并决定进行投资决策。以下是公司提供的部分项目信息：1.土地取得成本：8000万元；2.建设成本：10亿元；3.装修及配套设施成本：1.2亿元；4.销售费用、管理费用和财务费用：按项目总成本的比例估算；5.预计售价：办公楼每平方米1.5万元，酒店每平方米3万元，购物中心每平方米1.8万元，住宅公寓每平方米1.2万元；6.预计项目运营期15年，运营期结束后办公楼、酒店和购物中心预计残值率为20%，住宅公寓预计残值率为10%；7.项目资本金比例为40%；8.项目贷款年利率为6%，贷款期限为10年。【问题】1、请计算该项目的投资回收期。2、请计算该项目的内部收益率。3、请分析该项目的主要风险因素，并提出相应的风险控制措施。4、请根据以上分析，给出公司是否继续推进该项目的建议。第三题一、案例材料：1.该公司聘请了某建筑设计院进行小区规划，设计院提交了初步设计方案，该方案符合城市规划要求。2.该公司在土地上进行了一期工程，包括地下车库、住宅楼等建筑。在施工过程中，由于设计变更，导致部分工程延期。3.该公司聘请了某监理公司对工程进行监理，监理公司发现施工过程中存在质量问题，要求施工单位整改。4.该公司聘请了某造价咨询公司对工程进行造价控制，咨询公司提出了一些建设性的意见，该公司采纳了部分意见。5.该公司销售部门在销售住宅的过程中，遇到了一些困难，如购房者对小区配套设施不满意、价格敏感等。1、该公司在聘请建筑设计院进行小区规划时，应重点关注哪些方面？2、在施工过程中，由于设计变更导致部分工程延期，该公司应采取哪些措施？3、监理公司发现施工过程中存在质量问题，该公司应如何处理？4、针对销售部门在销售住宅过程中遇到的困难，该公司应如何应对？经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)模拟试卷及答案指导一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、在建筑工程项目的成本管理中，以下哪一项不属于直接工程费用？A.材料费B.施工机械使用费C.企业管理费D.人工费答案：C解析：直接工程费用是指施工过程中消耗的构成工程实体或有助于工程实体形成的各项费用支出，主要包括人工费、材料费以及施工机械使用费。而企业管理费属于间接费用，不计入直接工程费用之中。2、根据我国《招标投标法》，下列哪种情形下可以采用邀请招标方式？A.项目技术复杂或有特殊要求，只有少数潜在投标人可供选择B.必须使用不可替代的专利或者专有技术C.受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择D.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标答案：A解析：根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，当项目技术特别复杂或具有特定要求，并且市场上能够满足这些条件的潜在供应商非常有限时，可以选择邀请招标的方式进行。选项B描述的情形通常不适合通过招标程序来确定供应商；选项C虽然提到了“自然环境”的限制，但这并不是邀请招标的充分条件；而选项D则更适用于那些出于安全考虑而不适合公开招标的情况，但这里强调的是特殊情况下的非公开招标，并不是邀请招标的标准情况。因此，正确答案为A。3、在房地产估价中，下列哪个指标通常用来衡量房地产的市场价值？A、重置成本B、市场价值C、收益现值D、残余价值答案：B解析：市场价值是指在正常市场条件下，某一房地产在特定时间点进行交易时，所能达到的价格。它是估价中最常用的价值指标之一，用于衡量房地产的市场价值。4、以下哪项不是影响房地产投资收益的主要因素？A、投资成本B、市场供需关系C、政策法规D、投资者个人喜好答案：D解析：投资者个人喜好不是影响房地产投资收益的主要因素。房地产投资收益主要受投资成本、市场供需关系、政策法规等因素影响。投资者个人喜好属于个人心理因素，对投资收益影响较小。5、根据我国《建筑工程质量管理条例》，建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。请问下列哪一项不是工程质量监督的主要内容？A.建设工程的设计质量是否符合国家相关标准B.施工单位是否具备相应的资质等级C.工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备是否符合质量要求D.建设单位是否按时支付工程款项正确答案：D解析：工程质量监督主要涉及建设工程的设计质量、施工单位的资质等级以及建筑材料、构配件和设备的质量等，而建设单位按时支付工程款项虽然重要，但它不属于工程质量监督的主要内容。6、在房地产市场分析中，供求关系是影响房价的重要因素。当市场上待售房屋数量超过购房需求时，一般会导致什么情况发生？A.房价上涨B.房价下跌C.房价保持不变D.房价波动无规律正确答案：B解析：当市场上待售房屋数量超过购房需求时，表明市场处于供过于求的状态。在这种情况下，为了促进销售，卖方可能会降低价格来吸引买家，因此一般会导致房价下跌。7、某房地产开发项目总投资为1亿元，其中土地费用占30%，建安工程费用占40%，其他费用占15%，流动资金占10%，税金及附加占5%。该项目的土地费用是多少元？A.3000万元B.4000万元C.5000万元D.6000万元答案：A解析：该项目的土地费用占总投资的30%，因此计算如下：1亿元×30%=3000万元所以，该项目的土地费用是3000万元。8、某房地产开发公司购买了一块土地，土地面积10万平方米，购买价格为每平方米1000元。该土地的购置总价是多少万元？A.5000万元B.10000万元C.15000万元D.20000万元答案：B解析：该土地的购置总价等于土地面积乘以每平方米的价格，计算如下：10万平方米×1000元/平方米=10000万元所以，该土地的购置总价是10000万元。9、在房地产开发项目的成本构成中，土地取得费用属于：A.前期费用B.建安工程费C.土地成本D.公共配套设施建设费【答案】C【解析】土地取得费用是指开发商通过各种合法途径获取项目用地所支付的费用，包括但不限于土地出让金、拆迁安置补偿费等，因此属于土地成本的一部分。10、下列哪一项不属于房地产市场的基本特征？A.区域性B.不可移动性C.完全竞争性D.投资与消费的双重属性【答案】C【解析】房地产市场并不具备完全竞争性的特征，因为房地产市场存在诸多限制因素，如土地资源的有限性、位置的独特性以及市场信息的不对称等，这些都使得房地产市场更接近于垄断竞争或寡头垄断的市场结构。11、在房地产估价中，下列哪种方法最适合评估一栋老旧住宅的市场价值？（）A.成新折旧法B.市场比较法C.收益法D.假设开发法答案：B解析：市场比较法适用于评估类似房地产的市场价值，特别是对于老旧住宅这种缺乏完整市场交易数据的情况，通过比较类似房地产的交易价格来确定其市场价值。12、关于房地产开发项目可行性研究，以下哪个环节不是其基本步骤？（）A.市场研究B.投资估算C.主体工程方案设计D.财务评价答案：C解析：房地产开发项目可行性研究的基本步骤通常包括市场研究、投资估算、财务评价等。主体工程方案设计是项目实施过程中的一个环节，不属于可行性研究的步骤。13、在房地产开发中，以下哪项不属于土地取得方式？A.征收B.购买C.拍卖D.交换答案：D解析：在房地产开发中，土地取得方式主要包括征收、购买、拍卖等。交换不属于常见的土地取得方式，因此选择D。14、以下关于房地产估价报告的描述，不正确的是：A.估价报告应当客观、公正、真实地反映估价对象的实际价值B.估价报告应当包含估价目的、估价对象、估价依据等内容C.估价报告应当由具备相应资质的估价师签字、盖章D.估价报告的编制应当遵循估价规范和准则答案：B解析：估价报告应当包含估价目的、估价对象、估价依据等内容，这是估价报告的基本要求。A、C、D三项都是正确的描述，而B项描述不准确，因为估价报告不仅仅包含这些内容，还应包括估价方法、估价结果等。因此选择B。15、在房地产开发项目中，下列哪个阶段是确定项目投资回报率的关键阶段？A.前期调研阶段B.设计阶段C.施工阶段D.销售阶段答案：A解析：前期调研阶段是房地产开发项目的初始阶段，通过市场调研、可行性研究等手段，确定项目的投资回报率，为后续的设计、施工和销售提供决策依据。因此，这一阶段是确定项目投资回报率的关键。16、在房地产估价中，下列哪种方法适用于评估在建工程的价值？A.市场比较法B.收益法C.成本法D.折现现金流量法答案：C解析：成本法是房地产估价的基本方法之一，适用于评估在建工程、待开发土地等无法直接通过市场比较法或收益法评估的房地产价值。成本法的基本原理是以房地产的重新开发成本减去折旧来估算其价值。17、在房地产开发项目中，以下哪项不属于影响项目经济效益的主要因素？A.土地取得成本B.建设工程成本C.销售收入D.投资回报率答案：D解析：投资回报率是对项目整体经济效益的衡量指标，而不是影响经济效益的主要因素。土地取得成本、建设工程成本和销售收入则是直接影响项目经济效益的主要因素。18、某房地产开发项目预计总投资为1000万元，预计销售总额为1500万元，预计销售税费为200万元，预计销售利润为150万元。则该项目的销售利润率为：A.5%B.10%C.15%D.20%答案：C解析：销售利润率是指销售利润与销售总额的比率。计算公式为：销售利润率=（销售利润/销售总额）×100%。根据题目数据，销售利润率为（150/1500）×100%=10%。因此，正确答案为C，即15%。19、在房地产开发中，以下哪项不属于土地取得成本？（）A.土地购置费B.土地征收补偿费C.土地出让金D.土地平整费答案：D解析：土地取得成本主要包括土地购置费、土地征收补偿费和土地出让金等，而土地平整费属于土地开发成本，不属于土地取得成本。20、在房地产投资分析中，下列哪个指标反映项目的盈利能力？（）A.投资回收期B.投资收益率C.投资回报率D.投资回报倍数答案：B解析：投资收益率（ROI）是指项目投资收益与投资总额的比率，反映了项目的盈利能力。投资回收期反映的是项目回收投资的时间，投资回报率与投资回报倍数虽然也反映盈利能力，但不如投资收益率直接明了。21、在房地产开发过程中，以下哪项不属于房地产开发前期工作的范畴？A.市场调研B.项目选址C.设计方案确定D.工程施工答案：D解析：房地产开发前期工作主要包括市场调研、项目选址、规划设计、报批报建等环节。工程施工属于开发后期的工作内容。因此，选项D不属于房地产开发前期工作的范畴。22、下列关于房地产评估价值的表述中，哪项是正确的？A.房地产评估价值是指房地产在交易过程中可能实现的市场价值B.房地产评估价值是指房地产在特定条件下所能产生的最大收益C.房地产评估价值是指房地产在正常使用条件下所能产生的最大收益D.房地产评估价值是指房地产在特定条件下所能产生的最小收益答案：C解析：房地产评估价值是指在正常使用条件下，房地产所能产生的最大收益。选项C正确地描述了房地产评估价值的含义。其他选项分别描述了可能实现的市场价值、最大收益和最小收益，与房地产评估价值的定义不符。23、在房地产开发项目中，以下哪项不属于项目可行性研究的主要内容？（）A.市场分析B.财务分析C.投资估算D.项目决策答案：D解析：项目可行性研究主要包括市场分析、财务分析、投资估算、工程技术分析、环境与社会影响评价等方面。项目决策不属于可行性研究的主要内容，而是在可行性研究之后，根据研究结果进行的决策阶段。因此，D项为正确答案。24、以下哪项不是房地产评估中常用的评估方法？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.概念法答案：D解析：房地产评估中常用的评估方法包括成本法、市场法和收益法。成本法是通过对房地产的重建成本进行评估；市场法是通过比较类似房地产的市场交易价格来确定其价值；收益法则是根据房地产的预期收益来确定其价值。概念法并不是房地产评估中常用的评估方法，因此D项为正确答案。25、在房地产开发项目中，以下哪项不属于前期策划的主要内容？（）A.市场调研B.项目定位C.资金筹措D.工程设计答案：D解析：前期策划是房地产开发项目的第一步，主要包括市场调研、项目定位、营销策略、资金筹措等方面。工程设计属于项目实施阶段的任务，不属于前期策划的主要内容。26、关于房地产投资回报率，以下说法正确的是（）。A.投资回报率越高，投资风险越大B.投资回报率越高，投资风险越小C.投资回报率越低，投资风险越大D.投资回报率越低，投资风险越小答案：B解析：投资回报率是指投资者从投资项目中所获得的回报与投资额的比率。一般来说，投资回报率越高，说明投资者从项目中所获得的回报越多，投资风险相对较小。因此，选项B正确。27、在房地产投资中，下列哪项不属于房地产投资的直接成本？A.土地购置费用B.建筑工程费用C.设备购置费用D.营业税及附加答案：D解析：房地产投资的直接成本主要包括土地购置费用、建筑工程费用、设备购置费用等。营业税及附加属于间接成本，是在投资过程中产生的税费，但不直接构成投资成本的一部分。因此，选项D不属于房地产投资的直接成本。28、在房地产评估中，以下哪种方法适用于评估已建成但未完工的在建工程？A.成本法B.市场法C.收益法D.折现现金流量法答案：A解析：在建工程是指尚未完工的建筑工程，其评估方法一般采用成本法。成本法是通过估算在建工程的实际成本，包括土地购置费、建筑工程费用、设备购置费等，并减去工程完工后的折旧和损耗，来确定其价值的方法。因此，选项A适用于评估已建成但未完工的在建工程。29、某房地产公司欲开发一片住宅区，已知土地总面积为200亩，其中绿化用地占10%，住宅用地占50%，商业用地占15%，道路及其他公共设施用地占25%。假设住宅用地平均容积率1.2，商业用地平均容积率2.5，绿化用地不计容积率。若该地块的土地出让金为每亩10万元，则该地块的土地出让金总额为（）万元。A.2300B.2500C.2600D.2700答案：C解析：计算各用途用地面积及容积率：绿化用地面积=200亩*10%=20亩住宅用地面积=200亩*50%=100亩商业用地面积=200亩*15%=30亩道路及其他公共设施用地面积=200亩*25%=50亩由于绿化用地不计容积率，因此实际计算时，绿化用地面积不计入容积率计算。土地出让金总额=(住宅用地面积+商业用地面积)*每亩出让金=(100亩+30亩)*10万元/亩=130亩*10万元/亩=1300万元因此，正确答案是C.2600万元。30、某房地产开发项目总投资额为1000万元，其中土地成本占30%，建筑材料和设备成本占40%，施工费用占20%，其他费用占10%。假设该项目的资本金比例为20%，则该项目的资本金为（）万元。A.200B.240C.300D.400答案：B解析：计算资本金比例下的资本金金额：资本金=总投资额*资本金比例=1000万元*20%=1000万元*0.20=200万元因此，正确答案是B.240万元。注意，这里的选项有误，正确答案应该是A.200万元，因为题目中资本金比例为20%，即每100万元总投资额需要20万元资本金，所以1000万元总投资额的资本金应该是200万元。31、某房地产开发公司拟开发一个住宅小区，预计总投资为10亿元，其中土地成本为2亿元，建筑成本为4亿元，其他费用为1亿元，预期销售价格为12亿元。若该项目的财务净现值（NPV）为正值，则其最低内部收益率（IRR）是多少？A.6%B.7%C.8%D.9%答案：C解析：内部收益率（IRR）是使项目净现值等于零的折现率。在本题中，由于题目没有给出具体的折现率，我们可以假设一个较低的折现率来计算NPV，如果NPV为正值，则可以推断IRR高于该折现率。以8%的折现率计算NPV：NPV=-2亿+4亿/(1+8%)+1亿/(1+8%)+12亿/(1+8%)^2=-2亿+3.7037亿+0.9261亿+10.0137亿≈11.6535亿由于NPV大于0，说明8%的折现率是可行的，因此IRR大于8%。由于选项中没有比8%更高的答案，我们选择最接近的C.8%。32、某房地产开发商拟开发一个商业综合体项目，项目总占地面积为5万平方米，预计开发周期为3年。根据市场调研，项目建成后的年租金收入预计为5000万元，年运营成本预计为2000万元。若项目投资回报率为15%，则该项目预计3年后的总租金收入是多少？A.1.35亿元B.1.5亿元C.1.65亿元D.1.75亿元答案：A解析：投资回报率（ROI）是衡量投资收益与投资成本之间关系的指标，计算公式为：ROI=(净利润/投资成本)*100%在本题中，我们已知年租金收入、年运营成本和投资回报率，需要计算3年后的总租金收入。首先，计算年净利润：年净利润=年租金收入-年运营成本=5000万元-2000万元=3000万元然后，使用投资回报率公式计算3年后的总租金收入：总租金收入=年净利润*(1+投资回报率)^(投资年数)=3000万元*(1+15%)^3=3000万元*(1.15)^3≈3000万元*1.5208≈4524.4万元由于题目要求计算的是3年后的总租金收入，我们需要将年租金收入乘以3：总租金收入=4524.4万元*3≈13572.2万元≈1.35亿元因此，正确答案是A.1.35亿元。33、在房地产开发中，以下哪项不属于房地产开发项目的可行性研究阶段？A.市场调研B.投资估算C.财务评价D.项目选址答案：D解析：项目选址属于项目前期工作，而非可行性研究阶段。可行性研究阶段主要包括市场调研、投资估算、财务评价等内容，以确定项目是否可行。34、以下关于房地产估价方法的说法，错误的是：A.成本法适用于评估房地产的现值B.市场法适用于评估房地产的未来价值C.收益法适用于评估房地产的收益D.房地产估价方法应综合考虑各种方法的优势答案：B解析：市场法适用于评估房地产的现值，而不是未来价值。市场法通过比较类似房地产的市场交易价格来评估目标房地产的价值。而未来价值评估通常采用收益法或贴现现金流法。其他选项A、C、D均正确。35、在房地产开发中，以下哪项不属于前期策划阶段的工作内容？（）A.市场调研B.项目可行性分析C.项目投资估算D.项目施工组织设计答案：D解析：前期策划阶段主要包括市场调研、项目可行性分析、项目投资估算、项目定位、产品定位等，但不涉及项目施工组织设计，这是在项目施工阶段的工作内容。因此，选项D是正确答案。36、房地产经纪机构在为卖方提供经纪服务时，以下哪种行为是违反职业道德的？（）A.客观、公正地为客户提供信息B.接受客户委托后，擅自将委托事宜转托给他人C.向客户推荐信誉良好的房地产项目D.向客户提供市场行情分析答案：B解析：房地产经纪机构在提供服务时，应当遵守职业道德规范。选项A、C、D均符合职业道德要求，而选项B中，房地产经纪机构在接受客户委托后，擅自将委托事宜转托给他人，违反了职业道德规范。因此，选项B是正确答案。37、在房地产开发过程中，以下哪项不属于影响项目经济效益的主要因素？A.土地成本B.建筑成本C.融资成本D.项目经理的能力答案：D解析：项目经理的能力虽然对项目的管理效率和进度有重要影响，但并不直接关系到项目的经济效益。影响项目经济效益的主要因素包括土地成本、建筑成本和融资成本等直接与项目投资和收益相关的因素。因此，选项D是正确答案。38、在房地产评估中，以下哪种方法适用于评估一个已建成的商业大厦？A.成本法B.市场法C.收益法D.成本法或市场法答案：C解析：收益法是一种根据物业的预期收益来确定其价值的评估方法，适用于评估已建成的商业大厦等产生稳定现金流的物业。成方法和市场法分别适用于新建或正在建设中的物业，以及市场上类似的物业。因此，选项C是正确答案。选项D虽然表述为两种方法均可适用，但实际上针对已建成的商业大厦，收益法更为合适。39、某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计总投资为10亿元，其中土地成本占50%，建筑安装工程费占30%，其他费用占20%。如果土地成本上涨10%，而建筑安装工程费和其它费用保持不变，那么总投资将增加多少？A.5000万元B.1亿元C.5000万元D.1.5亿元答案：A解析：原总投资为10亿元，土地成本为10亿元×50%=5亿元。土地成本上涨10%，则上涨金额为5亿元×10%=0.5亿元。因此，总投资将增加5000万元。选项A正确。40、在房地产评估中，市场法的基本原理是？A.估价对象与可比实例的客观条件相同，主观条件不同B.估价对象与可比实例的客观条件不同，主观条件相同C.估价对象与可比实例的客观条件和主观条件都相同D.估价对象与可比实例的客观条件和主观条件都不同答案：C解析：市场法的基本原理是通过比较估价对象与市场上相似房地产的成交价格，来估算估价对象的价值。这种方法要求估价对象与可比实例在客观条件和主观条件上都相同或相似，以便进行合理的比较。因此，选项C正确。41、下列哪一项不属于房地产开发项目成本控制的原则？A.经济合理性原则B.全面成本管理原则C.成本最低化原则D.静态控制原则【答案】D.静态控制原则【解析】房地产项目的成本控制应当遵循动态调整的原则，而非静态不变。成本控制需要随着项目的进展不断调整策略，确保成本的有效管理。因此，静态控制并不是成本控制的原则之一。42、在进行建筑工程项目可行性研究时，下列哪一项内容不属于财务评价的范畴？A.投资回收期分析B.内部收益率计算C.市场需求预测D.贷款偿还能力评估【答案】C.市场需求预测【解析】市场需求预测属于市场调查和预测分析的一部分，而非直接的财务评价内容。财务评价主要包括投资回收期分析、内部收益率计算以及贷款偿还能力评估等指标，它们用于衡量项目的经济效益和财务可行性。43、某房地产开发企业为某住宅项目融资，计划发行5亿元住宅专项债券，该债券期限为10年，年利率为5%，每年支付利息，到期还本。不考虑其他因素，该债券的发行价格约为（）元。A.4.5亿元B.4.7亿元C.5.2亿元D.5.5亿元答案：C解析：住宅专项债券的发行价格可以通过以下公式计算：发行价格=[债券面值×年利率×(1-(1+年利率)^(-债券期限))]/年利率+债券面值/(1+年利率)^债券期限代入数据得：发行价格=[5亿元×5%×(1-(1+5%)^(-10))]/5%+5亿元/(1+5%)^10发行价格≈5.2亿元44、某房地产开发企业拟开发一个住宅小区，该项目总投资为10亿元，其中自有资金2亿元，其他资金8亿元通过银行贷款解决。银行贷款利率为6%，期限为10年，采用等额本息还款方式。该项目预计在开发完成后5年内实现全部销售收入。不考虑其他因素，该项目的财务内部收益率（FIRR）至少应达到（）。A.5%B.6%C.7%D.8%答案：D解析：财务内部收益率（FIRR）是指使项目在计算期内各年净现金流量的现值累计为零的折现率。根据题意，项目总投资为10亿元，其中2亿元为自有资金，8亿元为银行贷款。首先计算贷款利息：贷款利息=8亿元×6%×10年=4.8亿元然后计算项目销售收入：销售收入=总投资+贷款利息=10亿元+4.8亿元=14.8亿元接着计算年销售收入：年销售收入=销售收入/5年=14.8亿元/5年=2.96亿元最后计算财务内部收益率（FIRR）：FIRR=(年销售收入-年贷款利息)/自有资金FIRR=(2.96亿元-8亿元×6%/5)/2亿元FIRR≈8%因此，该项目的财务内部收益率（FIRR）至少应达到8%。45、根据《中华人民共和国土地管理法》，下列哪种情形下，国家可以收回国有土地使用权？A.土地使用者未按照合同约定支付土地出让金，并且逾期超过一定期限B.土地使用者在规定时间内完成了土地开发C.土地使用者依法转让了土地使用权D.土地使用者按照合同约定支付了土地出让金答案：A解析：根据我国相关法律规定，土地使用者如果未按照合同约定支付土地出让金，并且逾期达到一定期限，国家有权依照法律程序收回土地使用权。选项B、C、D均不符合收回条件。46、在房地产开发过程中，影响项目成本控制的主要因素有哪些？A.建筑材料价格波动、施工进度安排、设计变更等B.施工单位的选择、施工人员数量、天气变化等C.项目地理位置、周边配套设施、市场需求等D.政府政策变动、国际经济形势、银行贷款利率等答案：A解析：影响房地产开发项目成本控制的因素主要包括建筑材料的价格波动，这直接影响建造成本；施工进度的安排会影响资金的使用效率；而设计变更是导致成本增加的一个常见原因。选项B、C、D虽然也可能间接影响成本，但不是直接的主要因素。47、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷一、单项选择题47、以下哪项不属于房地产评估中的成本法？A.建筑物重置成本B.土地取得成本C.建筑安装工程费用D.营业利润答案：D解析：成本法是房地产评估的一种方法，主要包括建筑物重置成本、土地取得成本、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、财务费用和税费等。营业利润属于利润法中的内容，不属于成本法。48、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷一、单项选择题48、某地块面积1000平方米，土地单价为每平方米10000元，建筑安装工程费用为每平方米5000元，销售费用、管理费用、财务费用和税费等费用共计每平方米2000元。根据成本法，该地块的评估价值是多少？A.18000元/平方米B.16000元/平方米C.15000元/平方米D.17000元/平方米答案：A解析：根据成本法，该地块的评估价值为土地成本+建筑安装工程费用+其他费用。计算如下：土地成本=土地单价×地块面积=10000元/平方米×1000平方米=10000000元建筑安装工程费用=每平方米5000元×1000平方米=5000000元其他费用=每平方米2000元×1000平方米=2000000元评估价值=土地成本+建筑安装工程费用+其他费用=10000000元+5000000元+2000000元=17000000元所以，该地块的评估价值为18000元/平方米。49、下列关于建筑工程造价构成的说法中，正确的是：A.建筑工程造价主要由直接费、间接费、利润和税金组成。B.直接费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。C.利润是按照规定的标准计取的企业管理费的一部分。D.税金指的是企业依法缴纳的增值税。答案：A解析：建筑工程造价通常由直接费、间接费、利润和税金四大部分组成。直接费指的是在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，而间接费则包括施工期间发生的各项非直接生产性开支；利润是承包商为获取利润的一部分，不是按标准计取的企业管理费；税金指的是企业在工程项目上需要支付的相关税费，并不仅限于增值税。50、关于房地产市场周期性的说法中，正确的是：A.房地产市场的周期性是由政府调控政策决定的。B.在房地产市场的衰退期，销售量和价格都会持续上升。C.所有的房地产市场都经历相同的市场周期阶段。D.房地产市场周期性反映了市场需求、供给、价格以及投资行为等的波动规律。答案：D解析：房地产市场的周期性是反映市场需求、供给、价格以及投资行为等多方面因素相互作用的结果，并不是仅由政府调控政策决定。在市场衰退期，通常会观察到销售量下降，价格可能停滞或下跌。同时，并非所有房地产市场都会经历完全一致的市场周期阶段，不同的区域可能因当地经济条件等因素处于不同的市场周期阶段。51、某房地产开发企业为开发一个住宅项目，预计总投资为5亿元，其中土地成本为1.5亿元，建筑成本为2亿元，其他费用为0.5亿元。该项目的资本金比例为20%，则该项目的资本金是多少？A.1亿元B.1.5亿元C.1.2亿元D.2亿元答案：A解析：资本金比例为20%，即资本金占总投资的比例为20%。因此，资本金=总投资×资本金比例=5亿元×20%=1亿元。52、在房地产开发项目中，以下哪一项不属于影响土地取得成本的因素？A.土地地理位置B.土地开发程度C.土地政策D.房地产企业规模答案：D解析：影响土地取得成本的因素主要包括土地地理位置、土地开发程度、土地政策等。房地产企业规模并不是直接影响土地取得成本的因素，虽然企业规模可能会影响到其在土地市场上的议价能力，但这并不是直接影响成本的因素。53、在建筑项目的成本控制过程中，以下哪一项不是直接成本？A.材料费用B.人工费用C.设备租赁费D.管理人员工资答案：D.管理人员工资解析：在建筑工程中，直接成本是指可以直接归属于特定项目或工作环节的成本。材料费用、人工费用以及设备租赁费都是与具体施工活动紧密相关的支出，因此属于直接成本。而管理人员的工资通常被视为间接成本，因为它不能被直接归结到某个具体的工程项目上，而是用来支持整体项目管理和运作的。54、某住宅小区建设采用的是框架结构体系，该体系的主要优点不包括：A.结构自重较轻B.平面布置灵活C.抗震性能良好D.施工周期长答案：D.施工周期长解析：框架结构是一种常用的建筑形式，特别是在多层及高层建筑设计中。它具有结构自重相对较轻、能够提供较大的空间布局灵活性以及良好的抗震性能等优点。相反，“施工周期长”并不是框架结构的特点；实际上，在条件允许的情况下，通过合理的规划和组织，框架结构可以实现较快的施工进度。因此，选项D描述的内容并不符合框架结构的优势特征。55、题干：在房地产投资决策中，下列哪项不属于资本成本的计算范围？A.资本金利息B.股东股本投资的机会成本C.投资项目运营成本D.投资项目应税收入答案：C解析：资本成本是指投资者因投资某一项目而放弃的其他投资机会所可能获得的收益。选项A和B分别指的是借款成本和股东权益成本，是资本成本的重要组成部分。选项D指的是投资项目的应税收入，也是影响资本成本的因素之一。而选项C提到的运营成本属于项目运营阶段的成本，不属于资本成本的计算范围。因此，正确答案是C。56、题干：关于房地产投资组合的收益与风险，下列哪种说法是错误的？A.投资组合的收益通常低于单一投资的收益B.投资组合的风险可以通过多样化投资来降低C.投资组合的收益与风险呈正相关关系D.投资组合可以分散非系统性风险答案：C解析：投资组合的收益与风险之间的关系并非简单的正相关。通常，投资组合的收益高于单一投资的收益，因为通过多元化投资可以分散风险。选项B和D正确地说明了投资组合可以通过多样化投资来降低风险和分散非系统性风险。选项A错误，因为投资组合的收益通常高于单一投资的收益。因此，正确答案是C。57、在房地产开发项目的成本预算编制过程中，以下哪一项不属于直接费用？A.土地购置费B.建筑安装工程费C.设计费用D.贷款利息答案：D解析：直接费用是指在项目实施过程中，可以直接归集到特定项目上的费用。土地购置费、建筑安装工程费以及设计费用都是直接用于项目建设的成本，而贷款利息通常被视为间接费用，因为它不是直接由具体施工活动产生的，而是资金使用成本的一部分。58、关于建筑工程项目管理中的风险管理，下列说法错误的是？A.风险识别是风险管理过程的第一步B.风险评估包括定性和定量两种方法C.所有风险都必须通过购买保险来转移D.应急计划是风险管理计划的一部分答案：C解析：在建筑工程项目管理中，风险管理是一个系统的过程，它包括风险识别、风险评估、风险应对策略制定以及监控。虽然购买保险是一种常见的风险转移手段，但并不是所有风险都需要或能够通过保险来处理。根据风险的性质和程度，项目团队可能会采取不同的应对措施，如风险规避、减轻、接受等。因此，选项C表述过于绝对，不符合实际情况。59、在房地产开发项目中，下列哪一项不属于项目决策阶段的内容？（）A.市场调研B.投资估算C.贷款申请D.工程设计答案：D解析：项目决策阶段主要包括市场调研、投资估算、财务分析、风险评价等内容。工程设计属于项目实施阶段的内容，不属于决策阶段。贷款申请虽然与决策阶段有关，但并非决策阶段的核心内容。因此，正确答案为D。60、某房地产开发公司计划开发一片住宅小区，预计总投资为10亿元，其中自有资金3亿元，银行贷款7亿元。若银行贷款年利率为5%，不考虑其他费用，该公司的财务净现值（FNPV）是多少？（）A.0B.2.5C.5D.10答案：B解析：财务净现值（FNPV）是指项目未来现金流的现值与初始投资的差额。本题中，初始投资为10亿元，自有资金为3亿元，银行贷款7亿元，年利率为5%。计算FNPV的公式为：FNPV=∑(CFt/(1+r)^t)-初始投资其中，CFt为第t年的现金流，r为年利率，t为年份。由于题目未提供具体现金流信息，我们可以简化计算。假设项目每年产生稳定的现金流，且不考虑贷款偿还的部分。FNPV=(1/1.05)+(1/1.05^2)+…+(1/1.05^n)-10当n趋向于无穷大时，等比数列的和为：S=a1/(1-r)=1/(1-1/1.05)=1.05因此，FNPV=1.05-10=2.5亿元。所以，正确答案为B。二、多项选择题（本大题有20小题，每小题2分，共40分）1、在工程项目成本控制过程中，下列哪些措施属于直接成本控制手段？（）A.加强材料采购管理，降低原材料成本B.优化施工方案，减少工程变更C.提高劳动生产率，减少人工费用D.合理安排资金使用，节约财务费用E.增加机械设备的租赁时间以保证工期答案：A,B,C解析：直接成本主要包括了与项目实施直接相关的费用如材料费、人工费等。选项A通过加强材料采购管理来降低成本；选项B通过优化施工方案可以有效减少不必要的工程变更从而控制成本；选项C提高工作效率能够直接降低单位工作量所需的人工费用。而选项D提到的资金使用合理性虽然重要但更倾向于财务管理范畴，并非直接作用于成本；选项E则可能因增加设备租赁时长反而导致成本上升而非节省成本。2、关于建设工程项目的质量管理体系，下列说法正确的是？（）A.质量管理体系仅需项目经理一人负责即可B.应建立全面的质量保证体系，涵盖设计、施工直至交付使用全过程C.施工单位应当自行决定是否采用国际标准进行质量管理D.定期开展内部审核是维持质量管理体系有效性的重要手段之一E.一旦发现质量问题，应立即停止所有相关活动直到问题解决答案：B,D解析：一个健全有效的工程质量管理体系应当覆盖整个建设周期，包括但不限于设计阶段、施工过程以及最终的验收交付环节（选项B）。此外，定期执行内审有助于及时发现问题并采取纠正措施，确保体系持续改进（选项D）。然而，质量管理工作不应局限于某个个人或部门的责任，而是需要全员参与（排除A）。至于是否采纳国际标准，则取决于具体项目要求及企业自身情况，并非强制性规定（排除C）。当遇到质量问题时，合理的做法是分析原因并采取适当行动加以改正，而不是无条件地暂停一切操作（排除E）。3、关于房地产项目可行性研究，以下说法正确的是（）A、可行性研究是在项目决策前进行的，旨在评估项目的可行性B、可行性研究分为初步可行性研究和详细可行性研究两个阶段C、可行性研究的内容不包括市场分析、财务分析和经济分析D、可行性研究的结果是项目决策的重要依据答案：ABD解析：A、可行性研究确实是在项目决策前进行的，旨在评估项目的可行性，因此选项A正确。B、可行性研究确实分为初步可行性研究和详细可行性研究两个阶段，因此选项B正确。C、可行性研究的内容包括市场分析、财务分析和经济分析，这是评估项目可行性的关键部分，因此选项C错误。D、可行性研究的结果是项目决策的重要依据，因为它提供了关于项目可行性的详细分析和建议，因此选项D正确。4、在房地产市场中，以下哪些因素会影响房地产价格（）A、地理位置B、建筑质量C、市场供求关系D、政策法规E、宏观经济环境答案：ABCDE解析：A、地理位置是影响房地产价格的重要因素，通常地理位置优越的房地产价格较高。B、建筑质量也会影响房地产价格，高质量的建筑物通常具有更高的价值。C、市场供求关系直接影响房地产价格，供不应求时价格上升，供过于求时价格下降。D、政策法规的变化会影响房地产市场的供需关系，进而影响价格。E、宏观经济环境，如经济增长、通货膨胀率、利率等，都会对房地产价格产生长远影响。因此，以上所有选项都是影响房地产价格的因素。5、以下哪些是房地产估价的基本原则？（）A.替代原则B.市场原则C.供需原则D.资本化原则E.最小权益原则答案：ABD解析：A.替代原则：在估价中，如果有一种或多种替代品的价格比被估价物业的价格低，则可以认为被估价物业的价格不会高于替代品的价格。B.市场原则：房地产估价应基于市场上类似物业的交易价格进行。C.供需原则：房地产价格受供需关系影响，供大于求时价格下降，供不应求时价格上涨。D.资本化原则：将未来的现金流折现到当前时点的价值。E.最小权益原则：不是房地产估价的基本原则，通常指的是在多个选择中，选择对权益影响最小的选项。因此，正确答案是ABD。6、在房地产市场中，以下哪些因素会影响房地产投资回报率？（）A.建筑成本B.租金水平C.物业位置D.物业类型E.市场利率答案：BCE解析：A.建筑成本：影响房地产开发的成本，但不直接影响投资回报率。B.租金水平：租金收入是房地产投资回报的重要来源，直接影响投资回报率。C.物业位置：好的地理位置通常能吸引更多租户，提高租金水平，从而提高投资回报率。D.物业类型：不同类型的物业（如住宅、商业、工业）有不同的收益模式，影响投资回报率。E.市场利率：市场利率的变化会影响借款成本，进而影响投资回报率。因此，正确答案是BCE。7、在房地产开发过程中，以下哪些因素会影响项目的经济效益？（）A.土地成本B.融资成本C.市场需求D.政策法规E.建设成本答案：A、B、C、D、E解析：在房地产开发过程中，经济效益受多种因素影响。土地成本、融资成本、市场需求、政策法规和建设成本都是影响项目经济效益的关键因素。因此，选项A、B、C、D和E都是正确的。8、房地产评估的基本方法有哪几种？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.成本加成法E.折现现金流法答案：A、B、C、E解析：房地产评估的基本方法主要包括成本法、市场法和收益法。成本法是根据重建成本或重置成本评估房地产价值的方法；市场法是通过比较类似房地产的市场交易价格来评估房地产价值的方法；收益法是根据房地产的预期收益来评估其价值的方法。成本加成法和折现现金流法虽然也是评估房地产价值的方法，但它们属于收益法的具体应用。因此，选项A、B、C和E是正确的。9、以下哪些属于建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）考试中的法律法规？A.建筑法B.房地产管理法C.城市房地产管理法D.土地管理法E.专利法答案：ABCD解析：在建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）考试中，法律法规是重要的考点之一。上述选项中，建筑法、房地产管理法、城市房地产管理法和土地管理法都是与建筑和房地产相关的法律法规。而专利法则主要涉及知识产权保护，与建筑和房地产经济专业关系不大，因此排除选项E。正确答案为ABCD。10、以下哪些属于建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）考试中的房地产评估方法？A.成本法B.收益法C.比较法D.折现法E.评估法答案：ABCD解析：在建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）考试中，房地产评估方法是重要的知识点。房地产评估方法主要包括成本法、收益法、比较法和折现法。成本法是根据房地产的重建成本、折旧等因素来评估其价值；收益法是根据房地产的预期收益来评估其价值；比较法是通过对类似房地产的比较来评估其价值；折现法是将未来收益折现到现值的方法。选项E“评估法”并非房地产评估方法的一种，因此排除。正确答案为ABCD。11、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有多个正确选项，请选出所有正确选项）11、在房地产开发项目中，以下哪些因素会影响项目的投资回报率？（）A.地段位置B.市场需求C.政策法规D.投资成本E.建筑设计答案：ABCD解析：房地产开发项目的投资回报率受到多种因素的影响，其中包括地段位置、市场需求、政策法规和投资成本等。地段位置和市场需求直接决定了房地产项目的销售潜力和价格水平，政策法规则对房地产开发活动产生重要影响，投资成本则是项目实际投资支出的一部分，这些因素都会对项目的投资回报率产生直接影响。建筑设计虽然重要，但并不是直接影响投资回报率的主要因素。因此，选项A、B、C和D是正确的。12、在房地产经纪活动中，以下哪些行为属于不正当竞争行为？（）A.恶意压价B.捏造、散布虚假信息C.从事与经纪业务无关的经营活动D.擅自泄露客户隐私E.未经客户同意，强制推荐房屋答案：ABDE解析：房地产经纪活动中的不正当竞争行为主要包括恶意压价、捏造、散布虚假信息、擅自泄露客户隐私和未经客户同意强制推荐房屋等。这些行为不仅损害了消费者的合法权益，也扰乱了房地产市场秩序。选项A、B、D和E均属于不正当竞争行为，而选项C中的“从事与经纪业务无关的经营活动”虽然不属于正当的经纪行为，但并不直接构成不正当竞争。因此，正确答案是ABDE。13、在房地产开发项目中，以下哪些属于前期策划阶段的主要工作内容？（）A.市场调研与分析B.项目定位与产品设计C.投资估算与融资方案D.项目施工与监理答案：ABC解析：房地产开发项目的前期策划阶段主要包括市场调研与分析、项目定位与产品设计、投资估算与融资方案等。而项目施工与监理属于后期实施阶段的工作内容，不属于前期策划阶段的主要工作内容。因此，选项A、B、C为正确答案。14、以下关于房地产评估价值的说法，正确的是哪些？（）A.房地产评估价值是指在一定条件下，房地产的公平市场价值B.房地产评估价值是对房地产未来收益的预测C.房地产评估价值是房地产买卖双方在交易中应遵循的价格D.房地产评估价值是对房地产现状价值的反映答案：AC解析：房地产评估价值是指在一定条件下，房地产的公平市场价值，是对房地产现状价值的反映，因此选项A、D正确。选项B错误，因为房地产评估价值是对现状价值的反映，而不是对未来的预测。选项C错误，因为房地产评估价值是房地产买卖双方在交易中应遵循的价格，而不是实际交易价格。15、下列关于房地产市场细分的方法，正确的有：（）A.按地理位置细分B.按用途细分C.按购买力水平细分D.按收入水平细分E.按投资者偏好细分答案：ABDE解析：A.按地理位置细分，是根据不同区域的市场特性进行划分，如城市、乡村、商业区、住宅区等。B.按用途细分，是根据房地产的用途不同进行划分，如住宅、商业、工业、办公等。C.按购买力水平细分，虽然是一种常见的市场细分方法，但通常不用于房地产市场细分，而是消费者市场细分。D.按收入水平细分，是根据消费者的收入水平进行划分，适用于房地产市场细分，尤其是住宅市场。E.按投资者偏好细分，是根据投资者对不同房地产类型的偏好进行划分，是房地产市场细分的一种方法。16、关于房地产投资组合的风险管理，以下说法正确的有：（）A.通过分散投资可以降低非系统性风险B.通过增加投资组合规模可以降低系统性风险C.利用保险产品可以有效转移投资组合的特定风险D.通过调整投资组合的资产配置可以降低风险E.以上都是答案：ACE解析：A.通过分散投资可以降低非系统性风险，因为非系统性风险是特定于某一资产的风险，通过多元化投资可以减少这些风险的影响。B.增加投资组合规模本身并不能降低系统性风险，因为系统性风险是整个市场或经济体系的风险，与投资组合规模无关。C.利用保险产品可以有效转移投资组合的特定风险，如财产保险可以转移因自然灾害造成的损失风险。D.通过调整投资组合的资产配置可以降低风险，通过优化资产之间的相关性，可以降低整个投资组合的风险。E.选项E是正确的，因为A、C、D都是正确的说法。17、在房地产开发项目中，以下哪些因素属于影响项目投资决策的关键因素？（）A.土